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Il appartient à l’adjudicataire de payer les frais de l’état daté dans le cas d’une vente forcée

Catégories Impayés

Juridiction

Cour de cassation (troisième chambre civile)

Référence

20 mai 2021 (20-15.633)

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043566011?isSuggest=true

Observations

Arrêt important qui précise pour la première fois qui est redevable des frais de l’état daté dans le cadre d’une vente par adjudication (vente forcée).

Principe retenu

Dans le cadre d’une vente par adjudication, c’est l’adjudicataire qui est redevable des frais de l’état daté.

Analyse de la décision

Lorsqu’un copropriétaire ne parvient plus à payer ses charges, le moyen le plus extrême pour recouvrer les sommes dues au syndicat des copropriétaires est la saisie-immobilière du bien immobilier. Au cours de cette procédure le juge peut prononcer soit la vente amiable, soit une vente forcée dite « vente par adjudication ».

A chaque mutation, les mêmes problématiques se posent : qui doit payer les provisions pour charges ? Qui doit payer l’état daté ? Ce questionnement est posé avec une réserve résultant de la vente par adjudication.

Aussi, la question qui se pose avec grand intérêt puisque c’est la première fois que la Cour de cassation tranche la question de l’état daté est de savoir, à qui incombe les frais de l’état daté et les provisions pour charges dans le cadre d’une vente forcée ?

Les réponses sont mentionnées dans l’arrêt n° 20-15.633 en date du 20 mai 2021.

L’adjudicataire doit payer les frais relatifs à l’état daté

Après qu’un jugement ait adjugé les lots de copropriété appartenant à une copropriétaire débitrice, le syndicat des copropriétaires a formé opposition sur le prix de vente et a assigné la copropriétaire au paiement notamment des frais de l’état daté.

L’état daté est un document qui doit être établi par le syndic dans le cadre d’une mutation pour faire connaitre au vendeur et à l’acquéreur un état financier de ce qui est dû par le vendeur et ce qui devra être payé par l’acquéreur.

Cet état daté est composé en trois parties : dans la première, il est mentionné de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues pour chaque lot au syndicat par le copropriétaire cédant.

Dans la deuxième partie, le syndic indique de manière approximative e sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur.

Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

Dans une annexe à la troisième partie, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Le tarif de l’état daté est plafonné depuis le 1^er juin 2020 à la somme de 380€ TTC ;

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seul le copropriétaire concerné doit payer les frais de l’état daté. Autrement dit, il appartient au vendeur de prendre en charge ces frais.

C’est d’ailleurs en ce sens que juge les juridictions inférieures et condamnent la copropriétaire débitrice au paiement des frais relatifs à l’état daté.

Cependant, ce n’est pas ce que tranche la Cour de cassation. En effet, elle juge « il se déduit des textes susvisés que les transferts de propriété opérés par actes judiciaires et non conventionnels, ne sont pas concernés par les dispositions ; qu’en condamnant la copropriétaire débitrice à supporter les frais de l’état daté, au motif que ces frais doivent être établis par le syndic en cas de mutation d’un lot à titre onéreux, quelle que soit la nature de cette mutation, la Cour d’appel a violé les textes susvisés ».

En conséquence, la haute juridiction opère une distinction entre les mutations réalisées conventionnellement et celles opérées judiciairement. Pour cette dernière, l’article 10-1 ne s’applique que dans le cadre de vente consentie par les deux parties et non dans le cadre d’une vente forcée.

Dès lors, dans une vente par adjudication les frais relatifs à l’état daté incombent à l’adjudicataire (l’acquéreur).

Si la Cour de cassation opère donc une distinction entre vente conventionnelle et vente forcée pour les frais de l’état daté, tel n’est pas le cas pour le paiement des provisions pour charges.

Le copropriétaire doit payer les provisions pour charges exigible avant la mutation.

Le syndicat des copropriétaires a également formé opposition et assigné la copropriétaire débitrice en raison des provisions pour charges impayées, exigible juste avant la date de mutation.

