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Abus 5130 : Quand FONCIA renvoie la patate chaude au conseil syndical

Décidément, il y a un élément commun à tous les syndics professionnels, c’est la recherche de productivité.

L’équation est simple : comment faire moins pour gagner plus ?

Une des solutions utilisée de plus en plus par de nombreux syndics professionnels est la délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical.

A travers une résolution élaborée par le cabinet FONCIA, on comprendra mieux le stratagème et le risque de ce type de résolution.

Allez, sans plus tarder, la voici :

I- Une résolution non conforme à la législation

En introduction de la résolution, FONCIA évoque la phrase suivante :

« Les articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 donnent la possibilité à l’assemblée générale de déléguer certaines décisions au conseil syndical. »

Néanmoins, le syndic ne précise pas quelles en sont les conditions légales en se limitant uniquement à faire référence aux articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, parmi les obligations légales, il y a la souscription d’une assurance de responsabilité civile spécifiquement adaptée pour répondre aux actes de gestion décidés par le conseil syndical qui sont pris au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, l’assemblée générale doit définir les décisions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont transférées au conseil syndical.

Là encore, la résolution reste muette, pouvant remettre en question la nature même du mandat qui doit être sans équivoque.

Pire encore, la résolution prévoit de donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour engager des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel qui conformément à l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 doit être expressément identifiée, ce qui n’est pas le cas à travers cette résolution type.

En définitive, la résolution est pour le moins mal rédigée mettant en difficulté aussi bien le conseil syndical que la copropriété à l’exception du syndic qui a refilé la patate chaude.

II – Un montant incompréhensible

Pour cette délégation, la résolution prévoit un montant de 8 000 euros TTC.

Or là encore, ni l’assemblée générale, ni le conseil syndical, ni même le syndic ne savent s’il s’agit d’un montant par opération ou bien d’un budget annuel.

Cette absence de précision met encore une fois en difficulté aussi bien le conseil syndical que le syndicat des copropriétaires.

Et pour cause, dans la mesure où le conseil syndical engagerait plusieurs opérations qui de manière cumulée représenteraient plus de 8 000 euros, un copropriétaire pourrait valablement contester les dépenses au motif que le mandat alloué a été largement dépassé.

Pour finir, la résolution précise qu’il revient au conseil syndical d’établir un rapport écrit imposant à ce dernier une nouvelle obligation alors même qu’il agit de manière bénévole, à la différence du syndic.

Voilà pourquoi, il faut être extrêmement attentif à ce type de résolution attrape-nigaud.

Abus

Action

1, tu te présentes, 2, tu présentes ton plan d’actions, 3, tu maintiens ta candidature

Le conseil syndical est devenu le véritable joker de la copropriété.

En effet, les syndics sont de moins en moins compétents et de plus en plus intéressés par des intérêts contraires à la copropriété.

Ainsi, le conseil syndical est à présent le véritable organe de régulation et de contre-pouvoir face à des cabinets de syndic qui détiennent encore trop de prérogatives ayant un impact direct sur la gestion de la copropriété et sur ses finances.

C’est pour cela que le conseil syndical doit être composé de copropriétaires impliqués et compétents qui œuvre (bénévolement) dans le seul intérêt de la copropriété.

Voyons donc comme procéder.

I- Je me présente

La première action à mener est de notifier au syndic sa demande de candidature pour intégrer le conseil syndical lors de la prochaine assemblée générale.

En effet, depuis l’entrée en vigueur du formulaire de vote par correspondance, il est indispensable de prévoir une résolution qui mentionne de manière expresse le nom du candidat permettant aux copropriétaires, qui utilisent ce procédé, de pouvoir valablement se prononcer sur cette proposition.

A défaut, il faudra se présenter au cours de l’assemblée générale sans pouvoir compter sur les votes exprimés par correspondance compte tenu que le nom ne figurait pas dans l’ordre du jour.

Cela peut représenter une difficulté puisque pour être élu en tant que conseiller syndical, il est nécessaire d’obtenir la majorité des voix du syndicat des copropriétaires avec toutefois la possibilité de voter en deuxième lecture.

II – Présenter son programme

Le candidat qui souhaite se présenter à la fonction de conseiller syndical doit avoir une volonté de faire avancer la gestion de la copropriété en ayant un programme et une vision plus ou moins définis.

Il n’est pas question de se présenter pour « avoir une médaille » ou pire pour défendre ses intérêts personnels.

