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Pourquoi le syndic ne peut pas être président de séance de droit ou de fait ?

Il faut bien le comprendre, l’assemblée générale n’est pas une chambre d’enregistrement où les copropriétaires sont des pantins qui n’ont pour seule alternative que de voter « pour », « contre » ou « abstention ».

En effet, l’assemblée générale est avant tout un temps d’échange entre copropriétaires ou leur représentant afin qu’ils se décident sur les résolutions à voter après avoir engagé un débat contradictoire.

Le président de séance joue un rôle essentiel, car au-delà d’être le maître du temps, c’est lui qui doit organiser les échanges et surtout faire en sorte que l’assemblée générale se tienne dans de bonnes conditions où chacun a le droit de donner son opinion pour faire évoluer les raisonnements et le projet de résolution soumis.

Pour garantir un équilibre « des forces en assemblée générale » et surtout pour que le syndic ne s’impose pas, la loi a prévu un cadre strict.

Rappelons-le.

I- Une interdiction d’assurer la fonction de président de séance

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 interdit purement et simplement au syndic d’être président de séance.

En effet, le syndic reste le mandataire de la copropriété et ne doit pas influencer  les votes ni prendre la parole sans autorisation du président.

Cela pour deux raisons simples : d’une part, le syndic n’est pas copropriétaire, et d’autre part, il est parfois directement concerné par des questions et ne peut donc pas être « juge et partie ».

Ainsi, il revient au président de séance élu par les copropriétaires de jouer son rôle en prévoyant un temps pour que l’on puisse interroger le syndic sans que ce dernier monopolise la parole, ou pire, impose ses idées.

Le président de séance doit rappeler au syndic les limites de ses interventions en assemblée générale qui, au mieux, sont celles liées à sa fonction de secrétaire de séance devant, à la suite des débats, et après que les votes ont été ouverts, calculer les voix pour déterminer si la résolution est adoptée permettant ensuite de produire le procès-verbal de l’assemblée générale.

II – Des syndics omniprésents

Il est fréquent de constater des tenues d’assemblée générale au cours desquelles le syndic assure aussi bien la fonction de secrétaire de séance de droit et celle de président de séance de fait.

Le président de séance officiellement élu n’a qu’un rôle de « potiche » attendant gentiment qu’un copropriétaire veuille bien l’interroger directement.

Cela démontre deux réalités : d’une part, le syndic a une mainmise sur la copropriété et d’autre part, le président de séance qui est souvent le président du conseil syndical ne connaît pas suffisamment les sujets pour les présenter.

Voilà pourquoi il est fondamental que le président de séance connaisse bien son rôle, les règles de fonctionnement d’une assemblée générale et surtout les questions qui y seront abordées.

Par ailleurs, les autres membres du bureau doivent également connaître leur rôle notamment les scrutateurs qui sont souvent ramenés à un rôle de figuration.

Actions et Actus
Actu

Pourquoi il vaut mieux négocier un bon forfait plutôt que des honoraires à bas prix ?

Le contrat de mandat est le principal élément qui régit les relations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

L’erreur à ne pas commettre est de résumer le contrat à un montant d’honoraires qui est souvent un « ticket d’entrée », laissant très vite place à la facturation d’honoraires de prestations complémentaires et supplémentaires.

Ainsi, le contrat de syndic doit être étudié dans sa globalité afin de garantir des coûts de prestations corrects qui sont adaptés à la réalité des besoins de la copropriété et du conseil syndical.

Voyons tout d’abord les erreurs à ne pas commettre en matière d’élaboration du contrat de syndic, pour ensuite indiquer comment bien réagir.

 I – Les erreurs à ne pas commettre

La principale erreur à ne pas commettre est de se focaliser uniquement sur les honoraires du forfait de base.

En effet, ces derniers n’ont de pertinence que s’ils ne sont pas comparés avec l’ensemble des prestations comprises dans le forfait.

