Des clauses réputées non écrites dans le règlement de copropriété

Quotidiennement, nous recevons de nombreuses questions liées autour du règlement de copropriété.

Les sujets sont nombreux : obligation de mise en conformité, destination de l’immeuble, interprétation des clauses et des éléments composant les parties communes spéciales, répartition des charges, etc…

Nous sommes également sollicités par une autre thématique très intéressante qui est : les clauses réputées non écrites.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965, a reprécisé le cadre, laissant malgré tout encore des zones d’ombre.

Précisons, dans un premier temps, le principe des clauses réputées non écrites puis ensuite comment les gérer.

I – La notion de clauses non écrites

Le règlement de copropriété est un document contractuel qui engage le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des copropriétés et vice-versa.

Ainsi, à partir du moment où une personne devient copropriétaire, elle est tenue de respecter les dispositions légales et réglementaires prévues par les textes de loi, et également celles figurant dans son règlement de copropriété.

Par principe, toute clause mentionnée au règlement de copropriété, est opposable.

Néanmoins, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 a introduit le principe de « la clause réputée non écrite ».

Il s’agit de clauses mentionnées dans le règlement de copropriété qui n’ont pas d’effet car elles sont en contradiction avec une disposition impérative prévue dans la loi du 10 juillet 1965.

Toute la question est de déterminer si cette mesure s’applique de plein droit ou bien s’il faut une décision judiciaire pour réputer la clause du règlement de copropriété comme non écrite.

II – Une disposition floue

Voici ce que prévoit l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 :

Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Le texte peut se décomposer en deux parties :

La première partie fait allusion aux dispositions impératives prévues à la loi du 10 juillet 1965 et de son décret, qui concerne principalement les pouvoirs du conseil syndical et du syndic, les règles de tenue d’assemblée générale, les majorités de résolutions.

Dans ce cas, le règlement de copropriété ne peut pas prévoir une clause qui est contraire aux dispositions prévues par la loi.

A titre d’exemple, le règlement de copropriété ne peut pas prévoir que la nomination du syndic se vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24) ou même à l’unanimité (article 26) puisque la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’elle se vote à la majorité des voix du syndicat.

De même, le règlement de copropriété ne peut pas prévoir un délai de convocation de l’assemblée générale à 15 jours, sachant que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’il soit de 21 jours minimum.

En revanche, en matière de répartition de charges, avant de considérer qu’une clause mentionnée dans le règlement de copropriété comme réputée non écrite, il est nécessaire d’obtenir une décision judiciaire formulée par un Juge, qui devra par la même définir la nouvelle grille de répartition à appliquer.

De plus, cette nouvelle grille de répartition prendra effet le premier jour de l’exercice comptable suivant et non de manière rétroactive ou immédiatement, même si la décision judiciaire est définitive.

Autrement dit, même si la décision judiciaire arrive en cours d’exercice, affirmant l’illégalité du mode de répartition des charges et impose une nouvelle règle de répartition, le syndic devra continuer à utiliser la clé de répartition réputée non écrite, jusqu’à la fin de l’exercice et utiliser la nouvelle qu’à compter du nouvel exercice comptable.

Cette règle a été formulée pour ne pas chambouler les comptes et surtout les syndics qui, à la moindre désorganisation, sont perturbés.