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L’ARC Nationale renouvelée au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) comme personne qualifiée

Qu’on le veuille ou non, l’ARC Nationale est aujourd’hui la seule association reconnue par les ministères comme étant représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires.

En effet, suite à une enquête diligentée par le ministère du travail et de la justice, l’ARC Nationale a été considérée comme la seule instance pouvant démontrer sa réelle représentation de défense de la cause des syndicats des copropriétaires.

Mais encore, notre association est une des rares instances à ne percevoir aucune subvention publique ou privée étant financièrement et politiquement indépendante, ce qui permet de disposer d’une liberté d’expression et d’opinion sans risque de céder aux lobbys.

Grâce à cette autonomie, l’ARC Nationale s’entoure de personnes de qualité et d’expérience nous permettant de disposer d’une expertise inégalée dans l’ensemble des sujets que revêt la copropriété.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale a été renouvelée une nouvelle fois au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières. (C.N.T.G.I)

I- C’est quoi le CNTGI ?

Le CNTGI est le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières.

Il a été mis en place par la loi ALUR du 24 mars 2014 et a pour principale fonction de donner son avis sur tout projet de loi ou de textes réglementaires concernant l’immobilier.

A ce titre, il propose des évolutions aux textes initialement proposés afin soit d’être en cohérence avec la réalité de terrain ou avec les dispositions légales et réglementaires en vigueur.

Au sein du CNTGI, sont représentés les professionnels de l’immobilier avec la nomination des présidents des chambres professionnelles de la FNAIM, l’UNIS ou du SNPI ainsi que les représentants des consommateurs tels que la CLCV ou Force Ouvrière consommateurs.

Le troisième groupe est composé de personnes qualifiées.

Parmi ses membres a été nommé l’imminent avocat, Maître Patrice LEBATTEUX et le directeur général de l’ARC Nationale, Emile HAGEGE.

Voici la liste de l’ensemble des membres :

Par arrêté du ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation en date du 4 juin 2025 :

I. - M. Hugues PERINET-MARQUET est nommé président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.
II. - Sont nommés membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières :
1° Au titre des représentants des personnes titulaires de la carte professionnelle mentionnée à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce :
a) Sur proposition de la Fédération nationale de l'immobilier :
- titulaire : M. Loïc CANTIN ;
- suppléante : Mme Corinne BEREC ;
- titulaire : Mme Véronique MADELRIEUX ;
- suppléant : M. Brieuc LEGAY ;
- titulaire : Mme Anne-Sophie NOA ;
- suppléant : M. Arnaud COLL ;

b) Sur proposition du Syndicat national des professionnels immobiliers :
- titulaire : M. Cyril CAPLIEZ ;
- suppléante : Mme Céline GABRIEL ;
- titulaire : Mme Sandrine TONDETTA ;
- suppléant : M. Alain DUFFOUX ;

c) Sur proposition de l'Union des syndicats de l'immobilier :
- titulaire : Mme Danielle DUBRAC ;
- suppléant : M. Olivier SAFAR ;
- titulaire : M. Jean-Michel CAMIZON ;
- suppléante : Mme Martine CARDOUAT ;

2° Au titre des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement :
a) Sur proposition de la Confédération nationale du logement :

- titulaire : M. Frédéric CAPPE ;
- suppléante : Mme Jocelyne HERBINSKI ;

b) Sur proposition de la Confédération générale du logement :

- titulaire : M. Stéphane PAVLOVIC ;
- suppléant : M. Clément SILLIAU ;
c) Sur proposition de la Confédération syndicale des familles :

- titulaire : M. Serge SOKOLSKY ;
- suppléante : Mme Elodie FUMET ;
d) Sur proposition de l'association Consommation logement et cadre de vie :

- titulaire : M. David RODRIGUES ;
- suppléante : Mme Ann-Gaël BEARD ;

e) Sur proposition de l'Association force ouvrière consommateurs :

- titulaire : M. Hicham ARIJ ;
- suppléant : M. Alain MISSE ;

3° Au titre de personnalités qualifiées dans le domaine de l'immobilier et du droit des copropriétés :

- M. Emile HAGEGE, directeur général de l'Association des responsables de copropriété ;
- Mme Céline MAHINC, vice-présidente de l'ANACOFI IMMO (association nationale des conseils financiers Immo) ;
- M. Patrice LEBATTEUX, avocat.
III. - L'arrêté du 22 avril 2022 portant nomination au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est abrogé.

