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Lundi 19 janvier 2026 Une nouvelle émission en direct sur l’actualité de la copropriété à ne pas manquer !

Pour l’ARC Nationale, l’année 2026 démarre sur les chapeaux de roue avec pas moins de cinq événements qui seront organisés au cours du premier trimestre.

Celui qui frappe prochainement à nos portes, c’est la diffusion d’une émission télévisée consacrée aux dernières actualités de la copropriété, que ce soit dans le domaine juridique ou technique.

Fait intéressant, cette émission se déroulera en direct sur le propre plateau télévisé de l’ARC Nationale, qui se situe dans ses bureaux à Paris.

L’objectif de ce plateau télé est de pouvoir diffuser plusieurs émissions tout au long de l’année sans être contraint de respecter des directives éditoriales et de permettre à nos adhérents de poser leurs questions en direct grâce à une plateforme internet développée spécifiquement à cet effet.

Voyons donc les thèmes qui seront abordés au cours de cette émission et surtout comment se connecter pour les visionner et poser des questions.

I – Des émissions de qualité

Soyons clairs, l’après-midi du lundi 19 janvier 2026 doit être bloquée dans vos agendas.

Et pour cause, au cours de cette après-midi, seront diffusées en direct quatre émissions durant lesquelles interviendront différents experts spécialisés dans le domaine de la copropriété. Il s’agit d’avocats, d’ingénieurs, d’architectes…

L’objectif est d’une part de présenter les sujets et d’autre part d’échanger afin de mettre en exergue les difficultés identifiées et nos préconisations pour y remédier.

Les téléspectateurs pourront poser en direct leurs questions, qui seront reprises par le présentateur au cours de l’émission.

II – Comment connaître le programme et se connecter ?

Pour suivre les émissions, une seule adresse : https://www.arc-copro.tv

À travers ce site internet sont présentés les thèmes abordés, les intervenants ainsi que la plateforme pour poser vos questions.

En avant-première, voici le programme :

14h - 14h55 L’isolation des façades « à tout prix » ?

15h - 15h55 L’observatoire des charges de copropriété

16h - 16h55 L’individualisation des frais de chauffage : bonne ou mauvaise solution ?

17h - 17h55 Les jurisprudences phares de l’année 2025 et les conséquences du décret du 22 décembre 2025 modifiant le décret du 17 mars 1967

Nous espérons vous voir nombreux devant cette émission. N’hésitez pas à en parler autour de vous et à la partager avec votre entourage !

Actions et Actus

Action

Un solde excédentaire du compte « banque » ne veut rien dire !

Chaque particulier a le réflexe de vérifier s’il est créditeur ou débiteur sur son compte bancaire.

En effet, tant qu’il est créditeur, tout va bien.

En copropriété, l’enjeu est plus compliqué. En effet, même si le compte bancaire est positif, cela n’implique pas forcément que la situation comptable est bonne.

Expliquons plus en détail la situation et les contrôles que doit effectuer le conseil syndical.

I- Des contrôles périodiques

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut accéder à tout document appartenant à la copropriété.

À ce titre, il doit périodiquement analyser les documents comptables au minimum la balance des comptes, au mieux le Grand livre comptable.

Ces documents évoluent quasiment de manière quotidienne en fonction des opérations comptables enregistrées.

Le Grand livre comptable a pour objet de détailler tous les comptes en indiquant l’ensemble des mouvements enregistrés aussi bien au crédit qu’au débit, de manière chronologique.

La balance ne présente quant à elle que les soldes des comptes mais permet d’identifier les équilibres comptables.

À travers le Grand livre et la balance, figurent notamment le compte « 512 » qui présente le compte banque courant et le compte « 501 » qui présente le compte bancaire rémunéré.

Les documents comptables fonctionnent à l’envers d’un relevé bancaire.

En effet, ils présentent la situation de l’établissement bancaire vis-à-vis de la copropriété.

Autrement dit, lorsque le solde du compte banque est débiteur, cela implique que l’établissement bancaire est débiteur vis-à-vis de la copropriété.

