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ABUS N° 3268 : LODAVEILLE de chez LOISELET : vous pouvez vous faire rembourser

ABUS N° 3268 : LODAVEILLE de chez LOISELET : vous pouvez vous faire rembourser

 
Dans un article d’un journal professionnel, le produit LODAVEILLE de chez LOISELET (plateforme 24h/24) est présenté ainsi :
 
On y lit ceci : «  L service LoDaVeille fait, en toute logique, l’objet d’un contrat distinct du contrat de syndic,
(...)
Pour les syndicats qui se verraient présenter une telle offre, inutile de rappeler que sa résolution de souscription est à adopter impérativement en assemblée générale.. et en toute connaissance de cause ».
 
La journaliste a raison mais plusieurs adhérents nous ont fait savoir que ce service est - chez eux - intégré dans le contrat et ne fait pas l’objet d’un vote spécifique, ce qui est illégale.
 
Le problème est le suivant :
 
  1. LODAVEILLE est une filiale du groupe LOISELET.
  2. Le groupe LOISELET doit donc obligatoirement faire voter ce service dans une résolution spéciale, ce service étant intégré dans  le contrat.
  3. Et en ne procédant pas ainsi le groupe LOISELET est « hors la loi » et doit rembourser ce prélèvement illégal.
 
Rappelons qu’il y a quelques années le groupe LOISELET avait assigné le journal « 60 Millions de Consommateurs » pour avoir affirmé que les cabinets LOISELET faisaient intervenir leur filiale « EXXECO » sans vote de l’assemblée générale et que le groupe LOISELET avait été DÉBOUTÉ, le tribunal ayant pu constater que ces faits étaient avérés.
Voir abus numéro 1691: « Le cabinet LOISELET perd (une fois de plus) en appel : la Cour d’Appel confirme ainsi que le cabinet LOISELET et sa filiale agissent dans l’illégalité ».
 
 
 
Dossier conseils
Conseil

ABUS N° 3269 : NEXITY-Limoges : incompétent ou complice ?

ABUS N° 3269 : NEXITY-Limoges : incompétent ou complice ? 

 
I. NEXIY-Limoges relancé
 
Suite à notre abus numéro 3227, NEXITY-Limoges n’a pas réagi. Les gros syndics ont pris l’habitude de ne pas répondre en se disant que l’ARC finirait par se lasser.
 
C’est bien mal nous connaître.
 
Nous avons saisi la direction nationale qui a contraint NEXITY-Limoges à répondre... à côté, malheureusement, comme on va le voir.
 
II. La non-réponse de NEXITY-Limoges
 
Nous avons en effet reçu une lettre de NEXITY qui nous accusé tout simplement de n’avoir rien compris ! Ni plus ni moins.
 
Ce que nous avons compris, néanmoins, c’est que NEXITY se moquait de nous et allait entraîner un préjudice cumulé pour la copropriété d’un montant de l’ordre de 90.000 euros, ceci au profit de COFELY-GDF-Suez. Suivez la démonstration.
 
II. Voici le texte de la non-réponse de NEXITY-Limoges au conseil syndical
 
NEXITY
87039 LIMOGES CEDEX
 
Affaire suivie par D.G........
 
En qualité de Syndic de la Résidence Jean Fredon, 31 à 39 rue Jean Fredon à Limoges, j'apporte une réponse complémentaire à votre courrier cité en marge, dont les éléments avaient été exposés au cours de la dernière Assemblée Générale.
 
Il n'existe pas de distorsion telle que vous le laissez entendre dans le contrat adopté, il s'agit simplement d'une mauvaise compréhension de votre part sur la nature du contrat signé avec COFELY.
 
Le fournisseur doit nous apporter une température de 20° "C (avec un abaissement de 2°C de 23H à 5H30) pour une rigueur climatique donnée, aussi nous achetons une «température » de confort et non des mégawattheures de Gaz.
 
