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Ne pas confondre les annexes comptables 2 et 3

Le décret et l’arrêté du 14 mars 2005 imposent de joindre à la convocation d’assemblée générale approuvant les comptes de charges, cinq annexes comptables.
Parmi ces documents, nous retrouvons deux annexes qui présentent la situation des charges courantes enregistrés sur l’exercice : il s’agit des annexes comptables 2 et 3.

A travers cet article, nous allons expliquer l’intérêt et l’usage de ces deux annexes comptables.

I- L’annexe comptable 2

L’annexe comptable 2 présente les charges et les produits enregistrés sur l’exercice.

Sur la partie haute est indiqué ceux relatifs aux opérations courants et sur la partie basse ceux liées aux travaux et opérations exceptionnels.

Ainsi, à travers cette annexe, on peut visualiser le bilan comptable de l’exercice aussi bien au niveau des charges courantes que des travaux.
Par ailleurs, l’annexe 2 présente la situation des charges à approuver en les comparant avec celles enregistrées l’année précédente ainsi que les sommes budgétisées pour l’exercice en cours et à venir.

L’objectif de cette présentation est de suivre par poste de charges l’évolution des montants pour identifier d’éventuelles dérives.

En parallèle, à droite figurent les produits enregistrés qui doivent venir en compensation des charges. Il s’agit bien évidemment des provisions mais également des produits tels que les loyers, les indemnités d’assurance, les intérêts bancaires...

En fin de colonne, on retrouve le solde de l’exercice qui est la différence entre le total des charges par rapport à celui des produits.

Si le montant des charges est supérieur à celui des produits, l’exercice est alors déficitaire. En revanche le montant des charges est inférieur à celui des produits, l’exercice est alors excédentaire.

II – Une annexe comptable 3 plus précise

L’annexe comptable numéro 3 se focalise uniquement sur la situation des charges courantes. Néanmoins, à la différence de l’annexe 2, elle présente les charges et les produits par clé de répartition.

Par ce biais, il est plus facile d’identifier le solde de l’exercice pour chacune des clés de répartition de charges en déterminant si elle est excédentaire ou déficitaire.

Cette information est capitale notamment pour contrôler la régularisation des charges qui sera effectuée sur le compte de chacun des copropriétaires. Attention les erreurs de répartition des charges de calcul sont fréquents

Actions et Actus

Actualité juridique

Un syndicat de copropriété mandant et client : le problème majeur des syndics ?

Voilà un sujet qui va encore susciter des commentaires bidons au lieu d’essayer de réfléchir sur le fond du dossier.

Il s’agit de comprendre pourquoi il existe un malaise de plus en plus palpable entre les copropriétaires et les conseillers syndicaux vis-à-vis de leur syndic professionnel.

Certains professionnels vont indiquer que tout va bien d’autant plus que l’ensemble des difficultés que rencontrent les copropriétés sont du fait de l’ARC Nationale.

Bon, après l’avoir dit, essayons d’être plus sérieux à travers notre réflexion.

I- Un syndicat des copropriétaires à la fois client et mandat

De manière générale, un mandataire doit agir avec loyauté à l’égard de son mandant. Cela concerne par exemple un avocat à l’égard de son client.

Dans le même registre, le syndic signe un contrat de mandat avec le syndicat des copropriétaires. À ce titre, le syndic mandataire doit agir avec probité à l’égard de son mandant qui le syndicat des copropriétaires devant défendre ses intérêts sans parti pris.

Or, le syndic qui est également un commerçant a pour objectif d’augmenter ses profits en essayant de vendre ses produits à son client qui s’avère être le même syndicat des copropriétaires.

Ainsi par nature, le syndic se retrouve en conflit d’intérêt entre sa position de mandataire et de commerçant.

A titre d’exemple, certains syndics professionnels considèrent que même si cela est illégale, ils peuvent facturer des vacations supplémentaires pour réaliser des appels d’offres au motif qu’il passe du temps.

Cette analyse découle du fait que même si le syndic est mandataire percevant à ce titre des honoraires, en tant que commerçant, il considère que « le temps passé est de l’argent » qui doit être facturé à son client qui est le même syndicat de copropriétaires.

II – Le chat qui se mord la queue

On pourrait penser que ce problème n’a pas de solution et pourtant il existe un moyen simple de traiter cette difficulté.

Il suffirait d’imposer au syndic de ne pouvoir proposer qu’une mission de mandataire sans être autorisé à assurer pour le même mandant des activités parallèles de commerçant.

