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Contrats de syndic Le DOSSIER UFC-Que-Choisir/ARC fait le tour des médias : revue de Presse

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Contrats de syndic

Le DOSSIER UFC-Que-Choisir/ARC fait le tour des médias : revue de Presse

 
 
 
Alors que cela fait deux ans que nous disons que l’arrêté NOVELLI (19 mars 2010) est un « échec » et que - par son imprécision et ses insuffisances - il laisse libre court aux indélicatesses, abus, illégalités d’un trop grand nombre de syndics, le dossier réalisé en commun par l’ARC et l’UFC-Que-Choisir permet de mettre ce problème sur le devant de la scène et c’est très bien.
 
Comme toujours les chambres syndicales - plutôt que de chercher à réguler la situation dans leurs propres troupes - s’en prennent au « thermomètre » et crient à l’opération anti-syndics, ce qui ne fera qu’aggraver encore plus la mauvaise image que ces professionnels donnent d’eux et de leurs pratiques.
 
Voici un (petit) aperçu  du nombre important d’articles consacrés :
 
  • « Double facturation », « clauses abusives »... Les associations épinglent les syndics. LE MONDE | 28.05.2013 : www.unarc.fr/5wph
 
 
  • Syndics de copropriété : des pratiques « condamnables, lamentables ».  Les ECHOS.fr : www.unarc.fr/iu87
 
  • Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication : UNIVERSIMMO : www.unarc.fr/y8g4
 
 
  • Syndic : les mauvaises pratiques à nouveau pointées du doigt. Je Gère Mon Immobilier : www.unarc.fr/mt4d
 
 
 
  • Les abus et pratiques excessives des syndicats de copropriété selon UFC Que Choisir et l’ARC. La bonne agence.com TOP 5 : www.unarc.fr/46fk
 
 

OSCARVILLE : fruit du partenariat PAP-ARC, lancé depuis le 1er juin 2013

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OSCARVILLE :

fruit du partenariat PAP-ARC, lancé depuis le 1er juin 2013

 
I. PRESENTATION DU PARTENARIAT PAP-ARC
 
L’ARC et PAP, ont signé un protocole de partenariat visant à créer deux étiquettes permettant l’évaluation de la performance des copropriétés :
 
  • l’une indiquant le niveau des charges d’une copropriété ;
  • l’autre permettant de valoriser la valeur patrimoniale d’une copropriété.
 
PAP, est un acteur majeur de l’annonce immobilière exclusivement de particulier à particulier. Unique de par le service complet qu’il offre à ses usagers ainsi que  la pluralité de ses supports de diffusion que sont, le site pap.fr, les applications iPhone et Android et le journal PAP
L’ARC, de son côté, est la plus grande association loi 1901 dont le but est d’aider les copropriétaires soit à contrôler et assister leur syndic pour améliorer la gestion.
 
Aujourd’hui, un critère discriminant pour le choix d’un bien est celui du niveau des charges. Ce dernier renseigne plus que tout autre sur la qualité de la gestion courante et aussi sur celle de la gestion patrimoniale de la copropriété.
Or, actuellement, de nombreux sites aident à louer, vendre ou acheter, mais sans jamais fournir les informations les plus utiles comme celle du niveau des charges.
Voilà pourquoi l’ARC et PAP ont mis en place ce partenariat qui va se dérouler en deux phases.
 
1ère phase : Déploiement de l’étiquette « Charges »
  • Expérimentation du dispositif sur les villes de Paris, Montpellier et Nantes.
  • Plus, dans un deuxième temps, généralisation de l’étiquette Charges à tout le territoire.
 
L’obtention d’une étiquette INDICATIVE, à partir des données sur les charges de copropriété saisies directement par un copropriétaire, se fait en ligne grâce à l’outil OSCARVILLE présenté ci-après.
Ensuite, si le copropriétaire souhaite obtenir une étiquette CONTROLEE par l’ARC, il doit faire parvenir à cette dernière les annexes comptables de sa copropriété (même anonymé, rassurez-vous) et recevra le résultat sous huit jours.
 