La copropriétaire conteste être redevable des provisions pour charges en raison de la nature de la mutation. Selon elle, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1962, ne s’applique que dans le cadre d’une mutation conventionnelle.

Or, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 n’opère pas une telle distinction : « A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible au budget prévisionnel en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur. »

En application de l’article 14-1 susmentionné, sous réserve de la fixation des modalités différentes par l’assemblée générale, les copropriétaires versent au syndicat des provisions, égales au quote-part du budget prévisionnel voté, exigible le 1^er jour de chaque trimestre.

A l’appui de ces deux textes, la Cour de cassation condamne la copropriétaire débitrice au paiement de la provision pour charge devenue exigible avant la date de mutation. Elle juge ainsi « A l’occasion d’une vente par adjudication d’un lot de propriété, le paiement de cette provision incombe au copropriétaire saisi. »

En conséquence, il n’existe pas de dérogation concernant le paiement des provisions pour charges.

Néanmoins, sachez qu’il est possible de prévoir dans le cahier des charges d’une vente par adjudication que l’adjudicataire devra payer, en plus du prix de vente, l’arriéré des charges dû par le débiteur saisi. C’est ce qui résulte d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 07 juillet 2011 (n°10-13.913).

Cependant, il faut que cette prise en charge soit expressément prévu dans le cahier des charges, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Dès lors, il appartient à la copropriétaire débitrice de payer toutes les provisions pour charges exigibles avant la mutation.

Mots clés associés

vente forcée

Etat-daté

Frais privatifs

acquisition immobiliere

abus 4793: Comment le cabinet Citya se moque des copropriétaires concernant ses modalités d’honoraires du forfait de base

Décidément, quasiment chaque quinzaine on se retrouve avec un nouveau signalement qui se concrétise par une pratique abusive, voire illégale, commise par le groupe Citya.

Afin de ne pas lasser les lecteurs, chaque semaine, nous changeons d’auteurs d’abus, impliquant que nous nous retrouvons en novembre 2021 à devoir publier des agissements qui concernent le groupe Citya qui remontent à 2020.

Néanmoins, il nous paraît indispensable de les produire du fait qu’il s’agit de subtilités cousues main qui dans les faits entrainent un préjudice financier pour la copropriété, au grand bonheur de faire du profit au groupe Citya.

Avant d’expliquer les agissements du groupe Citya, nous allons laisser aux lecteurs le loisir de détecter où se situe l’illégalité.

Pour cela, précisons que cette assemblée générale se tient le 16 novembre 2020 et que l’exercice comptable de cette copropriété va du 1^er juillet au 30 juin :

Rien au radar ? Alors suivez bien, vous allez comprendre comment fonctionne le groupe Citya, mais pour cela reprécisons une règle fondamentale du contrat-type.

I. Une interdiction de rétroactivité de prise d’effet du contrat de syndic.

À plusieurs reprises, la Cour de Cassation a rappelé qu’un contrat de mandat tel que celui du syndic ne pouvait prévoir une date de prise d’effet rétroactive.

Plus que cela, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 précise que le contrat de syndic nouvellement élu au cours d’une assemblée générale doit impérativement prévoir une date de prise d’effet au moins un jour franc après celle-ci.

Cette disposition entérine l’interdiction de rétroactivité de prise d’effet du contrat, en imposant même un jour de carence après la date de la tenue de l’assemblée générale élective.

La règle est donc simple à comprendre, mais pas forcément à appliquer lorsqu’on est le cabinet Citya.

II. Une prise d’effet des honoraires rétroactifs.

En lisant de plus près la résolution, on peut constater que l’assemblée générale accepte la clause et condition en l’état, « étant entendu que les honoraires de gestion courante sont applicables au premier jour de l’exercice ».

Autrement dit, cette assemblée générale qui se tient le 16 novembre 2020 valide le fait que les honoraires du syndic du nouveau contrat ne prennent pas effet au jour de l’assemblée générale ni le lendemain, mais à la date du début d’exercice, soit pour cette copropriété le 1^er juillet 2020.