À contrario, la copropriété est créditrice vis-à-vis de la banque.

Néanmoins, même si la copropriété dispose d’un solde bancaire positif, il est impératif d’aller plus loin dans les investigations.

II – Un solde de banque à relativiser

Le solde du compte « banque » ne doit pas être le seul élément à vérifier pour déterminer si la copropriété est en bonne santé économique.

En effet, la situation de la copropriété n’est pas la même si elle dispose en banque d’un solde de 100 000 euros mais avec une dette fournisseurs de 200 000 euros ou bien si elle n’a aucune dette.

Voilà pourquoi il faut avoir le réflexe de relativiser le solde du compte « banque » avec les comptes « 401 » qui sont les fournisseurs impayés.

Si le montant des fournisseurs impayés est équivalent voire supérieur au solde du compte banque, il faut s’en inquiéter.

De même, il est impératif de contrôler les sommes placées sur un compte rémunéré qui sont identifiées dans la comptabilité à travers le « compte 501 » avec les fonds travaux appelés auprès des copropriétaires qui sont indiqués sur le « compte 105 ».

Là encore, si les fonds travaux appelés sont supérieurs aux réelles sommes épargnées, il faut là encore s’en inquiéter.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5184 : Des formulaires de vote par correspondance de moins en moins transparents : le cas du Cabinet AGENCE DU PORT

Décidément, ces formulaires de vote par correspondance ont dénaturé la tenue des assemblées générales des copropriétaires, démobilisant un certain nombre d’entre eux qui renoncent à s’y rendre.

Ce qui est grave, c’est qu’à l’origine, ce dispositif devait permettre une plus grande participation des copropriétaires au vote des résolutions.

Total : non seulement cela n’a pas permis de créer une dynamique, mais en plus, cela a incité les opposants « par principe » à peser sur les votes pour bloquer toute décision et en premier celles relatives aux travaux de rénovation qui représentent des coûts importants.

Mais encore, on constate un manque de transparence dans les formulaires de vote joints aux convocations d’assemblée générale entraînant un risque d’erreur dans leur utilisation ou sur les votes exprimés.

Alors, expliquons au syndic comment doit être utilisé ce formulaire de vote en s’appuyant sur celui conçu, ou du moins proposé, par le cabinet AGENCE DU PORT.

I- Un formulaire réglementé

L’arrêté du 2 juillet 2020 a défini le formulaire type de vote par correspondance qui doit être joint à la convocation de l’assemblée générale.

L’objectif de cette réglementation est principalement de garantir un bon usage en imposant la mention de diverses informations, évitant ainsi toute erreur dans l’expression du vote.

Avant d’aller plus loin, voici comment doit être présenté le formulaire de vote par correspondance :

Ainsi, doit figurer sur le formulaire de vote, l’identification de l’objet, par exemple : la nomination du syndic ou le vote des travaux de ravalement, à laquelle s’ajoute le numéro de la question (2, 5, 9…).

Par ailleurs, le formulaire impose au copropriétaire de cocher la case correspondant au vote qu’il souhaite retenir, à savoir : « pour », « contre » ou « abstention ».

Ainsi, le copropriétaire doit cocher la case correspondant à son vote.

Un système simple, au demeurant, mais comme toujours qui se complique quand les syndics veulent innover.

II – Une perte de visibilité

Sans plus tarder, voici le formulaire de vote joint à la convocation de l’assemblée générale, élaboré par le cabinet AGENCE DU PORT.

Comme on le constate, c’est la confusion la plus totale.

Aucune information ne figure sur l’identification de l’objet de la question, si ce n’est son numéro.

Mais plus grave, alors que, conformément aux dispositions réglementaires, il faut cocher la case correspondant au vote retenu, ce formulaire donne comme consigne de faire le contraire.

En effet, il est précisé de « barrer les codes-barres ne correspondant pas à votre choix ».

Il est probable que, par instinct et conformément à la réglementation, de nombreux copropriétaires encerclent ou cochent leur choix, ce qui sera alors interprété par le syndic comme le choix « contre ».

Comme on le constate, une sacrée bouillabaisse qui risque de tourner en jus de boudin.