Ainsi, le copropriétaire qui souhaite se présenter à la fonction doit avoir un programme ou du moins des projets à mener tel qu’engager une politique de maîtrise des charges, réaliser des travaux d’entretien, remercier le syndic pour inaction ou résilier les contrats avec des entreprises qui sont en collusion avec le syndic.

III – Maintenir sa candidature

Au cours de l’assemblée générale, il est possible que certains inféodés au syndic vont essayer de dissuader le copropriétaire à intégrer le conseil syndical.

Cela est généralement bon signe car il signifie que le syndic craint cette candidature voulant par tout moyen le dissuader de maintenir sa proposition.

Le copropriétaire ne doit pas céder et mieux confirmer sa volonté d’agir dans l’intérêt de la copropriété en expliquant comment il souhaite procéder et les objectifs qu’il souhaite atteindre.

C’est à vous de jouer sachant que l’ARC Nationale est derrière vous !

Dossier conseils

Action

Conseil

L’ARC Nationale préfère être isolée que mal accompagnée

Certaines personnes mal intentionnées voient l’ARC Nationale uniquement à travers sa réussite économique ou médiatique sans prendre en considération les nombreux défis et actions que nous menons dans l’intérêt des copropriétés.

Les vrais « Arciens » qui suivent l’activité de notre association savent pertinemment que l’ensemble des collaborateurs travaille d’arrache pieds pour répondre au mieux aux attentes de nos adhérents créant d’une année sur l’autre, une confiance de plus en plus grande.

En parallèle, nous ne sommes pas aimés des professionnels qui ont à présent comme stratégie de nous boycotter et même de nous assigner en justice afin de réduire notre crédibilité. Bon courage !

Essayons d’analyser la situation pour mieux comprendre pourquoi leur action n’aboutira à rien et même renforcera l’’adhésion de nos adhérents.

I- Un manque de courage des professionnels

Même si aucun professionnel ne l’avoue, l’ARC Nationale est identifiée par les Parlementaires et surtout par les Pouvoirs Publics comme étant la seule structure représentative des syndicat des copropriétaires.

En effet, plusieurs enquêtes diligentées par différents ministères ont confirmé notre place de représentant des syndicats des copropriétaires.

Malgré ces faits implacables, les professionnels se sont convenus pour ne donner aucune visibilité à l’ARC Nationale, histoire d’éviter que l’on grandisse encore.

Ils réalisent des colloques qui concernent directement les enjeux de la copropriété sans pour autant inviter l’ARC Nationale.

Ainsi, ils abordent des sujets sur la réforme de la loi du 10 juillet 1965 tout en préférant discuter entre eux plutôt qu’avec notre association qui aura une analyse critique mais constructive à la hauteur des difficultés que rencontrent actuellement les syndicats des copropriétaires.

Et oui, il ne manquerait plus qu’ils entament un débat ou une réflexion avec une association qui connaît les sujets et pire encore les abus pratiqués par les syndics pouvant les mettre en porte à faux en plein direct.

Ainsi, pour savoir si un professionnel est indépendant et non influençable, il suffit de savoir s’il est prêt à partager un débat avec l’ARC Nationale. Il le sait bien, le risque est qu’il soit très rapidement décrédibilisé.

D’ailleurs, nous regrettons qu’un homme Henry BUZY-CAZAUX a succombé à la pression des grands groupes en se résignant à ne pas interroger l’ARC Nationale sur l’avenir de la profession de syndic alors même qu’en parallèle il a interrogé une association belge.

II – La rançon de la gloire

Parfois, il vaut mieux être seul que mal accompagné.

En effet, nous préférons ne pas être aimés des professionnels et en particulier des syndics qui, entre nous, ne s’aiment pas entre eux, plutôt que de trahir la confiance de nos adhérents.

En effet, ils nous le disent bien « Il y a encore très peu de gens comme vous, bravo continuez », un franc parler sans compromis quand la copropriété est lésée.

Certes, cela entraîne parfois quelques désagréments ; insultes, procès, dénigrement qui émanent des professionnels mais en face nous avons cinquante « merci » par jour nous permettant de nous revigorer pour faire encore toujours plus à destination de nos adhérents.

Alors, profitons de cet article pour remercier très chaleureusement l’ensemble de nos adhérents et même nos détracteurs qui nous permettent malgré tout de nous positionner dans le monde de la copropriété.

Enfin, on peut remercier également certains cabinets de syndic et même des ministères qui ne craignent pas la polémique et qui assument échanger avec nous.

