Grâce à la mobilisation de l’ARC dans le cadre de la loi ELAN ont été introduites dans la loi sur la copropriété (du 10 juillet 1965) des pénalités financières à l’égard du syndic dans le cas où ce dernier tarderait à remettre les documents réclamés par le conseil syndical.
Ceci étant, de nombreux observateurs, mais aussi nos adhérents nous ont reproché que cette mesure ne soit applicable que si et seulement si le syndic en place jouait le jeu en s’imputant des pénalités sur ses honoraires, ce qui, il faut le reconnaître, relève du rêve bleu d’Aladin.
Bien évidemment, il y a toujours la fausse solution qui est de révoquer le syndic en place pour faute pour ensuite nommer un nouveau syndic qui va alors engager une action judiciaire à l’encontre de son confrère, devant prendre un avocat qui coûtera plus cher que les pénalités calculées pour un procès qui se tiendra dans les deux ans.
C’est pour cela que l’ARC a œuvré pour que dans le cadre de l’ordonnance soit prévu un renforcement des dispositions afin de rendre ces pénalités plus concrètes.
I. Une précision sur les modalités d’imputation des pénalités
La loi ELAN ne précisait pas de manière claire quand le syndic devait imputer les pénalités calculées.
Pour corriger cette imperfection, l’article 20 de l’ordonnance a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant que le syndic est tenu de comptabiliser les pénalités sur sa rémunération forfaitaire annuelle.
Elles doivent être constatées lors de la clôture des comptes à soumettre à l’assemblée générale.
Autrement dit, sur l’annexe 2 devront figurer dans la partie des produits et plus particulièrement sur le compte 714 qui s’intitule « Produits divers », les pénalités imposées au syndic pour défaut de remise des documents réclamés par le conseil syndical.
Peu importe qu’ils ne soient toujours pas remis à la date de la fin de l’exercice, les premières pénalités constatées à cette date devront être comptabilisées.
Comme indiqué précédemment, ces pénalités viendront en déduction des honoraires du syndic, ce qui implique qu’elles seront inscrites en clé générale.
II. Un pouvoir d’action donné au président du conseil syndical
Bien évidemment, en lisant le premier paragraphe, la question de base reste intacte : Comment contraindre le syndic de s’auto imputer des pénalités sur ses honoraires ?
L’ARC a donc œuvré pour que dans le cadre de l’ordonnance soit reconnu au président du conseil syndical la possibilité d’engager un recours judiciaire à l’encontre du syndic en place.
L’article 20 de l’ordonnance, qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité au président du conseil syndical de demander au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond la condamnation du syndic au paiement de ses pénalités.
Cette action est un pouvoir propre du président du conseil syndical qui n’impose ni vote préalable de l’assemblée générale ni prise obligatoire d’avocat, sachant d’autant plus que si la condamnation est inférieure à 5 000 euros, elle n’est pas susceptible d’appel par le syndic.
En cas de défaut d’exécution de la décision, un huissier pourra contraindre le syndic au paiement de ces pénalités.
Rappelons que ce nouveau pouvoir donné au président du conseil syndical entrera en vigueur le 1er juin 2020.
C’est à présent à vous de jouer !
Au passage, merci qui ?