Abus

Action

Le syndic qui effectue des travaux sans vote de l’assemblée doit indemniser le syndicat

Catégories Juridictions

Date de parution de l'article de loi

Jeudi 02 octobre 2025

Juridiction

Cour de cassation (troisième chambre civile) 2 octobre 2025, n° 24-11.420

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052384100

Observations

Si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation au syndic « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien », mais aussi « en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci », il lui laisse la responsabilité d’en apprécier l’« urgence », dont le texte caractérise la justification par la « sauvegarde de l’immeuble ». Cette faculté est très précisément encadrée dans le décret d’application du 17 mars 1967 par son article 37, qui reprend cette justification. Il en résulte qu’en cas par exemple de risques relatifs à la sécurité des personnes et des biens, seuls les études et travaux conservatoires vont pouvoir être engagés par le syndic sans vote préalable de l’assemblée, les études et les travaux définitifs devant être adoptés par les copropriétaires en assemblée conformément au droit commun. Faute de s’en tenir à ce principe, le syndic encourt la sanction habituelle pour travaux et opérations hors gestion courante réalisés sans vote de l’assemblée, que la jurisprudence fixe entre 60 et 100% des travaux non autorisés suivant leur degré de nécessité, voire d’utilité.

Principe retenu

Le syndic doit rembourser des études commandées par lui sans vote préalable de l’assemblée des copropriétaires, dès lors qu’elles ne relevaient ni de la gestion courante de la copropriété, ni des travaux qu'il appartient au syndic de faire réaliser en urgence en application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Analyse de la décision

Dans une résidence soumise au statut de la copropriété, mais comprenant en son sein une résidence hôtelière, une expertise judiciaire a été ordonnée en 2014, à la demande d'un copropriétaire, afin de décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité du hall d'entrée avec la réglementation en matière d'établissements recevant du public.

Le syndic, sur la base des conclusions de l’expert, fait réaliser les études prescrites, estimant qu’elles relevaient de son obligation, aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Après avoir désigné un nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires l’assigne, ainsi que son assureur responsabilité civile professionnelle, en paiement de dommages intérêts pour avoir dépensé des fonds sans autorisation de l'assemblée générale et en répétition d'honoraires indûment perçus.

Le syndic d’alors est condamné en appel à rembourser une grande partie des sommes engagées, la cour d’appel de Pau estimant que le rapport d'expertise excluait de la liste des travaux conservatoires urgents, parmi les études commandées, les études d'élévation du niveau de sécurité, et que celles-ci n'étaient pas nécessaires aux travaux conservatoires urgents.

Se pourvoyant en cassation, l’ancien syndic fait valoir que les travaux chiffrés par le rapport d'expertise judiciaire ne faisaient pas la part des travaux conservatoires urgents qui n’étaient pas évalués et sans qu'en soient exclues les études d'élévation du niveau de sécurité, dont au contraire il était fait mention. Il produisait une lettre que lui avait adressée l’ingénieur au sein du bureau d'études techniques, invoquant sa qualité de sachant, menaçant de refuser de poursuivre sa mission et d'alerter les pouvoirs publics si le schéma directeur d'élévation du niveau de sécurité qu'il avait proposé n'était pas pris en compte.

La Cour de cassation ne le suit pas : elle estime que la cour d'appel a retenu à bon droit que le syndic avait confié à deux sociétés une mission d'étude et d'assistance sur la sécurité incendie et une mission de maîtrise d'oeuvre sans autorisation préalable ni ratification de l'assemblée générale des copropriétaires, sans vote d'une quelconque provision et sans tenir compte de l'avis du conseil syndical souhaitant une mise en concurrence. Elle a pu retenir, ensuite, que l'expert judiciaire ne soumettait pas la réalisation des travaux conservatoires urgents de sécurisation incendie, portant sur l'installation de portes coupe-feu dans le hall d'entrée, à la réalisation de telles études préalables, et que si leur utilité n'était pas contestée par le syndicat des copropriétaires, elles relevaient d'investissements importants non limités au hall d'entrée. Elle a donc ainsi légalement justifié sa décision de retenir que ces études ne relevaient ni de la gestion courante de la copropriété ni des travaux qu'il appartient au syndic de faire réaliser en urgence en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet arrêt illustre les risques qu’il y a pour le syndic à se laisser entraîner à commander des prestations et des travaux dans un contexte d’urgence, sous la pression de sachants techniques peu au fait, voire peu soucieux de la légalité des décisions au sein de la copropriété, mais aussi pour le conseil syndical dans beaucoup de circonstances – qui n’étaient pas celles du cas d’espèce – peuvent aussi céder à cette pression, au risque d’être désavoués par la suite par les copropriétaires…