En effet, en donnant la possibilité au syndic de pouvoir proposer au syndicat des copropriétaires des activités parallèles notamment en tant que courtiers d’assurance, de services de maintenance, de prestataires de notification électronique, le syndic et surtout les grands groupes biaisent la concurrence.

Le procédé consiste à baisser le montant des honoraires du forfait de base pour ainsi récupérer des clients-copropriétés pour ensuite vendre à travers leurs filiales de services annexes qui en définitive leur permet de dégager des marges substantielles.

Or, les petits et moyens cabinets de syndics qui eux n’ont pas de filiales, sont contraints de s’aligner aux tarifs biaisés ensuite se retrouvent contraints de trouver des subterfuges parfois en usant de pratiques abusives voire illégales pour compenser leur baisse d’honoraires.

Ainsi, en imposant un syndic de n’être « que syndic », l’ensemble des cabinets serait sur un même pied d’égalité présentant des honoraires à hauteur de leur mission n’étant plus ensuite tenté de trouver des stratagèmes plus ou moins légaux pour s’y retrouver économiquement.

Voilà pourquoi l’assainissement des copropriétés doit inévitablement passer par un assainissement du métier de syndic en imposant un meilleur encadrement de la profession.

Actions et Actus

Actu

L’interdiction de tout chevauchement de compétences entre le syndic des copropriétaires et une association syndicale libre (ASL)

Catégories ASL/AFUL/ Ensemble immobilier

Juridiction

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3,

Référence

9 mars 2023, 21-21.793, Inédit

Observations

Les implications juridiques de l'inclusion de charges dues à une association syndicale libre dans le budget prévisionnel d'un syndicat des copropriétaires.

Principe retenu

Incompétence du syndicat des copropriétaires pour appeler les charges d’une ASL

Analyse de la décision

La coexistence entre un syndicat des copropriétaires et une association syndicale libre (ASL) peut susciter des interrogations juridiques quant à la répartition des charges et à la compétence de chaque structure.

Dans l’arrêt rendu la Cour de cassation précise les limites de l’intervention du syndicat lorsqu’il s’agit de financer des dépenses qui ne relèvent pas de son champ d’action.

I. L’incompétence du syndicat des copropriétaires pour appeler des charges relevant d’une ASL

Par souci de simplification, couramment, le syndic de copropriété se substitue aux copropriétaires afin de centraliser les appels de fonds émis par l’ASL. Il agit alors comme un intermédiaire, collectant lui-même les cotisations auprès des copropriétaires et en leurs noms, avant de reverser les sommes à l’association.

Si cette pratique présente un certain confort administratif pour les copropriétaires, elle n’en reste pas moins contraire à l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, qui prévoit une obligation personnelle de chaque propriétaire vis-à-vis de l’ASL.

En effet pour rappel, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais relatifs à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes peuvent être mis à la charge des copropriétaires. Les dépenses propres à l’ASL ne relèvent donc pas du budget du syndicat et ne peuvent y être intégrées. (Cass. 3e civ., 9 déc. 1998, n° 97-12.163)
Dans la présente affaire, des époux étaient copropriétaires d’un lot situé dans une résidence, régie par un syndicat de copropriété, mais également intégrée à une association syndicale libre (ASL) chargée de la gestion d’équipements communs d’un ensemble immobilier.

En l’espèce, des copropriétaires contestent la validité d’une résolution d’assemblée générale approuvant des comptes intégrant des charges relevant d’une ASL, et demandent l’annulation des décisions corrélées.

Leur recours repose sur une confusion opérée entre les obligations des copropriétaires à l’égard de l’ASL, d’une part, et celles imposées par le syndicat de copropriété, d’autre part.

II. L’exclusion des charges de l’ASL des obligations du syndicat des copropriétaires

L’introduction de charges étrangères à la copropriété dans le budget du syndicat nuit à la clarté des comptes et à la transparence de la gestion. Elle crée un amalgame entre deux régimes juridiques distincts, portant atteinte à la capacité des copropriétaires à apprécier la régularité des dépenses votées.

En l’espèce, les copropriétaires ont contesté l'approbation des comptes de la copropriété, en raison d'irrégularités comptables. Ils ont relevé que certaines dépenses étaient doublement mises à la charge des copropriétaires, à la fois dans le cadre du lotissement et de la copropriété Cette confusion comptable, validée à tort par la cour d’appel, a été sanctionnée par la Cour de cassation, qui a rappelé l’incompétence du syndicat à recevoir des fonds au nom d’une autre structure.

La résolution approuvant les comptes, fondée sur cette irrégularité, a donc été annulée, entraînant par effet de chaîne l’annulation d’autres résolutions dépendantes, telles que celle portant sur le quitus de gestion.