Ainsi, les honoraires du trimestre allant du 1^er juillet au 30 septembre 2020, ainsi que ceux du trimestre suivant allant jusqu’à la fin décembre sont calculés intégralement sur la base des honoraires prévus dans le nouveau contrat, ce qui est illégal.

Chapeau M. Citya, voilà un mandataire qu’il faut absolument éviter !

Abus

Action

Constat : en 20 ans la surface des logements neuf a diminué

En quelques mois, plusieurs rapports traitant de la surface et de la qualité générale des logements neufs ont été présentés. Ainsi, l’association Qualitel, avec l’institut Ipsos, a publié un « Etat des lieux des logements des français ».

Parallèlement, l’IDHEAL (Institut des Hautes Etudes pour l’action dans le logement) a publié son étude sur la qualité d’usage des logements collectifs construits en Ile de France entre 2000 et 2020. De son côté, le ministère du Logement vient de recevoir le résultat de la mission confiée à François Leclercq, architecte-urbaniste, et à Laurent Girometti, aménageur et directeur d’Epamarne, en vue d’élaborer un nouveau référentiel du « logement qualité ».

I. Un constat unanime : perte de surface et de qualité

Ces trois études aboutissent à une conclusion commune : la taille des logements a diminué dans le logement neuf dans les 20 dernières années.

Ainsi, les 5 pièces ont perdu environ 15m², les 4 pièces 10m², les 3 pièces 2,5m², les T2 et T1 (studio) environ 2 à 1m².

Les rapports indiquent également que cette baisse est accompagnée par une perte de qualité.

Par exemple, la hauteur sous plafond qui a baissé. Ainsi, en 60 ans, les Français ont pris 7cm alors que la hauteur sous plafond a perdu 27cm ! Il y a beaucoup moins d’appartements traversants : 32% des appartements construits après 2009, contre 50% pour ceux construits il y a plus de 10 ans.

Ce paramètre est déterminant pour la qualité de l’air intérieur et le rafraîchissement naturel du logement, ainsi qu’en terme de qualité de vue.

La taille des chambres a aussi diminué 1,7m² jusqu’en 2009 puis a récupéré 0,6m² grâce aux normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite). Les cuisines sont de plus en plus ouvertes et reléguées en fonds de séjour.

Si l’on considère que les entrées ont pratiquement disparu et que la porte palière donne sur ce double séjour-cuisine, cet espace devient très difficile à meubler…

Seuls 41% des logements récents sont équipés d’au moins deux placards intégrés, chiffre en forte diminution par rapport à la période 1980-2009.

Au niveau des parties communes, 41% des immeubles collectifs (neufs et anciens confondus) n’ont pas de local à poubelle et, pareillement, 56% des parties communes des immeubles ne disposent pas d’un local vélo ou poussettes.

Si la présence de balcons ou de terrasses a tendance à s’accentuer, les caves et les greniers disparaissent.

II. Des causes multiples

Les facteurs qui ont créé cette situation sont multiples et les différents acteurs (promoteurs, aménageurs, collectivités, politiques) se renvoient la balle. Si la rentabilité des promoteurs semble un facteur évident, il faut également prendre en compte le coût du foncier, qui se raréfie et devient très cher. Ou encore le poids des réglementations et des normes de construction (thermique, acoustique, accessibilité)

Les normes d’urbanisme imposent des hauteurs limitées pour les immeubles, qui se répercutent directement sur la hauteur sous plafond. Finalement, le pouvoir d’achat et la solvabilité des ménages sont aussi des facteurs à prendre en compte.

III. Des propositions d’évolution

La mission Leclercq-Girometti ne se limite pas à pointer un état de fait mais se veut aussi force de proposition.

Ainsi, la principale piste empruntée est celle de nouvelles conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation dit « Pinel », avec des tableaux de surfaces minimums tels que : 28m² pour un T1, 62m² pour un T3, 96m² pour un T5.

Les promoteurs savent que les appartements éligibles à ce dispositif trouveront plus facilement preneur et ont tout intérêt à adopter ces surfaces minimales pour leurs projets.