Le Jeudi 29 janvier 2026: L’ARC Nationale se déplace à LYON pour dispenser deux formations à ne manquer sous aucun prétexte

Comme nous l’avons annoncé, l’ARC Nationale a à cœur de se déplacer dans les régions et villes de France afin d’organiser différents événements et formations.

Au-delà de ce projet, l’ARC Nationale veut carrément s’implanter dans les territoires en créant des antennes régionales ou dans des villes qui comptabilisent un nombre de copropriétés important.

Alors, après l’événement qui s’est déroulé en juin dernier à NICE, l’ARC Nationale se déplace le jeudi 29 janvier 2026 à LYON.

Au cours de cette journée, l’ARC Nationale dispensera deux formations et inaugurera sa première antenne régionale.

Voyons cela de plus près.

I- Deux formations distinctes

Nous le savons bien, les copropriétaires et conseillers syndicaux sont demandeurs de formations et d’informations.

Cela pour deux raisons simples : d’une part, la législation évolue et, d’autre part, les syndics sont généralement dépassés, n’ayant pas leurs connaissances à jour.

Ainsi, le jeudi 29 janvier 2026, seront organisées à l’ESPACE PART DIEU, TOUR TO LYON, 49 boulevard Vivier Merle 69003 LYON, deux formations animées par le directeur général de l’ARC Nationale.

La première formation sera consacrée à : comment lire et contrôler ses appels de fonds.

En effet, il s’agit du seul document qui doit être envoyé au copropriétaire préalablement à la date d’exigibilité des appels de fonds et qui permet d’identifier toute anomalie sur le montant des sommes réclamées.

Il sera question de comprendre la structure du document, l’intérêt des différentes rubriques, les vérifications à effectuer et de comprendre également la manière de croiser les informations pour identifier d’éventuelles anomalies qui ont une incidence directe sur les montants imputés.

La deuxième formation sera consacrée au contrat-type de syndic.

Il s’agira d’expliquer comment lire ce document, comment identifier les abus les plus courants et comment réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic, notamment grâce à l’outil internet développé par l’ARC Nationale.

II – Inauguration des nouveaux bureaux de l’ARC Nationale AURA

Afin de permettre à nos adhérents de disposer de consultations physiques sur la région de LYON, seront inaugurés les nouveaux bureaux qui se situent au deuxième étage du SPACES PART DIEU, TOUR TO LYON, 49 boulevard Vivier Merle 69003 LYON.

Les adhérents pourront prendre rendez-vous directement auprès de l’accueil de l’ARC Nationale à PARIS au 01 40 30 12 82 pour être reçus sur place par un(e) juriste salarié(e) de l’ARC Nationale.

Les premières consultations seront exclusivement juridiques, en attendant prochainement l’ouverture d’autres consultations relatives aux questions comptables et techniques.

Eh oui, l’ARC Nationale grandit.