De même, la création d’un fonds de travaux basé sur un budget incluant des charges de l’ASL a été jugée contraire à la loi.

En définitive, si la centralisation du recouvrement des charges par le syndic peut apparaître comme une solution pragmatique, elle s’avère incompatible avec le cadre juridique applicable. En intégrant les dépenses d’une association syndicale libre au budget du syndicat des copropriétaires, on dépasse les compétences de ce dernier, ce qui fragilise la légalité des résolutions adoptées en assemblée générale.

Abus 5124: Devis de repérage amiante : quand le syndicat des copropriétaires paie le prix fort

Dans le cadre de la rénovation énergétique d'un immeuble en copropriété, il est essentiel de respecter une série de normes pour assurer la sécurité des occupants et la conformité des travaux.

La recherche d'amiante avant travaux est une obligation légale qui s'inscrit dans un contexte réglementaire précis, conformément au décret n°2017-899 du 9 mai 2017.

Ce décret impose la réalisation de diagnostics amiante avant d'entreprendre des travaux susceptibles de libérer des fibres d'amiante dans l'air. Cette mesure vise à protéger la santé des travailleurs et des occupants en cas de présence de matériaux amiantés, qui pourraient dégager des fibres dangereuses pendant les travaux.
C’est dans ce contexte que notre adhérent, le conseil syndical, a pris l’initiative de conclure un contrat avec « Apave », un acteur reconnu dans le domaine des diagnostics techniques, pour réaliser ce diagnostic amiante.

Il est néanmoins indispensable d’avoir un contrat suffisamment encadré, pour éviter des mauvaises surprises.

I- Devis à 2100 euros TTC qui s’élève désormais à 6400 €HT

Un devis à hauteur de 2100 euros TTC a été soumis à l'Assemblée Générale (AG) du syndicat des copropriétaires pour approbation. En application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, lors de cette AG, le montant du devis a été voté, marquant ainsi une étape clé avant le lancement des travaux de rénovation énergétique.

Cependant, à la suite de l'exécution de la mission de recherche d’amiante sur les parties communes, une facture à hauteur de 6400 euros HT a été adressée au syndicat des copropriétaires.

Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a validé, en assemblée générale, un devis présenté par un diagnostiqueur pour la réalisation d’un diagnostic amiante. Ce devis prévoyait un montant global de 2100 € TTC, avec un coût de prélèvement fixé à 50 € par échantillon. Cependant, le devis ne précisait pas le nombre d’échantillons à prélever ni les modalités concrètes de l’intervention.

Or, le diagnostiqueur a procédé, de sa propre initiative, à 93 prélèvements, générant une facture finale de 6400 € HT — soit un montant largement supérieur à celui approuvé initialement par le syndicat des copropriétaires.

II- Un abus de droit caractérisé

Ce décalage manifeste entre le devis et la facturation finale révèle plusieurs irrégularités :

1. un manquement à l’obligation d’information et de transparence

Conformément à l’article L.111-1 du Code de la consommation, tout prestataire est tenu de fournir, avant la conclusion du contrat, une information claire et complète sur les caractéristiques essentielles de la prestation et son prix. En l’espèce, l’absence de précision sur le nombre d’échantillons à prélever a privé les copropriétaires de la possibilité d’évaluer le coût réel de l’intervention.

De plus, le devis avait vocation à permettre aux copropriétaires de prendre leur décision en toute connaissance de cause, ce qui n’a pas été le cas. Ce défaut d’information constitue un manquement grave aux exigences contractuelles.

2. Atteinte au principe de bonne foi dans l’exécution du contrat

L’article 1104 du Code civil impose que les contrats soient négociés, formés et exécutés de bonne foi. En procédant à un nombre d’échantillons aussi élevé, sans en avertir ni obtenir l’accord préalable du syndicat, le diagnostiqueur a agi de manière déloyale, en modifiant unilatéralement l’économie du contrat.
Ce comportement déséquilibre les relations contractuelles en plaçant le syndicat des copropriétaires dans une position de faiblesse, face à une situation qu’il n’était pas en mesure d’anticiper, ni de contrôler.

3. Caractérisation de l’abus de droit

L’abus de droit peut être défini comme l’exercice d’un droit dans des conditions qui excèdent manifestement les limites de l’usage normal qu’une personne raisonnable en ferait.

Ici, si le diagnostiqueur avait bien la faculté de réaliser des prélèvements pour mener à bien sa mission, le recours à 93 échantillons apparaît manifestement excessif et disproportionné.