Au niveau local, des chartes entre les collectivités locales et les promoteurs peuvent être mises en place, qui fixeraient des critères tels que : la surface, les vues, les espaces extérieurs, les chambres, les placards intégrés.

L’amélioration de la « mutabilité » des logements est aussi encouragée. Cela consiste à produire des logements qui peuvent évoluer, être recloisonnés par exemple.

La double orientation des logements devrait aussi être encouragée, surtout pour favoriser le confort d’été et augmenter la luminosité naturelle.

Le rapport prévoit aussi de fixer la hauteur sous plafond à 2m70 minimum. Enfin, la tendance à l’augmentation de balcons, loggias et autres terrasses doit être encouragée. La pandémie et le télétravail ont été un révélateur des qualités des logements et des copropriétés en général.

Les besoins se sont affirmés pendant la suroccupation forcée des appartements due au confinement. Le ressenti de déficit en rangements correspond à une réalité.

De nouveaux usages tels que le télétravail ou l’instauration du tri sélectif se banalisent et doivent trouver leur place. Même le séchage du linge est un critère de qualité à intégrer.

La difficulté sera de trouver le modèle économique vertueux qui permettra de jongler entre incitations fiscales, intérêts particuliers, poids du foncier et interventionnisme local.

Cela afin de créer de nouvelles copropriétés plus résilientes face aux défis et aux changements à venir.

Technique

Action

L’ARC ne distribue pas de bons points aux syndics professionnels lorsqu’ils font leur travail

Dès que nous dénonçons des agissements abusifs voire illégaux d’un professionnel et surtout d’un syndic, nous avons une pluie de critiques notamment à travers les réseaux sociaux.

Bien souvent, ils se gardent d’aborder le fond des sujets restant uniquement sur des clichés : « l’ARC n’aime pas les syndics », « l’ARC dissuade les étudiants de devenir gestionnaires de copropriété ». Bref, tout pour éviter de se regarder dans un miroir et d’essayer de comprendre la frustration des conseillers syndicaux et copropriétaires.

A présent, nous avons un nouvel argument que nous considérons plus que pathétique.

I – La distribution de bons points

Le nouveau contre-argument de certains syndics professionnels est d’affirmer que l’ARC ne voit que « les trains ne sont pas à l’heure », en ne mettant pas en exergue les vrais et bons professionnels qui gèrent, de manière efficace, les copropriétés.

Si nous devions répondre, le premier élément est que nous les cherchons et sommes prêts à échanger avec eux pour mieux les mettre en avant et les défendre contre les grands groupes tout puissants qui dictent et biaisent la concurrence.

Secundo, même si cela est loin d’être la règle, il est normal qu’un syndic professionnel rémunéré assure, en contrepartie, une bonne gestion de ses copropriétés.

Le problème est que la situation est devenue tellement critique avec des syndics professionnels en carence qu’il faut, à présent, applaudir lorsqu’un cabinet convoque les assemblées générales dans les délais, paie les fournisseurs ou encore engage une véritable politique de maitrise des charges au sein des copropriétés qu’ils gèrent.

Pour beaucoup, cela est devenu un exploit qu’il faut médiatiser à l’instar d’un élève de primaire qui reçoit un bon point pour avoir fait ses devoirs.

Ceci étant, nous pouvons entendre cette demande car effectivement la gestion professionnelle des copropriétés se fait de plus en plus rare avec même des syndics qui n’ont aucun état d’âme à facturer des prestations abusives ou carrément illégales.

II – Une profession qui risque de se compliquer

Selon notre analyse, la profession de syndic ne va pas s’arranger.

Cela, pour une raison simple : les grands groupes de syndics achètent, petit à petit, l’ensemble des cabinets indépendants pour, en définitive, fixer les règles du marché.

Plus encore, on remarque une accélération des acquisitions incitant les moyens et même les grands cabinets, à augmenter rapidement leur portefeuille de copropriété afin de pouvoir vendre à un prix juteux leur fonds de commerce à un grand groupe

Ainsi, le maître-mot dans le secteur professionnel de l’administration de biens n’est plus la gestion prospective des immeubles, ni même la rénovation y compris énergétique, mais les moyens d’augmenter les profits en utilisant toutes les techniques plus ou moins légales.

