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Le bruit, trouble commun aux copropriétés, comporte des origines variées (résidents, professionnels ou commerçants). En l’absence de solution amiable, le syndicat n’a d’autre choix que de solliciter judiciairement l’interruption de cette nuisance.

Un arrêt du 12 octobre 2023 de la cour d’appel de Chambéry rappelle les conditions nécessaires à cette fin.

Une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de trois assemblées en cascade, celle en 2014 ayant désigné le syndic (non-professionnel), et les assemblées suivantes pour défaut de qualité à convoquer.

Dans l’affaire traitée par la Cour de cassation, le propriétaire d'un lot de garage situé au sous-sol d’un des bâtiments d'un ensemble immobilier en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution de l'assemblée générale qui avait décidé d'alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à 5% du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges.

Un salarié employé en qualité de concierge et gardien d'immeuble par un syndicat des copropriétaires a fait l’objet de l’engagement d’une procédure de licenciement pour faute grave.

Nous allons aborder ici un cas assez classique, que nombre de copropriétaires ont rencontré, et qui souvent s’avère inextricable.

Entre dialogue de sourds avec un syndic qui raisonne mécaniquement et réel préjudice du copropriétaire, c’est le sort d’un solde débiteur reporté année après année sur son compte individuel, sans que son origine ne soit clairement identifiée, que la Cour de cassation a dû traiter, dans un arrêt du 28 septembre 2022 (CIV 3, 28 septembre 2022, N°21-19.980).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, le copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges ne peut être condamné à payer des dommages-intérêts autres que moratoires, qu’à la condition que sa mauvaise foi soit démontrée.
Il s’agit du principe rappelé par les magistrats de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans une décision récente du 12 octobre 2023. 

I)    Rappel des faits de l’affaire jugée : 

Les décisions se prennent obligatoirement par les copropriétaires réunis en assemblée générale, en fonction de majorités définies par la loi.

Elles s’appliquent à tous les copropriétaires qu’ils soient absents de l’assemblée générale, votant par correspondance ou opposant à la décision.

Toutes les décisions en copropriété se prennent au cours de l’assemblée générale. Les décisions sont adoptées ou rejetées selon la majorité édictée par les textes de lois. Elles s’imposent à tous les copropriétaires, y compris les « opposants » ou les « défaillants ».

L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an pour prendre des décisions pour le fonctionnement du syndicat des copropriétaires (vote du budget prévisionnel, vote sur la réalisation de travaux, choix du syndic, changement du contrat d’assurance…).

Les acquéreurs d’un lot sur une résidence neuve sont de plus en plus confrontés à des désordres, qu’ils estiment imputables aux constructeurs ou aux assurances spécifiques obligatoires, à savoir la dommage-ouvrage ou la décennale de l’entreprise.

Pour le financement de la gestion, conservation et administration de la copropriété, chaque copropriétaire doit payer une quote-part de charges basée sur un budget prévisionnel préalablement votée en assemblée générale.

Un copropriétaire faisait grief à un autre copropriétaire d’exercer une activité de location meublée de courte durée, activité qu’il considérait de nature commerciale, qu’elle soit exercée ou non à titre professionnel.

Le syndicat des copropriétaires peut employer un gardien d’immeuble ou un employé d’immeuble. Comme tout employeur, il doit pourvoir à la santé physique et mentale de son personnel.