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ACTU N° 3033 - Locations meublées touristiques à Paris : Quel est l’état des discussions ?

Suite à différentes plaintes de nos adhérents déplorant de nombreuses nuisances liées à l’occupation d’appartements de la Capitale, loués pour de courtes durées à des touristes, nous avons saisi à plusieurs reprises la Ville de Paris à ce sujet.

Or la Ville de Paris a justement engagé une réflexion sur cette question des locations en « meublés touristiques », locations de courtes durées (à la journée, à la semaine ou au mois) et y a associé l’ARC, en tant que principale association de conseils syndicaux et de syndics non professionnels.

L’ARC a participé aux groupes de travail organisés afin de connaître les solutions concrètes à mobiliser en cas de problèmes posés par une location en meublé touristique en copropriété.

Voici un petit compte-rendu des discussions ayant eu lieu lors des groupes de travail sur le sujet, ainsi que les réactions de l’ARC.

I. Retour la réflexion en cours

La première réunion a eu lieu en mars 2011. Chacun des acteurs de ce secteur a été sollicité pour apporter son point de vue sur la question des meublés touristiques, et pour être informé de la démarche de la Ville de Paris.

Dans un contexte de tension extrême du marché du logement dans la capitale, l’enjeu pour la Ville de Paris est de mieux maîtriser ces locations qui se développent fortement depuis quelques années (avec la démocratisation d’Internet) et selon son analyse, au détriment des locations classiques.

Une estimation faite par la Ville de Paris et partagée par les professionnels chiffre à 20.000 le nombre d’appartements destinés à ces locations de courtes durées.

Selon la Mairie de Paris, la location en meublé touristique relève d’un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, changement d’usage soumis à autorisation préalable et à compensation (par la conversion de locaux de bureaux en locaux d’habitation ou l’achat de « compensation » auprès de professionnels qui modifient des m² de bureaux en m² de logements).

Après la consultation de mars 2011, la Ville de Paris a confié une étude à l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme). Les résultats de cette étude ont été présentés lors d’une nouvelle séance de travail le 23 janvier dernier (synthèse de l’APUR consultable en ligne : http://www.apur.org/notes-de-48-pages/locations-meublees-de-courte-duree-paris)

II. Les positions des différents acteurs

Lors de ces deux réunions, chacun des acteurs concernés par la question de meublés de courte durée a pu rappeler les enjeux propres à son champ d’action.

Coté ville de Paris : Il est rappelé par la Ville :

que ces locations diminuent l’offre locative qui manque déjà cruellement dans Paris ;
que les changements intempestifs de locataires et les modes d’occupation créent des nuisances dans les immeubles réservés à l’habitation ;
que les prix pratiqués favorisent la hausse des prix de l’immobilier dans la capitale (selon l’étude APUR, le coût moyen de la location à la semaine est autour de 800 €/ semaine).

Côté tourisme : Ce type de locations répond indéniablement à un besoin touristique qui n’est pas pris en compte par l’hôtellerie classique.

Une proposition est faite pour que les bailleurs puissent s’inscrire dans une démarche de qualité telle que les labels nationaux existant (Clés Vacances ou Gîtes de France).

Côté professionnels : les professionnels, au premier plan desquels la FNAIM et l’APLM (Association des Professionnels de la Location Meublée) redoutent les nouvelles réglementations qui pourraient s’imposer à cette activité qui rémunère à minima à 15% de plus que les locations classiques (en intégrant les surcoûts induits par la gestion locative de courte durée, à savoir les frais de gestion, de vacance plus importante, d’entretien, etc.).

Ils considèrent en effet que la question des meublées touristiques est marginale et que les 20.000 logements concernés sont loin de mettre en péril la politique de logement de la Ville.

Ils tiennent à souligner le fait que les professionnels ont déjà fait beaucoup d’efforts pour assainir la situation, et sont prêts à faire de nouveaux efforts.

Cependant, ils conçoivent qu’il faille trouver des ajustements fiscaux, la fiscalité applicable actuellement étant très favorables aux bailleurs professionnels (pouvant amortir le prix d’achat du logement en déductions fiscales).

Ils proposent que la Ville de Paris puisse viser plus particulièrement l’activité « industrielle » de la location occasionnelle en plaçant le « curseur » à la gestion de un ou deux appartements (curseur à définir lors d’échanges complémentaires).

Ils rappellent également avoir entendu les inquiétudes des copropriétaires et des syndics qui se plaignent des nuisances : va-et-vient nombreux et à n’importe quelle heure, moindre soucis de gêner les voisins lors de l’occupation des lieux, absence de lien avec les occupants permanents de l’immeuble, etc.

Pour atténuer ces effets, ils proposent :

d’exclure la possibilité de louer à la nuitée (à réserver à l’hôtellerie classique) ;
de mettre en place une charte de bonne conduite à faire signer à tous les bénéficiaires de ce type de locations ;
de favoriser (d’obliger ?) la gestion de ce type de locations par des professionnels (qui seraient plus aptes à encadrer les pratiques).

