Le 30 octobre dernier a été publiée l’ordonnance « Copropriété ».
De nombreuses avancées sont à constater notamment en matière de pouvoir donné au conseil syndical et à son président.
Ne soyons pas modestes, l’ARC a œuvré d’arrache-pied pour justement arracher de nouveaux pouvoirs au conseil syndical et à son président, notamment en matière de possibilité d’action judiciaire à l’égard du syndic en place.
Notre objectif est toujours le même, faire en sorte que le syndic professionnel assure la gestion de la copropriété en prévoyant des moyens coercitifs en cas de manquement.
I. Une possibilité d’action judiciaire à l’encontre du syndic
Lors des négociations sur l’ordonnance copropriété au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI), l’ARC a expliqué aux ministères qu’en cas de faute du syndic, la révocation de ce dernier n’était pas une réponse suffisante puisque la copropriété devait également avoir réparation du préjudice subi.
Pour cela, l’ARC a réclamé que dans l’ordonnance copropriété soit enfin consacrée une disposition phare qui est qu’en cas de carence ou d’inaction du syndic en place, ayant entraîné un préjudice pour la copropriété, le président du conseil syndical qui a obtenu un mandat de l’assemblée générale peut engager une action judiciaire à l’encontre du syndic en place pour demander réparation.
Cette mesure a été accordée et fait à présent partie des pouvoirs donnés au conseil syndical repris dans la loi du 10 juillet 1965.
Voici ce que prévoit l’article 12 de l’ordonnance qui modifie l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 :
« […]
« En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
« En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
« Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. » »
Comme indiqué dans cet article, les frais judiciaires engagés sont des dépenses de fonctionnement qui entrent dans les charges de la copropriété.
Ceci étant, il faut être clair. Ce pouvoir donné au président du conseil syndical doit être utilisé pour défendre exclusivement les intérêts du syndicat des copropriétaires et par conséquent au-delà du mandat donné par l’assemblée générale, les membres du conseil syndical doivent également donner pouvoir au président pour qu’il puisse agir.
II. Une action judiciaire pour réclamer les pénalités de retard
Il s’agit là aussi d’une réforme importante réclamée par l’ARC dont les premiers jalons ont été posés dans la loi ELAN.
A présent, des pénalités par jour de retard peuvent être imputées au syndic si ce dernier refuse au-delà d’un mois de remettre au conseil syndical les documents réclamés.
Le décret du 23 mai 2019 a prévu un montant de pénalités par jour à 15 euros.
La difficulté était de savoir quand devaient être comptabilisées ces pénalités et comment contraindre le syndic à les respecter.
L’ordonnance a donc précisé dans son article 20 qui a complété l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que les pénalités doivent être comptabilisées en fin d’exercice comptable, lors de la clôture des comptes à approuver et à présenter à l’assemblée générale.
« Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. […]»
De plus, si le syndic ne respecte pas cette obligation, le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à l’encontre de son syndic, comme en matière de référé pour réclamer la condamnation des pénalités.
Cette disposition est prévue à la suite de l’article cité précédemment qui précise :
« A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. »
Eh oui ! L’ARC ne chôme pas !