II – Que fait l’ARC Nationale dans ce conseil ?

A travers les projets de textes, qu’ils soient législatifs ou réglementaires, présentés devant à ce conseil, les intérêts des syndicats des copropriétaires sont particulièrement exposés.

Une de nos premières fonctions est de s’assurer qu’ils ne soient pas bafoués au détriment des politiques institutionnels ou économiques des syndics.

Ceci étant dit, notre démarche n’est pas de « casser du syndic » mais bien de faire en sorte que les intérêts réciproques soient respectés.

Par ailleurs, notre expertise nous permet d’apprécier la solidité juridique des projets de textes en identifiant toute anomalie ou erreur de rédaction.

Compte tenu que nous sommes tenus par le secret professionnel, nous ne communiquons ni sur les projets et textes ni sur les débats parfois houleux, engagés. Déontologie oblige.

Mais on peut divulguer un secret de polichinelle dès qu’il y a une avancée pour le conseil syndical ou le syndicat des copropriétaires, l’ARC Nationale n’est jamais loin à l’instar de la mise en place des pénalités de retard, la possibilité pour le président du conseil syndical de pouvoir résilier le contrat de syndic en place ou encore de pouvoir assigner son syndic en cas de carence.

Merci qui ? Merci les adhérents pour nous permettre d’être toujours plus grand et bénéficier d’une totale indépendance d’actions.

Actions et Actus

Action

Abus 5139 : ARCHIGESTIM et A.S.L. immobilier, un même combat : flouer les copropriétaires vendeurs

Outre sa rémunération de base, le syndic peut prétendre à des honoraires pour des prestations particulières. Néanmoins, cette rémunération complémentaire n’est pas indéfinie quant aux tâches et montants exigibles par le syndic au syndicat, voire aux copropriétaires pris individuellement. L’appât du gain conduit de nombreux cabinets à enfreindre le cadre légal, à l’occasion notamment de la cession d’un lot par un copropriétaire, dixit ARCHIGESTIM et A.S.L. immobilier.

I. Facturation illicite du « pré état daté » et de l’actualisation de l’état daté

Deux résidences franciliennes sont concernées par la mutation de lots, la première gérée par le syndic ARCHIGESTIM (déjà épinglé récemment par l’ARC, n° 5137), la seconde par A.S.L. immobilier.

En ce qui concerne ARCHIGESTIM, un copropriétaire effectue la vérification annuelle des comptes clos du syndicat présentés pour adoption en assemblée, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite le Grand livre comptable et constate de nombreuses imputations associées à l’aliénation par deux copropriétaires de leur lot. Il s’interroge sur leur régularité, en raison non seulement de leur multitude, mais également de leur intitulé ambigu.

Il s’agit entre autres d’honoraires du syndic supportés par le cédant numéro :

- 1 de « pré état daté » de 338,40 €, de « mutation » de 337,27 €, soit un total de 675,67 € ;

- 2 de « mutation » de 337, 27 € et de « mise à jour vente » de 179,40 €, soit un solde de 516,67 €.

Ces facturations se révèlent illicites sur plusieurs points.

A l’occasion du transfert onéreux d’un lot (signature de l’acte authentique définitif), l’article 10-1 de la loi ne prévoit qu’un seul document impérativement complété par le syndic et transmis au notaire du copropriétaire vendeur, l’état daté, précisant sa situation financière à l’égard du syndicat. La pratique consistant, lors de la conclusion du compromis, à adresser un premier état financier du vendeur « pré état daté » constitue une invention de certains professionnels de l’immobilier, sans aucune légitimité et caractère contraignant, CA Versailles, 25 octobre 2022, n° 21 - 01238

De plus, s’il appartient au syndic de stipuler, dans son contrat de mandat, le montant dû par le vendeur (point 9.2. du décret du 26 mars 2015), celui-ci ne peut excéder la somme réglementaire de 380 € T.T.C. (art. 1er du décret du 21 février 2020).