Par ailleurs les professionnels souhaitent alerter sur le « changement d’usage » d’un logement destiné à l’habitation qui découle de la lecture des textes faite par la Ville de Paris. Ce changement d’usage devient en effet définitif alors même que ce type de location de courte durée peut répondre à une pratique limitée dans le temps.

Côté copropriétaires : Les copropriétaires étaient représentés par l’ARC et la Chambre des propriétaires-UNPI. Les syndics étaient représentés par l’UNIS.

Ce sont naturellement les problèmes de nuisance dans les immeubles où ce type de locations existe qui ont été mis en avant par l’ARC et ces organisations.

L’ARC s’est évidemment montrée amusée d’entendre que les professionnels seraient mieux en mesure de gérer ces locations que les particuliers, mais pense que la Charte de « bon voisinage » proposée par la FNAIM et l’APLM n’est pas une solution.

En effet, les professionnels tels que la FNAIM sont déjà bien incapables de faire respecter leurs règles d’éthique et de déontologie par leurs adhérents, comment les copropriétaires pourraient-ils être rassurés par la proposition d’une charte qui ne sera ni appliquée, ni contrôlée, et pour laquelle aucune sanction ne sera prévue ou mise en œuvre en cas de problèmes ?

Pour l’ARC, toute la question est de savoir si l’on peut parler d’activité commerciale ou non, et dans quelle mesure ce type de location peut être soumis à interdiction par le règlement de copropriété ou être soumise à une aggravation de charges.

Par ailleurs, l’ARC a rappelé ses attentes quant à la proposition de solutions concrètes à saisir en cas de problème et de démarche claire à suivre. Les questions transmises pour alimenter ces groupes de travail sont les suivantes :

auprès de qui ces locations sont-elles « déclarées » ou « recensées » ?
quelles sont les informations répertoriées et accessibles par les copropriétaires ou le syndic ?
quels sont les moyens d’action des copropriétaires, du syndic ou de l’administration en cas de problèmes ?

L’UNIS a, pour sa part, souhaité rappeler que les locations les plus courtes sont celles qui posent le plus de problèmes et considère qu’à partir de 8 à 15 jours de location, les problèmes sont moins importants. Ses représentants souhaitent aussi qu’il y ait une obligation de déclaration auprès de l’administration ainsi qu’auprès du syndic de l’immeuble.

La Chambre des propriétaires-UNPI considère le problème à la fois comme générant beaucoup de nuisances et en même temps comme répondant à un besoin... Par principe, elle est contre la réglementation qui ne fera, selon elle, que favoriser la sous-location, ce qui n’est évidemment par le point de vue de l’ARC.

En conclusion, la Ville de Paris réfléchi donc à différentes pistes, comme le fait de pouvoir créer une licence limitée dans le temps, de limiter l’implantation de ce type de produits dans certains quartiers, etc. Un prochain échange permettra d’avancer sur les propositions qui pourront être faites suite au groupe de travail de janvier.

III. Ouverture sur les expériences étrangères

Pour conclure cette présentation, il nous semble intéressant de mettre en avant les liens faits par l’APUR sur les expériences étrangères concernant ce même phénomène, dans deux villes touristiques : New York et Barcelone.

New York a du légiférer pour interdire les locations inférieures à 30 jours après avoir découvert que la pratique des meublés touristiques avait tellement dérivée que cela avait fait naître des « hôtels illégaux » (immeubles entièrement dédiés à la location de courte durée) soumis à aucun contrôle de sécurité incendie nécessaire à ce type de bâtiments.

A Barcelone, les troubles de jouissance relevés dans les copropriétés ont amené la Ville à réguler l’activité en imposant une demande de licence faite sur la base du Plan Local d’Urbanisme et du Règlement de copropriété.

On le voit, les exemples de régulation à l’étranger, même pour des Villes de pays très libéraux, poussent vers une législation de ces pratiques en forte expansion, et devrait inciter les bailleurs et les professionnels à une meilleure maîtrise des locations de courte durée.

Si, en tant qu’adhérent collectif, vous rencontrez des problèmes de cette nature, contactez-nous pour alimenter, par votre témoignage, les points que nous devons défendre et pour nous aider à trouver des solutions concrètes aux problèmes auxquels sont confrontés les copropriétaires que nous représentons !

Actions et Actus

Action

22 et 23 mars 2012 Les premiers Rendez-vous de la Performance et de la Mise en Concurrence organisés par l’ARC

L’ARC va innover cette année en organisant des rencontres entre ses adhérents collectifs et les entreprises référencées dans COPRO-DEVIS, la plateforme de consultation et d’appels d’offres, à partir de critères basés sur la compétence, l’expérience et l’ancienneté.

Les conseils syndicaux disposent actuellement d’outils mis à disposition par l’ARC, en particulier COPRO-AUDIT et OSCAR+, pour contrôler et analyser les comptes et les charges de leur copropriété selon les principaux postes de charges (chauffage, gardiennage,…).