Pour apporter cette température et pour une rigueur climatique de 2523 DJU, et selon la répartition entre les MWH « livrés » en tarif été et ceux en tarif hiver, le coût facturé par COFELY est effet de 33.001,00 € HT.
Par ailleurs votre calcul est erroné sur le prix du MWH car le prix du MWH n'est pas le même selon la période de l'année (hiver ou été), donc il est inexact de prendre ie chiffre de 42,6375 unitaire.
 
Les 600 MWH correspondent quant à eux à un objectif cible de consommation, à rigueur climatique constante, vers lequel tend le prestataire et sur la base de laquelle il porte son calcul des modalités de partage des excès ou gains.
La facturation n'est ainsi établie qu'en fonction de la rigueur climatique et des évolutions tarifaires de l'énergie primaire.
Je vous invite à reprendre notamment les pages 46 à 50 du contrat, sur lesquelles j'ai pris le soin de marquer les chiffres ou informations dont il est question dans notre échange, éléments que je vous transmets à nouveau et qui démontrent la justesse des chiffres cités plus haut par mes soins.
 
Vous souhaitant bonne réception de ces éléments, et restant à votre écoute, je vous prie de croire, Madame, en mes sincères salutations.
 
D. G.............. ».
 
 
NEXITY-Limoges n’a fait, visiblement, que recopier une réponse dictée par COFELY.
 
Il se trouve que COFELY (GDF-Suez) comme NEXITY-Limoges ont tort et que NEXITY est en train de « couvrir » un détournement cumulé de l’ordre de 90.000 euros, comme nous l’expliquons dans notre réponse.
 
IV. Voici le texte de notre réponse
 
NEXITY
Monsieur ..............
15, place de la République
87039 LIMOGES CEDEX
 
 
Paris, le 16 Octobre 2012
Monsieur,
 
Nous sommes totalement atterrés par la réponse que vous avez fini - au bout de trois et demi - par adresser à Madame S.......... (première lettre de sa part en date du 28 juin et relance au 31 juillet) suite à nos publications d’« abus » et la saisine de votre direction nationale.
 
De deux choses l’une :
 
  • soit vous-même n’avez RIEN compris au contrat que vous avez signé ;
  • soit vous vous moquez de nous.
 
Donc soit vous faites preuve d’incompétence, soit vous confirmez qu’il y a escroquerie volontaire.
 
 
Abus

ABUS N° 3271 : « LS PARTNERS », la société de nettoyage du syndic LABBOUZ (cabinet NATHAN) !

ABUS N° 3271 : « LS PARTNERS », la société de nettoyage du syndic LABBOUZ (cabinet NATHAN) !

 
Suite à notre abus n°3259 : 11.10.12 : « La tragédie du 39, rue Gabriel-Péri à Saint-Denis et les syndics », un adhérent nous signale que le syndic, Monsieur LABBOUZ (cabinet NATHAN), est aussi propriétaire d’une « société de nettoyage », LS PARTNERS dont on peut supposer qu’il la faisait travailler dans toutes ses copropriétés au prix fort et que - elle - elle était payée...
Pourquoi se gêner, en effet ?
Nous rappelons que les syndics (gros, moyens et petits) multiplient la création de filiales qu’ils font travailler sans aucune gêne dans toutes leurs copropriétés (et au prix fort si possible) et que nous demandons depuis des années qu’on interdise ces pratiques au nom des « conflits d’intérêts » que cela génère forcément.
On y reviendra.
 
Abus

ABUS N° 3273 : FONCIA : un contrôle comptable calamiteux ET symptomatique

ABUS N° 3273 : FONCIA : un contrôle comptable calamiteux ET symptomatique

 
 
I. Un « rapport » comptable calamiteux pour FONCIA-Azur
 
Une copropriété adhérente du sud de la France a décidé de faire faire un contrôle des comptes tenus par le cabinet FONCIA-Azur (révoqué depuis lors).
 
Ce syndicat a préféré - pour ne pas être taxé de partialité - faire appel à un contrôleur totalement « indépendant » (une société professionnelle commerciale).
 
Nous donnons ci-dessous certains extraits de ce rapport adressé par le président du conseil syndical au président de FONCIA, Monsieur François DAVY.
 