Pour cela, il est impératif de vérifier les variables qui y sont comprises telles que le nombre de réunions entre le conseil syndical et le syndic, le nombre de visites de l’immeuble ainsi que les modalités de tenue de l’assemblée générale.

Bien souvent, après cette analyse, il s’avère être plus intéressant d’opter pour le contrat qui est facialement plus cher mais qui, après comparaison des prestations comprises, s’avère être plus rentable.

En parallèle, il est tout aussi important de vérifier les honoraires des prestations complémentaires et privatives ainsi que le coût du tarif horaire pratiqué.

De nombreux cabinets abusent avec des tarifs horaires qui dépassent les 150 euros en heure ouvrée.

De même, de nombreux syndics facturent la lettre de relance ou de mise en demeure à plus de 60 euros, avec même des records indécents atteignant les 160 euros.

C’est donc bien une analyse générale du contrat qu’il faut réaliser et non uniquement se focaliser sur un seul élément qui est : les honoraires du forfait de base.

II – Un contrat adapté à la copropriété

Bien souvent, le conseil syndical attend que le syndic prospecté envoie sa proposition de contrat pour ensuite l’analyser. Cela est encore une erreur.

Il revient au conseil syndical d’élaborer un projet de contrat qui se veut adapté aux besoins de la copropriété et du conseil syndical pour ensuite le soumettre aux cabinets de syndic prospectés, qui feront alors une offre tarifaire sur cette base.

C’est donc le conseil syndical qui doit déterminer le nombre de visites minimum de l’immeuble que doit assurer le syndic, les réunions annuelles entre lui et le syndic, et surtout le temps minimum nécessaire pour tenir l’assemblée générale dans de bonnes conditions, sans risque de devoir payer après coup des vacations horaires supplémentaires.

Par ailleurs, le conseil syndical devra déterminer s’il est pertinent de prévoir dans le forfait de base une assemblée générale supplémentaire.

En effet, avec les projets de travaux, notamment de rénovation énergétique, il est souvent recommandé, voire indispensable de tenir une assemblée générale dédiée à ce sujet.

De même, les prix des prestations complémentaires ou privatives doivent être imposés voir négociés au plus juste, notamment lorsqu’il s’agit de tâches les plus récurrentes et inévitables pour la copropriété.

À titre d’exemple, si la copropriété rencontre des impayés importants, le conseil syndical devra négocier au plus juste les frais de relance et de mise en demeure afin d’éviter d’asphyxier davantage les copropriétaires débiteurs, voire le syndicat des copropriétaires.

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Les revues "bulletins de l'ARC"

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Revue n°152 AVRIL 2026

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Lettre trimestrielle de protection contre les abus des syndics professionnels à l'encontre des copropriétaires.

La cession de l’ancien logement de fonction du gardien s’impose-t-elle de facto au syndicat ?

Un syndicat des copropriétaires envisage de se passer de gardien d’immeuble. Dans l’hypothèse d’une décision favorable, un conseiller syndical s’interroge sur l’éventuelle obligation de se prononcer immédiatement sur la vente du logement de fonction. Une telle concomitance est-elle légalement incontournable ?

Il nous faut répondre par la négative.

Le syndicat des copropriétaires peut renoncer au gardiennage par une décision de l’assemblée générale soumise :

- en 1ère lecture à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, si ce service collectif ne se révèle pas nécessaire à la destination de la résidence stipulée par le règlement de copropriété ;

- à l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires, si ce poste s’avère au contraire impérieux au standing fixé par le règlement de copropriété. Dans ce cas, la résolution de l’assemblée devra porter sur un projet d’avenant au règlement de copropriété adapté (effaçant toute référence à ce statut) joint à sa convocation (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967) et établi en principe par un notaire.

Si le syndicat adopte la suppression du gardiennage, l’article 26 de la loi permet, à cette même assemblée, de délibérer sur l’aliénation du logement de fonction, par une question additionnelle. L’article 26 de la loi n’exige donc pas, qu’une seule assemblée vote l’abandon de la fonction de gardien, ainsi qu’instantanément la cession de l’appartement associé.