D’autant plus que l’analyse a finalement révélé la présence d’amiante dans seulement 4 échantillons. Cette disproportion, non justifiée ni concertée, traduit une utilisation abusive de la marge de manœuvre laissée au prestataire, au détriment des copropriétaires.

En procédant ainsi, le diagnostiqueur a utilisé sa position et son savoir technique pour imposer au syndicat un coût très supérieur au budget initial, sans information préalable ni validation des copropriétaires. Cette pratique, qui détourne l’objet du contrat et nuit aux intérêts de la partie la plus vulnérable, caractérise un abus de droit.

Le comportement du diagnostiqueur cumule donc :

-   un manquement à l’obligation d’information préalable,
-   une violation du principe de bonne foi dans l’exécution du contrat,
-   et un abus de droit dans l’usage de la faculté de réaliser des prélèvements.

Ces éléments permettent de contester la validité de la facturation, voire d’engager la responsabilité du prestataire pour obtenir une réduction de prix ou des dommages et intérêts.

III- La nécessité de vigilance

Cette situation illustre l’importance de la clarté contractuelle et de la transparence dans les relations commerciales, en particulier lorsqu’il s'agit de travaux techniques impliquant plusieurs parties.

En l’occurrence, le devis aurait dû spécifier de manière plus précise le nombre d’échantillons à prélever, ainsi que les conditions de révision des prix, pour éviter toute ambiguïté.

En outre, l'adhérent, représentant le syndicat des copropriétaires, aurait dû se faire conseiller sur les pratiques habituelles du marché pour mieux appréhender le devis et les prestations proposées.

Nous recommandons vivement aux syndicats des copropriétaires de bien se renseigner sur les prestataires avant de signer des contrats de prestation, et de toujours demander des devis détaillés, précis et sans ambiguïtés.

Le Conseil syndical doit systématiquement imposer au diagnostiqueur de prévoir une visite préalable pour évaluer l'ampleur de la mission et établir une estimation du nombre d'échantillons nécessaires, qui devra ensuite être précisé dans le devis. Cela permettrait d’éviter toute surprise et garantirait une plus grande transparence vis-à-vis des copropriétaires.

Dans tous les cas, la bonne foi des parties doit primer, et tout abus doit être dénoncé pour garantir un cadre contractuel juste et équitable.

Abus

Action

Téléalarmes ascenseurs : la valse des Générations….

Pour fixer le cadre juridique qui nous intéresse, la présence d’une ligne téléphonique dans les ascenseurs découle de l’Article. R. 125-1-1 du décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 (dites loi SAE) lequel oblige à la mise à la disposition des utilisateurs de moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention, donc d’une ligne téléphonique.

Quelque années plus tard, la mort annoncée du RTC (Réseau téléphonique commuté ou téléphone analogique) s’est traduit dès le 15 novembre 2018 par la fin de la commercialisation du réseau cuivre, à partir de cette date toutes les nouvelles lignes devaient passer par une ‘box’ avec ce que l’on appelle ‘la voix sur IP’.

Les fabricants d’ascenseurs neufs pour lesquels l’usage d’une ‘box’ n’était pas adapté ont alors installé exclusivement des systèmes GSM dans les ascenseurs… on est alors 10 ans après l’arrivée sur le marché du standard 4G et 2 décennies après la création de la 3G.

La 5G, elle, arrivera en 2019 c’est à dire 1 an après l’arrêt du déploiement du RTC.

Le réseau cuivre n’étant plus maintenu, c’est aussi, quand des pannes adviennent sur ce réseau, l’occasion pour les ascensoristes de proposer la mise en place d’un module GSM et de l’abonnement qui lui correspond.

I. A priori chacun est dans son rôle et tout va bien….

Seulement voilà, la plupart des systèmes installés le sont avec le standard 2/3G qui a alors au minimum 20 ans et bien que la 4G existe déjà depuis 10 ans….

Dans le monde de la télécommunication et de l’informatique ou le moindre téléphone d’aujourd’hui embarque plus de puissance de calcul qu’un ordinateur des années 2000, il aurait fallu se poser la question du ‘reste à vivre’ de ce standard et envisager dès 2018 la mise en place de modules GSM au standard le plus actuel c’est-à-dire le 4/5G.

L’annonce de la suppression des réseaux 2/3G intervient de la part des grands opérateurs en 2022 et les ascensoristes ont alors commencé à ‘vendre’ de la téléalarme en 4/5G sur des installations déjà précédemment équipées en 2/3G.

