Abus 5003 Le syndic NOUVELLE DEMEURE ne prend pas de bonnes résolutions pour 2024

Nous espérons toujours que début d’année rime avec fin des pratiques irrégulières, abusives et aux incompétences indéniables des syndics professionnels. La convocation d’une assemblée générale du 5 janvier 2024, du cabinet NOUVELLE DEMEURE, prouve que notre souhait reste un vœu pieux.

I. Irrégularité entachant l’assemblée générale dans son ensemble

NOUVELLE DEMEURE notifie aux copropriétaires d’une résidence parisienne, la convocation de leur assemblée générale ordinaire prévue le 5 janvier 2024. Dès l’entête de son ordre du jour, elle contient une illégalité manifeste l’exposant intégralement à la nullité judiciaire (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce syndic précise, comme seul mode de participation des copropriétaires, le formulaire de vote par correspondance. Il prétend donc pouvoir tenir l’assemblée générale sans leur présence. 

Or, l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 supprime cette voie dérogatoire, instituée pour faire face à la pandémie sanitaire, à compter du 1er août 2020. Cela revient à dire, que depuis cette date le syndic doit permettre à tous les copropriétaires de pouvoir assister physiquement aux assemblées.

Il ne faut effectivement pas confondre, en ce qui concerne les assemblées générales :

• les différentes possibilités d’intervention des copropriétaires, dont le recours au formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965) ;
• leur prétendue régularité, en interdisant aux copropriétaires, qui le souhaitent, de pouvoir s’y rendre.

II. Irrégularités individuelles à foison de l’ordre du jour de l’assemblée générale

Etant donné le nombre élevé de points juridiquement douteux établis par NOUVELLE DEMEURE, nous nous proposons d’énoncer les deux plus emblématiques, pour éviter un exposé trop rébarbatif.

Sa première approximation porte sur la date butoir pour la comptabilisation des formulaires de vote.

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 impose une réception par le syndic, de ce document complété et signé par les copropriétaires, au moins trois jours francs avant la tenue de l’assemblée. Cette prescription réglementaire aboutit en l’espèce à une date butoir au 1er janvier et non au 2 janvier 2024.

La prise en compte irrégulière par le syndic, des formulaires réceptionnés tardivement, expose les résolutions adoptées à leur annulation, TJ de Nice, 11 avril 2022, n° 21 – 02072.

L’autre point proposé par NOUVELLE DEMEURE, qui mérite le détour est celui sur les comptes bancaires du syndicat, tant ce syndic professionnel se révèle juridiquement à côté de la plaque. 

Il nous faut souligner à ce cabinet le caractère pourtant impératif de ces deux supports financiers pour le syndicat des copropriétaires selon l’article 18 de la loi.

Il en va aussi bien du compte courant rémunéré, dont la dernière dérogation pour les immeubles de 15 lots principaux est abrogée depuis le 31 décembre 2020 (art. 15 et 41 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifiant l’article 18 de la loi), destiné au fonds travaux obligatoire pour tous les bâtiments de plus de dix ans (art. 14-2-1 de la loi), cas présent d’une résidence en pierre de taille de la fin du XIXe ou du début du XXe siècle.

Ce que le syndicat peut décider en assemblée générale sur ces comptes, se résume à l’établissement financier dépositaire, s’il entend opter une banque divergente de celle du syndic (art. 18 de la loi).

Ce projet unique comporte une seconde irrégularité, puisqu’il traite du compte bancaire courant et rémunéré. Or, l’article 13 du décret précise, que chaque question ne doit comprendre qu’un seul objet, Cass 3ème civ 14 janvier 2009, n° 08 – 10624.  

Enfin, NOUVELLE DEMEURE ne devrait pas ignorer l’incidence du défaut d’ouverture de ces deux comptes s’imposant au syndicat. L’article 18 de la loi prévoit en effet, que cette carence du syndic dans le délai de trois mois suivant sa désignation entraine la nullité de plein droit de son mandat.

Ne devient pas syndic qui veut, comme le démontre ces manquements flagrants de NOUVELLE DEMEURE. Ils découlent de la diversification dans un souci de rentabilité, opérée par des agences immobilières dédiées initialement à la transaction (vente, location, gérance), sans se doter des moyens nécessaires à une gestion licite de leur département syndic de copropriété.