Autrement dit, rien n’interdit au syndicat sur ce second point de se prononcer : 

- à une autre assemblée, et ce, d’autant plus que cette mutation implique de disposer d’un modificatif de règlement de copropriété proposant un lot issu de cette partie commune, avec sa numérotation, ses millièmes de propriété, ses tantièmes de charges communes, et son nombre de voix pour voter en assemblée. De plus, cette transaction nécessite l’offre d’achat de ce bien immobilier par un copropriétaire, inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée ;

- distinctement, telle que sa location moyennant un projet de bail joint à sa convocation, résolution relevant dans ce cas de la majorité relative de l’article 24 de la loi ;

- différemment, à savoir son affectation en local collectif (vélos, poussettes...) via un projet d’avenant au règlement de copropriété soumis alors en 1ère lecture à la double majorité de l’article 26 ;

- diversement en rétablissant le poste de gardien d’immeuble (si cette fonction apparait ultérieurement pertinente) par un vote en 1ère lecture à la double majorité de l’article 26 de la loi.

En tant qu’organe souverain décisionnaire du syndicat, l’assemblée a la faculté de renoncer au gardiennage d’immeuble, sans devoir, dans la foulée, s’attacher au devenir du logement associé. Cette seconde décision radicale peut parfaitement être reportée, afin d’apprécier la solution appropriée à l’habitation de cet ancien salarié.

Réponse de l'expert
Action

Fin progressive des réseaux 2G et 3G : un décret fixe un cadre pour renforcer les obligations des propriétaires d’ascenseur et des sociétés de maintenance

De très nombreux ascenseurs sont équipés d’un système de téléalarme qui fonctionne avec les réseaux 2G et 3G, ce qui assure la triphonie, laquelle permet de procéder à un appel de sécurité soit à l’intérieur de l’ascenseur, sur le toit de la cabine, ou encore sous la cabine en fond de fosse.

Ces réseaux vont disparaître progressivement entre 2026 et 2029, nécessitant une modernisation du dispositif alors même qu’il est encore suffisant pour émettre un appel.

Un décret numéro 2026-166 du 4 mars 2026 vient préciser les obligations liées à la « sécurité des ascenseurs face à l’arrêt de certains réseaux téléphoniques ».

Voyons donc en quoi consistent ces nouvelles obligations et l’impact qu’elles entraînent pour les copropriétés équipées par un ou plusieurs ascenseurs.

I – Exposé de la situation

Selon la Fédération des ascenseurs, le parc français compte 650 000 ascenseurs dont plus de la moitié sont équipés de systèmes de téléalarme reposant sur les réseaux 2G et 3G.

Alors que la date de fermeture du réseau 2G et 3G était arrêtée à la fin de l’année 2025, les opérateurs téléphoniques ont finalement modifié leur calendrier en prévoyant l’arrêt de la 2G au courant de l’année 2026 et celui de la 3G, entre 2028 et 2029.

Selon la Fédération française des Télécoms, cet arrêt de la 2G et de la 3G s’explique par une volonté de ne pas empiler les technologies et de se concentrer sur  la modernisation des systèmes actuels que sont la 4G et la 5G.

Ce choix unilatéral des opérateurs impose, pour pouvoir évoluer vers la 4G ou la 5G, une modernisation des modules téléphoniques de téléalarmes des ascenseurs, qui fonctionnent actuellement avec la 2G et la 3G.

A défaut, l’ascensoriste en charge de l’entretien de l’ascenseur sera contraint de mettre celui-ci à l’arrêt pour cause de dysfonctionnement d’un d’équipement de sécurité.

II - Un décret qui fixe les obligations de part et d’autre

Face aux enjeux sécuritaires que représente l’installation de ce nouveau dispositif, le Gouvernement s’est décidé à fixer un cadre réglementaire pour accompagner cette transition en publiant le décret N°2026-166 du 4 mars 2026.

Deux dispositions sont entrées en vigueur le 1er avril 2026.