Afin d’aller plus loin, l’ARC propose aux conseils syndicaux d’évaluer plus en profondeur la performance de leur copropriété en comparant les montants des contrats de maintenance des équipements et d’entretien des locaux avec les ratios moyens fournis par le comparateur d’OSCAR+. Pour ce faire, il est proposé aux conseils syndicaux de compléter le tableau intégré dans le document ci-après.

Mais il ne faut surtout pas en rester là !

Afin d’aider les conseils syndicaux à aller au-delà de ce comparatif, l’ARC va organiser pour la première fois « les Rendez-vous de la Performance et de la Mise en Concurrence ». Ces rencontres vont leur permettre de consulter des entreprises référencées par l’ARC pour mettre en concurrence leurs différents contrats, en particulier lorsque les redevances annuelles sont supérieures aux valeurs médianes affichées par OSCAR+.

Les rendez-vous des 22 et 23 mars vont concerner l’évaluation des contrats annuels portant sur les ascenseurs, les portes de parking, la sécurité incendie, le nettoyage, l’entretien des espaces verts et les 3D (désinsectisation, dératisation, désinfection).

D’autres rendez-vous portant sur des thématiques différentes sont programmés au cours du premier semestre :

Le 5 mai sur le contrôle des comptes et l’assistance comptable aux syndics non professionnels

Les 21 et 22 juin sur les travaux de rénovation et d’entretien.

Pour participer dans les meilleures conditions à ces journées qui auront lieu dans un espace spécial, il est donc fortement conseillé à nos adhérents de s’inscrire auprès du secrétariat de Copropriété-Services au 01 40 30 42 82 ou par envoi d’un e-mail à contact@copropriete-services.fr

Actions et Actus

Action

ABUS N° 2991 - ARC-Languedoc et les honoraires de comptes séparés

ABUS N° 2991 - ARC Languedoc et les honoraires de comptes séparés

Voici un mail très intéressant et encourageant d’ARC-Languedoc sur la négociation (réussie) des honoraires pour compte séparé.

« Bonjour,

Tout d’abord bonne année et meilleurs vœux à tou(te)s pour 2012 !!

Le surcoût d’honoraires en compte séparé n’a à priori pas à faire l’objet d’une facturation annexe, puisque le contrat du syndic doit mentionner chacun des tarifs en compte séparé et individualisé.

Nous n’avons pas, à notre niveau, acté de réelle négociation avec les syndics en ce sens.

En dehors de Foncia / Lamy, la majorité des syndics du secteur sont en compte séparé et il n’y a pas à discutailler sur ce point.

Il faut noter également que, chose remarquable, la majorité de nos adhérents sont en compte séparé.

Nous avons effectué un sondage à ce sujet qui faisait ressortir qu’environ ¾ de nos adhérents l’avaient… Il faudrait que l’on sorte les résultats précis d’ailleurs.

Foncia : la négociation est plus souple avec certains gestionnaires, plus difficile avec d’autres. Certains ont accepté le compte séparé sans surcoût, d’autres pour 3 €/lot en plus (ce qui est tout à fait correct)… Globalement, on ne dépasse pas me semble t-il les 5% d’augmentation quand nous négocions ce point avec le syndic. Mais cela se négocie vraiment au cas par cas, selon l’historique…

Lamy : sur Montpellier nous avons acté pile 3% de différence avec le directeur… il nous a indiqué que nous ne devrions plus avoir à analyser de contrats où il y aurait une différence supérieure, mais il y a 1 mois nous avons encore vu 1 proposition toute fraîche à hauteur de 10%... mais il nous suffit de revenir vers le directeur pour obtenir les 3% de différence à chaque fois maintenant. Sur Nîmes nous avons déjà obtenu 3% de différence, mais c’est plus délicat d’échanger avec le directeur…

Conclusion : rien d’officiel, mais on arrive vraiment globalement à 3-5% de différence, dans je dirais 90% des cas.

Cordialement ».

Abus

Abus n° 2987 : FNAIM - UNIS - ISTA (suite 2)

2987

FNAIM - UNIS - ISTA (suite 2)

Nous revenons une nouvelle fois sur cette affaire grave et préoccupante : la signature d’accords de partenariat entre la FNAIM et ISTA d’une part, l’UNIS et ISTA d’autre part, ceci à quelques jours de la sortie d’un décret sur les répartiteurs de chaleur très attendu par ces messieurs-dames.

Voici la lettre adressée à Frédéric LEFEBVRE, Ministre de la Consommation et « patron » de la Direction Générale de la Concurrence et de la Consommation ainsi qu’à Benoist APPARU, Ministre du Logement et à Michel MERCIER, Ministre de la Justice.

Monsieur Frédéric LEFEBVRE - Ministre

Ministère de l’Economie

139, rue de Bercy

Télédoc 144

75572 PARIS CEDEX 12

Paris, le 12 décembre 2011

Objet : accords de partenariat ISTA-FNAIM-UNIS.

