Vers un abandon du droit de contestation d’une résolution ou de la tenue d’une assemblée générale pour les copropriétaires absents

Au cours du premier semestre 2024, le Sénat a réalisé une enquête sur la paupérisation des copropriétés.

En juillet dernier, la Commission a rendu son rapport en présentant 25 propositions qui concernent aussi bien la gestion des copropriétés que la profession de syndic avec  plusieurs dispositions ont été « soufflées » par l’ARC Nationale.

Néanmoins, nous avons relevé certaines propositions qui n’émanent pas de l’ARC Nationale mais qui ont la particularité d’être intéressantes même si elles sont polémiques.

Voyons cela de plus près.

I – Un droit de contestation limité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité à deux types de copropriétaires de pouvoir contester une résolution, voire même la tenue d’une assemblée générale.

Il s’agit du copropriétaire qui était opposant au vote d’une résolution ou défaillant.

De manière générale, le défaillant est une personne absente à l’assemblée générale qui n’a ni donné son pouvoir de représentation ni ne s’est exprimée par le biais du formulaire de vote par correspondance.

Le délai de contestation est limité à deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Malgré ce cadre restrictif, on relève encore un nombre important de contestations qui émanent non pas de copropriétaires opposants mais d’absents qui, après coup, souhaitent s’opposer à un vote d’une résolution voire de l’assemblée générale du fait qu’une décision prise ne leur convient pas ou pour des raisons pratiques ou économiques.

L’une des suggestions de la Commission d’enquête est de supprimer le droit accordé aux absents de pouvoir contester une résolution voire pire l’intégralité de la tenue de l’assemblée générale.

Essayons de comprendre les motivations.

II – Un droit disproportionné ?

La loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de se prononcer sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour de plusieurs façons.

Le plus pratique est de se rendre à l’assemblée générale ou bien de remettre un pouvoir de représentation à un mandataire afin qu’il vote en lieu et place du copropriétaire.

A cela s’ajoute la possibilité de compléter le formulaire de vote par correspondance qui permet à un copropriétaire de pouvoir participer au vote sans même se déplacer à l’assemblée générale.

Ainsi, un copropriétaire intéressé par le devenir de sa copropriété est tout à fait en mesure de pouvoir prendre part au vote en pouvant même s’opposer officiellement à une résolution en votant « contre ».

Ainsi, un copropriétaire qui ne participe au vote des résolutions en n’utilisant aucune solution proposée serait «fautif », l’interdisant alors le pouvoir de s’opposer judiciairement aux résolutions adoptées.

Une approche qui mérite réflexion et surtout qui imposerait au copropriétaire de s’exprimer s’il n’est pas d’accord avec une résolution, sachant qu’il ne pourrait plus engager une procédure judiciaire pour annuler la résolution ne serait-ce que pour gagner du temps en ajournant les travaux.

Un sujet qui mérite réflexion sachant que pour le moment la loi reste inchangée, permettant aux copropriétaires opposants et défaillants de pouvoir contester une résolution d’assemblée générale.