Chut, faut pas trop le dire, ils risquent de subir eux-mêmes des pressions à l’instar de l’actuel Ministre du Logement.

Actions et Actus

Action

Abus 5131 : Cabinet MELIAVA : un syndic manifestement obsolète

Rares sont les convocations des assemblées générales établies par les syndics professionnels à être exemptes de la moindre illégalité. Néanmoins certaines se démarquent à l’image de la trame rédigée et notifiée par le Cabinet MELIAVA pour une assemblée générale annuelle du 29 avril 2025.

I. Irrégularités de l’ordre du jour de l’assemblée

1. Absence des modalités de vérification des comptes clos du syndicat par les copropriétaires

L’ordre du jour de l’assemblée du 29 avril 2025 établi par le cabinet MELIVIA sur une résidence parisienne omet les conditions de contrôle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires.

Cette situation contrevient aux impératifs incombant aux syndics en la matière. En effet, l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise ce droit individuel des copropriétaires de vérifier une fois par an l’ensemble des dépenses du syndicat auprès du syndic, entre la notification de la convocation et la date de l’assemblée. Pour ce faire, le syndic doit fixer les modalités de cette inspection comptable dans ses locaux, et doit en aviser les copropriétaires moyennant une résolution sans vote portée à son ordre du jour (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).

La carence du syndic à cette obligation, expose l’assemblée à son annulation judiciaire par une action exercée par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi), Cass. 3e civ. 19 janvier 1994, n° 92 - 15 624. Cette sanction n’est pas encourue, si le copropriétaire a pu exercer cette faculté, malgré le défaut d’information du syndic dans la convocation, CA Paris, 26 mai 2006, n° 05 - 17024.

2 - Proposition d’un forfait eau froide litigieux

Le cabinet MELIAVA propose un forfait d’eau froide de 100 m3, en l’absence de communication des index pour quelque motif que ce soit (compteur à l’arrêt, illisible, résident absent...).

Si cette pratique est parfaitement compréhensible, puisqu’elle vise à rendre effective ce dispositif (présence de compteurs divisionnaires en état de fonctionnement permettant de régulariser les consommations avérées), elle implique selon la jurisprudence un forfait non déraisonnable, c’est-à-dire assimilable à des consommations réelles, Cass. 3e civ. 9 mai 2007, n° 06 - 12387. Autrement dit, ce mécanisme ne doit pas aboutir à des ratios dissuasifs, comme cela pourrait être le cas d’un forfait unique d’eau froide de 100 m3, alors que la moyenne individuelle se situe à 54 m3.

3 - Exonération illicite du fonds travaux obligatoire

Le cabinet MELIAVA soumet un projet de résolution excluant la constitution du fonds travaux pour ce syndicat, en raison d’un nombre de lots principaux inférieur à 10.

Cette dérogation n’est pourtant plus d’actualité, depuis le 1er janvier 2025, et ce d’autant plus, que cette résidence a plus de 10 ans (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Cela revient à dire, que le syndicat ne peut déroger au minima annuel du fonds travaux de :

- 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement, en l’absence d’adoption en assemblée d’un Plan Pluriannuel de Travaux (P.P.T.) ;

- 2,5 % du P.P.T (approuvé en assemblée) et 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement.

4 - Soumission irrégulière de l’adhésion collective à l’ARC du conseil syndical

Le cabinet MELIAVA impose un vote de l’assemblée pour l’adhésion du conseil syndical à l’ARC.

Cette approche contrevient là encore à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, qui précise, que pour l’exécution de sa mission, le conseil syndical peut se faire assister par la personne de son choix, et les frais générés réglés par le syndic et supportés par le syndicat des copropriétaires. Autrement dit, le conseil syndical exerce ce droit, indépendamment de tout aval préalable de l’assemblée.

II. Irrégularités des pièces jointes à la convocation de l’assemblée

1 - Formulaire de vote par correspondance ne prévoyant pas le second vote

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1967 concède aux copropriétaires la faculté de pouvoir s’exprimer personnellement, à distance, et de manière anticipée sur les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée moyennant un formulaire de vote par correspondance.