Monsieur le Ministre,

Après la FNAIM, premier syndicat professionnel de syndic, c’est au tour de l’UNIS (deuxième syndicat) de signer un accord de partenariat avec ISTA, principale société prestataire de service dans le domaine du comptage et de la répartition de frais de chaleur.

Alors qu’un décret - actuellement examiné en Conseil d’Etat - sera publié début 2012 pour relancer le comptage calorifique et la répartition des frais de chaleur dans les copropriétés, ces accords sont, selon nous, à la fois inquiétants et choquants.

1. Inquiétants : les contrats de comptage et de répartition sont des contrats de dix ans qui - chaque année - peuvent coûter entre 60 et 80 € en moyenne pour un 4 pièces sans que cela n’assure forcément des économies équivalentes.

Cet accord entre le leader du marché et les deux principales chambres professionnelles n’est-il pas de nature à étouffer toute vraie concurrence alors même qu’il appartient à chaque syndic de faire loyalement jouer la concurrence dans chaque immeuble (article d’ordre public du décret du 17 mars 1967) ?

2. Choquants : il faut savoir que les syndics prévoient de se rémunérer doublement sur ces contrats :

en prélevant des honoraires sur les travaux d’installation des compteurs ou des répartiteurs ainsi que des robinets thermostatiques dont le décret prévoit l’obligation ;

en prévoyant, dans leur contrat, des honoraires de « gestion » liée à la répartition (pouvant aller jusqu’à 5 € annuels DU radiateur !).

Au-delà de ces deux problèmes, ces accords posent un troisième problème aussi important : la répartition des frais de chaleur est, souvent, une solution inappropriée en ce qu’elle empêche la mise en place de solutions plus « durables » et plus efficaces telles que l’isolation du bâti et autres travaux collectifs, seuls en capacité de permettre aux copropriétés d’atteindre les objectifs du Grenelle (moins 38 % de consommations en 2020).

Or, par facilité (il est, en effet, plus facile de poser des répartiteurs que de faire procéder à l’isolation des façades) mais aussi parce que cela va leur permettre d’augmenter très simplement et de façon définitive leurs honoraires, les syndics concernés par ces accords vont forcément tout faire pour imposer cette solution qui - selon nous et l’ensemble des observateurs concernés par les économies importantes d’énergie - doit rester une solution palliative.

Nous voulions vous faire connaître cette situation qui - comme vous le constaterez par vous-même - n’est pas vraiment « saine » d’un point de vue concurrentiel et économique et peut aller à l’encontre des intérêts véritables des copropriétés et copropriétaires.

Nous vous remercions de l’attention portée à notre demande et nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre haute considération.

Fernand Champavier Ketty EVEN

Président de l’ARC. Présidente de l’UNARC ».

Abus

CONSEIL N° 2989 - Gardien en couple avec un seul contrat : prudence

I. Position du problème

Nous allons prendre l’exemple d’une gardienne, car c’est le cas le plus souvent rencontré, mais il ne s’agit pas de discrimination : la situation pourrait s’inverser avec un gardien.

Ainsi, il n’est pas rare qu’en copropriété il y ait une gardienne avec un contrat de travail la liant au syndicat des copropriétaires et qu’elle ne vive pas seule.

Dès lors, les personnes qui vivent avec elle (mari, compagnon, enfants, etc.) occupent, bien entendu, le logement de fonction mais n’ont aucun lien avec le syndicat des copropriétaires.

Mais il n’est pas rare qu’une de ces personnes aide la gardienne dans ses tâches, quand elle ne les exécute pas complètement à sa place.

Les conséquences de tels comportements peuvent être lourdes pour le syndicat des copropriétaires. Le but de cet article est d’alerter les syndics, les conseillers syndicaux et les copropriétaires à ce sujet.

II. Remplacement du salarié

Tout d’abord, le salarié qui se fait remplacer de son propre chef par une autre personne n’exécute pas loyalement son contrat de travail, ce qui peut (doit) lui être reproché et donner lieu à une sanction de la part de l’employeur (en l’occurrence il s’agit du syndic qui est seul investi du pouvoir disciplinaire).

Ensuite, la personne qui travaille sans contrat risque un jour de demander des comptes au syndicat des copropriétaires, même en l’absence d’accident.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence vient de rendre un arrêt dans une affaire où le mari d’une gardienne prétendait avoir travaillé cinq ans dans une copropriété et demandait les salaires correspondants et différentes indemnités.

Le mari de la gardienne a été débouté mais les attendus de l’arrêt sont très intéressants car ils montrent les pièges dans lesquels il ne faut surtout pas tomber si l’on ne veut pas se retrouver avec un salarié non désiré…

III. Contrat de travail

Il y a bien longtemps que les contrats de travail des gardiens ne peuvent plus prévoir qu’ils pourraient se faire aider dans leurs tâches par une personne sans lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires. Il n’est pas inutile cependant de relire les contrats anciens qui étaient parfois rédigés avec des clauses très curieuses.

Bien entendu, l’absence de tout contrat entre le mari de la gardienne et le syndicat des copropriétaires est une condition essentielle pour combattre la présomption de travail salarié.