Cela passe par les filiales qui vendent aux copropriétés des prestations inutiles, par l’interprétation volontairement erronée des textes légaux et règlementaires, d’honoraires abusifs voire illégaux…

Une réelle catastrophe pour les copropriétés qui, entretemps, font le bonheur des startups qui vendent du rêve en affirmant que grâce à la plateforme qu’ils ont développée, la copropriété pourrait être gérée de manière automatisée.

Le pire est que l’on soit un grand groupe de syndics professionnels ou startups, l’objectif est le même : présenter en fin d’année aux actionnaires un bilan économique à deux chiffres afin qu’ils continuent à investir dans la structure.

Actions et Actus

Actu

Quelle différence entre « voix exprimée », « abstention » et « défaillant » ?

Les règles de majorité pour déterminer si la résolution soumise à l’ordre du jour est adoptée paraissent simples, mais présentent dans les faits plusieurs subtilités importantes telles que la notion de « seuil à atteindre » ou de « majorité simple ou qualifiée ».

A travers cette actualité juridique, nous n’allons pas reprendre l’ensemble des majorités prévues par la loi sachant que nous avons déjà dédié des articles à ce thème, mais nous focaliser particulièrement sur la distinction entre les notions de « voix exprimée », « abstention » et « défaillant ».

Comme nous allons le constater, la distinction peut être lourde de conséquence sur le résultat des votes.

I. La notion de « voix exprimée »

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 indique les résolutions qui sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ainsi, seuls les votes « exprimés » sont comptabilisés. Il s’agit en l’occurrence des copropriétaires ayant voté soit« pour » soit « contre » à la résolution concernée.

A contrario, les copropriétaires « absents » ou qui ont voté « abstention » ne sont pas comptabilisés dans le calcul des majorités qui concernent les résolutions qui se votent à l’article 24.

En effet, le législateur considère que l’abstention n’est pas reconnue comme l’expression d’un vote.

Par conséquent, si :

1200 tantièmes votent « pour » ;
500 tantièmes « contre » ;
200 tantièmes « abstention ».

Le calcul de la majorité n'est pas nécessaire puisqu'il suffit de prendre en considération le nombre de voix le plus important entre ceux qui ont voté "pour" et "contre" pour de déterminer si la résolution a été adoptée ou non. Dans notre cas d'espèce la résolution est bien adoptée puisque 1200 tantièmes ont voté "pour"

II. Les notions de « défaillant » et d’ «opposant ».

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet à deux types de copropriétaires de contester judiciairement une résolution.

Il s’agit d’un copropriétaire qui a voté à l’inverse de la résolution adoptée par l’assemblée générale ou qui était absent lors du vote.

A titre d’exemple, si la majorité des copropriétaires a voté « contre » une résolution, on considérera comme opposant ceux qui ont voté « pour ».

Le copropriétaire ayant voté « abstention » à la résolution n’est pas assimilé à un défaillant ou à un opposant, ne pouvant pas par la suite contester judiciairement la résolution.

L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 a prévu un nouveau cas hybride permettant à un copropriétaire de contester judiciairement une résolution votée.

Il s’agit du copropriétaire qui a voté par correspondance « pour » à une résolution qui a été amendée au cours de l’assemblée générale.

Dans ce cas, la loi prévoit que son vote n’est pas pris en considération et que le copropriétaire est assimilé à un défaillant, lui ouvrant la possibilité de contester judiciairement la résolution à partir du moment où elle a été validée.

Actions et Actus

Actualité juridique

1er décembre 2021 : Atelier–rencontre ARC / COPRO DES POSSIBLES

Formation conviviale de 3h de 16h à 19h

Autour de 2 jeux pédagogiques, venez vous outiller et prendre du recul sur la manière de mener un projet en copropriété.