La première impose la « vérification toutes les six semaines du bon fonctionnement des moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention ».

Les sociétés d’entretien devront alerter par lettre recommandée les propriétaires des ascenseurs concernés par cette transition, notamment « lorsque des travaux sont nécessaires à la mise à niveau de ce matériel ».

Cette alerte est renouvelée au moins tous les six mois jusqu'à la réalisation effective des travaux ».

La deuxième disposition précise l’obligation faite au propriétaire d'une installation d'ascenseur de procéder au remplacement des moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention lorsque ces derniers fonctionnent grâce au réseau téléphonique commuté fixe ou à un réseau de téléphonie mobile ouvert au public de troisième génération ou antérieur.

Ces deux dispositions complémentaires imposent à la fois des obligations aussi bien au propriétaire de l’ascenseur qu’à la société d’entretien de l’ascenseur.

Enfin, à partir du 15 mai 2026, une nouvelle règle s’ajoute aux obligations de contrôle technique des ascenseurs.

« le propriétaire d'un ascenseur est tenu de faire réaliser tous les cinq ans un contrôle technique de son installation ».

Le décret prévoit que ce contrôle porte désormais également sur « les moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention compatibles avec les systèmes de communication autres que le réseau ».

III – Une aubaine financière pour les ascensoristes

Ce décret renforce l’obligation des syndicats des copropriétaires disposant d’un ascenseur avec une téléalarme 2G ou 3G de procéder à la modernisation du dispositif alors même qu’il est fonctionnel et qu’il n’est que la résultante d’une politique dictée par les opérateurs téléphoniques.

Les conséquences sont les suivantes :  de nombreux syndicats de copropriétaires sont pris de court, n’ayant pas forcément budgété cette nouvelle dépense qui doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Par ailleurs, de nombreux ascensoristes profitent de cette aubaine pour facturer cette modernisation plus de 1 000 euros alors qu’elle ne devrait pas coûter plus cher que 800 euros.

Enfin, il est essentiel de bien vérifier l’étendue de l’intervention prévue dans le devis sachant qu’elle doit se limiter à modifier le module téléphonique et non à changer le système de triphonie, ce qui peut faire monter de manière substantielle le prix de la facture sans que cela soit nécessaire.

Restez vigilants et n’hésitez pas à présenter le devis proposé par votre ascensoriste aux techniciens de l’ARC Nationale, afin de vérifier si le prix ou l’intervention ne sont pas abusifs.

Technique
Action

Abus 5207 : REGIE IMMOBILIERE DE VIENNE : pourquoi faire compliquer quand on peut faire simple ?

Bien que le contrat de mandat soit réglementé, il est fréquent de constater des ajouts ou des modifications qui sont souvent de réelles pépites.

Ces ajouts ou ces modifications sont présentés par leur auteur comme une plus-value pour la copropriété bien qu’après analyse, ils s’avèrent être décalés.

À ce titre, nous sommes obligés de reprendre la mention ajoutée dans le contrat du cabinet REGIE IMMOBILIERE DE VIENNE concernant sa clause de résiliation anticipée du contrat.

Mais avant cela, rappelons la durée du mandat du syndic et ses conséquences.

I – Une durée de mandat définie par l’assemblée générale

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat de mandat de syndic ne peut excéder trois années et permet à l’assemblée générale de définir une durée moindre qui peut par exemple être d’un an ou de vingt-quatre mois.

L’article 29 de ce même décret impose même de préciser les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat de syndic.

Ces données sont fondamentales car, à partir du moment où le contrat est validé pour une durée, le syndicat des copropriétaires ne peut pas remettre en question le mandat et doit attendre son échéance pour le mettre en concurrence ou renégocier ses honoraires.

Dans le cas où le syndicat des copropriétaires voudrait malgré tout résilier le contrat en cours de mandat, le syndic serait alors en droit de demander réparation en saisissant le juge, qui peut condamner la copropriété à des dommages et intérêts.