IV. Activité rémunérée

L’activité rémunérée est l’une des caractéristiques d’une relation de travail…

Toute demande de rémunération du mari de la gardienne ne peut qu’être refusée et doit donner lieu sans délai à une réaction vigoureuse du syndic qui signifiera officiellement à la gardienne qu’elle seule doit exécuter les tâches de son contrat de travail.

Il faut éviter absolument des gratifications et primes qui pourraient être payées au mari de la gardienne en remerciement de « services rendus » : elles pourraient être analysées comme constituant la contrepartie d’une activité rémunérée.

Il faut aussi se méfier des remboursements de frais avancés par le mari de la gardienne pour « rendre service » : ils pourraient être analysés de la même manière.

Il faut également se méfier de primes qui seraient payées à la gardienne sans aucune raison, car il pourrait être prétendu ultérieurement qu’elles rémunèrent en réalité le travail de son mari.

V. Lien de subordination

Un lien de subordination est l’une des caractéristiques d’une relation de travail…

Si un syndic ne va pas, à l’évidence, demander quoi que ce soit au mari d’une gardienne, il convient que les conseillers syndicaux se montrent très prudents : il n’est pas certain en effet que les juges repousseraient tout lien de subordination en ce cas car la tentation serait forte d’assimiler les conseillers syndicaux à un représentant de fait de l’employeur.

Ainsi, non seulement les conseillers syndicaux ne doivent pas demander quoi que ce soit au mari de la gardienne, mais ils doivent signaler sans délai au syndic tout travail que ce dernier exécuterait dans la copropriété.

VI. Travail effectif

Un travail effectif peut laisser supposer l’existence d’une relation de travail…

Il convient de ne jamais perdre de vue la capacité de recueil de témoignages dans une copropriété, où il n’est pas rare de rencontrer quantité de bonnes âmes qui vont écrire avoir vu le mari de la gardienne sortir et rentrer les poubelles, tondre la pelouse, faire des travaux de peinture, électricité, plomberie, maçonnerie, etc.

C’est bien pourquoi une telle situation ne doit pas s’installer et doit encore moins perdurer.

Conclusion

Dans l’affaire évoquée (1), la Cour a retenu l’existence d’un travail établi par témoignages mais a décidé l’absence de salaire pour des tâches relevant de celles de la gardienne et l’absence de subordination car il n’a pas été établi que l'ordre d'accomplir ces tâches avait été donné par le syndic ou le président du conseil syndical. Elle a donc débouté le mari de la gardienne de ses prétentions.

On imagine aisément que la décision aurait pu être contraire si l’une des conditions avait été quelque peu différente, tandis qu’il faut avoir présent à l’esprit que la jurisprudence de la Cour de cassation est actuellement plutôt défavorable aux employeurs…

Autrement dit, la plus grande prudence s’impose en général et une réaction ferme doit être adoptée en cas de travail avéré en particulier.

(1) CA Aix-en-Provence, 17ème Ch., 8 novembre 2011, n°11-07972

Dossier conseils

Conseil

Conseil n° 2988 : LAMY, CITYA : deux affaires de « captation de pouvoirs ». Ouvrir l’oeil

CONSEIL N° 2988 - LAMY, CITYA : deux affaires de « captation de pouvoirs ». Ouvrir l’oeil

Nous avions déjà eu des affaires d’irrégularités de « pouvoirs » (en assemblée générale) avec FONCIA (qui a même fini par être condamné pour manœuvre frauduleuse, condamnation qui vient d’être confirmée en appel voir LIEN abus numéro 2977) mais nous n’avions pas encore touché du doigt la « fraude aux pouvoirs ».

Voici deux cas qui doivent inciter certains copropriétaires à la méfiance.

Le premier cas concerne un cabinet CITYA : une personne est arrivée avec trois pouvoirs ; or cette personne - qui connaissait apparemment très bien le syndic - est, elle, inconnue de ses soi-disant mandataires. Etrange...

Petit problème : ces trois « pouvoirs » ont permis au cabinet CITYA une réélection « sur le fil » ; sans eux le cabinet concurrent présenté par le conseil syndical était élu...

Nous reviendrons plus précisément sur cette affaire dans les prochaines semaines.

Le deuxième cas concerne un cabinet LAMY : un membre d’un syndicat secondaire (syndicat qui a choisi depuis longtemps un autre syndic que LAMY) se présente à l’assemblée générale du syndicat principal géré par LAMY avec un pouvoir en bonne et due forme.

Curieusement la « place » était déjà prise (entendez : une personne s’était déjà attribuée le mandat) mais le syndic - suite aux protestations du porteur du vrai pouvoir - n’a ni retrouvé le pouvoir, ni pu identifier le mandant, ni pu expliquer ce qui ressemble bien - là encore - à une fraude.

Nous reviendrons également sur cette affaire.

FONCIA, CITYA, LAMY... on a l’impression que tous les moyens sont utilisés aujourd’hui par les gros syndics pour se maintenir, ce qui est inquiétant.