II. Alors qu’en penser ?

Certes ce changement de technologie est subit en non pas provoqué par la profession du transport vertical…

Certes les ascensoristes achètent les équipements qui sont sur le marché et une PME n’a pas de service R&D pour anticiper ces changements ni le poids suffisant pour influer sur ses fournisseurs…

Mais…

A l’ARC nous examinons trop souvent des devis pour passer d’un module 2/3G à un module 4/5G sur des installations situées dans des secteurs où le RTC est encore fonctionnel… et où on aurait à minima pu s’éviter le passage par la 2/3G !

A l’ARC nous savons que le prestataire qui veut imposer un devis de travaux sur un ascenseur est en position de force car la téléalarme est un équipement de sécurité obligatoire qui autorise l’ascensoriste à mettre à l’arrêt l’installation en cas de panne…laquelle peut même intervenir après que le devis soit parvenu chez le syndic.

A l’ARC nous savons que la mise en concurrence sur ce type de travaux ponctuel est impossible car aucune entreprise non titulaire du contrat d’entretien de l’appareil ne s’aventurera sur des travaux ou sa responsabilité (et quelquefois c’est du pénal..) pourra être engagée.

A l’ARC nous voyons régulièrement des devis de modules GSM dont les tarifs sont le triple du standard de la profession.

Alors autant les PME du secteur ne sont pas toutes à clouer au pilori, nous en connaissons d’ailleurs certaines dont les tarifs font références en la matière, autant les majors de la profession, dotées elles des moyens suffisant pour faire de la prospective, ont su exploiter au mieux cette manne offerte par l’obsolescence d’un système que certains ont reprogrammé à leur plus grand bénéfice quand on fait repasser 2 fois les plats.

Pour finir…

Différentes dates d’extinction des réseaux mobiles 2G et 3G ont été annoncées par les opérateurs :

* Les clients Free mobile bénéficient d’une itinérance sur le réseau 2G d’Orange dont l’extinction est annoncée à partir de la fin 2025.

Le calendrier peut être amené à évoluer selon les annonces des opérateurs et sera mis à jour en conséquence.

Si votre opérateur commercial n’est pas Orange, SFR, Bouygues Telecom ou Free Mobile, vous pouvez le contacter pour connaître les dates éventuelles d’arrêt de ses services 2G et 3G.

Reste à espérer que la suppression de la 4G, la commercialisation de la 6G étant prévue pour 2030, ne provoquera pas les mêmes effets que ceux que les copropriétés subissent actuellement et que des plateformes « multi-systèmes » soient maintenant la règle, je n’en suis pas persuadé !

Technique

Action

Monsieur Henry Buzy-Cazaux, l'ARC a aussi des choses à dire sur les syndics

Le Conseil National de l’Habitat a confié à Monsieur Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de Management des Services de l’Immobilier, un groupe de travail sur l’avenir du métier de syndic.

À notre grande surprise, pour le moment, l’ARC nationale, qui est pourtant la principale association représentative des syndicats de copropriétaires, n’a toujours pas été interrogée, alors même que les représentants belges l’ont été.

À vrai dire, nous ne sommes pas surpris, car nous savons pertinemment que les syndics professionnels et leurs inféodés ont pour consigne de ne pas parler avec l’ARC nationale.

En effet, nous avons déjà l’attention des copropriétaires, des parlementaires et parfois même des pouvoirs publics. Ainsi, il est essentiel pour eux de nous isoler, afin de réduire notre caisse de résonance.

Néanmoins, nous pensions que Monsieur Henry Buzy-Cazaux était plus indépendant, capable de garder la tête haute face à des groupes de pression de grands groupe de syndics professionnels qui souvent préfèrent frapper en dessous de la ceinture.

Si nous n’éprouvons aucune rancœur à son égard, il serait néanmoins intéressant qu’il confirme sa totale neutralité en nous interrogeant sur les causes de l’échec du métier de syndic, et surtout sur nos préconisations pour redresser la situation.

Pour le moment, nous lui adressons, à travers cet article, notre première analyse, que nous lui transmettrons directement afin de pouvoir alimenter son rapport.
Pour aborder notre étude, il nous paraît pertinent de partir du syndic d’aujourd’hui pour déterminer le syndic de demain.

I. Le syndic d’aujourd’hui

Il faut bien le comprendre : le syndic d’aujourd’hui est perdu. Il est à la fois :

•   syndic mandataire, devant représenter les intérêts du syndicat des copropriétaires ;
•   syndic prestataire, devant vendre ses services au même syndicat ;
•   syndic d’intérêt général, devant alimenter un observatoire à travers le registre d’immatriculation ;
•   syndic formateur, chargé de former ses collaborateurs internes.

