Qu’est-ce qu’une copropriete en difficulté? définition et mécanismes

Dès les années 1990, l’ARC, précurseur, a commencé à faire connaître le phénomène des copropriétés en difficulté et à saisir les ministères pour que des actions publiques d’aide à la copropriété soient mises en place.

Des procédures curatives ont ainsi été lancées dès 1994.

Le phénomène est cependant allé en grandissant. Ainsi, en 2012, l’ANAH estimait que 15 % du parc des copropriétés, soit environ 1 million de logements, présentaient des signes de fragilité.

Expression désormais utilisée communément par l’ensemble des acteurs de l’habitat privé, il nous semble indispensable d’apporter une définition développée de ce qu’est une copropriété en difficultés ; et des mécanismes et facteurs de risque sous-tendant ce processus de déqualification.

I. QU’EST QU’UNE COPROPRIETE EN DIFFICULTE ?

Une copropriété en difficulté est une copropriété qui n’arrive plus à « boucler les fins de mois », autrement dit qui ne peut plus faire face à son budget courant (paiement des fournisseurs d’eau, de l’assurance, des sociétés de nettoyage, etc…) car de plus en plus de copropriétaires ne paient pas leurs charges.

Si aucune action n’est alors entreprise, elle ne pourra pas, le moment venu, réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation de ses parties communes.

L’article 29-1 de loi du 10 juillet 1965 présentant les conditions de la désignation d’un administrateur provisoire participe de la même définition : une copropriété en difficulté est une copropriété dont « l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ».

La copropriété ne pouvant plus se gérer par elle-même, elle se retrouve placée « sous tutelle » : le juge décide alors de retirer les pouvoirs des organes de la copropriété (syndic, assemblée générale, voire conseil syndical) pour les remettre dans les seules mains de l’administrateur, et ce dans l’objectif de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. »

II. LES MECANISMES DE DEGRADATION DES COPROPRIETES

Si l’ARC martèle qu’il n’existe aucun déterminisme particulier dans la dégradation des copropriétés, certains facteurs aggravants susceptibles d’accélérer cette dégradation ne sauraient être minimisés.

Certaines copropriétés vont être ainsi, par nature, plus fragiles que d’autres du fait du type de mise en copropriété, du poids des commerces, de la taille de la copropriété et complexité juridique, de la localisation, etc…

L’ARC considère qu’une intervention active des copropriétaires dès la mise en place de la copropriété est un élément permettant de lutter contre ce risque de dégradation.

A l’inverse, certains intervenants ou responsables politiques ne sont toujours pas convaincus que la gestion constitue un élément incontournable de la prévention et donc du traitement des difficultés d’une copropriété, ignorant le fonctionnement des copropriétés et des droits et devoirs de chacun de ses organes.

Plaçant la gestion au cœur de son intervention, l’ARC distingue ainsi trois portes d’entrées de la dégradation d’une copropriété, qui s’autoalimentent. Il s’agit :

1. De charges particulièrement élevées et non maîtrisées qui provoquent des situations d’impayés (difficultés de certains copropriétaires, contestation d’autres copropriétaires, etc.) et une défaillance dans l’entretien de la copropriété (impossibilité d’envisager des travaux à cause du montant des charges).
2. D’un besoin de travaux qui ne sont pas votés ou d’une carence d’entretien engrangeant une augmentation des charges (petites interventions répétitives afin de repousser les gros travaux, travaux réalisés uniquement dans l’urgence, etc.) et une dégradation accélérée de l’immeuble.
3. Du développement des impayés qui entraîne une augmentation des charges (frais de justice, compensation des impayés par l’augmentation du budget, etc.) et un manque d’entretien (difficulté à payer les prestataires, refus des copropriétaires de décider la réalisation de travaux alors que certains ne vont pas honorer leurs appels, etc.).

Un premier cercle vicieux va ainsi se créer si les organes de la copropriété ne se mobilisent pas pour mettre en place les actions nécessaires à la maîtrise des charges et le recouvrement des  impayés.

Les charges et les impayés continuent donc d’augmenter, la trésorerie commence à manquer, les fournisseurs non payés n’assurent plus l’entretien, les habitants les plus mobiles et/ou les plus informés commencent à partir alors que, du fait de la dépréciation immobilière, les nouveaux accédant sont de plus en plus modestes, voire indélicats.

Et c’est au moment où de gros travaux devront être absolument entrepris que la dégradation de la copropriété s’accélèrera et que, les appels de travaux ne pouvant être honorés…

Conclusion

Négliger l’importance de la gestion ou des facteurs de risques endogènes comme exogènes dans la dégradation des copropriétés est une impasse : c’est uniquement en prenant en compte ces deux éléments que des méthodologies d’intervention multidirectionnelles pertinentes et innovantes, tant en termes de prévention que de traitement des copropriétés en difficulté, pourront être proposées.

Et c’est seulement en mettant au cœur de ses interventions l’assainissement financier et la mobilisation des instances de gouvernance, avec le soutien des collectivités, que ces actions pourront être durables et pérennes.