Enfin, l’éventuelle actualisation de l’état daté s’avère irrégulière, l’article 10-1 de la loi autorisant une seule facturation par cession. La mise à jour de ce formulaire, en raison d’un report par le notaire de l’acte authentique définitif, ne peut donner à une quelconque indemnité supplémentaire du syndic.

Or, tout comme ARCHIGESTIM, son confrère A.S.L. immobilier affecte à nouveau, sur le compte du copropriétaire vendeur d’un parking, une seconde note d’honoraires de 380 €, du fait du renvoi de la date de signature de l’acte authentique définitif par le notaire. Autrement dit, pour la cession d’une place de stationnement à 8.000 €, ce cabinet exige du vendeur 760 €, ce qui équivaut à 9,5 % du prix de la transaction, soit plus que les honoraires d’un notaire et d’un agent immobilier.

Comme démontré ci-dessus, l’argumentaire de la gestionnaire, pour justifier ce doublon, est juridiquement infondé. De plus, ces cabinets disposent d’une solution évidente, pour contourner cette prétendue surcharge de travail, éditer l’état daté la veille de la date prévisionnelle de conclusion de l’acte authentique définitif.

Cette option tardive s’avère aisément envisageable, ce formulaire résultant essentiellement d’une simple extraction de données informatiques précédemment saisies lors du :

- vote du budget et des comptes clos du syndicat en assemblée (art. 14-1, 14-2, 14-3 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- règlement par le copropriétaire de ses provisions et charges communes exigibles.

Ainsi tout report par le notaire, communiqué obligatoirement et préalablement au syndic, permettra à son comptable de ne pas effectuer antérieurement cette formalité inutilement.

II. Imputation irrégulière de frais de photocopie et de délivrance du certificat de l’article 20

A l’occasion de la cession de ces deux lots, ARCHIGESTIM ne se contente pas de facturer aux copropriétaires concernés des honoraires de « pré état daté », d’état daté et son actualisation. Il impute également au cédant des frais de tirage et de diffusion de ces documents.

Le point 7.2.1 du décret du 26 mars 2015 permet au syndic de requérir les frais d’affranchissement ou d’acheminement associés à leurs prestations particulières d’aliénation des lots. En revanche cette disposition réglementaire ne concède pas au syndic d’honoraires additionnels d’impression.

Enfin, ARCHIGESTIM facture également la délivrance du certificat de l’article 20 - II de la loi du 10 juillet 1965 aux vendeurs, trame confirmant leur absence de toute dette à l’égard du syndicat.

Ces imputations se révèlent illégales, car elles constituent des tâches ordinaires du syndic comprises dans sa rémunération de base (arrêts n° 390465 et 390491 du 5 octobre 2016 du Conseil d’Etat).

Le copropriétaire vendeur doit exhorter son syndic à annuler toute facturation illicite et/ou abusive. Pour ce faire, il peut lui expédier une mise en demeure (LRAR) par laquelle il exige cette suppression dans un délai déterminé. Et d’y souligner dans la négative, qu’il encourt, ainsi que son assurance de responsabilité civile (en copie de la missive et dont les coordonnées figurent dans son contrat de mandat), une action judiciaire civile visant à leur condamnation à indemniser son préjudice.

Abus

Action

Abus 5140 : Comment le cabinet ADMINISTRA réécrit la clause concernant les tarifs horaires ?

Nous avons actuellement de nombreuses sollicitations sur l’analyse des propositions des contrats émanant de syndics.

En effet, alors même que le contrat de syndic est réglementé par l’arrêté du 26 mars 2015 et à présent figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967, on retrouve encore certains cabinets de syndic qui de manière illégale réécrivent certaines clauses dans leur seul intérêt économique.

À ce titre, nous ne résistons pas à présenter la clause inscrite dans le contrat du cabinet ADMINISTRA qui est parfaitement illégale.

Afin de comprendre la gravité de cette démarche, commençons par rappeler le cadre réglementaire.

I- Un tarif unique

Le point 7.2.1 du contrat-type prévoit deux (et non trois) modalités de facturation d’honoraires pour la réalisation des prestations complémentaires ou supplémentaires effectuées par le syndic dans le cadre de son mandat.

Il s’agit soit d’un tarif forfaitaire total soit d’un seul coût horaire qui doit être appliqué au prorata du temps passé.