Il appartient dès lors en principe au syndic en exercice de rédiger ce document :

- selon l’ordre du jour de l’assemblée, la jurisprudence prenant soin de souligner que dans l’hypothèse où une question pourrait faire l’objet d’une seconde délibération (ex désignation du syndic, du conseil syndical...), il lui faut prévoir la ligne correspondante. En effet, ce second choix ne se présume pas, il doit résulter d’une expression explicite du copropriétaire. En l’absence de cette insertion, la résolution encourt la nullité judiciaire, TJ Orléans, 5 mai 2021, n° 21 - 00417 ;

- conformément à une trame fixée par un arrêté du 2 juillet 2020.

Le copropriétaire devra alors le :

- compléter, en cochant son choix sur chaque vote, en le signant et paraphant chaque page ;

- retourner au syndic au moins 3 jours francs avant l’assemblée (art. 9 bis du décret du 17 mars 1967).

En l’espèce, le cabinet omet la seconde ligne dans le formulaire de vote par correspondance, sur les questions susceptibles de la passerelle, sa mention en bas de page d’unicité des votes des copropriétaires, entre les deux délibérations, se révélant illicite au regard de la jurisprudence.

De plus, l’alternative exclusivement électronique déployée par le Cabinet MELIAVA s’avère juridiquement discutable, le dispositif légal se référant exclusivement à un support papier :

- susceptible d’envoi par voie postale ou électronique (courriel) ;

- devant être signé et paraphé sur les éventuelles pages additionnelles, comme dans le cas présent ;

- dont la date de réception est mentionnée sur la feuille de présence, certifiée exacte par le président de séance. Le copropriétaire élu à ce poste, garant de la régularité de l’assemblée, doit être en mesure de contrôler ces documents. Dans l’optique d’une approche entièrement dématérialisée, son pouvoir autonome de vérification de la conformité des formulaires de vote, apparait irréalisable.

2 - Proposition du contrat de mandat défaillante et contradictoire

Le syndic est nommé en assemblée générale (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) conformément à sa proposition de contrat jointe à la convocation (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967) répondant à une trame fixée par un décret du 26 mars 2015.

Or, le cabinet MELIVIA, qui se représente, à cette assemblée, à la fonction de syndic, soumet un projet de contrat divergent sur son assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire (art. 3 de la loi du 2 janvier 1970). Le nom de la compagnie et la date de souscription de cette police diffère sur la 1ère page de la proposition de mandat. Cette approximation n’est pas anodine, puisqu’elle peut générer des difficultés ultérieures dans l’hypothèse d’un appel en garantie du syndicat lésé auprès de l’assureur adéquat du syndic responsable.

Cette convocation démontre, si besoin en était, l’importance de la :

- concertation entre le conseil et le syndic dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée ;

- désignation d’un président de séance compétent, chargé du déroulement régulier de l’assemblée. Si celui-ci est apte à rectifier certaines erreurs, il demeure dans l’incapacité de rectifier celles liées aux formulaires de vote irréguliers devant être joints, en principe par le syndic, à la convocation.

Abus

Action

Une copropriété peut-elle devenir « influenceuse » afin de financer des travaux importants qu’elle souhaite réaliser ? Pourrait-elle également jouer à un jeu de loto ?

Le syndicat des copropriétaires peut-il prévoir dans son budget une somme destinée à jouer au Loto et voter en amont que toute somme gagnée sera versée sur le fonds ALUR ?

D’autre part, notre syndicat peut-il devenir « copro-influenceur » : c’est-à-dire créer une communauté sur les réseaux sociaux, faire des contrats d'influence avec des marques, voire de la sponsorisation de contenu ? Il se trouve en effet que parmi nos copropriétaires nous avons la chance d'avoir un « community manager », un « social média manager », un monteur vidéo et un photographe.

Nous sommes tous les jours frappés par l’imagination débordante de nos adhérents qui se mobilisent pour leur copropriété ! Bravo à eux.

Au sujet tout d’abord de la possibilité de prévoir une somme qui serait affectée à la participation à un jeu de hasard par le syndicat des copropriétaires : il importe de rappeler tout d’abord que le syndicat des copropriétaires est une entité dotée de la personnalité morale dont l’objet est principalement de pourvoir, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble.

D’autre part, vous savez naturellement que les jeux d’argent telles que le loto ou les jeux à gratter comportent un risque bien plus significatif de perte que de gain… Par conséquent, le syndicat, en votant une telle résolution, pourrait être considéré comme n’agissant pas conformément à ses intérêts et objectifs.

Il est à noter en outre que d’après l’article L. 320-3 du Code de la sécurité intérieure, qui régit les jeux d’argent : « La politique de l'Etat en matière de jeux d'argent et de hasard a pour objectif de limiter et d'encadrer l'offre et la consommation des jeux et d'en contrôler l'exploitation […] ».

