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A chaque évolution législative liée à la copropriété, découlent des nouvelles pratiques des syndics qui nécessitent de vérifier leur licité ou si elles sont conformes aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, depuis la modification de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au syndic de notifier par voie électronique sans autorisation préalable de l’assemblée générale, un nouveau marché s’est ouvert nécessitant de contrôler avec plus d’assiduité la société retenue par le syndic et les factures produites.

Voyons comment une facture liée aux envois des courriers électroniques et papier peut devenir rapidement source d’abus nécessitant des réponses claires du syndic.

Mais avant cela, rappelons le contexte légal en matière de frais d’affranchissement.

I- Une refacturation exclusivement de frais engagés

Le point 7.1 du contrat-type permet au syndic de réclamer au syndicat des copropriétaires uniquement les frais d’acheminement qu’il a avancés au profit de la copropriété.

Par conséquent, dans la mesure où le syndic a notifié des courriers en recommandé ou envoyé des lettres simples, il peut refacturer les frais à la copropriété ou les imputer directement sur le compte du copropriétaire concerné.

Depuis la possibilité de procéder à des avis électroniques, les syndics ont affirmé que cela coûterait moins cher que le courrier recommandé papier.

En effet, il s’agit d’un envoi mail sécurisé qui est proposé sur le marché à des coûts attractifs.

A titre d’exemple, le courrier recommandé électronique (AR24) est proposé par la Poste à un coût de 3,99 euros TTC alors que le recommandé papier coûte au minimum 6,11 TTC.

Le tarif d’un recommandé électronique peut drastiquement baisser si le syndic envoie en masse des courriers, ce qui est souvent le cas lorsqu’il est nécessaire de convoquer une assemblée générale.

Après ce rappel du contexte légal et pratique, voyons ce que les syndics ont négocié auprès de sociétés spécialisées à travers les différentes factures qui nous ont été remontées.

II – Des factures en poupée russe

Avant d’exposer nos commentaires, voici une première facture émanant d’une société spécialisée dans les envois de courriers électroniques :

Que constatons-nous ?

Alors que la Poste propose un prix de départ de l’avis électronique à 3,99 euros TTC, la société propose quant à elle un coût de 4,32 euros TTC (3,60 euros HT) soit une différence de 8,27 %.

A cela, il faut rajouter des frais d’acheminement qui sont facturés à deux reprises pour un coût unitaire de 0,72 euro.

Ce nouveau marché de routage papier et électronique doit inciter le conseil syndical à une plus grande vigilance sur le contenu des factures en n’hésitant pas à demander au syndic de réaliser une mise en concurrence afin de retenir la société la plus concurrentielle et qui pratique des coûts transparents.

Dans le secteur de la copropriété, nous constatons un phénomène très intéressant qui est l’émancipation des cabinets indépendants, qui veulent se dissocier du milieu des grands groupes de syndics.

Cette tendance a commencé avec les néo-syndics mais très vite, ils se sont vus rattrapés par la patrouille étant contraints soit de jeter l’éponge soit d’adopter les mêmes pratiques que les grands groupes, qui s’avèrent souvent abusives.

Néanmoins, on retrouve une nouvelle dynamique avec des cabinets de syndic qui utilise la même approche que celle des néo-syndics à leur début, qui consiste à provoquer à travers des affiches et slogans publicitaires que tout le monde comprend.

Essayons d’expliquer le problème de fond et pourquoi la situation doit évoluer.

I- Un code de déontologie pervers

Le décret du 28 août 2015 a mis en place un code de déontologie des syndics qui prévoit dans son article 10 une obligation de confraternité.

Cela impose de s’abstenir de toute parole ou action blessante ou malveillante, de toute démarche ou manœuvres susceptibles de nuire à leur confrère, les dénigrer ou les décrédibiliser.

Ainsi, les syndics professionnels sont tenus à une réserve même s’ils constatent que leurs confrères agissent en contravention avec le même code de déontologie, la loi du 10 juillet 1965 ou encore le contrat-type.

Cette politique de l’autruche provoque d’une part une complicité de faits entre professionnels et d’autres part n’incite pas les syndics à s’améliorer.

Voilà pourquoi il n’y a que l’ARC Nationale qui est en mesure de dénoncer les abus et plus généralement la gravité de la situation.

II – Les syndics indépendants qui bravent la confraternité

Nous avons relevé une publicité d’un syndic, assez provocante, qui va jusqu’à affirmer « Marre des syndics » avec une image de déchets.

Bien entendu, ce type de publicité a son double effet qui est d’une part d’attirer le regard des copropriétaires qui comprennent la substance du message et d’autre part qui fait grincer les dents des professionnels.

Et pour cause, le pacte de non-agression est brisé avec un syndic qui essaie de profiter de l’image détestable des professionnels de l’immobilier pour essayer de sortir son épingle du jeu.

Voici le type de publicité que l’on peut retrouver dans les rues :

Alors il y a deux théories : soit le syndic veut réellement dénoncer les pratiques des syndics malhonnêtes pour pouvoir faire du bon boulot soit il souhaite jouer la carte de la provocation pour récupérer de la clientèle pour ensuite reproduire les mêmes pratiques de ses confrères qu’il a critiqué.

Quoi qu’il en soit, nous espérons réellement qu’une nouvelle génération de syndics indépendants comprennent que, face à des copropriétaires et conseillers syndicaux de plus en plus insatisfaits de leur syndic, un marché de cabinets experts avec des honoraires justes serait pertinent d’être proposé.

C’est à présent à vous de jouer.