Enfin, il faut le savoir, bien souvent, dans les contrats d’une durée supérieure à un an, le syndic applique une clause de révision des honoraires qui entraîne la plupart du temps une augmentation automatique du forfait de base.

Voilà pourquoi il est pertinent pour un syndicat des copropriétaires mais également pour le syndic, de proposer une durée de mandat d’un an, permettant ainsi, chaque année en assemblée générale, de faire un point sur le contrat en place et déterminer si l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin à la collaboration.

Après ce rappel, voyons à présent la clause ajoutée dans le contrat du cabinet REGIE IMMOBILIER DE VIENNE.

II – Une clause superflue

Voici la clause inscrite dans le contrat du cabinet REGIE IMMOBILIER DE VIENNE qui, bien entendu, n’est pas prévue dans le vrai contrat-type :

REGIE IMMOBILIERE DE VIENNE : pourquoi faire compliquer quand on peut faire simple ?

Ainsi, il faut comprendre que, si le contrat est signé pour une durée de trois ans, le conseil syndical pourra malgré tout décider d’y mettre fin avant son échéance, mais dans ce cas, le syndic percevra malgré tout une pénalité forfaitaire de 400 euros TTC.

Alors allons par étape.

Tout d’abord, conformément à l’article 18 alinéa 7de la loi du 10 juillet 1965        , dans les trois mois précédant la fin de son mandat, l’assemblée générale peut mettre fin au contrat du syndic sans devoir lui verser d’indemnités.

Dans ce cas, le prélèvement des 400 euros serait illégal.

D’ailleurs, il serait intéressant de savoir pourquoi le syndic réclame 400 euros et non pas 200 ou 600 euros.

Mais plus fondamentalement, si le syndic veut jouer la carte de la transparence en permettant au conseil syndical de pouvoir mettre fin au mandat de syndic sans justificatif, il suffit tout simplement de prévoir un contrat d’un an.

Ainsi, à chaque assemblée générale, le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires pourront faire le bilan du partenariat et déterminer si le mandat peut être reconduit,  ce qui nécessite la validation d’un nouveau contrat, ou bien s’il doit être mis en concurrence.

Une méthode simple et transparente que l’on semble préférer oublier pour laisser place à ces clauses tortueuses.

Abus
Action

L’ARC Nationale organise un colloque sur le sujet des copropriétés en difficulté à destination des professionnels

L’ARC Nationale reste une des rares associations à organiser des évènements et manifestations qui ne sont pas réservés exclusivement à ses adhérents mais également à l’ensemble des acteurs de la copropriété y compris les professionnels et les collectivités territoriales.

À ce titre, l’ARC Nationale organise le lundi 13 avril 2026 une journée complète dédiée à « la cause » des copropriétés en difficulté autour des différents professionnels et acteurs qui interviennent sur cette question épineuse.

Ce colloque était très attendu mais nécessitait l’intervention d’un organisme intègre et indépendant comme l’ARC Nationale ayant la capacité de financer une journée où l’ensemble des acteurs sont réunis dans des conditions d’échanges et de travail optimisées.

Ainsi, si certes, cette journée est organisée et financée par l’ARC Nationale, elle reste avant tout une journée au service du traitement des copropriétés en difficulté où chacun pourra librement s’exprimer.

I – Des intervenants de qualité

Le phénomène des copropriétés en difficulté inquiète l’ensemble des acteurs de la copropriété et en premier lieu les pouvoirs publics qui, chaque année, constatent une aggravation de la situation et des indicateurs.

Pourtant des dispositifs publics existent avec un cadre légal et réglementaire qui permettrait de prévenir et de traiter ce type de copropriété.

La question est donc de comprendre pourquoi ce phénomène s’aggrave et si les rôles de chacun sont suffisamment connus et assumés.