Actions et Actus

Action

La loi Le Meur ne s’applique pas si les activités commerciales sont permises en étage

Catégories Procédure

Date de parution de l'article de loi

Mardi 21 janvier 2025

Juridiction

TJ de Nice (4ème Chambre civile)

Référence

RG n°24/00920

Observations

L’encre de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 est à peine sèche qu’une première décision de justice vient la battre partiellement en brèche, en attendant une décision du Conseil constitutionnel après que la Cour de cassation ait jugé recevable une Question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Le litige portait sur l’application de l’article 6 de la loi qui a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, permettant de voter à la double majorité de cet article – donc en évitant l’unanimité – une modification du règlement de copropriété interdisant l’affectation à l’activité de location meublée touristique d’un appartement destiné à l’habitation. Cette faculté provoque de vives oppositions, les défenseurs des bailleurs invoquant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789…

Principe retenu

La modification du règlement de copropriété en vue d'interdire l’activité de location meublée touristique ne peut être adoptée à la double majorité de l’article 26 que dans les immeubles où toute activité commerciale est prohibée dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (notamment les lots de commerces ou de bureaux commerciaux).

Analyse de la décision

Dans l'affaire traitée par le tribunal judiciaire de Nice, l'immeuble ne disposait d'aucun règlement de copropriété, ce qui n’empêche pas qu’il relève de ce statut dès lors que les conditions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies. Cette situation n’empêche pas non plus qu’on puisse déterminer une « destination » de cet immeuble, l’article 8 de la loi, d’ordre public, définissant la « destination de l’immeuble » comme « telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation », donc par deux composantes à défaut d’acte, à savoir par exemple l'environnement de l'immeuble et son emplacement, sa conception, son mode d'occupation actuel et de la disposition des locaux.

Dans cet immeuble, l’assemblée des copropriétaires avait voté, à la majorité des deux tiers, une interdiction stricte de louer en meublé pour de très courtes durées (de moins d'une semaine). Cette décision a été contestée par des copropriétaires ayant acheté des logements en vue de les louer en meublés de tourisme et pour lesquels une autorisation de changement d'usage avait été obtenue.

Les juges leur ont donné raison, au motif que dans l'immeuble en cause on trouvait, outre des logements, des cabinets d’avocats, une crèche, un syndic, des médecins, un marchand et un service communal, permettant de qualifier la destination de l'immeuble de mixte. Dès lors, cette destination ne permettait pas de s'opposer à la location touristique autrement qu'à l'unanimité, alors que rien n'interdisait l'affectation commerciale des lots où cette activité n'était pas encore exercée…

L’UNIS, la FNAIM, l’Ordre des Architectes, un guide de la copropriété sans les copropriétaires : les erreurs sont évidentes

Nous avons bien compris que les professionnels de l’immobilier souhaitaient à tout prix boycotter l’ARC Nationale en nous excluant de tous les cercles de réflexion liés à la copropriété.

Et pour cause, ils savent pertinemment que si l’ARC Nationale intervient, elle parlera « vrai », n’entrant pas dans un pacte de non-agression qui consiste à imposer une politique de l’autruche.

À ce titre, la Chambre des Notaires de Paris, la Compagnie des Architectes de copropriété, la FNAIM Grand Paris, les Ordres des Architectes et l’UNIS ont rédigé en novembre 2025 un guide qui s’intitule : Copropriété « Parties communes, parties privatives ».

Mais voilà, comme souvent, à vouloir exclure l’ARC Nationale, on produit des documents qui ne sont pas tout à fait dans les clous.

I- Le conseil syndical, le porte-parole de la copropriété

Au minimum, lorsqu’on décide de rédiger un guide sur la copropriété, il est de bon aloi d’inviter une association qui représente les conseillers syndicaux ou les copropriétaires.

Et pour cause, au même titre que l’on ne peut avoir de choucroute sans saucisses, on ne peut traiter du thème de la copropriété sans inclure les premiers acteurs qui vivent dans leur immeuble, à savoir les conseillers syndicaux et les copropriétaires.

Alors certes, l’ARC Nationale est le grand méchant loup mais d’autres associations de consommateurs peuvent y participer.

Et pourtant rien. Un guide rédigé entre professionnels à destination des copropriétaires et sans surprise le résultat n’est pas au rendez-vous.

En effet, avant d’aller plus loin, regardons l’un des croquis publiés dans ce guide :

L’UNIS, la FNAIM, l’Ordre des Architectes, un guide de la copropriété sans les copropriétaires : les erreurs sont évidentes

Ainsi, selon les professionnels, le conseil syndical serait le porte-parole de la copropriété.