Par ailleurs, le syndic doit répondre à des attentes parfois opposées, notamment lorsqu’il s’agit de faire face à des demandes de copropriétaires qui sont contraires aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, au fil du temps, le syndic s’est métamorphosé au point de ne plus connaître son rôle ni les limites de sa fonction.

À cela, il faut ajouter une concurrence biaisée, organisée entre les grands groupes, avec la création de filiales ayant permis de casser le prix des honoraires du forfait de base, étouffant alors les petits et moyens cabinets de syndics dits « artisans ».

Les conséquences sont multiples : pratiques abusives, factures illégales, rachats de cabinets, et création de quasi-monopoles sur certains territoires ou quartiers.

II. Le syndic de demain

Le syndic de demain doit se recentrer sur son métier de base : l’administration des copropriétés.

Cela lui permettra de se perfectionner dans ce métier compliqué qui nécessite de maîtriser de nombreuses compétences, sans être contraint de se diversifier dans des activités commerciales annexes.

Cette diversification est une des causes de la perte de compétences des gestionnaires, ainsi que de la grande disparité des tarifs d’honoraires de base.

En se consacrant exclusivement à leur cœur de métier, les gestionnaires ne seront plus contraints de jouer les commerçants en vendant des produits d’assurance, de crédit ou de diagnostic, ni d’en assurer le service après-vente, pouvant se consacrer exclusivement à la gestion des copropriétés.
Ainsi, le syndic de demain sera plus humble, mais aussi plus expert.

Grâce à cette mutation, le métier de syndic pourra être mieux valorisé, avec des activités plus proches de celles de l’administration de copropriétés, comme l’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Pour cela, à l’image d’un médecin qui ne vend pas de médicaments, le syndic ne devra pas vendre de produits annexes. Il devra être interdit de proposer toute filiale ou société avec laquelle il a des liens capitalistiques.

Nous sommes conscients qu’il s’agit de solutions efficaces, mais qui déplairont fortement à de nombreux syndics professionnels.
Après tout, nous ne sommes pas là pour leur faire plaisir.

Actions et Actus

Actu

Comment ne pas devenir un copropriétaire en difficulté ?

Voilà une question intrigante que pose l’ARC NATIONALE. En effet, alors que les pouvoirs publics estiment que ce sont les copropriétaires en difficulté qui entraînent la copropriété dans la difficulté, l’ARC NATIONALE affirme le contraire.

Autrement dit, c’est bien la copropriété en difficulté qui entraîne les copropriétaires dans la difficulté.

La meilleure preuve en est qu’une des plus belles copropriétés, construite dans les années 70 et autrefois réservée aux cadres supérieurs, est aujourd’hui devenue le symbole même de la copropriété en difficulté. Et pourtant, dans cette copropriété, les copropriétaires étaient tous solvables !

Alors, que s’est-il passé ? Tout simplement, une absence de gestion courante et prévisionnelle de la copropriété.

C’est un sujet qui mérite une analyse beaucoup plus approfondie. Néanmoins, cela doit inciter à une vigilance accrue de la part des potentiels acquéreurs avant d’intégrer une copropriété.

I. Une analyse des charges de travaux

Les annonces immobilières indiquent généralement le prix d’acquisition du bien, l’étiquette énergétique ainsi que l’estimation des provisions pour charges courantes.

Cependant, rien n’est précisé concernant la participation aux charges de travaux d’entretien et de rénovation. Or, les copropriétaires devront tôt ou tard financer ces travaux, qui peuvent représenter, sur un seul exercice, jusqu’à vingt années de provisions pour charges courantes.

Afin d’éviter que le copropriétaire ne se retrouve en difficulté, il est essentiel de vérifier quels sont les travaux à réaliser au cours des dix prochaines années, et, le cas échéant, la quote-part que cela représente.

L’un des documents pouvant fournir ce type d’information est le projet de plan pluriannuel de travaux, établi par un bureau d’études.

Si un copropriétaire n’est pas en capacité de payer sa quote-part, il est préférable de ne pas acheter ou du moins pas dans cette copropriété.

II. Une copropriété à l’abandon

L’autre point à prendre en considération est l’absence de travaux d'entretien au sein de la copropriété. Cet élément est d’autant plus important si l’immeuble est ancien.

Et pour cause : la copropriété devra, tôt ou tard, effectuer les travaux nécessaires, parfois dans les mois qui suivent l’achat du lot, provoquant des appels de fonds très importants.

