Initialement, l’ordonnance « Copropriété » avait prévu la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux qui devait conditionner la cotisation annuelle du fonds travaux.
En dernière minute, le Conseil d’Etat a supprimé l’intégralité du dispositif en considérant qu’il présentait des risques d’inconstitutionnalité.
Si nous pouvons regretter la suppression du plan pluriannuel de travaux, nous pouvons néanmoins comprendre la difficulté pratique de mettre en place cette mesure censée lisser les coûts sur une période de 10 à 15 ans.
En effet, 70 % des copropriétés ont été construites avant les années 70, dont 30 % avant la Première Guerre mondiale.
Celles-ci n’ont pour la plupart pas engagé de travaux d’entretien et de conservation du bâti et des équipements collectifs entraînant que depuis de nombreuses années ces derniers ont atteint leur seuil de vétusté.
Ainsi, si devait être mis en place un plan pluriannuel de travaux, les travaux les plus coûteux devront être engagés sur les deux premières années tels que le ravalement de façade, l’isolation de toiture ou le changement de chaudière représentant à eux seuls plus de 70 % de l’enveloppe globale des travaux à faire sur une période de 10 ou 15 ans.
C’est devant cette réalité que nous avons saisi le gouvernement afin d’une part de leur faire prendre conscience de la réalité de la situation et d’autre part pour leur soumettre une stratégie qui permettrait aux copropriétés de se responsabiliser en entamant une politique de rénovation du bâti et des équipements collectifs.
Voici le courrier qui a été transmis au ministre du Logement et de la Ville, ainsi qu’au Premier Ministre :
« Objet : Mise en place d’un plan pluriannuel de travaux adapté à la situation des copropriétés
Monsieur le Ministre,
En tant que directeur général de la principale association nationale représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires, comptant plus de 14 000 copropriétés adhérentes, je me permets de vous saisir concernant la mise en application du plan pluriannuel de travaux.
En effet, l’ARC a toujours défendu l’obligation pour les syndicats des copropriétaires d’entretenir et de rénover leurs éléments collectifs en étant les premiers militants à la mise en place du fonds travaux et à l’instauration d’un plan pluriannuel de travaux.
Comme vous le savez, le projet d’ordonnance « Copropriété » avait introduit ce dernier dispositif qui de manière subite a été supprimé par le Conseil d’Etat.
Si nous regrettons cette décision, nous pouvons néanmoins la comprendre car s’il avait été publié en l’état, il aurait été difficile à mettre en place, provoquant soit des impayés importants, soit il n’aurait pas été respecté par les syndicats des copropriétaires.
Et pour cause, la grande majorité des copropriétés de France a été construite avant les années 70, dont 30 % avant la Première Guerre Mondiale.
Pour la grande majorité de ces copropriétés, le défaut d’entretien du bâti et des éléments collectifs est chronique, avec des seuils de vétusté largement atteints, impliquant que si on devait établir un plan pluriannuel de travaux, devraient être supportées sur la première année les interventions les plus coûteuses.
Selon les premiers diagnostics étudiés, on a pu relever que le plan pluriannuel de travaux concentrait sur les deux premières années 50 à 70 % de l’enveloppe globale du plan pluriannuel de travaux, limitant alors l’intérêt du dispositif.
Dans la plupart des cas, les copropriétés devaient réaliser sur cette période les travaux d’étanchéité des toitures, le ravalement de façade, ainsi que pour celles ayant un chauffage collectif, une rénovation de leur chaudière.
Par conséquent, le plan pluriannuel de travaux qui est censé être lissé sur une période de 10 à 15 ans se retrouve neutralisé par le défaut d’entretien des copropriétés.
C’est pour cela qu’il est impératif d’avoir une réflexion beaucoup plus concrète sur la mise en place d’un dispositif permettant de rattraper le défaut d’entretien des copropriétés sans forcément mettre en péril l’équilibre financier de la copropriété et des copropriétaires.
A ce titre, nous avons travaillé avec plusieurs experts du secteur de la copropriété sur un dispositif qui se veut à la fois pédagogique et qui permettra aux copropriétés de constituer un fonds réservé aux travaux d’entretien et de rénovation.
C’est dans ce cadre que nous souhaitons échanger avec vous afin de vous présenter brièvement l’état actuel de la configuration des copropriétés de France et plus précisément le dispositif que nous avons élaboré.
Je vous prie de croire, Monsieur le Ministre, en ma haute considération.
Emile HAGEGE,
Directeur Général de l’ARC »