Jeu La Copro des Possibles

Dans une ambiance récréative, ce jeu pose des questions sur des thématiques juridiques, fiscales, techniques, relationnelles et organisationnelles. À partir des questions et surtout des réponses, vous échangez et mesurez ensemble votre capacité à réussir un projet dans votre copropriété. En présentiel, la partie s’organise autour d’un jeu de plateau, en virtuelle, elle prend la forme d’un quizz en ligne.

Assemblée Générale fictive

Sous forme d’un jeu de rôle, vous êtes invités à vivre une Assemblée Générale devant voter une résolution pour des travaux de rénovation énergétique. Au cours de l’expérience, vous observez les difficultés à animer une AG sereine où les personnes s’écoutent sans s’interrompre et s’expriment clairement sans capturer la parole. C’est l’occasion d’apprendre en vous amusant à dédramatiser l’AG et à améliorer les prises de décisions.

Modalités d’inscription

Pour participer, bien vouloir contacter Mme ZAAFANE HAJARE AU 01 40 30 79 94 .

Cet évènement se déroulera en présentiel, au siège de l’ARC, 7 rue de Thionville 75019 Paris.

Actions et Actus

Action

Comment intégrer le conseil syndical au sein de sa copropriété

Nombreux copropriétaires ne comprennent pas bien les rouages de la copropriété, ne sachant pas exactement le rôle et les pouvoirs du syndic et du conseil syndical.

Les interrogations sont nombreuses : comment accéder à cette fonction, quels pouvoirs ont-ils, quel sont leurs responsabilités.

A travers cet article, il n’est pas possible de répondre à ces questions en sachant que pour cela nous avons publié des multiples guides et articles sur le site internet.

Néanmoins, il nous paraît essentiel de répondre sur les fondamentaux en expliquant qui et comment accéder à la fonction de conseil syndical.

Mais avant cela expliquons dans quel état d’esprit il faut être pour qu’un copropriétaire puisse accéder à cette fonction noble de conseil syndical.

I – La recherche de l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

Avant de se poser la question : comment intégrer le conseil syndical, encore faut-il s’interroger pourquoi intégrer le conseil syndical.

En effet, cette fonction qui est non rémunérée a pour but de contrôler le syndic afin de s’assurer qu’il agit dans l’intérêt de la copropriété et non dans le sien ou même de celui d’un copropriétaire unique.

Le conseil syndical a légalement pour mission d’assister le syndic dans sa gestion de la copropriété en essayant de trouver des entreprises concluantes à celles proposées par le syndic, de suivre l’élaboration du budget et des dépenses engagées, de contrôler les impayés et la comptabilité tenue par le syndic.

Une des tares qui peut faire imploser un conseil syndical est lorsqu’un membre agit dans son seul intérêt et intervient pour défendre ses projets qui ne sont pas en conformité avec ceux de la copropriété.

Ainsi, pour résumer, pour accéder au conseil syndical il faut être mobilisé pour la copropriété, en participant aux réunions pour définir entre les membres les différentes tâches à réaliser, que ce soit en matière de contrôle ou d’assistance.

II – Comment accéder au conseil syndical ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de l’immeuble d’être membre du conseil syndical. Cela concerne les copropriétaires de lots principaux tels qu’un logement ou un commerce, mais également de lots secondaires tels qu’une cave ou un parking.

Ce même article précise que ce droit est ouvert aux ascendants et descendants du copropriétaire. Autrement dit, les parents ou les enfants du copropriétaire peuvent également postuler aux fonctions de conseil syndical.

Néanmoins, cette option n’est recommandée que dans des cas exceptionnels cela pour une raison essentielle et que les proches risquent d’avoir une analyse trop extérieure aux enjeux de la copropriété.

Pour être membre du conseil syndical il faut être élu par les autres copropriétaires au cours de l’assemblée générale à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, la première étape est de proposer sa candidature en notifiant au syndic de l’inscrire à la prochaine assemblée générale.

La deuxième solution est de proposer sa candidature au cours même de l’assemblée générale.