L’article L. 320-2 du même Code prévoit quant à lui que « Les jeux d'argent et de hasard qui, à titre dérogatoire, sont autorisés en application de l'article L. 320-6 ne sont ni un commerce ordinaire, ni un service ordinaire ; ils font l'objet d'un encadrement strict aux fins de prévenir les risques d'atteinte à l'ordre public et à l'ordre social, notamment en matière de protection de la santé et des mineurs. […] »

Comme vous le voyez, les jeux de hasard doivent ainsi être cantonnés à un cadre strict, et un syndicat des copropriétaires ne saurait par conséquent, conformément au principe de la spécialité des personnes morales, se livrer à une telle activité qui ne relève pas de son objet.

S’agissant de votre deuxième interrogation relative à la possibilité pour un syndicat de copropriété de devenir « influenceur » : il est à noter que le statut d’influenceur a fait l’objet d’une reconnaissance par le législateur aux termes d’une loi n° 2023-451 en date du 9 juin 2023, visant à encadrer l'influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux.

L’article 1er de cette loi indique ainsi que : « Les personnes physiques ou morales qui, à titre onéreux, mobilisent leur notoriété auprès de leur audience pour communiquer au public, par voie électronique, des contenus visant à faire la promotion, directement ou indirectement, de biens, de services ou d'une cause quelconque exercent l'activité d'influence commerciale par voie électronique. »

Comme vous le voyez, cette activité est assimilée à une activité commerciale qui ne rentre pas dans l’objet du syndicat des copropriétaires.

Il n’existe pas (pas encore ?) de jurisprudence particulière sur la question spécifique des activités d’influence qui seraient exercées par un syndicat…. En revanche, la Cour de cassation a déjà pu estimer que certains actes excédaient l’objet d’un syndicat de copropriétaires, ainsi dans l’hypothèse où un syndicat avait voulu se livrer à une opération de spéculation immobilière (voir sur ce point un arrêt en date du 4 novembre 2009, rendu par sa troisième chambre civile, publié au bulletin civil, III, n° 242, concernant une affaire où le syndicat s’était porté acquéreur de parts d’une SCI propriétaire de biens immobiliers extérieurs à la copropriété.)

Réponse de l'expert

Action

Pourquoi le conseil syndical doit contrôler les correspondances du syndic ?

N’ayons pas peur des mots. Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance.

Pour cela, il dispose de droits précisés à travers notamment ce même article qui est de pouvoir réclamer au syndic une copie des documents appartenant à la copropriété.

Elément plus subtil : le conseil syndical peut également demander une copie des correspondances qu’établit le syndic avec les tiers de la copropriété ou même un copropriétaire.

Essayons de comprendre l’esprit de la loi et les prérogatives du conseil syndical.

I- Un suivi des dossiers

Dans le cadre de sa mission de contrôle et d’assistance, il revient au conseil syndical de vérifier que le syndic a bien effectué les diligences nécessaires pour faire évoluer les dossiers en cours.

Parmi les contrôles, il doit s’assurer que le syndic a bien envoyé les courriers en recommandé, réalisé les mises en concurrence, souscrit les contrats d’assurance nécessaires, relancé les copropriétaires débiteurs.

Ces tâches imposent de contrôler les correspondances du syndic qui peuvent se matérialiser par des courriels, des courriers postaux, des mises en demeure mais également d’échanges avec les avocats ou autres experts.

Ces correspondances peuvent également concerner des demandes faites au syndic pour notamment réclamer la fiche de sinistralité de la copropriété ou encore pour décompter les sommes versées par la compagnie d’assurance à la copropriété à la suite d’un sinistre.

II – Une démarche instructive

L’intérêt de réclamer les correspondances est de s’assurer que le syndic a bien effectué l’ensemble des diligences nécessaires pour défendre les intérêts économiques et juridiques du syndicat des copropriétaires.

Or, bien souvent, pour se défausser, le syndic affirme avoir fait le nécessaire en envoyant un mail ou un courrier recommandé pensant que le conseil syndical ne réclamera pas une copie.

La procédure doit donc évoluer en imposant systématiquement une copie des correspondances afin d’habiter le syndic à faire ce qu’il dit.

