Les suggestions de bonnes résolutions à destination des syndics professionnels

25/01/2019 Actions Action

En cette nouvelle année 2019, il est important pour les syndics professionnels de prendre de bonnes résolutions pour améliorer le fonctionnement des copropriétés.

A ce titre, nous leur proposons dix résolutions qui se décomposent en deux parties :

  • Les abus qu’il ne faudra plus commettre.
  • Les actions qu’il faudra mener pour améliorer la dynamique des copropriétés.

 

I. Les abus à ne plus commettre

1. Ne plus imputer des honoraires abusifs ou illégaux

Malgré l’entrée en vigueur du contrat type qui fixe de manière exhaustive les prestations complémentaires facturables au syndicat des copropriétaires, de nombreux syndics continuent à facturer des honoraires illégaux.

Cela doit donc cesser pour le bien du syndicat des copropriétaires, ainsi que pour la profession qui, à cause de ces dérives répétées, connaît une mauvaise image.

 

2. Supprimer les prestations inutiles

Alors que les charges de copropriété augmentent de manière effrénée (40 % en dix ans), les syndics continuent à engager des prestations inutiles avec des coûts de prestation exorbitants et mal cadrés.

Les exemples ne manquent pas : prix du fioul ou des extincteurs 30 % plus cher que le marché ou encore des contrats d’entretien mal négociés…

Ainsi, cette année il serait souhaitable que les syndics prennent la résolution de faire la guerre aux factures inutiles, abusives ou illégales qui grèvent dangereusement les factures de la copropriété.

 

3. Ne plus faire appel aux filiales des syndics au détriment du syndicat des copropriétaires

Les grands groupes des syndics ou les petits cabinets ont développé en parallèle de leur activité d’administration de biens des filiales en tout genre.

Généralement il s’agit de société de courtage en assurance, en énergie ou encore des sociétés de nettoyage ou de menus travaux.

Or, on s’aperçoit qu’à la longue, les contrats signés sont soit inadaptés à la copropriété, soit plus chers que le marché, sans justification apparente.

L’exemple le plus parlant est la souscription de contrat de protection juridique, vidé de son contenu qui n’inclus ni le traitement des impayés, ni les actions judiciaires à l’égard du syndic en place.

Bref, des contrats bidon qui n’ont d’honnête que leur nom.

 

4. Ne plus présenter des faux comptes bancaires séparés

Bien que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, impose un compte bancaire séparé pour toutes les copropriétés, de nombreux syndics continuent à présenter de faux compte bancaire séparé, leur permettant de bénéficier des fonds des copropriétés qu’ils gèrent.

Ainsi, nous leur suggérons cette année de respecter les exigences de la loi et d’ouvrir un vrai compte bancaire séparé dont le titulaire est exclusivement le syndicat des copropriétaires.

 

5. Ne plus prendre la parole de manière intempestive en assemblée générale

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic ne peut pas être président de l’assemblée générale.

L’objectif est que le syndic ne participe pas au vote des résolutions, se contentant uniquement d’enregistrer les résultats.

La raison de cette disposition est simple à comprendre, le syndic n’est pas un copropriétaire, mais un exécutant.

Malgré cela, de nombreux syndics prennent la parole, organisent les débats, voire même menacent le syndicat des copropriétaires s’il ne vote pas comme ils le souhaitent.

Ainsi, nous leur suggérons pour cette nouvelle année de rester à leur place.

A présent, voici les cinq actions que nous espérons qu’ils mettront en œuvre.

 

II. Les actions à mettre en œuvre

1. Mettre en place une politique de maîtrise des charges

Pour diminuer les charges de copropriété, il est essentiel que le syndic, avec le conseil syndical, s’engage dans une politique de maîtrise des charges qui permettra de réduire radicalement les dépenses de la copropriété.

Cette mesure devrait rentrer dans l’ADN d’un syndic qui doit tout mettre en œuvre pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires mandataire.

Eh oui ! On demande au syndic de mener une action pour laquelle il ne pourra pas facturer une prestation complémentaire du fait qu’il s’agit d’une tâche comprise dans son forfait mais qui sera utile pour les copropriétés qu’il gère.

 

2. Une meilleure transparence dans les appels de fonds

On le sait, pour beaucoup de copropriétaires, les appels de fonds sont incompréhensibles, surtout lorsqu’il s’agit de l’appel de régularisation des charges.

Ainsi, pour cette année, il sera question de présenter des appels de fonds plus transparents où l’on comprend enfin ce que l’on paie et qui doit être conforme au budget voté.

 

3. Une meilleure collaboration avec le conseil syndical dans le fonctionnement de la copropriété

Le conseil syndical n’est pas un pouvoir contre, mais un contrepouvoir du syndic qui certes contrôle, mais aussi l’assiste dans sa mission.

Ainsi, nous suggérons au syndic de mieux travailler avec le conseil syndical en partageant les informations de la copropriété.

Certains syndics se sont mis à l’œuvre et les résultats sont probants.

 

4. Elaborer l’ordre du jour et le budget prévisionnel en concertation entre le syndic et le conseil syndical

Bien que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du décret du 17 mars 1967 prévoient que l’ordre du jour et le budget prévisionnel soient élaborés entre le conseil syndical et le syndic, de nombreux professionnels n’associent pas le conseil syndical et élaborent de manière unilatérale l’ordre du jour.

Nous leur suggérons de prendre de bonnes résolutions en associant le conseil syndical.

Cela évitera des suspicions parfois inutiles et permettra surtout des résolutions qui pourront plus facilement être défendues en assemblée générale par le conseil syndical.

 

5. Une meilleure transparence dans les comptes

Bien que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de remettre au conseil syndical les documents demandés, nombreux sont ceux qui font de la résistance, voire jouent la montre, dissuadant ainsi le conseil syndical.

Nous espérons que les syndics feront preuve de plus de diligence, seul gage de professionnalisme et de transparence dans leur gestion.

Pour conclure, nous espérons qu’il ne s’agit pas de vœux pieux, même si nous restons lucides sur la réalité des résolutions prises en fin d’année.

Néanmoins, ce petit article cocasse met les syndics professionnels face à leur réalité.