2ème phase : Mise en œuvre de l’étiquette « Gestion patrimoniale »
On peut avoir des charges raisonnables ou faibles et-pourtant-ne pas avoir une bonne gestion patrimoniale de l’immeuble c’est-à-dire un bon suivi de l’entretien des bâtiments et des équipements collectifs.
La valeur et la qualité d’un bien immobilier sont évidemment liées à la qualité de la gestion patrimoniale qui dépend, elle-même, de la mise en œuvre de certains moyens.
 
II.  Présentation d’OSCARVILLE
 
Dans le cadre du partenariat avec PAP (De Particulier à Particulier), présenté ci-après, l’ARC et PAP ont mis en service le 1er juin 2013 l’outil OSCARVILLE, accessible gratuitement dans le cadre de l’expérimentation aux seules copropriétés situées à Paris, Montpellier et Nantes.
OSCARVILLE permet à ces copropriétés de mesurer leur performance en la comparant à la moyenne des charges d’un échantillon d’immeubles ayant la même configuration en services collectifs, en nombre de lots (appartements) et situés dans la même zone climatique (H1, H2, ou H3).
Après la saisie des données propres à une copropriété, OSCARVILLE fournit en retour un étalonnage dynamique des charges totales sur la base d’un étiquetage allant de A (logement économe) à G (logement énergivore), à l’instar de ce qui existe pour évaluer la performance énergétique des immeubles. En plus de l’étiquetage, OSCARVILLE fournit un diagnostic de performance par poste principal de charges (9 ont été identifiés), accompagné de signaux d’alerte lorsque les écarts avec les moyennes fournies par OSCAR sont très importants.
La connexion à OSCARVILLE se fait via le site pap.fr, après avoir renseigné la rubrique « recherche de vente » sur les villes de Paris, Montpellier et Nantes.
Les « plus » pour les adhérents de l’ARC.
Outre les restitutions fournies par OSCARVILLE, les adhérents de l’ARC bénéficient dans le cadre de ce partenariat avec PAP des avantages suivants :
  • Une offre spécifique de -20% sur le prix des annonces de ventes et de locations de bien immobiliers
  • Un accès à PAP Diagnostics avec un devis gratuit pour réaliser tous leurs diagnostics nécessaire à la vente d’un logement. 
 
A noter : rappelons que les adhérents collectifs de l’ARC ont accès à OSCAR+ qui leur délivre aussi, naturellement, leurs « étiquettes charges », ceci sur toute la France.
 
 
 

L’ARC participe à un colloque sur les copropriétés en difficulté

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L’ARC participe à un colloque sur les copropriétés en difficulté

 
organisé par la Fondation Abbé Pierre le 19 juin 2013 à 9h30
 
à la Cité de l’Architecture et du Patrimoine au Palais de Chaillot à Paris.
 
« Les habitants, acteurs légitimes
du redressement durable des copropriétés en difficulté »
 
Nous vous invitons à participer à ces débats. L’inscription est gratuite
 
Vous trouverez le programme de la journée et le formulaire d’inscription  sur le site de la fondation abbé Pierre en suivant ce lien :
 
 

ABUS 3460 ADB-Gestion et Monsieur Sébastien BENARD : décidément...

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ABUS  3460  ADB-Gestion et Monsieur Sébastien BENARD : décidément...

 
I. Rappel
 
Il y a quatre ans, l’ARC avait signé une charte d’engagement avec le groupe DUMESNIL (groupe aujourd’hui disparu) dont, à l’époque, le cabinet ADB-Gestion (ADB = Agence Dumesnil BENARD).
 
L’ARC estimant que le groupe DUMESNIL ne répondait ni à l’esprit ni à la lettre de cet accord, dénonça assez vite celui-ci.
 