Autrement dit, qu’il a bien envoyé aux prestataires les demandes nécessaires soit en leur transmettant un courrier en recommandé lorsqu’il s’agit d’une demande officielle, soit un simple mail pour procéder à un rappel sur ses obligations contractuelles notamment lorsque le prestataire n’assure pas ses prestations.

Cette copie de correspondance concerne également les échanges que peut avoir le syndic avec l’avocat de la copropriété sur des contentieux en cours ou à venir.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

L’obligation s’arrête à produire un projet de plan pluriannuel de travaux et non de le voter en intégralité

Soyons clairs, les diagnostics en tout genre et les travaux de rénovation sont avant tout un formidable business où chacun y trouve son compte y compris les syndics professionnels.

En effet, il perçoit des honoraires sur l’ensemble de la chaîne aussi bien en phase de diagnostic qu’en phase d’exécution de travaux.

Ainsi, il faut se méfier lorsque le syndic évoque main sur le cœur des obligations et surtout lorsqu’il prend son mouchoir pour vous parler d’écologie afin d’inciter les copropriétaires à voter des travaux tout azimut qui représentent des sommes extrêmement importantes.

Dans ce type de scénario, nous avons actuellement tout un dialecte sur les obligations liées au projet de plan pluriannuel de travaux ne sachant pas exactement où elles se commencent et où elles se finissent.

Faisons donc un point sur la situation.

I- Une obligation d’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux

L’article 14-2 du 10 juillet 1965 impose à toutes les copropriétés ayant plus de quinze ans, d’établir un projet de plan pluriannuel de travaux dit PPPT.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi par un bureau d’études expérimenté selon deux méthodes qui sont soit la réalisation d’un diagnostic technique global dont son contenu est défini par voie réglementaire à travers l’article L 731-1 du code de la Construction et de l’Habitation, soit par la réalisation d’une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagné d’un diagnostic de performance énergétique.

Le projet de plan pluriannuel de travaux doit mettre en évidence quatre informations qui sont :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l'article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d'atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

A partir du moment où le projet de plan pluriannuel de travaux est réalisé, il doit alors être soumis à l’assemblée générale.

II – Une assemblée générale souveraine

Il faut bien le comprendre, l’assemblée générale est libre de valider le projet de plan pluriannuel de travaux en l’état, l’amender ou le refuser en intégralité.

Dans ce dernier cas, il devra alors être présenté à la prochaine assemblée générale en vue d’être adopté même partiellement.

Dans tous les cas, même dans l’hypothèse où le projet de plan pluriannuel de travaux est voté en intégralité, ou de manière partielle, il ne sera pas pour autant opposable.

En effet, il reviendra au syndic de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale le vote des travaux mentionnés en présentant au minimum deux devis nécessitant d’établir au préalable un appel d’offres voir un cahier des charges.

Néanmoins, le projet de plan pluriannuel de travaux voté a toute son importance puisqu’il permettra de déterminer la réalité des travaux à réaliser sur les dix prochaines années et les sommes que les copropriétaires seront susceptibles de payer.

Face à cet enjeu, le conseil syndical devra travailler en étroite collaboration avec le bureau d’études chargé de réaliser ce plan pluriannuel de travaux afin de disposer d’un document clair qui sera une véritable « IRM » de la copropriété qui pourra être présenté aux futurs acquéreurs.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus

Actualité juridique

L’effet interruptif de forclusion bénéficie au copropriétaire non partie à l’instance, dès lors que les désordres invoqués ont une origine commune avec ceux poursuivis par le syndicat

Catégories Procédure

Juridiction

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2025

Référence

23-19.324

Observations

L’effet interruptif de forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2025 (n° 23-19.324) apporte une précision importante quant aux effets interruptifs de forclusion produits par l’action du syndicat des copropriétaires en matière de désordres affectant un immeuble.

Il s’agissait de savoir si un copropriétaire peut bénéficier de l’effet interruptif d’une action engagée par le syndicat, alors même qu’il n’est pas intervenu personnellement à l’instance.

Dans la présente affaire, il s’agissait d’une division d’un immeuble, où des travaux ont été confiés à différents entrepreneurs, dont un menuisier et un carreleur, tous deux assurés. Après la réception des travaux le 20 novembre 2000, l’immeuble a été soumis au régime de la copropriété.

La société civile immobilière Jean Jaurès (SCI), acquéreur d’un lot privatif le 22 octobre 2009, entreprit des travaux de rénovation révélant d’importants désordres. La gravité de ces désordres conduisit le maire de la commune à prendre un arrêté de péril en date du 22 janvier 2010.