Mais bon sang, où la FNAIM Grand Paris ou l’UNIS ont-ils vu que le conseil syndical était « le délégué de classe » des copropriétaires ?

Il s’agit soit d’un manque cruel de connaissances sur la fonction du conseil syndical, soit d’une interprétation partisane qui leur convient mieux.

D’ailleurs, après avoir indiqué que le conseil syndical était « le porte-parole » des copropriétaires, ils sont contraints de rappeler ses missions prévues par la loi, qui sont de contrôler et d’assister le syndic.

Par conséquent, la mission du conseil syndical est de vérifier que les actions menées par le syndic sont conformes aux intérêts du syndicat des copropriétaires, pouvant même valider une action à l’encontre d’un copropriétaire s’il ne paierait pas ses charges ou qu’il occuperait illégalement des parties communes.

II – Un mal-être

À travers ce schéma, on peut mieux identifier la vraie volonté des professionnels qui souhaitent plutôt considérer le conseil syndical comme un porte-parole et non comme un contre-pouvoir censé contrôler le syndic.

On comprend mieux pourquoi l’ARC Nationale n’a pas été invitée à participer à ce guide, car il est sûr que cette approximation de la loi ne serait jamais passée.

Voilà pourquoi il est toujours dans l’intérêt des professionnels de ne pas avoir l’ARC Nationale autour d’un plateau télé ou d’une rédaction, car tout fantasme serait interdit pour laisser place à la réalité de terrain.

Actions et Actus

Actu

La transmission d’un contrat de syndic à la suite d’un rachat de cabinet doit-elle être autorisée en assemblée générale des copropriétaires ?

Notre copropriété était administrée jusqu’à présent par un petit cabinet de syndic familial.

La gérante de ce cabinet nous a annoncé dernièrement qu’elle allait vendre son cabinet à un grand groupe immobilier du type FONCIA ou CITYA.

Aussi, notre copropriété ayant signé il y a peu de temps un contrat de 3 ans avec ce cabinet familial dont nous étions fort satisfaits, nous souhaiterions savoir dans quelle mesure nous serions contraints de poursuivre ce contrat avec un syndic qui dépendrait désormais de l’un de ces grands groupes.

Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?

Au titre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est « seul responsable de sa gestion », et il ne peut se faire substituer. Cela étant, dans le cas des rachats de cabinet de syndic, deux hypothèses se présentent.

La première hypothèse correspond au cas où la structure juridique au sein de laquelle l’activité du cabinet était exercée fait l’objet d’une fusion-absorption avec une autre entité juridique, et disparaît.

Dans ce cadre, la jurisprudence estime que la société absorbante (le cabinet qui rachète) ne se trouve pas de plein droit substituée à la société absorbée (le cabinet qui est cédé), si bien que le contrat de syndic ne peut faire l’objet d’une transmission automatique à la nouvelle société : voir en ce sens un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 10 novembre 1998, n° 97-12.369.

En d’autres termes, il n’y a pas de transmission automatique des contrats de syndics qui étaient détenus par le cabinet de syndic absorbé, et l’assemblée générale des copropriétaires doit ainsi approuver le nouveau contrat avec la nouvelle entité.

En pratique, il appartiendra donc à la société absorbée de convoquer une assemblée générale avant sa dissolution, ce qui est rarement fait ! Dans cette situation, la copropriété devra être considérée comme dépourvue de tout mandat de syndic en cours de validité et tout copropriétaire pourra convoquer une AG afin de faire nommer un nouveau syndic (voir les développements à ce sujet en fin d’article).

La deuxième hypothèse, beaucoup plus fréquente, correspond au cas où la société au sein de laquelle l’activité du cabinet était exercée continue d’exister, mais est détenue par un actionnariat différent ; en d’autres termes, seule la propriété des actions (ou parts sociales) de la société a changé.

Aussi, la jurisprudence ainsi qu’une réponse ministérielle ont estimé que de tels rachats ne pouvaient pas être assimilés à une substitution. Voir ainsi un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 avril 2011, troisième chambre civile, n° 10-14.298, ou encore la réponse ministérielle n° 16177 en date du 14 septembre 1998.