La difficulté de cette deuxième option est que les copropriétaires qui votent par correspondance ne pourront pas se prononcer sur la candidature, ce qui peut être bloquant puisqu’il est nécessaire d’obtenir la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

La deuxième étape est le vote des copropriétaires. L’idéal est que le copropriétaire exprime, en quelques mots, sa volonté de devenir membre du conseil syndical et les raisons.

Cela rassure les autres copropriétaires qui deviennent enthousiastes à voter pour cette candidature

Dossier conseils

Action

Conseil

Tri sélectif des ordures ménagères : les nouvelles obligations du syndic à partir du 1er janvier 2022

Les ordures ménagères occupent une place importante dans les questions environnementales, dans la mesure où elles constituent un volume important de détritus susceptibles, pour certains d’entre eux, de recyclage.

A ce titre, les copropriétés sont en première ligne, puisqu’elles génèrent principalement ces déchets.

L’information des consommateurs sur le tri des ordures ménagères représente alors un vecteur essentiel de la réussite de la politique environnementale des pouvoirs publics.

Pour parfaire ces objectifs, les syndics sont donc mis à profit, en leur imposant de nouvelles obligations à l’égard des copropriétaires et résidents, à compter du 1^er janvier 2022.

I. Tri sélectif des ordures ménagères : affichage exhaustif sur la résidence par le syndic

L’article 18 de la loi du 10 février 2020 complète l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 avec prise d’effet au 1^er janvier 2022.

A compter de cette date, cette disposition oblige tout syndic à faire figurer, aux abords du local poubelles ou de stationnement des contenairs, un affichage destiné aux résidents.

Cette note devra indiquer pour chaque immeuble :

- les règles locales en matière de tri sélectif, ce qui s’entend des modalités de dépose des ordures ménagères (aliments, emballages, verres) dans les bacs dédiés, ainsi que les jours et heures de passage des éboueurs ;

- l’adresse, les horaires et conditions d’accès à la déchèterie pour le traitement des autres productions non ménagères (meubles, électroménagers…).

II. Tri sélectif des ordures ménagères : transmission annuelle de leurs modalités par le syndic

Et ce nouvel article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de contraindre également le syndic à une « piqure » individuelle annuelle de rappel, moyennant l’expédition aux résidents et aux copropriétaires des deux points sur le tri sélectif mentionnés à proximité des contenairs.

Cette obligation complémentaire :

- permet tout d’abord la mise à disposition à toutes les personnes intéressées des règles de tri sélectif trouvant à s’appliquer, au cas où celles-ci auraient échappé aux résidents ou temporairement disparues (dégradation volontaire ou résultant des aléas climatiques en l’absence de locaux fermés) ;

- présente l’intérêt d’informer tous les copropriétaires y compris les bailleurs résidant sur une autre commune des dispositions en vigueur localement ;

- constitue une nouveauté, puisqu’elle implique une diffusion à tous les occupants, soit les locataires.

Cela suppose donc, que le syndic établisse et actualise annuellement la liste de ces derniers, moyennant les données communiquées par le gardien d’immeuble ou à défaut d’un tel employé directement par les bailleurs.

Face à cette recrudescence d’impératifs légaux des syndics, qui se justifie par des considérations environnementales, les copropriétaires devront être vigilants sur leur application effective. Ils devront de plus veiller, à ce que cette prescription légale ne fournisse pas une excuse pour la majoration d’honoraires de gestion courante de certains professionnels, ainsi qu’à leurs frais additionnels abusifs d’affranchissement ou d’acheminement pour l’envoi annuel de la note de rappel individuelle

Actions et Actus

Actualité juridique

Notre copropriété datant de 1985 a-t-elle l’obligation de réaliser les travaux d’accessibilité?

Question : Une copropriétaire en fauteuil roulant, nous a envoyé une lettre indiquant que la copropriété doit obligatoirement permettre l’accès à son fauteuil roulant. Elle nous menace de nous assigner en justice si nous effectuons pas les travaux nécessaires.

Réponse : Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies.

Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1^er juin 2007 ont une obligation de se conformer aux normes d’accessibilités pour les personnes à mobilité réduite.

