L’article 211 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié en profondeur l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Reprenons donc en détail les quatre modifications importantes.
I. Un plafond qui passe de 5 à 10 %
La nouvelle rédaction de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :
« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. »
Autrement dit, un copropriétaire peut disposer de plus de trois pouvoirs si l’addition de ses voix (s’il est lui-même copropriétaire) auxquelles s’ajoutent celles des pouvoirs obtenus ne dépasse pas 10 %. L’ancienne version du texte fixait le seuil à 5 %.
Prenons un exemple simple.
La copropriété est basée sur 10 000 millièmes (voix).
Le copropriétaire peut avoir quatre pouvoirs ou plus si la somme des voix qu’il représente avec les siennes ne dépassent pas 1 000 millièmes.
En revanche, il ne pourra pas avoir plus de trois mandats si les voix dont il dispose, cumulées avec les siennes, sont supérieures à 10 % des voix de la copropriété.
L’objectif du législateur est de permettre d’obtenir plus facilement le vote de résolution en donnant aux copropriétaires d’autres alternatives à une présence physique en assemblée générale notamment en donnant la possibilité de détenir plus de pouvoirs ou encore de voter par correspondance (voir article : ).
II. Des pouvoirs donnés distinctement aux époux
Cet article précise que : « Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. »
Autrement dit, un couple étant copropriétaire d’un lot, il bénéficie du même droit en matière de détention de pouvoirs pouvant donc obtenir chacun d’eux des mandats dans la limite du point indiqué précédemment.
Néanmoins, il est clair que les millièmes du lot appartenant au couple ne peuvent être comptabilisés qu’une seule fois au bénéfice de l’un des deux époux.
Il ne s’agit pas d’une avancée mais tout simplement d’une retranscription dans la loi de la jurisprudence constante.
III. Une subdélégation de pouvoirs confirmée par la loi
L’ancienne rédaction de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne précisait pas clairement s’il était possible de subdéléguer un pouvoir obtenu à toute personne y compris à un tiers de la copropriété.
La loi ELAN traite de ce point et reprend là aussi la jurisprudence constante en précisant : « Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. »
Autrement dit, un copropriétaire peut donner son mandat à un autre copropriétaire de l’immeuble ou à un étranger, et ce dernier peut à son tour le transmettre à toute personne de son choix.
La loi prévoit néanmoins une restriction dans le cas où le mandataire précise dans le pouvoir une interdiction de subdélégation.
IV. Une remise obligatoire des pouvoirs envoyés chez le syndic
L’article précise aussi que lorsque le syndic reçoit des mandats « […] sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. »
Cette disposition est importante car elle interdit au syndic de sélectionner lui-même qui portera les mandats qu’il a réceptionné, évitant ainsi d’éventuelles collusions entre le syndic et certains copropriétaires.
La question qui reste en suspens est de savoir qui sera en charge de distribuer les pouvoirs.
Ce point sera traité lors de la modification du décret du 17 mars 1967 qui vraisemblablement devra privilégier le président du conseil syndical, voire le président de séance.
Nous reviendrons sur cette notion à la suite de la publication effective de ce décret.