Environ vingt-cinq abus furent publiés sur notre site Internet pour préciser la situation et donner des explications à nos adhérents.
 
Quatre de ces abus (et seulement quatre) donnèrent lieu à une action judiciaire (en diffamation) à l’égard de l’ARC.
 
Quatre ans après, faisons-le point.
 
II. L’ARC deux fois vainqueur en « appel » ; ADB-Gestion deux fois débouté
 
Oui, fait très rare ADB vient d’être débouté par DEUX Cour d’Appel. Pourquoi ?
 
Parce qu’après avoir été débouté par la Cour d’Appel de Paris au civil (en 2011) sur les quatre abus, ADB avait cru devoir bon d’agir au pénal et vient également de se faire débouter par la Cour d’Appel pénale le 13 juin 2013.
 
Rappelons que ces quatre abus ont été publiés... fin 2009 !
 
Or, au lieu de se faire oublier et de consacrer tout son temps disponible et son argent à ses clients, que fait Monsieur BENARD, gérant d’ADB-Gestion ? Il va en Cassation.
 
C’est pathétique. Tout cela pour gagner encore un peu de temps et faire croire que...
 
III. Mais pendant ce temps là, ADB-Gestion continue... ses abus
 
On pourrait, en effet croire que depuis quatre ans, Monsieur Sébastien BENARD qui tient tant - contre l’avis de deux Cours d’Appel - à faire croire qu’il est victime de l’ARC, aurait eu à cœur d’être un bon syndic.
 
Visiblement non, comme le prouve nos abus de fin 2012 numéro 3291 www.unarc.fr/r93m, numéro 3299 www.unarc.fr/xrni, concernant son contrat de syndic et certaines dispositions de celui-ci.
 
Pour ceux qui n’auraient pas le temps de revenir à ces abus, voici quelques citations assez parlantes.
 
Nous attendons avec intérêt les « droits de réponse » de Monsieur Sébastien BENARD, le syndic-qui-n’est-pas-impressionné-d’avoir-été-débouté-par-deux-Cours-d’Appel.
 
Voici quelques citations assez parlantes :
 
ABUS N° 3291 : Le contrat de syndic ABD-Gestion : toujours autant d’illégalités
 ABD : ceux qui ne savent pas: ABD veut dire Agence BENARD-DUMESNIL, syndic parisien avec qui l’ARC à eu « quelques soucis ».
 
Nous pensions que tous nos adhérents avaient quitté ce syndic qui avait en son temps trompé la bonne foi de l’ARC.
 
Hé bien non. Une copropriété de 76 lots vient de nous informer qu’elle venait seulement (« enfin », dit le président) de se séparer de ce syndic.
 
 Ce président, nous a d’ailleurs envoyé copie du contrat soumis par ABD à l’assemblée générale de 2012 en nous incitant à en faire la contre-publicité.
 
Ce contrat a deux particularités :
  (...)
  1. il ajoute à ce contrat (sans l’indiquer) de nombreuses clauses illégales, ce qui est là encore regrettable et constitue une deuxième tromperie.
 Ainsi les qualités dominantes de ce syndic (dissimulation, illégalisme) sont-elles une nouvelle fois mises en œuvre et révélées grâce à nos adhérents.
Donnons quelques exemples des points litigieux qui concernent toutes les facturations au-delà des honoraires de base :
 
1) Facturation de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance supérieure à 1 000 € TTC.
Illégal. L’arrêté du 19 mars 2010, que semble ne pas connaître ADB, prévoit que la gestion de TOUS les travaux d’entretien et de maintenance rentre dans les honoraires de gestion courante.  
 2) Gestion des archives dormantes facturées en plus des honoraires de base.
  Illégal sur la base de l’article 32 du décret du 17 mars 1967.
3) Facturation de la transmission des archives au syndic successeur plus transmission des archives électroniques.
  Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
4) Actions en justice (en plus des frais de suivis de dossiers !) : honoraires de résultat, soit 4,18 % TTC sur tous les encaissements.
 