À la suite de ces constats, une expertise judiciaire fut ordonnée en référé le 4 mars 2010, à la demande notamment du syndicat des copropriétaires et de la SCI. Se fondant sur les conclusions de l’expert, le syndicat engagea une action en justice à l’encontre des intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs.

Par jugement du 4 juillet 2017, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 28 janvier 2021, les sociétés MMA et MAAF furent condamnées à indemniser le syndicat pour les préjudices résultant des désordres affectant les parties communes.

En septembre 2021, la SCI agit à son tour pour ses préjudices privatifs, mais voit son action déclarée forclose par la cour d’appel le 1er juin 2023.

Principe retenu

I - Le refus de la limitation de l’effet interruptif aux seules parties à l’instance :

La cour d'appel avait déclaré irrecevable l'action de la société civile immobilière Jean Jaurès (la SCI) en raison de la forclusion, en considérant que la SCI n'était pas partie à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

Cette analyse reposait d’une part sur une lecture littérale des articles 1792-4-1 et 2241 du Code civil : l’effet interruptif de la demande en justice serait limité aux parties à l’instance. En l’absence d’intervention volontaire du copropriétaire à la procédure engagée par le syndicat, aucun effet interruptif ne pouvait, selon la cour d’appel, lui être opposable. En effet, sur le plan procédural, l’effet interruptif de la prescription attaché à une assignation bénéficie en principe uniquement aux parties à cette procédure

Par ailleurs, la cour d’appel s’est fondée sur la notion de fin de non-recevoir définie par l’article 122 du Code de procédure civile, qui qualifie celle-ci comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.». Dans cette perspective, la cour d’appel a estimé que l’interruption ne pouvait produire d’effet qu’au profit des parties à l’instance initiale.

Il convient de noter que cette interprétation purement procédurale se heurte au principe d’indivisibilité des actions en réparation des désordres affectant un même ouvrage. En effet, il résulte de la jurisprudence antérieure, la reconnaissance d’une indivisibilité entre actions collectives du syndicat et actions individuelles des copropriétaires, dès lors que les dommages affectent à la fois parties communes et privatives (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 mars 2002, 99-11.745, Publié au bulletin). Ainsi la Cour de cassation ne fait que confirmer cette position.

II - L’effet interruptif de l’action étendu aux copropriétaires en cas de désordres d’origine commune :

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1792-4-1 du Code civil (délais de forclusion), l’article 2241 alinéa 1er (effet interruptif de la demande en justice) et l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (qualité du syndicat pour agir en justice).

Cette dernière a jugé que l'effet interruptif de forclusion attaché à l'assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires, qui agit en réparation d'un dommage affectant les parties communes, bénéficie également au copropriétaire agissant en réparation d'un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d'un même désordre.

Elle estime que la cour d'appel n'avait pas recherché si les dommages dont la SCI sollicitait la réparation, trouvaient leur origine dans les mêmes désordres que ceux ayant affecté les parties communes. En conséquence, cette dernière a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée.

Dans le présent arrêt, l’interprétation retenue semble a priori éviter un morcellement des contentieux. Cette approche matérielle, détachée de la qualité de partie, vise à garantir une cohérence dans la réparation des dommages affectant un même ouvrage. Toutefois, elle introduit une forme d’incertitude dans l’anticipation procédurale.

Certes, dans de nombreux cas, les expertises judiciaires permettent de déterminer l’origine commune de désordres affectant à la fois les parties communes et des parties privatives. Cependant, cette détermination intervient généralement postérieurement à l’engagement de l’action et parfois après l’expiration du délai de dix ans prévu par l’article 1792-4-1 du code civil.

Dès lors, la sécurité juridique des constructeurs et de leurs assureurs s’en trouve affaiblie : ceux-ci ne peuvent plus apprécier de manière certaine, au moment de l’assignation, si des tiers non appelés dans l’instance pourraient ultérieurement se prévaloir de l’effet interruptif produit.

En somme si cette décision n’est pas nouvelle en droit de la construction, elle appelle néanmoins à une vigilance renforcée quant à l’appréciation des effets interruptifs, laissant subsister des questionnements sur les modalités pratiques de mise en œuvre.

Abus 5132 : La résolution curieuse du Cabinet PICHET concernant le compte bancaire séparé

Nous revoilà avec un abus que nous pensions être dans les cartons exposés dans le grenier.