Le potentiel acquéreur doit donc vérifier quand a eu lieu le dernier ravalement ; en cas de chauffage collectif, si la chaudière et ses composants ont été rénovés ; si l’ascenseur est entretenu et conforme aux normes en vigueur.

Adopter la politique de l’autruche serait une grave erreur, car le copropriétaire risque très vite d’être dépassé, avec à la clé des lettres de mise en demeure et de relance, facturées à des tarifs abusifs, préludes à des procédures judiciaires pouvant aller jusqu’à la saisie du bien.

Voilà pourquoi il vaut mieux prévenir que guérir.

Vous ne pourrez pas dire que l’ARC NATIONALE ne vous aura pas prévenu.

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5125 : Les honoraires du forfait de base avec effet rétroactif concerté avec le conseil syndical : le cas ORPI

Et nous revoilà avec un abus qui dépasse l’entendement humain.

Là encore, on ne comprend pas comment au sein d’un grand groupe de syndic qui vraisemblablement dispose d’un service juridique, on arrive à atteindre de telles aberrations.

A ce titre, voyons cela de plus près le contrat de syndic présenté par le cabinet ORPI et plus précisément sa clause de révision des honoraires.

Cet abus est particulièrement intéressant car il met en exergue comment le syndic utilise le conseil syndical dans son intérêt même si cela doit mettre en porte-à-faux ce dernier ainsi que la copropriété.

Allez, place à l’image en commençant par rappeler quelques règles fondamentales.

I- Une révision des honoraires pour les contrats supérieurs à un an

Le point 7.1.5 du contrat-type permet au syndic de prévoir une révision de ses honoraires du forfait de base selon les modalités qui doivent être expressément définies sur celui-ci.

Cette révision ne peut se faire qu’à la date anniversaire de la signature du contrat impliquant qu’il ne peut s’appliquer que pour des mandats supérieurs à 12 mois.

Or première difficulté, le contrat d’ORPI est signé pour une période d’un an, interdisant donc d’appliquer la moindre révision d’honoraires.

Mais lorsqu’on prend connaissance des conditions de revalorisation des honoraires, on tombe tout simplement sur notre tête.

La voici :

Le syndic prévoit donc une révision des honoraires du forfait de base en fin d’exercice avec un effet rétroactif au premier jour de l’exercice.

Respirons.

Prenons un exemple : les honoraires du syndic ont été fixés à 100 000 euros.

Le syndic perçoit cette somme au cours de l’exercice puis ensuite négocie avec le conseil syndical une révision de ses honoraires de 20 % avec effet rétroactif les faisant subitement passer pour ce même exercice à 120 000 euros récupérant ainsi au passage 20 000 euros.

Elle n’est pas belle la vie de syndic !

II – Un conseil syndical otage

Bien sûr, tout le monde a déjà constaté la seconde aberration.

La révision des honoraires n’est pas basée sur un indice d’indexation comme cela est imposé par la loi mais en fonction d’une concertation engagée avec le conseil syndical.

Ainsi le conseil syndical devra éventuellement négocier une révision des honoraires avec un effet rétroactif qui s’appliquerait au premier jour de l’exercice.

Or, le conseil syndical n’est nullement habilité à valider une réévaluation des honoraires d’autant plus que le contrat ORPI et ses honoraires ont été validés par l’assemblée générale qui est souveraine et qui ne peut en aucune façon être substituée par le conseil syndical.

Mais encore, il est probable que le contrat du cabinet ORPI ait été mis en concurrence et a été retenu notamment en prenant en considération les honoraires proposés.

En procédant à une révision de ces honoraires avec un effet rétroactif, cela impliquerait qu’un des éléments essentiel du contrat en l’occurrence les honoraires, a été modifié, biaisant alors la mise en concurrence.

Voilà pourquoi cette clause du contrat est tout simplement folle.

Abus

Action

Pourquoi le conseil syndical doit contrôler les correspondances du syndic ?

N'ayons pas peur des mots. Conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1975, le conseil syndical a une mission de contrôle et d'assistance.

Pour cela, il dispose de droits importants prévus notamment à travers ce même article qui est de pouvoir réclamer au syndic une copie des documents appartenant à la copropriété.

Élément plus subtil, le conseil syndical peut également demander une copie des correspondances qu'établit le syndic avec les tiers de la copropriété voir avec les copropriétaires.

Essayons de comprendre l’intérêt de ce dispositif.

I. Un suivi des dossiers

Dans le cadre de sa mission de contrôle et d'assistance, il revient au conseil syndical de vérifier que le syndic a bien effectué les diligences nécessaires pour faire évoluer les dossiers en cours.