Ainsi si le syndic opte pour cette deuxième option, il doit mentionner un tarif unique qui s’applique indépendamment de la personne du cabinet qui intervient ou de l’heure à laquelle elle effectue sa prestation.

Cette mesure a pour intérêt d’éviter toute mauvaise surprise puisque le syndicat des copropriétaires connaît à la signature du contrat le tarif qui sera appliqué sans qu’aucun aléa ne puisse interférer.

A présent que l’on connaît le cadre réglementaire, voyons ce que prévoit le contrat d’ADMINISTRA.

II – Des tarifs différenciés

Avant d’entrer dans le détail, voici comment est rédigé le point 7.2.1 du contrat d’ADMINISTRA :

Que constatons-nous ?

Le contrat prévoit pas moins de quatre tarifs différents, deux lorsque c’est le syndic qui intervient en fonction des horaires et deux lorsque ce sont ses préposés qui agissent en fonction également des horaires.

Cette illégalité est particulièrement grave car en définitive, il revient au syndic de déterminer si c’est lui ou un de ses préposés qui devra assurer la prestation.

La conséquence n’est pas des moindres car si c’est lui qui agit, la facture en heure ouvrée est à 180 euros, alors que si c’est son préposé, la note baisse à 96 euros soit quasiment moitié prix.

Mais la situation peut rapidement s’aggraver dans la mesure où le syndic peut décider d’intervenir avec ses préposés en soirée faisant alors monter la facture à des sommets.

A titre d’exemple, pour une heure d’intervention après 20 heures avec deux de ses préposés, la facture sera de 494,40 euros (139,20 euros x 2 + 216 euros).

Voilà pourquoi, il faut insister en réclamant le contrat-type rien que le contrat-type et que le contrat-type.

Abus

Action

Un contrat de syndic n’est pas un contrat d’adhésion

Nous avons légitimement de nombreuses questions liées au contrat de syndic et à sa mise en concurrence.

La question sous-jacente est d’identifier la réelle latitude dont disposent le conseil syndical et les copropriétaires pour négocier le contrat de mandat avec le syndic.

Nombreux affirment que le contrat est réglementé ne pouvant pas le faire évoluer d’une manière ou d’une autre.

D’autres disent qu’il revient au syndic de proposer un contrat et aux copropriétaires de le valider en l’état ou au contraire le refuser.

Faisons un état des lieux sur la réalité de la situation et sur les possibilités d’évolution.

I- Un contrat adapté aux besoins de la copropriété

Effectivement, le contrat de syndic est défini par voie réglementaire et figure à présent en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.

Le contrat précise les tâches comprises dans le contrat qui doivent être ajustées et les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

Ainsi, le contrat de syndic doit être complété en indiquant les variables incluses dans le forfait de base telles que le nombre de réunions annuelles entre le conseil syndical et le syndic, le nombre de visites de l’immeuble que doit assurer le syndic ou encore les modalités d’assemblée générale.

Ces clauses doivent être élaborées en prenant en considération les besoins de la copropriété qui ne sont évidemment pas les mêmes si l’immeuble est composé de dix ou de cent lots ou s’il existe plusieurs équipements collectifs.

Par ailleurs, les tarifs doivent être négociés en se focalisant en priorité sur les prestations les plus récurrentes utilisées par la copropriété.

A titre d’exemple, si l’immeuble connaît un nombre important d’impayés, il sera préférable de négocier en priorité le tarif du courrier de mise en demeure ou de lettre de relance.

II – Un contrat qui se négocie

La conséquence d’adapter le contrat aux besoins de la copropriété est qu’il doit s’élaborer de manière sérieuse entre les parties.

La difficulté est que le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic qui est lui-même cocontractant.

Cette dichotomie implique que ce soit le conseil syndical qui doit négocier avec le syndic sur le contenu du contrat qui doit être conforme à ses besoins et à ceux de la copropriété.

L’objectif n’est pas d’avoir un contrat le moins cher possible mais le plus adapté à la copropriété.

Cela doit nécessiter de convenir sur l’ensemble des variables compris dans le forfait de base ainsi que sur le coût des prestations surtout celles les plus récurrentes qui concernent la copropriété.