Incroyablement abusif : au nom de quoi un syndic, qui touche déjà des honoraires de suivi, toucherait-il un pourcentage de 4,18 % sur « l’article 700 », les indemnités judiciaires, les sommes encaissées ?!
5) En cas de placement des fonds, facturation au titre de la garantie financière apportée par le syndic.
 Mensonger et illégal : d’une part il n’y a aucune relation directe entre le placement des fonds et le niveau de la garantie ; d’autre part la Cour d’Appel de Grenoble et la Commission des Clauses Abusives ont déclaré cette mention illicite et abusive. 
6) Déclaration de sinistre affectant les parties communes quand l’origine est en partie privative.
  Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
7) Courrier de rappel à l’ordre adressé à un copropriétaire : 25 €.
 
  Illégal sur la base de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
8) Fourniture des données nécessaires à l’établissement d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : 150 €.
  Incroyablement abusif. Il s’agit juste de fournir les consommations des trois dernières années, ce qui prend trois minutes à un syndic normal.
9) Souscription assurance Dommage Ouvrage : 234 €
  Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010 ET abusif (il s’agit juste, pour le syndic, d’envoyer un mail à l’assureur avec qui il a négocié une assurance dommage-ouvrage type !).
 
10) Compteur d’eau ou de chaleur :
calcul du forfait et régulation : 5 € par compteur.
 
  Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
11) Travaux :
- gestion administrative et financière avec maître d’œuvre : 2,42 % ;
- gestion administrative et financière sans maître d’œuvre : 6 %.  
  Illégal sur la base de l’article 18-1.A de la loi du 10 juillet 1965.
 
12) Forfaits :
● Frais d’affranchissements, d’acheminements, comptes de charges et régularisations, circulaires, envoi de documents au CS : 1,10 € par lot et par mois.
Sont facturés en plus : convocations, PV d’AG, contentieux et LRAR.
 
● Scannérisation de tous les documents entrants ou sortants.
 
● Frais de tirages, photocopies, télécopies, E-mail, comptes de charges et régularisations annuelles, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations et PV d’AGO et contentieux : 1,10 € par lot et par mois.  
 
1,10 € par mois + 1,00 € par mois + 1,84 € par mois font :
3,94 € par mois X 12 = 47,28 € par lot.
 
 
Oui : 47,28 € par lot pour quatre timbres, 4 envois de comptes et quelques photocopies, soit un maximum de 5 € par lot et par an !
 
47,28 €, soit dix fois plus que la normale pour des prestations qui devraient être intégrées dans le forfait de base !
47,28 € soit environ 30 % du forfait de base moyen annuel par lot !
 
C’est d’ailleurs le « forfait » de trop d’ADB qui a décidé nos adhérents (une copropriété de 76 lots, rappelons-le) à quitter ce syndic avec qui ils n’avaient plus que des problèmes.
 
ABUS N° 3299 : Le cabinet ABD - Agence BENARD-DUMESNIL : record mondial du tir au pigeon (et le « pigeon », bien sûr, c’est le copropriétaire !)
 L’une des rares copropriétés adhérentes à l’ARC qui n’avait pas encore quitté ce cabinet vient de le révoquer.
 
Son président nous a adressé le contrat 2012 de ce cabinet (que nous avons analysé par ailleurs dans notre abus numéro 3291 et qui présente un festival d’illégalités) en s’attachant particulièrement à un point de ce contrat, les forfaits « mensuels » : la goutte d’eau qui a fait déborder le vase.
 
Voici le mail de ce président.
 
« Chers Amis de l’ARC
 
Je vous adresse le contrat du cabinet ABD (Agence Benard Dumenil) que nous venons de quitter. Vous, qui traquez à juste titre les « forfaits »  (au double sens du terme) que les syndics facturent en plus des honoraires de base, vous allez être effarés par les 3 forfaits successifs que l’on trouve dans ce contrat.
 