Il en va de même y compris en cas de changement de gérance du cabinet : cf. un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mai 2019, n° 18-14.360.

Enfin, il a été jugé qu’il n’y a pas de rupture de mandat lorsque la société syndic change seulement sa forme juridique (par exemple, une SARL qui se transformerait en SAS) et sa dénomination sociale (son appellation), l’entité juridique restant identique. On peut citer en ce sens un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 18 septembre 2012, n° 11-17.701.

En pratique, afin de savoir dans quelle situation vous vous trouvez, il convient d’examiner le numéro d’immatriculation à 9 chiffres au registre du commerce et des sociétés, qui doit figurer notamment sur les appels de provisions sur charges que vous recevez, et d’examiner ensuite sur le site Infogreffe ou le site du Bodacc si la société existe toujours ou si elle a été dissoute et liquidée.

De même, nous vous invitons à examiner le numéro d’immatriculation figurant sur les appels de fonds adressés par votre syndic postérieurement au rachat et de le comparer au numéro d’immatriculation figurant sur les appels de fonds antérieurs au rachat du cabinet.

S’il y a une concordance, cela signifie que seule la structure actionnariale a changé mais que la société est la même.

S’il n’y a pas de concordance, cela signifie que la société a changé et que cette substitution aurait dû être autorisée en assemblée générale.

Dans ce cas, rappelons que les mandats de syndic ne peuvent se former ou être reconduits tacitement, et il appartiendrait alors à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale afin de faire nommer un nouveau syndic, ce qui suppose d’avoir les coordonnées de l’ensemble des copropriétaires… ou, à défaut, de saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui sera notamment chargé de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5185 : PIERRES DE PARIS : son imputation irrégulière à une copropriétaire d’une mise en demeure

S’il appartient au syndic de combattre les infractions des copropriétaires, il lui incombe néanmoins de se conformer aux prescriptions légales applicables à l’exercice de son mandat. En l’espèce, une mise en demeure du 9 janvier 2025 adressée par PIERRES DE PARIS à une copropriétaire enfreint les prérogatives de ce représentant légal du syndicat des copropriétaires.

I. Rappel à la loi licite du syndic à une copropriétaire

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, PIERRES DE PARIS constate un défaut d’entretien d’une terrasse commune de la part d’une copropriétaire dont le lot bénéfice d’un droit de jouissance exclusif.

A ce titre, il adresse à la copropriétaire une mise en demeure lui demandant de faire cesser cette infraction, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

PIERRES DE PARIS : son imputation irrégulière à une copropriétaire d’une mise en demeure

Cette notification répond aux impératifs légaux du syndic, chargé d’assurer la conservation de l’immeuble (parties et installations communes) pour le compte du syndicat des copropriétaires qu’il représente (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

La copropriétaire du lot doit supporter les menues opérations de maintenance sur la partie commune, dont le syndicat lui concède une jouissance exclusive, sauf clause dérogatoire prévue au règlement de copropriété (ce qui n’est pas avéré dans ce cas), Cass. 3e civ. 14 février 1996, n° 94 - 11737.

II. Rappel à la loi non facturable par le syndic dans le cas présent

PIERRES DE PARIS est parfaitement fondé à expédier ce courrier à la copropriétaire, réitérant son obligation de nettoyage de la terrasse commune à usage exclusif pour des motifs d’hygiène, d’harmonie de la résidence et de sécurité, à savoir : la préservation de l’étanchéité collective et la prévention des sinistres.

En revanche, ce syndic se trouve dans l’incapacité d’exiger le paiement de 132 € pour la rédaction de ce courrier, que ce soit à la copropriétaire contrevenante ou au syndicat des copropriétaires.

PIERRES DE PARIS : son imputation irrégulière à une copropriétaire d’une mise en demeure

Tout d’abord, la mission du syndic consiste entre autres à veiller au respect du règlement de copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et par conséquent à diffuser à tout membre du syndicat fautif une circulaire exigeant la cessation de leur infraction conventionnelle.