Par ailleurs, il faut bien définir ce que contient la notion d’accessibilité : est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R*111-18-1 du code de la construction et de l’habitation, dit CCH).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement.

Dès lors, votre copropriété n’est pas soumise à cette obligation d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. De plus, vous voyez bien que si tel était le cas, il ne faut pas confondre la notion d’accessibilité avec la notion d’adéquation.

Si ce copropriétaire a besoin de faire réaliser des travaux d’accessibilité, deux solutions s’offrent à elle :

Elle pose la question à l’assemblée générale, qui devra donner l’autorisation d’effectuer de tels travaux et le syndicat des copropriétaires prendra en charge le financement des travaux (article 24)
Elle décide de réaliser à ses frais ces travaux, dans ce cas, elle informe l’assemblée générale de la réalisation de ces travaux et en absence d’opposition du syndicat des copropriétaires, elle pourra réaliser les travaux. Il convient de noter que l’opposition du syndicat des copropriétaires est limité à la non-conformité à la destination de l’immeuble ou à l’atteinte portée à la structure de l’immeuble ou aux éléments d’équipement collectif

Réponse de l'expert

Action

abus 4794: Le cabinet RINALDI : il faut choisir entre forfait ou vacation horaire

A plusieurs reprises nous avons expliqué que l’intérêt du contrat type de syndic est de réduire, à défaut de pouvoir éradiquer, les abus tarifaires en matière d’honoraires.

En effet, l’un des points qui suscitent de nombreuses dérives sont, sans aucun doute, les modalités de tarification des prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives, « conçues » par nos chers syndics.

En effet, la philosophie commerciale de la plupart des cabinets de syndics est plutôt tortueuse.

S’ils sont contraints d’aligner le tarif de leurs honoraires de base sur ceux du marché, et ce, afin de pouvoir rivaliser avec la concurrence, ils se permettent plus de facilités avec le coût des prestations complémentaires qui sont moins scrutées par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.

A ce titre, analysons les modalités de tarification des prestations complémentaires figurant dans le contrat du cabinet Rinaldi.

Mais avant cela, reprécisons, non pas la doctrine de l’ARC, mais ce que prévoit le contrat type réglementaire en matière de possibilités de facturation de prestations complémentaires.

I – Soit ou soit

Le point 7.2.1 du contrat type prévoit deux modalités alternatives de facturation des prestations complémentaires ou supplémentaires.

Reproduisons ici la clause réglementaire pour ensuite la commenter :

Ainsi, comme on le constate, le syndic peut facturer soit en application d’un seul coût horaire, soit d’un tarif total forfaitaire.

Il s’agit donc d’un choix binaire, ne permettant pas au syndic d’appliquer, pour une même prestation, deux types de facturation.

Plus que cela, la fiche d’information définie par l’arrêté du 30 juillet 2021, qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2022, verrouille ce principe en imposant aux syndics de préciser l’option de rémunération choisie pour facturer chacune des prestations complémentaires ou supplémentaires figurant au contrat.

Après ce rappel de la réglementation facile à comprendre, vérifions les modalités de rémunération prévues dans le contrat du cabinet Rinaldi.

II – Des modalités confondues

Voici quelques modalités de facturation de prestations complémentaires :

Que constatons-nous ?

Ce syndic applique un forfait auquel s’ajoute une facturation au temps passé, ce qui est illégal.

Cela devient encore plus indécent quand certaines prestations prévoient une facturation forfaitaire d’un montant conséquent de plus de 234 € auquel s’ajoute une vacation horaire qui s’élève à 134,72 €, y compris pendant les heures ouvrables.

Plus critique encore, alors que le contrat type impose qu’un seul coût horaire soit mentionné sans distinction de l’heure ou de l’intervenant, le cabinet RINALDI prévoit un tarif différent en fonction qu’il s’agisse du gestionnaire ou de l’assistant ou de l’heure d’intervention, ce qui est tout simplement illégal.

Voilà pourquoi il est impératif de vérifier que le contrat type de syndic, respecte en tous points les exigences règlementaires en étant purgé de tout vice ou illégalité.

Abus

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