 
 
Voici ce que l’on peut lire dans ce contrat (prix en €):
 
Frais d’affranchissements, d’acheminements, comptes de charges et régularisations, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations, PV d’AG, contentieux et LRAR
 
0,92
 
0,18
 
Forfait
1,10/lot/mois
Scannérisation de tous les documents entrants ou sortants
0,84
0,16
Forfait
1,00/lot/mois
Frais de tirages, photocopies, télécopies, E-mail, comptes de charges et régularisations annuelles, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations et PV d’AGO et contentieux »
 
1,54
 
0,30
 
Forfait
1,84/lot/mois
 
 
Déjà, ce syndic parle de prix par lot et par mois, ce qui est d’une rare hypocrisie et montre bien une volonté de tromper les copropriétaires. Mais en plus, ces forfaits cumulés sont exorbitants.
Car lorsque l’on calcule sur une année et par lot,  cela donne : 1,10 € + 1 € + 1,84 € x douze mois  = 47,28 € soit un tiers des honoraires de base !
 
Notez bien que ces forfaits (dont un au moins est illicite, celui sur la scanérisation) sont calculés en plus des frais d’affranchissement et de photocopies pour assemblée générale ordinaire.
 
Ils ne concernent donc que les quatre envois de comptes annuels et la régularisation annuelle plus quelques photocopies et courriers au conseil syndical et la scanérisation des documents qui fait d’abord gagner du temps au syndic !
 
Or ces frais (qui sont d’ailleurs prévisibles et donc devraient être inclus dans les honoraires de base) représentent 5 à 6 € maximum par an et par lot, ce qui laisse une marge de 38 à 40 € par lot et par an sur ce seul poste. Comment peut-on profiter autant de la faiblesse des copropriétaires ?
 
Merci, chers amis de l’ARC de faire connaître largement ce genre de pratique et d’abus et d’inciter les autres adhérents à faire comme nous : refuser.
 
À bientôt ».
 
 
 

Information concernant l’ADCEN (Association de défense des Copropriétaires de l’Environnement de la Nature, Roussillon)

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Information concernant l’ADCEN

(Association de défense des Copropriétaires de l’Environnement de la Nature, Roussillon)

 

 

L'UNARC informe à nouveau les adhérents de l'ADCEN que contrairement aux écrits de son président, Monsieur SOURGENS, l'ADCEN ne fait plus partie de l'UNARC suite non à des divergences de vue avec l'UNARC, mais  en raison de son exclusion de l'UNARC par décision des instances de l’UNARC, en date du 14 février 2013.

 

Que lire sur le site de l’ARC en août ?

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Que lire sur le site de l’ARC en août ?

 

 

Pendant trois semaines nos rédacteurs et webmasters vont aller se reposer pour mieux préparer un automne qui sera « chaud » :

 

  • compte séparé ;
  • contrats de syndic ;
  • commissions régionales de discipline des syndics ;
  • copropriétés en difficulté,
  • Salon indépendant des 16 et 17 octobre ;
  • etc.

 

En attendant nous vous invitons à lire (ou relire) les quelques articles suivants  -particulièrement intéressants selon nous - publiés au cours des cinq dernières semaines (il y en a beaucoup d’autres) :

 

Accès libre :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dossiers réservés aux adhérents :

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Etc, etc.

 

Bonne lecture ou relecture....

 

 

Copropriété : la Ville de POISSY organise des formations avec l’ARC au service des copropriétaires

Événements
 

Copropriété : la Ville de POISSY organise des formations avec l’ARC au service des copropriétaires

 
 
La Ville de Poissy poursuit un cycle de formation/information sur l’habitat. « C’est au regard d’interpellations de propriétaires du parc privé ou social, des problématiques remontées du Point d’Accès au Droit)  (...), que la Municipalité a décidé de créer ce dispositif collectif et préventif. Il a vocation à traiter une partie des questions-  elles sont nombreuses - liées à l’habitat », Nicole Skajennikoff, élue déléguée au logement et à l’habitat.
 