Nous tenterons la semaine prochaine de donner une explication.

En attendant, un conseil : ouvrez l’œil et en cas de doute pensez à contrôler les pouvoirs et les mandataires.

Dossier conseils

Conseil

Testez l’eau de votre ville !

2993

Testez l'eau de votre ville !

Il n'est plus nécessaire d'aller en Mairie lire le panneau concernant la qualité de l'eau de votre ville pour savoir ce que vous buvez.

Trouvez votre commune sur le site suivant et vous aurez le résultat . . .

http://www.sante-sports.gouv.fr/resultats-du-controle-sanitaire-de-la-qualite-de-l-eau-potable.html

Dossier conseils

Conseil

ACTION N° 2990 - ARC Nantes : CITYA et la vente forcée : nous saisissons la DGCCRF

Voici un message adressé par ARC Nantes, assorti de la copie d’une lettre adressée par CITYA.

I. Le mail d'ARC Nantes

« Bonjour à tous,

Je viens de recevoir un poisson d’avril en décembre (voir pièce jointe) :

Citya Nantes m’informe que je bénéficie gratuitement (mais à mon insu !) du service en ligne I-CITYA depuis plusieurs mois et me précise qu’il me prélèvera 1.20€/mois à compter du 1er avril 2012 sauf si je décline cette offre par courrier avant le 31 janvier 2012 !

En vérifiant sur le site national de Citya, je découvre que ce service n’est qu’une couche logicielle qui permet aux copropriétaires d’accéder aux données déjà présentes pour leur usage interne et en vérifiant sur le contrat de syndic, je ne vois aucune mention du service I-CITYA.

Cette facturation, imposée à tous par défaut, permet au groupe Citya de gagner 5M€ par an (1.20€/mois x 12 x 340000 lots), belles étrennes pour un poisson d’avril !

Joyeuses fêtes de fin d'année ».

II. La lettre de CITYA

Chère Madame, Cher Monsieur,

Dans un secteur de l'administration de biens qui exige de plus en plus de transparence de la part du syndic et de plus en plus de clarté et de rapidité sur les informations communiquées, Citya Immobilier a depuis longtemps affiché sa volonté de communication pragmatique en temps réel.

Citya immobilier a mis à la disposition de ses copropriétaires un nouveau service personnel et sécurisé, l-CITYA, destiné à les informer de la vie de leur patrimoine en ligne.

Conçu tout spécialement pour vous, l-CITYA est un support d'informations et d'échanges directs entre les copropriétaires et les différents interlocuteurs intervenant sur leur copropriété :

Accès aux documents permanents de la copropriété : contrat de syndic, règlement de copropriété. Convocations et Procès Verbaux d'Assemblée Générale.

Suivi en direct de la vie de la copropriété : demandes d'interventions, demandes de devis, déclarations de sinistre, rapports de visite.

Consultation en temps réels de vos documents comptables personnels : appels de fonds trimestriels et travaux, régularisation des charges, dépenses et budget de la copropriété.

Mise en place d'une solution de paiement de vos charges en ligne.

Vous bénéficiez d'I-CITYA gratuitement depuis plusieurs mois. L'accès à l'ensemble des fonctionnalités en ligne du service sera facturée sur votre compte de copropriétaire 1,20€ par mois à compter du 01 avril 2012.

Si vous ne souhaitez plus bénéficier de l'accès au site l-CITYA, nous vous remercions de bien vouloir nous retourner le coupon-réponse ci-dessous avant le 31 janvier 2012.

Veuillez agréer, Chère Madame, Cher Monsieur, nos salutations distinguées.

Le Service Syndic

III. Vente forcée : vous pouvez porter plainte auprès du Procureur

Oui, ce que fait CITYA s’appelle de la « vente forcée ». Selon la loi française, c’est le contraire qu’il faut faire : demander à quelqu’un (il veut profiter d‘un service payant et lui donner une date pour qu’il adhère).

Le groupe CITYA - dont le président directeur général est Philippe BRIAND, député UMP - est sans doute au-dessus des lois.

Pour lui rappeler, c’est simple : saisissez le Procureur de la République.

De notre côté, nous allons saisir la DGCCRF...

Affaire à suivre.

Actions et Actus

Action

Tarif gaz et électricité fournisseurs alternatifs : les conseils de l’ARC

2985

Tarif gaz et électricité fournisseurs alternatifs : les conseils de l'ARC

I. L’offensive des fournisseurs aidés par les syndics

En ces temps d’augmentation des prix réglementés, les syndics essayent de « placer » des contrats alternatifs auprès des conseils syndicaux.

Il faut cependant être très prudent et très vigilant, tant certaines pratiques - en apparence alléchantes - cachent des pièges.

Voici un échange entre un conseil syndical adhérent à l’ARC et nos services qui permet de se faire une petite idée du problème.

II. Le mail de nos adhérents : « Notre syndic nous propose Gaz de Paris... »

« Bonjour,

Notre syndic nous propose de prendre comme fournisseur "Gaz de Paris ".