Le conseil syndical doit refuser un contrat proposé par le syndic qui n’est pas adapté à la copropriété ou aux attentes du conseil syndical.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

Le décret sur l’emprunt collectif à adhésion impérative est enfin publié…, pour rien…

La loi Habitat dégradé a introduit dans l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 un nouveau chapitre III qui permet au syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt collectif qui s’impose à tous les copropriétaires même ceux qui ont voté contre.

Ce dispositif était en attente de la parution d’un décret, ce qui est à présent fait.

Faisons un rappel de ce dispositif et surtout sur le décret afin de mieux comprendre les modalités de fonctionnement et pourquoi ce n’est pas demain la veille qu’il sera proposé aux copropriétés.

I- Une adhésion impérative

L’article 26-4 chapitre III de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de voter, à la même majorité que celle des travaux qui en bénéficient, un emprunt collectif.

A partir du moment où la majorité est atteinte, l’ensemble des copropriétaires bénéficie de cet emprunt à la hauteur de leur quote-part travaux.

Ceux qui ne souhaitent pas en profiter doivent dans les deux mois, à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, le formuler au syndic et dans les six mois, verser l’intégralité de leur quote-part.

Ce dispositif a pour but d'accélérer la réalisation des travaux et surtout de rénovation énergétique même si en pratique il laisse beaucoup de questions en suspens qui étaient censées être traitées à travers son décret d’application.

Or, le décret numéro 2025-495 du 6 juin 2025 relatif aux informations à fournir par le syndic à l’établissement bancaire, n’a pas en définitive apporté de réelles réponses et a même ajouté d’autres questions.

En effet, ce décret s’est contenté de préciser les documents et informations que le syndic doit fournir à la banque prêteur, ce qui ajoute de la difficulté à la difficulté.

Et pour cause, on retrouve l’obligation faite au syndic de fournir à la banque les nom et prénoms complets ainsi que le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire, y compris les indivisaires, qui bénéficie de l’emprunt.

Des informations que le syndic n’a pas et que le copropriétaire n’est pas tenu de divulguer.

II – Un produit mort-né

Vraisemblablement, les documents réclamés par la banque ont pour but d’étouffer dans l’œuf, ce type d’emprunt.

Et pour cause, les banques ne souhaitent pas proposer au syndicat des copropriétaires ce type d’emprunt qui en réalité leur imposent de prêter des sommes à des copropriétaires qui sont en difficulté de paiement ou carrément insolvables.

D’ailleurs, cette situation entraîne une myriade de questions sans réponse.

Comment le syndicat des copropriétaires doit réagir si la banque refuse en définitive d’accorder l’emprunt à cause d’un copropriétaire insolvable alors que les autres copropriétaires ont déjà payé leur quote-part ?

Que faire des sommes versées dans les six mois à compter de l’envoi du procès-verbal par les copropriétaires opposants ?

Le syndic doit-il attendre l’accord de la banque avant d’engager les travaux ?

Le syndic doit-il informer la banque en cas de changement de copropriétaire ?

Bref, comme on le constate, l’emprunt collectif à adhésion impérative n’est pas prêt d’être signé ou à défaut de créer un joli désordre.

Actions et Actus

Actualité juridique

L’ARC Nationale finance une nouvelle procédure au profit du syndicat des copropriétaires contre son syndic en carence

L’ARC Nationale est une des rares associations qui ne bénéficie d’aucune subvention publique.

Notre principale ressource (80 %) résulte des cotisations de nos adhérents nous obligeant à leur fournir une prestation de qualité.

Grâce à cette démarche, l’ARC Nationale présente en fin d’exercice, des excédents importants nous permettant d’investir dans de nouveaux projets et embauches mais également en enclenchant des procédures y compris judiciaires pour défendre la cause des syndicats des copropriétaires.

A ce titre, lors du dernier conseil d’administration, 200 000 euros ont été consacrés pour financer les grandes causes judiciaires notamment lorsque les syndicats des copropriétaires se retrouvent otages de leurs syndics peu scrupuleux.

Voyons les actions déjà financées et celles à venir.

I- Des actions qui ont porté leurs fruits

Lors de la dernière négociation sur l’évolution de la loi du 10 juillet 1965, l’ARC Nationale a réussi à introduire dans l’article 21 la mise en place de pénalités de retard lorsque le syndic refuse de remettre au conseil syndical les documents de la copropriété qui lui sont réclamés.

