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La régularité de la tenue de l’assemblée générale d’un ensemble immobilier privatif (copropriété ou ASL) donne souvent lieu à discussion et contestation.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 14 juin 2018 (17-20692) rappelle le fondement juridique du fonctionnement d’une ASL et souligne la conséquence radicale pour cette dernière en cas de manquement à ces règles.

Les compteurs électriques « intelligents » LINKY suscitent de nombreuses interrogations sur leur éventuelle nocivité et l’impact sanitaire possible, avec à la clef,  des oppositions de copropriétaires à leur installation.

Les premières décisions de justice commencent à être prises, sans apporter néanmoins une réponse juridique totalement tranchée.

L’achat d’un bien immobilier implique toujours l’intervention d’un notaire, chargé d’établir l’acte authentique de la vente et de réaliser les formalités de publicité foncière auprès du Fichier immobilier.

Il n’est cependant pas rare de constater des erreurs préjudiciables de ces professionnels, les propriétaires lésés se sentant alors démunis et sans recours face à ces officiers ministériels assermentés.

Comme le relate l’article en page 6 de la revue trimestrielle n°116 d’avril 2017, la problématique de la réfection des colonnes montantes électriques donne lieu à de plus en plus de décisions de tribunaux confortant la démarche de rétrocession de leur propriété à ENEDIS (ex ERDF), le gestionnaire du réseau de distribution électrique.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

Fréquemment, les conseillers syndicaux nous interrogent pour savoir comment contraindre le syndic à respecter ses obligations à l’égard du conseil syndical.

Il est hélas trop commun de « croiser » des syndics qui ignorent les demandes du conseil syndical alors que la loi oblige à lui transmettre « toutes pièces ou documents » concernant le syndicat de copropriétaires.

La mutation d’un lot résulte généralement d’une démarche volontaire entre un vendeur et un acquéreur, formalisée par un acte authentique établi par un notaire.

Mais dans quelques cas particuliers, le transfert de propriété provient de circonstances exceptionnelles, auxquelles le syndicat, personne morale, peut prétendre comme toute personne physique. 

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Les copropriétaires sont tentés d’adopter une certaine autonomie juridique sur un ou plusieurs des bâtiments d’une même résidence afin de favoriser la prise de décisions, voire la réduction de certaines dépenses de fonctionnement.

Pour autant, cette gestion doit répondre à des impératifs légaux, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mars 2019.

Les immeubles en copropriété sont fréquemment affectés par des sinistres, notamment des dégâts des eaux, dont l’origine peut se révéler multiple.

La personne devant supporter l’indemnisation du dommage est celle à qui appartient la partie ou l’équipement vétuste à l’origine du sinistre, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019.

Dans les copropriétés d’une certaine taille, avec des bâtiments indépendants, il est habituel d’avoir une certaine autonomie de gestion. Cette situation se matérialise par la présence de syndicats secondaires prévus par le règlement de copropriété, qui ont pour mission de gérer chacun son bâtiment en assurant sa conservation, son entretien, en décidant des travaux nécessaires et en votant le budget et les comptes. Ce sont les articles 22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent les règles de fonctionnement de ces entités.

Depuis l’entrée en vigueur, en janvier 2005, de la loi CHATEL qui a introduit l’article L.136-1 dans le Code de  la  consommation, de nombreuses actions judiciaires ont été engagées par des professionnels pour demander à ce que les syndicats de copropriétaires ne puissent pas se prévaloir de cette disposition.

La rémunération du personnel du syndicat des copropriétaires prête régulièrement à discussion, et ce, d’autant plus lorsque ces salariés bénéficient d’un logement de fonction.

Dans un arrêt du 4 décembre 2019 (18-19349), la Cour de cassation rappelle la réglementation concernant la prise en charge des consommations électriques du personnel du syndicat logé et les incidences pour l’employeur en cas d’infraction.

Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3^ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».

Nous sommes souvent interrogés par des copropriétaires qui sont aussi parfois membres du conseil syndical pour connaître les conséquences de l’approbation des comptes et leurs possibilités de recours en cas de contestation portant sur leur propre situation comptable.

Nous allons reprendre ce que prévoit la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 14 mars 2005 pour ensuite mettre en exergue la récente décision de la Cour de Cassation du 1^er février 2018 (16-26992).

Bien que la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR ait supprimé la possibilité de dérogation de compte bancaire séparé, nous sommes souvent interrogés par nos adhérents pour vérifier la réalité du statut du compte bancaire présenté par le syndic.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 (15-12.575) a jugé que le contrat de syndic ne pouvait être annulé au motif que ce dernier a fait transiter sur son compte bancaire des sommes appartenant au syndicat alors que ce dernier disposait d’un compte bancaire séparé.

I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables

Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.

L’assemblée générale ordinaire constitue l’évènement annuel des copropriétaires.

Elle leur permet de prendre des décisions sur les questions courantes et exceptionnelles inscrites à son ordre du jour que le syndic a ensuite l’obligation d’exécuter.

L’ordre du jour et les projets de résolution peuvent connaître des adaptations au cours de cette réunion, dont la régularité peut être contestée, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 29 novembre 2018 (17-22.138)

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

La tenue de l’assemblée générale et les mentions reprises dans le procès-verbal sont soumises à des règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le non-respect de ces règles peut permettre d’obtenir, par voie judiciaire, la nullité de l’assemblée générale ou simplement de certaines résolutions. Les juges ont cependant la possibilité d’interpréter les textes et de ne pas les appliquer littéralement, comme le prouve un arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2019.

Afin de limiter les débats, le syndic est souvent tenté de regrouper des objets divers dans une même question portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette pratique soulève régulièrement des interrogations légitimes de copropriétaires quant à leur régularité.

C’est pourquoi la cour de cassation rappelle régulièrement la législation applicable et récemment dans un arrêt du 11 juillet 2019.

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal d’une assemblée générale doit reproduire l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Voici le texte de l’article 42, alinéa 2 :

  I - La communication de la feuille de présence.  

Comment faire pour informer les copropriétaires bailleurs de ce qui se passe vraiment dans votre copropriété et surtout pour ceux qui ont confié la gestion de leur logement au syndic en place ?