5% sur Tarif réglementé, contrat de 1 à 3 ans avec la possibilité de revenir au tarif réglementé à l'échéance du Contrat ( Loi Nomé ).

Pourriez-vous nous dire si derrière cette proposition alléchante se cachent des Pièges ? Les syndics sont-ils vraiment désintéressés ?

Nous devons prendre une décision rapidement. Merci de votre réponse.

Cordialement ».

III. Notre réponse

« Cher adhèrent,

Nous faisons suite à votre interrogation sur la pratique de votre syndic Sogesymm qui entend vous « proposer » un nouveau fournisseur de gaz. Attention : contrairement à ce qui vous a été dit, le retour au tarif réglementé n’est possible que pour les consommations annuelles inférieures à 30.000kWh, consommations qui correspondent à celles de deux logements !

Voici avant tout accord du CS et/ou de l’AG les points qu’il faut impérativement traiter :

1. demander au syndic le projet de convention entre LUI et Gaz de Paris ;

2. savoir (au travers de la convention) si les conditions restent acquises au syndicat en cas de changement de syndic ;

3. savoir qui est réellement le titulaire du contrat : le syndicat des copropriétaires ou bien le syndic :

4. vérifier qu’il n’y ait pas en parallèle une ristourne négociée au bénéfice du syndic, car il arrive que ces derniers soient commissionnés sur ces affaires. Or ils n’ont aucun droit de toucher ces commissions (loi Hoguet du 2 janvier 1970). Donc demandez à votre syndic s’il vous restituera cette commission... et faites-nous savoir sa réponse.

Enfin pour conclure, l’ARC n’est pas en reste puisqu’elle va proposer très prochainement à ses adhérents une meilleure proposition que celle qui vous a été faite, le syndicat des copropriétaires restant titulaire du contrat (ce qui est très important).

Vous souhaitant bonne réception et restant à votre disposition.

Cordialement ».

Si vous êtes adhérents collectifs à l’ARC, n’hésitez pas à contacter Copropriété-Services après avoir reçu les documents demandés et les réponses (ou non-réponses) à vos questions.

Dossier conseils

Conseil

DOSSIER N°0002 - Economie de charges : Objectif moins 15 % ou : 300 à 450 € d’économies par logement facilement réalisées avec l’ARC

DOSSIER N°2 JANVIER 2012- Economie de charges : Objectif moins 15 % ou : 300 à 450 € d’économies par logement facilement réalisées avec l’ARC

Sachant que les charges moyennes d’un logement de 70 mètres carrés en copropriété vont de 2 000 à 3 000 € en fonction du niveau d’équipements et de services de la copropriété, une économie de 15 % des charges représente, par logement, un montant de 300 à 450 €, montant plus que satisfaisant.

Or, 15 % d’économie de charges dans une copropriété est un objectif qu’un conseil syndical peut atteindre relativement facilement, s’il suit les conseils de l’ARC et utilise nos différents « outils ».

Voici une démonstration faite par des adhérents sur un immeuble de 15 logements (avec ascenseur et chauffage plus eau chaude collective) dont les charges annuelles étaient de 47 285 € (soit 3 152,30 € par logement) et se décomposant ainsi :

1. frais de gestion	4 050
2. contrats divers	5 850
3. petits travaux	4 230
4. chauffage et eau chaude	16 570
5. eau froide	5 920
6. nettoyage-sortie de poubelles	6 525
7. assurance	1 810
8. électricité	1 590
9. divers	740
	47 285

À noter que dans le « divers » il y a une cotisation à l’ARC de 157,50 €.

Le « travail » de recherche d’économies a été fait par le conseil syndical d’une copropriété d’une commune de la proche banlieue parisienne qui a adhéré à l’ARC en 2010 et a réalisé les économies sur une période de quinze mois.

Le conseil syndical s’attaque maintenant à la mise au point d’un plan de travaux sur six ans incluant des travaux d’économies d’énergie.

Nous précisons ci-dessous - poste par poste - comment nos adhérents ont pu faire facilement 15 % d‘économie en deux temps.

FRAIS DE GESTION

IMMÉDIATS

OBTENUS AU COURS DE LA 1^ère ANNÉE

RÉSULTATS

Contrôle des heures de vacations facturées et remboursement du trop facturé.
Contrôle du nombre de photocopies facturées et remboursement.

Passage de la photocopie à 8 ct TTC pour la convocation aux assemblées générales et les procès-verbaux.

(NB : pour l’an prochain le conseil syndical envisage une externalisation qui sera votée en assemblée générale. 5ct la photocopie).

Photocopie recto/verso avec 4 pages par feuille.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

1 207 €

620 €

2. CONTRATS DIVERS

RÉSULTATS

Remboursement du contrat termites signé par le syndic sans accord de l’assemblée générale et parfaitement inutile.
Remboursement partiel d’une facture d’extincteur et de cartouches (prix supérieur à deux fois les prix sur Internet).