Ce même article permet au président du conseil syndical d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du syndic dans le cas où ce dernier refuserait d’imputer les pénalités de retard comptabilisées.

Nombreux n’ont pas cru en cette procédure pensant qu’aucun conseil syndical ne va agir à l’encontre de son syndic.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale a financé au nom du président du conseil syndical et au profit du syndicat des copropriétaires cinq actions judiciaires à l’encontre de leur syndic pour les condamner au versement des pénalités.

Les décisions sont extrêmement prometteuses puisqu’une première décision a condamné le syndic à payer 7 000 euros et une autre à plus de 9 000 euros avec obligation de remettre sous astreinte au conseil syndical les documents réclamés.

Les trois autres procédures sont en attente d’être plaidées mais nous sommes très confiants permettant à présent au conseil syndical d’avoir une « nouvelle arme » pour contraindre le syndic à respecter le conseil syndical qui dispose comme lui d’un mandat.

II – Une nouvelle procédure financée par l’ARC Nationale

Dans le même esprit, l’ARC Nationale a réussi à introduire dans l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 une possibilité pour le président du conseil syndical d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du syndic en place en cas d’inaction ou de carence de ce dernier.

Dans ce cas, le président du conseil syndical doit obtenir un mandat express de l’assemblée générale impliquant d’inscrire une question en ce sens.

Nombreux n’ont pas encore cru à cette procédure au motif qu’il fallait un mandat de l’assemblée générale et le courage d’un président du conseil syndical.

Et bien là encore, l’ARC Nationale s’est engagée dans la mise en place de cette nouvelle procédure avec une première réussite puisque le président d’un conseil syndical a obtenu de l’assemblée générale le feu vert pour engager une action judiciaire à l’encontre du syndic en place.

En l’espèce, le syndic n’a pas engagé la procédure judiciaire en recouvrement des charges entraînant à présent des dettes prescrites.

Face à la mobilisation des copropriétaires, le syndic est à présent prêt à négocier pour engager son assurance de responsabilité civile afin d’indemniser la copropriété.

Nous suivons l’affaire sachant que l’ARC Nationale prendra en charge l’intégralité des frais pour défendre, sans compromis, les intérêts des copropriétés.

Affaire à suivre.

Actions et Actus

Action

Le nouveau outil à destination des adhérents de l'ARC NATIONALE : COPRO-DEVIS.FR : Ne ratez la demontration

Ce mardi 8 juillet, ne ratez pas le webinaire Mardi Technique spécial sur le tout nouveau site Copro-Devis !
En effet, le programme de ce mardi 8 juillet, 14h15, est consacré à la présentation du site de référencement et d’appel d’offres qui vient d’être mis en ligne. Il est tout neuf et tout beau !

Comment faire pour trouver un professionnel en échappant au réseau habituel de votre syndic ?

Comment avoir des noms d’entreprises pour étoffer un appel d’offres ? Comment faire soi-même un appel d’offre pour des travaux ou services en utilisant Copro-Devis ? A toutes ces questions, un panel de trois membres d’Arc Services, la coopérative technique de l’ARC, sera présentant pour vous montrer pas à pas les fonctionnalités de Copro-Devis. Stanko Trifunovic, architecte, Christophe Levrel, expert en équipements et Imen Khessiba, assistante commerciale, seront réunis pour tout vous expliquer et répondre à vos questions. La séance se terminera avec la participation d’une société de fourniture de consommables de la copropriété.

Pour mémoire, ce programme, ainsi que tous les « Mardis Techniques », sont gratuits et librement accessibles aux adhérents de l’ARC. Pour se connecter, mardi 8 juillet, à 14h15, il suffit d’aller sur : https://copro-devis.fr/mardistechniques/ et d’entrer on code d’adhérent ou de passer par l’onglet « formations », depuis le site leportaildeladherent.fr .

Actions et Actus

Action

La loi du 16 juin 2025 allège les règles en matière de transformation des bureaux en habitation

Dans un contexte de crise persistante du logement, la transformation des bureaux figure depuis longtemps parmi les solutions pour augmenter l’offre immobilière. Toutefois, la réaffectation des locaux autre qu’habitation pouvait s’avérer complexe en raison des règles de majorité exigées par la loi pour la modification de la destination de lots. La loi du 16 juin 2025 est venue assouplir les règles établies.

