L’actualité en matière de financement
des gros travaux en copropriété :
tour d’horizon des nouveautés
- Plusieurs annonces sont intervenues récemment concernant les offres de financement des gros travaux en copropriété. Tour d’horizon.
1) Prêts collectifs standard
Ces types de prêts sont accordés aux syndicats des copropriétaires et chaque copropriétaire est libre d’y adhérer ou non dans la limite de sa quote-part de travaux.
Le prêt collectif est destiné à financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives.
L’emprunteur est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic de copropriété qui effectuera les formalités de demande de financement. La souscription du prêt doit être votée en assemblée générale à la même majorité que celle des travaux.
Chaque copropriétaire a le choix entre plusieurs durées d’emprunt. L’emprunt est garanti par cautionnement bancaire : il n’y a donc pas de solidarité entre les copropriétaires. Certains prêts peuvent être à taux bonifiés suivant les travaux envisagés. Voir aussi à ce sujet notre actualité du 28.06.2016 : www.arc-copro.com/vqws.
Jusqu’à présent, deux organismes proposaient des prêts collectifs pour le financement de gros travaux en copropriété : le Crédit Foncier de France (CFF) et Domofinances (1). Un troisième acteur vient de se positionner sur ce type d’offre, la Caisse d’Épargne d’Ile-de-France.
2) L’éco-prêt à taux zéro collectif
L'éco-PTZ a été élargi aux syndicats de copropriétaires par le décret du 27 décembre 2013, mais seulement mis en œuvre en septembre 2015. Il concerne les logements occupés à titre de résidence principale dès lors que 75% de la copropriété est à usage d'habitation et que les bâtiments bénéficiant des travaux ont été achevés avant le 1er janvier 1990. Tout copropriétaire peut demander un éco-PTZ complémentaire, à titre privatif, étant entendu qu’un seul éco-PTZ collectif pourra être accordé à chaque syndicat de copropriétaires.
Ce prêt réglementé par l’État au taux nominal de 0% est destiné à financer des travaux d’économies d’énergie portant sur les parties communes, équipements communs et sur les parties privatives d’intérêt collectif. La caution reste obligatoire et doit être payée en plus.
(1) Domofinance, filiale de BNP Paribas Personal Finance et d’EDF, est spécialiste du financement des travaux de rénovation énergétique de l’habitat.
L’emprunteur est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic de copropriété qui effectuera les formalités de demande de financement. La souscription du prêt doit être votée en assemblée générale à la même majorité que celle des travaux. Selon le nombre et la nature des travaux, son montant maximum s’élève de 10.000 à 30.000 euros par logement sur une durée maximale de 10 à 15 ans.
Après le lancement de l’offre du PTZ collectif par le Crédit Foncier (cf. article www.arc-copro.com/heg8) c’est au tour de Domofinance de proposer cette formule de prêt.
3) Le préfinancement de subventions
Ce prêt-relais à taux fixe permet de démarrer le projet, de payer les prestataires réalisant les études et travaux sans avoir à demander aux copropriétaires d’avancer les fonds correspondant aux subventions accordées à la copropriété. Il est remboursé dès lors que les subventions octroyées par les pouvoirs publics sont versées à la copropriété (sur présentation des factures définitives).
C’est le seul prêt collectif à adhésion obligatoire de tous les copropriétaires se votant à la même majorité que les travaux.
La Caisse d’Épargne Ile-de-France vient de mettre en place une nouvelle offre dénommée « Crédit-relais avance sur subventions en copropriété ».
4) Le Crédit d’Impôt de Transition Energétique (CITE)
Le CITE porte sur les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique réalisés dans l'habitation principale. L'avantage fiscal est de 30% des dépenses engagées, plafonnées à 8 000 euros (16 000 pour un couple, plus 400 euros par personne à charge) sur une période de cinq ans.
L'article 10 du projet de loi de finances pour 2017 reconduit le dispositif jusqu'au 31 décembre 2017.
Attention : un amendement à ce projet devrait remettre en cause la mesure mise en œuvre au 1er mars 2016 supprimant toute condition de ressources pour le cumul avec l’écoPTZ individuel. L’ARC est bien évidemment en train de réagir pour que cette mesure ne soit pas définitivement adoptée.
5) Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
En plus des CEE classiques et en application de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV), une nouvelle obligation dédiée au bénéfice des ménages en situation de précarité énergétique a été mise en place depuis le 1er janvier 2016 pour soutenir les économies d’énergie chez les ménages aux revenus les plus faibles.
De plus, la loi LTECV prévoit d'ores et déjà une 4ème période d'obligations de 2018 à 2020.
6) Sans oublier les autres aides ou « coups de pouce » supplémentaires qui évoluent sans cesse
- C’est la TVA réduite à 5,5% qui s’applique pour tous les travaux éligibles au CITE.
- Selon collectivités territoriales (Région, départements, communes, etc.) des aides existent pour certains travaux comme l’isolation, le remplacement des fenêtres, les énergies renouvelables.
- Selon les travaux, vous pouvez être éligibles aux aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).
Pour en savoir plus sur les aides locales, vous pouvez contacter :
- le PRIS (Point Rénovation Info Service) de votre secteur : www.renovation-info-service.gouv.fr.
- L’ALEC (Agence Locale de l’Énergie et du Climat) ou l’EIE (Espace Info Énergie) près de chez vous.
Pour toute information complémentaire sur ce dossier, vous pouvez contacter notre pôle "Chauffage - Eau - Rénovation" : energie-eau@arc-copro.fr.
Pour en savoir plus, lire également l’article « Quelques informations d’actualité sur les aides publiques et les prêts collectifs pour la réalisation de gros travaux en copropriété » à l’adresse suivante www.arc-copro.com/vqws .