Renégociation du contrat d’ascenseur (en utilisant le contrat-cadre négocié par l’ARC).
Renégociation et regroupement des contrats dits 3 D (désinsectisation, désinfection des vides ordures et désodorisation).
Renégociation des contrats de sécurité-incendie avec un véritable contrôle des interventions de maintenance des extincteurs et blocs autonomes.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

327 €

930 €

3. PETITS TRAVAUX

RÉSULTATS

Avoir concernant une surfacturation (2 heures sur 4 heures facturées).
Remboursement d’une facture (intervention à deux semaines d’intervalle pour le même problème).

Demande d’un devis pour toute réalisation de petits travaux.
Renégociation des prix ou consultation d’une autre entreprise si tarifs trop élevés.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

317 €

705 €

4. EAU

RÉSULTATS

Mise en évidence de l’existence de trois compteurs bloqués et non changés (avoir demandé et obtenu).
Application d’un forfait aux personnes jamais relevées.

Demande de changement de tous les compteurs (âge entre 15 et 18 ans).
Réduction en conséquence de trois fois du différentiel entre le total des compteurs divisionnaires et la consommation facturée au compteur général.
Application d’un forfait à tous les compteurs jamais relevés.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

75 €

2 620 €

5. CHAUFFAGE

RÉSULTATS

Contrôle du carnet de chaufferie et mise en évidence du fait que le contrat était mal respecté (contrôle des températures non faites ; relevé du compteur d’eau chaude rechauffée non faite).
Application d’une pénalité de 5 % du contrat.

Réalisation du BÉS (Bilan Energétique Simplifié) et mise en place de mesures simples d’économie :

réglage de la chaudière ;
baisse de 1° de la courbe température ;
suivi des consommations avec les DJU.

Renégociation du contrat (avec l’assistance de l’ARC).
Validation par le conseil syndical de la date de démarrage et de clôture de ka période de chauffe.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

125 €

915 €

6. NETTOYAGE ET SORTIE DES POUBELLES

RÉSULTATS

RIEN IMMEDIATEMENT

Renégociation du contrat.
À noter : la copropriété envisage d’employée une personne déjà employée par deux autres copropriétés localement.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

520 €

7. ASSURANCE

RÉSULTATS

Récupération d‘une indemnité de sinistre non comptabilisée.

Renégociation tous les cinq ans du contrat (avec un des courtiers référencés par l’ARC).

ÉCONOMIES RÉALISÉES

432 €

450 €

(jusqu’à 25 % d’économies)

8. ÉLECTRICITÉ

RÉSULTATS

Récupération d’une pénalité du à un retard de paiement par le syndic (prise en charge par le syndic).

Regroupement des compteurs et adaptation de la puissance.
Mise en place de lampe à basse consommation.
Mise en place de détecteur de présence.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

65 €

220 €

9. DIVERS

RÉSULTATS

Le conseil syndical a obtenu le calcul des intérêts de retard sur deux débiteurs, intérêts qui sont venus minorer les charges.

Placement de la trésorerie disponible et du fonds de roulement sur un livret d’épargne.

ÉCONOMIES RÉALISÉES

37 €

317 €

Autres gains obtenus par le conseil syndical

Grâce au contrôle des comptes le conseil syndical a pu :

récupérer des anciens soldes débiteurs ou créditeurs concernant des copropriétaires vendeurs ;
récupérer deux soldes créditeurs fournisseurs concernant des factures anciennes (un double paiement et un chèque jamais encaissé) ;
apurer un compte d’attente « procédures » et récupérer des sommes jamais affectées en « produit ».

Conclusion : on le constate une économie totale de charges (en plus des autres gains) 7 120 € sur les charges courantes a été très facile à réaliser, grâce à nos conseils, outils et méthodes.

Si vous voulez, vous aussi, engager ce travail, commencez par aller sur le site de notre Observatoire des charges : OSCAR http://oscar.unarc.fr et comparez vos charges poste par poste avec la moyenne des copropriétés ayant la même configuration au niveau des services collectifs.

Vous pouvez aussi, en plus, télécharger nos guides gratuits consacrés à la maîtrise des charges :

Comment baisser vos charges en 10 leçons ( 2010 )
Maîtrise des charges : avez-vous un bon syndic ? (2009 )
Votre copropriété est-elle bien gérée ? (2009 )
Rénovation énergétique des copropriétés. Le guide des bonnes pratiques (2010 )
Les éco-bilans en Copropriété - 1 • « Bilan Energétique Simplifié»
( 2010 )
Les éco-bilans en Copropriété - 2 • Bilan « Eau » ( 2010 )
Les éco-bilans en Copropriété - 3 • Bilan « Eléctricité » ( 2010 )
Savoir lire et exploiter les cinq annexes comptables 3^ème édition 2011
Copropriété : comment bien (re)négocier es contrats (2011)
Conseil syndical : 100 conseils pour un bon conseil (2010)
Comment bien négocier son contrat de syndic (2010).

Enfin vous pourrez utiliserer notre site COPRO DEVIS : http://www.copro-devis.fr/ pour faciliter une remise en concurrence efficace.

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