Pour répondre à cette interrogation, l’ensemble des acteurs du traitement des copropriétés en difficulté, tels que l’ANAH, les opérateurs, les sous-traitants, les chercheurs au sein du PUCA, les contrôleurs aux comptes, les architectes seront présents et interviendront lors des débats

À cela s’ajoutent les responsables de l’habitat privé au sein des villes ou des collectivités territoriales, qui sont souvent les déclencheurs des mécaniques de redressement et de traitement des copropriétés en difficulté.

L’objectif de cette journée est double, d’une part présenter les dispositifs en place et d’autre part, organiser un échange entre les acteurs afin d’améliorer leurs actions dans la détection et le redressement des copropriétés en difficulté.

C’est à ce titre que seront organisées des tables rondes pour entamer les débats et ensuite laisser la place aux échanges entre les différents professionnels présents.

II – Un programme didactique

Pour permettre une progression rapide des réflexions, le programme de la journée se veut évolutif et pédagogique.

Il se décompose en quatre parties :

  • Un panorama de la situation actuelle
  • La présentation des dispositifs et outils développés par les différentes instances
  • La mise en œuvre des dispositifs publics
  • Le rôle et interaction des différents intervenants.

Afin de garantir une totale liberté des débats et échanges, cette journée sera animée par Monsieur Alain PAPADOPOULOS, qui est à la fois un éminent observateur de la copropriété et le délégué général de l’association QualiSR.

Voici le programme de la journée avec les intervenants :

III – Comment s’inscrire ?

Cette journée est réservée exclusivement aux professionnels qui interviennent dans la prévention et le traitement des copropriétés en difficulté.

L’accès à cette journée est totalement gratuit mais nécessite une pré-inscription.

Pour s’inscrire, il suffit d’envoyer un mail à l’adresse suivante : contact@copropriété-formation.fr ou de compléter le formulaire en cliquant sur ce  lien : https://arc-copro.com/kt64

Actions et Actus
Action

Attention à la présence multiple de collaborateurs de syndic au cours de l’assemblée générale

Un des jeux préférés de certains syndics est la facturation de « petites prestations » qui, cumulées, représentent des sommes importantes, nécessitant de contrôler drastiquement les rémunérations perçues.

En effet, il y a les prestations complémentaires et supplémentaires visées au contrat souvent facturées de manière abusive, auxquelles s’ajoutent toutes les subtilités du contrat que les syndics professionnels connaissent par cœur.

L’objectif est toujours le même, augmenter les profits du cabinet en utilisant en premier lieu la voie légale.

A ce titre, faisons un focus sur une des modalités de facturation sournoise mais très utilisée par les syndics professionnels car légale.

I – L’intervention multiple de gestionnaires au cours de l’assemblée générale

En tant que syndic, ce dernier a l’obligation de préparer, de convoquer et de tenir l’assemblée générale.

L’usage est qu’il participe à l’assemblée générale, ne serait-ce que pour assurer les fonctions de secrétaire de séance, même si ce n’est pas forcément lui qui doit occuper cette fonction.

Néanmoins, certains syndics prennent l’initiative de faire intervenir un ou plusieurs collaborateurs au cours de l’assemblée générale.

Pour imposer leur présence, ils indiquent aux copropriétaires que cela permettra une meilleure fluidité des débats et des échanges au cours de l’assemblée générale.

Mais voilà, à la suite du contrôle des comptes, on s’aperçoit que cette commodité a un prix, puisque le syndic facture l’intervention de ses collaborateurs à la vacation horaire, engendrant que cette plus-value qui n’apporte rien provoque une charge inutile pour la copropriété au profit du cabinet.

La difficulté est la suivante : même si cette facture peut être abusive, elle n’est pas forcément pour autant illégale.

Voyons comment réagir.

II – Un encadrement contractuel

Le point 7.1.2 du contrat-type fixe les conditions de tenue de l’assemblée générale comprises dans le forfait de base.

Au-delà du créneau horaire et de la durée de présence du syndic à l’assemblée générale, le contrat-type indique est mentionné si dans le forfait est comprise la seule présence du syndic ou bien également celles des préposés.

Le contrat impose de rayer l’option qui n’est pas retenue.