Parmi les contrôles, il doit s'assurer que le syndic a bien envoyé les courriers en recommandé, réalisé les mises en concurrence, souscrit les contrats d'assurance nécessaires, relancer les copropriétaires débiteurs…

Cette tâche impose de contrôler les correspondances du syndic qui peuvent se matérialiser par des courriels, des courriers postaux, des mises en demeure mais également les échanges avec les avocats, architectes, autres experts ou également avec les copropriétaires sur des dossiers qui concernent la copropriété.

Ces correspondances peuvent également concerner des demandes faites au syndic pour notamment réclamer la fiche de sinistralité de la copropriété ou encore pour décompter les sommes versées par la compagnie d'assurance à la copropriété à la suite d'un sinistre.

II. Une démarche instructive

L'intérêt de réclamer les correspondances est de s'assurer que le syndic a bien effectué l'ensemble des diligences nécessaires pour défendre les intérêts économiques et juridiques du syndicat des copropriétaires.

Or bien souvent, pour se défausser, le syndic affirme avoir fait le nécessaire en envoyant un mail ou un recommandé, pensant que le conseil syndical ne réclamera pas une copie.

Le système doit donc évoluer en imposant systématiquement une copie des correspondances afin d'éduquer le syndic à faire ce qu'il dit, autrement dit à envoyer les demandes ou réclamations aux prestataires, soit en leur transmettant un courriel, soit lorsqu'il s'agit de faire une demande officielle, en recommandé, en le mettant en demeure de faire.

Rappelons que conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où le syndic refuse de remettre ces correspondances, des pénalités d’un montant de 15 euros s’appliquent par jour de retard au-delà d’un délai d’un mois.

Souvent, ce rappel à la loi permet au syndic d’être plus diligent.

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Premier Forum de la Copropriété organisé par l’ARC Nationale : un succès au-delà de nos espérances

Le 9 avril dernier, nous avons organisé le premier Forum de la Copropriété.

L’objectif était double, d’une part, partager des connaissances à travers des sessions de formations puis dans un deuxième temps échanger avec les copropriétaires sur des sujets brûlants concernant l’actualité de la copropriété.

Revenons sur cet évènement riche en émotions.

I- Un temps de formation multiple

Le concept de cette première partie de journée était de permettre à tout public (adhérents ou non) de pouvoir bénéficier de formation à travers trois salles dédiées, une réservée pour les sujets concernant le droit, une autre pour la comptabilité et la troisième pour les sujets pour les sujets techniques.

A notre grand bonheur et fierté, les quinze formations proposées ont fait salle comble avec même une obligation d’ajouter des chaises.

Chacun a pu trouver son bonheur et même parfois été frustré de ne pas pouvoir se dédoubler, voir se tripler.

Et oui, dans un même créneau, trois formations sur trois salles différentes étaient proposées soit quinze formations en une journée.

En définitive, nous avons compté presque 1 000 participants (adhérents ou non), alors que nous avons organisé cet évènement en pleine semaine.

Autre élément intéressant : nombreux étaient non adhérents et même des professionnels dont la plupart était syndic.

Et oui, on peut critiquer l’ARC Nationale en public mais en cachette tout le monde sait que les formations de l’ARC Nationale sont du béton et sont inégalées.

II – Un forum participatif

Notre deuxième fierté est l’organisation du Forum qui a permis de débattre avec les copropriétaires et professionnels (adhérents ou non), sur trois sujets cruciaux concernant la copropriété.

Nombreuses idées et réflexions ont été engagées avec même à la fin des débats, un vote solennel qui a permis de déterminer la tendance générale du public.

Nous sommes très fiers de constater que nos adhérents sont des vrais acteurs de la copropriété, responsables, comprenant les enjeux que doit affronter la copropriété en essayant d’avoir une analyse franche qui ne va pas toujours dans l’intérêt des copropriétaires mais de celui du syndicat des copropriétaires.

Pour tous ceux qui n’ont pas pu bénéficier de cette journée, l’ensemble des formations a été enregistrée et publiée sur le "portail de l'adhèrent"

Bien entendu, ces rediffusions ne sont disponibles que pour les adhérents de l’ARC Nationale.

Et pour cause, si l’ARC Nationale existe et met en place l’ensemble de ces évènements, c’est grâce à eux !

Alors une promesse, bientôt le deuxième Forum de la Copropriété qui nous l’espérons, mobilisera encore plus d’acteurs de la copropriété avec des sujets d’actualité toujours plus passionnants.

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