Modification de la destination des lots : un vote à la majorité de l’article 24

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi du 16 juin 2025. Il a été ajouté que « Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d'habitation, à l'exception des locaux commerciaux, en locaux d'habitation contrevient à la destination de l'immeuble, elle est soumise à l'approbation de l'assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l'article 24. »

Auparavant, la transformation était presque irréalisable car elle se votait en assemblée générale à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le la destination de l’immeuble figurant dans le règlement de la copropriété était uniquement à usage de bureau.

Notons toutefois, que les locaux commerciaux sont expressément exclus de cette disposition. Le législateur a, en effet, considéré, comme l’indiquent les travaux parlementaires (amendement n°CE44, 1ère lecture AN), que leur transformation en logements pourrait porter atteinte à la vitalité économique des centres villes et réduirait l’offre de services de proximité indispensable à l’accueil de nouveaux résidents.

Modification du règlement de copropriété : un vote à la majorité de l’article 24

Afin d’assurer la cohérence du dispositif, la loi du 16 juin 2025 modifie également l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en y ajoutant une disposition spécifique permettant de voter à la même majorité la modification de la répartition des charges :

« l) La modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l'article 9. »

La transformation de l’usage des locaux entraînant la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination d’une ou de plusieurs parties privatives est abaissée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, cette transformation est plus aisée car la majorité exigée est plus facile à obtenir.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5141 : CHARLES QUINT IMMOBILIER : le syndic qui entend imposer sa loi aux copropriétaires

L’ARC ne remerciera jamais assez la vigilance des copropriétaires et l’ingéniosité des syndics professionnels. La dernière trouvaille concerne la convocation d’une assemblée au 7 juin 2025 rédigée et notifiée par un cabinet calaisien, ne faisant pas honneur à son illustre patronyme.

I. L’illégalité de la vérification annuelle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires

En sa qualité de syndic, d’une résidence calaisienne, CHARLES QUINT IMMOBILIER convoque les copropriétaires à une assemblée générale annuelle fixée au 7 juin 2025. A cette occasion, les copropriétaires devront notamment se prononcer sur les comptes clos du syndicat de l’exercice précédent. Ce cabinet les informe de leur droit individuel de contrôle des dépenses collectives, préalablement à la tenue de l’assemblée, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’amplitude proposée se révèle totalement irrégulière. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic la mise à disposition, des pièces justificatives des charges communes aux copropriétaires, d’une durée minimale d’un jour ouvré, voire plus selon la dimension de la résidence.

Le copropriétaire, se trouvant dans l’incapacité de remplir pleinement cette prérogative, a la faculté d’assigner le syndicat, pris en la personne du syndic, en vue de la condamnation :

- (antérieurement à la tenue de l’assemblée) sous astreinte journalière par le juge des référés, à lui communiquer l’ensemble des documents sollicités, Cass 3e civ. 19 mai 2009, n° 08 - 16465 ;

- en annulation de la résolution de l’assemblée générale approuvant les comptes clos du syndicat par le copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé lésé, Cass 3e civ. 8 juin 1994, n° 92 - 17607.

II. L’illicéité de l’ordre du jour de l’assemblée et du formulaire de vote par correspondance

Le décret du 17 mars 1967 oblige pour chaque objet porté à l’ordre du jour de l’assemblée notifié :

- une question dédiée (art. 13) à la majorité requise (art. 11, 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- le projet de résolution associé à l’interrogation (art. 11 al. 7).

L’article 17-1 A loi précitée permet alors aux copropriétaires de se prononcer sur chaque question :

- physiquement et personnellement lors de sa tenue ou moyennant un mandataire (art. 22) ;

- via la visioconférence, lorsqu’une assemblée a préalablement accepté ce dispositif ou, par voie électronique assurant néanmoins l’identité du participant et la transmission orale des débats ;

- selon un formulaire de vote par correspondance conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020.

S’agissant de cette dernière option, le syndic se doit de retranscrire chacune des questions soumises à délibération, en insérant la ligne spécifique à une éventuelle seconde lecture à une majorité réduite, lorsque celle-ci est légalement envisageable (art. 25-1 et 26-1 de la loi susnommée).

CHARLES QUINT IMMOBILIER se méprend à nouveau sur le cadre juridique applicable.