Autrement dit, si l’option 1, qui est celle qui inclut « un ou plusieurs préposés », est rayée, toute intervention d’un collaborateur en plus du syndic entraînera une facturation à la vacation horaire.

A titre d’exemple, si le tarif horaire est de 180 euros et que deux collaborateurs sont présents à une assemblée générale qui dure quatre heures, cela entraînera automatiquement une facture supplémentaire de (180 € x 2 personnes) x 4 = 1 440 euros.

Pour éviter cet abus, l’idéal est d’inclure dans le forfait la présence d’un ou plusieurs préposés.

A défaut, le conseil syndical devra refuser toute intervention de collaborateurs d’autant plus si cela est fait pour faciliter le travail du syndic au cours de l’assemblée générale, n’apportant aucune plus-value pour la copropriété.

Dossier conseils
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Travaux de rénovation ; oui, mais pas à n’importe quel prix !

À travers cet article, nous abordons un sujet délicat qui est celui du vote des travaux de rénovation y compris énergétique.

Bien souvent, ces travaux se concentrent autour d’un projet énergétique voire écologique, mettant les copropriétaires en porte à faux lorsqu’ils s’interrogent sur la légitimité des travaux proposés.

Et pourtant si l’entretien et la rénovation, y compris énergétique, de la copropriété sont indispensables, la question de leur réalisation est légitime sachant qu’ils entraînent de nombreuses conséquences, notamment financières et esthétiques.

Essayons de mieux comprendre les réels enjeux qu’implique l’engagement de travaux de rénovation énergétique.

 I – Des enjeux avant tout économiques

Les travaux de rénovation énergétique impliquent plusieurs acteurs qui, pour chacun d’eux, ont un intérêt financier qui peut être extrêmement important.

Il y a bien sûr les sociétés qui interviennent, mais également le syndic et l’architecte rémunérés sur la base d’un taux calculé en fonction du montant du devis des travaux.

À cela s’ajoutent les bureaux d’études, qui eux-mêmes, facturent une première phase d’élaboration du plan pluriannuel de travaux, à laquelle s’ajoutent ensuite des honoraires pour leur réalisation. Cela représente là encore des sommes importantes.

L’ensemble de ces rémunérations est payé par une seule entité qui est le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il revient au conseil syndical, qui a une fonction de contrôle et d’assistance du syndic de vérifier la pertinence des travaux proposés et surtout si la copropriété est en capacité financière de pouvoir les payer intégralement ou s’il est nécessaire de prévoir des montages économiques.

II – Une maîtrise des opérations par le conseil syndical

Tout le monde connaît l’adage : « Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ».

Par conséquent, il revient au conseil syndical de vérifier que l’ensemble des préconisations formulées par les différents intervenants soit conforme aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

À ce titre, il doit participer, à défaut de superviser, l’ensemble des phases d’élaboration et de financement des travaux en commençant par la sélection des bureaux d’études.

S’il s’agit d’une filiale du syndic, elle devra être éliminée d’office.

Le conseil syndical devra vérifier les expertises qui composent les bureaux d’études et leurs méthodologies d’intervention.

Par ailleurs, le conseil syndical doit déterminer la capacité financière de la copropriété.

Il ne sert à rien de voter des travaux représentant des sommes pharaoniques si, en définitive, la copropriété et les copropriétaires se retrouvent en difficulté ne pouvant pas les réaliser.

Il est donc parfois stratégique de faire appel à un ingénieur financier (service gratuit dans le cadre de l’adhésion à l’ARC Nationale) permettant d’élaborer différentes possibilités de financement telles que les emprunts collectifs, l’abondement du fonds travaux, le nettoyage des sommes dormant dans les comptes…

Parfois, il est préférable de grouper plusieurs « campagnes de travaux », parfois il est préférable de les scinder.

L’objectif que doit poursuivre le conseil syndical est bien la conservation des intérêts de la copropriété et non de la faire plonger en difficulté, devant gérer la double peine qui est celle de l’aggravation des impayés et le blocage des travaux.

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