Des partenariats ont été engagés à cet effet, avec deux associations spécialisées qui animent les séances : l’ADIL 78 (Association Départementale d’Information sur le Logement) qui intervient déjà, sur prise de rendez-vous au Point d’Accès au Droit de Poissy les mardis, et L’ARC (Association des Responsables de Copropriété) qui possède une antenne à Cergy.
 
Quel est le contenu des séances ? À partir d’éléments généraux, accessibles à tous, des informations et conseils sont délivrés aux copropriétaires (nouveaux, membres de conseils syndicaux, syndic bénévole...), propriétaires et ménages désirant accéder à la propriété, tout le monde est concerné.
 
Comment se déroulent les séances ? Une présentation du thème abordé est d’abord effectuée par l’association. Puis une large place à l’échange permet de faire part de ses interrogations autour du thème. « C’est aussi le moyen de partager ses expériences et pratiques, entre copropriétaires, de résidences différentes souvent confrontés aux mêmes problématiques. Cet échange crée une réelle dynamique », estime Nicole Skajennikoff.
 
Pour cette année de lancement, quatre séances de formation/information ont été programmées.
 
Après avoir abordé la copropriété et ses règles de base le 18 avril dernier, la réunion du 7 juin a eu pour cadre l’accession à la propriété. Une troisième est programmée pour le jeudi 10 octobre.
 
Inscrivez-vous.
Les séances se rouleront à la salle Robespierre (2, bd Robespierre, à côté de la Maison de la citoyenneté et de la solidarité associative).
Participation gratuite sur inscription auprès du service habitat, par téléphone au 01.39.22.56.54, ou par courriel : habitat@ville-poissy.fr
 
 

Cette semaine, nous vous invitons à découvrir les 28 interventions faites à notre Colloque

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Cette semaine, nous vous invitons à découvrir les 28 interventions faites à notre Colloque

 
Cette semaine, nous vous invitons à découvrir les 28 interventions faites à notre Colloque « La Copropriété dans 25 ans », voir notre article « Comment améliorer le fonctionnement de la Copropriété et des Copropriétaires ? Découvrez les 28 interventions qui ont fait le Colloque du 17 octobre 2012 :  « La Copropriété dans 25 ans ».
C’est la raison pour laquelle il y aura peu d’articles.
Nous vous souhaitons bonne lecture de ces contributions passionnants.
 
Voir le dossier ci-dessous à télécharger
 

Le premier gérant bénévole de Copropriété-Services décoré (enfin) de la Légion d’Honneur

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Le premier gérant bénévole de Copropriété-Services décoré (enfin) de la Légion d’Honneur

La Légion d’Honneur c’est la fierté et la honte de notre grand pays :
  • nombreux sont ceux qui l’obtiennent parce qu’ils ont fait des choses remarquables,  obscures et sorties de l’ombre grâce à la « légion » ;
  • aussi nombreux sont ceux qui l’obtiennent parce qu’ils sont simplement amis d’amis d’amis du ou de la ministre.
Le premier gérant (bénévole, mais oui) de la coopérative de l’ARC - Copropriété-Services - vient d’être promu Chevalier dans l’Ordre de la Légion d’Honneur. Inutile de dire qu’il appartient à la première catégorie.
Vous voulez savoir son nom ? Vous ne le saurez pas, car il nous a demandé de ne pas le citer.
Dont acte. Ceci dit, soyons clairs : ce n’est pas parce qu’il fut le premier gérant bénévole de Copropriété-Services qu’il a été décoré. Il a fait bien d’autres et grandes choses depuis.
Mais quand même... Nous nous sentons, nous, très honorés de cette « Légion » d’Honneur, donnée à un vrai méritant et voulions vous faire partager notre fierté.