Tout d’abord, sa convocation comporte exclusivement les questions inscrites à l’ordre du jour, sans comprendre la proposition de résolution rattachée, enfreignant ainsi la prescription réglementaire de l’article 11 al. 7 du décret suscité.

En ce qui concerne la cotisation annuelle des copropriétaires au fond travaux, le formulaire de vote :

- lui fait correspondre un objet sans aucun lien, à savoir l’approbation des comptes ;

- prétend que cette question relève exclusivement de la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25), alors que l’article 25-1 de la loi n’exclut nullement un 2nd vote à la majorité réduite de l’article 24.

Enfin, CHARLES QUINT IMMOBILIER propose aux copropriétaires la réalisation de travaux collectifs d’entretien. Dans cette optique, il insère l’option de délégation de pouvoir déterminée au conseil syndical quant au choix de l’entreprise, comme l’autorise l’article 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965.

Tout comme la question précédente, ce cabinet commet les mêmes erreurs dans le formulaire de vote par correspondance, à savoir une :

- formulation discutable de l’objet par rapport à la question rattachée ;

- prétendue impossibilité de 2nde délibération à la majorité simple de l’article 24, lorsque les conditions légales s’en trouvent réunies.

Le conseil syndical doit être pleinement associé au syndic dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée, afin de circonscrire ses irrégularités susceptibles d’une action judiciaire en annulation d’un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé. En effet, si le président de séance peut, en cours d’assemblée, amender (reformuler sans dénaturer) certaines illégalités affectant la question et/ou le projet avant de faire voter les copropriétaires, il n’est en revanche pas en capacité de compléter l’ordre du jour, à savoir rajouter une question ne figurant pas dans la convocation notifiée.

Abus

Action

Le contrat de syndic doit préciser le créneau horaire dans lequel se tiennent les réunions du conseil syndical

Nous ne le répétons peut-être pas suffisamment mais le rôle du conseil syndical est fondamental pour assurer une bonne gestion de la copropriété.

Pour cela, il est indispensable qu’il travaille de manière efficace en étroite collaboration avec le syndic.

Certains syndics professionnels pensent que le terme collaboration implique que le conseil syndical est son secrétaire devant assurer les tâches qu’il se refuse de réaliser.

Bien entendu, cela est faux impliquant que le conseil syndical doit convenir de réunions de travail avec le syndic en définissant clairement la durée et le créneau horaire dans lesquels elles doivent se dérouler.

C’est à ce titre que le contrat-type de syndic a verrouillé la clause.

I- Un contrat-type qui encadre les réunions entre le syndic et le conseil syndical

Le point 7.1.3 du contrat-type mentionne les conditions de réunions entre le conseil syndical et le syndic comprises dans le forfait de base.

La clause doit mentionner trois informations qui sont le nombre de réunions, le créneau horaire dans lequel elles doivent se dérouler et la durée.

Ces trois informations sont stratégiques car elles permettent non seulement de déterminer le temps dont disposent le conseil syndical et le syndic pour travailler et surtout si elles peuvent se dérouler en dehors des heures ouvrées sans que cela induise la facturation d’honoraires complémentaires.

En effet, à partir du moment où le contrat précise le créneau horaire entre 9 h à 17 h, les réunions comprises dans le forfait doivent se tenir dans cet intervalle horaire.

A défaut, elles pourront faire l’objet de vacations supplémentaires même si le nombre de réunions prévu n’est pas dépassé.

II – La vigilance de mise

Avant même de joindre le contrat à l’ordre du jour, le conseil syndical doit négocier ce point pour qu’il soit conforme aux besoins de la copropriété et surtout du conseil syndical.

Il ne faudra pas prévoir moins de trois réunions, l’une annuelle pour procéder à un état des lieux sur la gestion de la copropriété, l’autre pour réaliser le contrôle des comptes et une autre pour élaborer l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Ensuite, si le conseil syndical est composé de personnes actives, il peut être plus opportun de prévoir des créneaux horaires allant jusqu’à 20 heures permettant de tenir des réunions au-delà de 18 h sans que cela n’induise d’honoraires complémentaires.

Bien entendu, l’intérêt n’est pas de finir forcément tard mais d’éviter des facturations complémentaires.

Comme on le constate, des éléments à contrôler avec vigilance !

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