De plus, la rémunération de base du syndic inclut l’accomplissement de l’ensemble de ses tâches d’administration (hors frais d’affranchissement ou d’acheminement), à l’exception d’une liste réglementaire restrictive, qui ne comprend pas le cas d’espèce (article 9 du décret du 26 mars 2015).

Enfin, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à imputer à un copropriétaire les frais d’une mise en demeure, celle-ci s’entend uniquement du recouvrement de ses impayés de provisions ou de charges communes exigibles, respectivement à hauteur de sa quote-part : du budget prévisionnel adopté en assemblée (article 14-1, 14-I-II de la loi) ;

- des comptes clos du syndicat approuvés par l’assemblée (article 14-3 de la loi).

Or, PIERRES DE PARIS n’oppose pas à cette copropriétaire des arriérés de provisions ou de charges, mais sa carence à son obligation d’entretien de la terrasse commune à jouissance exclusive.

Si le syndic doit s’employer à obtenir l’arrêt d’une violation des obligations juridiques de tout copropriétaire, cette démarche ne lui permet pas pour autant de s’exonérer des règles juridiques, en ce qui concerne notamment ses honoraires.

En cas de contestation par le copropriétaire des sommes ainsi imputées par le syndic, le juge civil saisi apprécie souverainement leur régularité et les exclut du paiement s’il les considère illégitimes.

Abus

Action

Lundi 16 mars 2026 : Une Journée écolière sur le contrôle des comptes au service des finances de la copropriété

L’ARC Nationale s’appuie sur une large palette d’outils et de ressources pour accompagner la montée en compétences des conseillers syndicaux ainsi que des syndics non professionnels membres de l’association.

Cette démarche vise à leur donner toutes les clés nécessaires pour exercer pleinement et efficacement les missions.

Comme il est de coutume à l’ARC Nationale, nous organisons une journée écolière le lundi 16 mars 2026 de 9 heures à 18 heures sur le sujet : Le contrôle des comptes au service des finances de la copropriété.

I - Pour quoi ?

L’intérêt principal de suivre une formation organisée par l’ARC Nationale est que cette formation est conçue et adaptée à un public qui n’est pas forcément comptable ou juriste afin de lui permettre d’acquérir des compétences et maîtriser différentes notions comptables.

En effet cette journée a pour objectif d’aider les acteurs de la copropriété, notamment les conseillers syndicaux et les syndics non professionnels adhérents, à comprendre, analyser et vérifier la gestion financière de l’immeuble.

Au-delà de l’aspect purement technique, cette formation vise à rendre les participants plus autonomes et plus efficaces pour une gestion optimale des comptes de leur copropriété.

II – Le programme

Cette journée écolière se tiendra le lundi 16 mars 2026 à l’Espace Charenton, situé au 327 Rue de Charenton, 75012 Paris de 9 heures à 18 heures.

Le programme de la journée est le suivant :

9h00 – 9h25 : Accueil et remise du guide pratique

9h30 – 12h30 : - Les pouvoirs du conseil syndical en matière de contrôle des comptes

- Présentation des comptes comptables et ses implications

- Les comptes comptables à particulièrement contrôler

12h30 – 14h15 : Pause

14h15 – 17h00 : - Les pièces complémentaires à contrôler

- Lecture et exploitation du Grand livre

- Analyse des annexes comptables

III – Comment s’inscrire ?

Par courrier : avec le coupon d’inscription présent dans la revue trimestrielle, à nous retourner à l’ARC 7 Rue de Thionville 75019 Paris

Par mail à l’adresse mail suivante : formations@arc-copro.fr

La participation aux frais est de 20€, à régler sur place ou au préalable par virement, chèque ou espèces.

Attention

Les places sont limitées, nous vous attendons nombreux alors n’hésitez pas à réserver et vous inscrire dès à présent afin de ne pas manquer ce rendez-vous !

ARC Nationale 7 Rue de Thionville 75019 Paris

Contactez-nous au : 01.40.30.12.82

Ou par mail : formations@arc-copro.fr

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