Il s’agit du vote de l’ouverture du compte bancaire séparé.

A ce titre, voyons la résolution présentée dans l’ordre du jour d’une assemblée générale qui s’est tenue non pas en 1998 mais dernièrement en février 2025.

Sans plus tarder, voici la résolution :

Allons par étape pour comprendre pourquoi cette résolution n’a pas lieu d’être et surtout les risques qu’elle entraîne pour le syndicat des copropriétaires.

I- Une disposition de droit

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, toutes les copropriétés sans exception sont tenues de disposer d’un compte bancaire séparé.

Ainsi, ni l’assemblée générale, ni même le syndic, ne peuvent décider de déposer les fonds de la copropriété sur le compte bancaire ou même un sous-compte bancaire appartenant au syndic.

Cette résolution est donc inutile et même confondante car il est indiqué que « la comptabilité est tenue sur un compte bancaire séparé ».

Or, ce n’est pas la comptabilité qui doit être sur un compte bancaire séparé mais bien la trésorerie.

Ensuite, cette même résolution donne deux possibilités au syndic, soit d’ouvrir un compte bancaire séparé, soit de maintenir le compte existant.

Là encore, il s’agit d’une curieuse décision qui ne relève pas de l’assemblée générale.

II – Une résolution inutile et dangereuse

On peut légitimement s’interroger sur l’intérêt de cette résolution compte tenu qu’il s’agit d’une disposition légale à laquelle l’assemblée générale ne peut s’y opposer.

D’ailleurs, il serait intéressant de savoir comment le cabinet PICHET réagirait si cette résolution était refusée.

En effet, face à cet excès de zèle incompréhensible, l’assemblée générale pourrait, par sécurité, refuser de valider cette résolution.

Voilà pourquoi il est impératif de respecter les dispositions légales sans vouloir en faire de trop au risque de paraître suspect.

Abus

Action

Un délai de prescription différent pour contester une résolution approuvant les comptes de charges ou la répartition individuelle des charges

Bien souvent, les copropriétaires confondent les concepts entre les conséquences de l’approbation des comptes de charges avec leur possibilité de contester leur répartition sur les comptes individuelles des copropriétaires.

Et pourtant, il s’agit de deux notions différentes qui sont indépendantes.

Voyons cela en détail en commençant par rappeler le rôle du conseil syndical en matière de contrôle des comptes et de répartition des charges.

I- Un rôle stratégique du conseil syndical

L’article 26 du décret du 27 mars 1967 précise qu’il revient au conseil syndical de contrôler la comptabilité de la copropriété tenue par le syndic, l’exécution des contrats mais également les modalités de répartitions des charges effectuées sur les comptes des copropriétaires.

En effet, il est possible que les charges présentent des anomalies justifiant de les analyser afin de pouvoir ensuite les présenter à l’assemblée générale en vue qu’ils soient approuvés.

Mais encore même dans l’hypothèse où les charges ne présentent aucunes anomalies, il faut encore vérifier qu’elles soient bien affectées, impliquant qu’elles soient réparties en fonction des clés de charges telles que prévu dans le règlement de copropriété.

Autrement dit, qu’une charge qui relève de la « clé bâtiment A » ne soit pas affectée en « clé générale » ou bien qu’une facture qui dépend de la « clé ascenseur » ne soit pas affectée en « clé chauffage ».

Voilà pourquoi, il existe différents niveaux de contestations qui peuvent se situer soit au niveau des charges soit au niveau de leurs répartitions sur les comptes des copropriétaires.

Cela entraîne bien entendu des conséquences juridiques différentes.

II – Les recours possibles

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que l’approbation des comptes de charges ne vaut pas approbation des comptes individuels.

Ainsi, un copropriétaire peut tout à fait voter en assemblée générale la résolution concernant la validation des dépenses sans pour autant perdre son droit à agir suite à une erreur sur sa répartition individuelle des charges.

C’est à ce titre que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux délais de prescription en matière d’action en contestation.

Concernant la contestation liée aux résolutions approuvant les comptes, elle est ouverte aux copropriétaires défaillants ou opposants pendant une durée de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

En revanche, en matière de contestation de répartition des charges sur les comptes individuels du copropriétaire, le délai est de droit commun, c’est-à-dire de cinq ans.

Ainsi, un copropriétaire qui a voté l’approbation des comptes a malgré tout un délai de cinq ans pour contester la répartition des charges sur son compte individuel.

A bon entendeur, je vous salue.

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