Le rapport est particulièrement accablant, mais, en fait, il ne nous apprend vraiment rien, car les problèmes soulevés se retrouvent PARTOUT (chez FONCIA ou d’autres) et restent impunis.
 
À noter : nous venons d’obtenir que la Commission relative à la Copropriété procède enfin à un bilan de l’arrêté comptable, étant entendu que ce bilan doit aussi intégrer les mille et une entorses et entourloupes de nos chers syndics.
 
II. Extraits du rapport du conseil syndical et du contrôleur professionnel aux comptes
 
CANNET LE LAC a eu ses comptes audités
 
Celui-ci fait apparaître des « erreurs » caractérisées de FONCIA AZUR, dont le différentiel minimum de frais dus essentiellement entre ce qu’aurait dû débourser la copropriété, si FONCIA AZUR n’avait pas commis de graves fautes, et la somme qu’a déboursé la copropriété, s’élève au total à : 49 775,00 €, sauf erreur.
 
Ceci pourra être réclamé à FONCIA AZUR.
 
En exergue, non exhaustif, quelques points forts relevés (supérieurs à 3 000 €) :
- sans facture : 10 450,81 €                                                                                                      
- non comptabilisé : 4 754,00 €
- GPS LETRAZUR centaine d’imputations sans facture : 3 161,72 €
- rémunération FONCIA AZUR invisible dans les charges de : 6 457,34 €
- rémunération illégale du concierge de : 4 376,11 €
- chèque illégal sans justification de : 10 536,33 €
 
Voici ce qu’écrit ce rapport :
 
Page 5 : « l’existence de ce compte (4713 divers bascules gérance/copropriété) conduit à s’interroger sur l’indépendance entre la comptabilité du syndicat et celle du syndic ».
Page 10 : « le mode de comptabilisation retenu n’est pas conforme aux dispositions du  décret du 14 Mars 2005 relatif à la comptabilité» / « absence de comptabilisation en charge des factures d’honoraires (du syndic) ».
Page 11 : « Globalement, l’ensemble des honoraires du syndic détectés dans les comptes donne l’image d’un cabinet recherchant tout moyen de facturer des honoraires, y compris des honoraires illicites ».
Page 12 : «  la comptabilisation des charges de personnel n’est pas conforme à la                   règlementation. En effet, les avantages en nature correspondent à des produits sont enregistrés au crédit des comptes de charges».
Page 13 : «le non-respect des règles comptables conduit à un décalage de charges d’un  exercice à l’autre de 1 096,43 € ».
Page 15 : « les dépenses non budgétisées de l’ASL de 10 721,39 € n’ont pas été retrouvées dans les comptes ».
Page 18 : «  utilisation du compte banque comme pivot pour ventiler ces contributions »
Page 19 : « on peut donc sérieusement s’interroger sur ce remboursement dissimulé dans les comptes de charges pour lequel nous n’avons trouvé aucune pièce justificative ».
Page 20 : « Notons que la décision de revenir au compte unique est intervenue lors de l’AG manifestement »détournée » par FONCIA ainsi qu’en atteste la décision d’annulation de cette assemblée par jugement du 30 avril 2010 du TGI de Grasse, confirmée ultérieurement en appel ».
Page 21 : «  absence de journal de banque » et  « nous pouvons donc affirmer que le grand livre est incomplet et invérifiable faute de ces données élémentaires »
Page 22 : « la dégradation brutale de la situation au 31/03/2009 ne provient pas de                    défaillance de copropriétaire, mais du dépassement inexpliqué du budget prévisionnel  (notamment remboursement sans justificatifs de 10 536 € adressés aux CASCADES DU LAC.
« L’absence de pièces comptables majeures (malgré les demandes de l’administrateur judiciaire) et le défaut de journal de banque pour les opérations sur compte bancaire unique sont des anomalies pouvant s’apparenter à un  délit d’entrave. »
 « Le passage, du compte séparé au compte unique, en cours d’exercice et dans le  cadre d’une  assemblée générale frauduleuse accentue encore cette naturelle suspicion »
« En résumé, les comptes présentés ne reflètent la situation réelle de la copropriété.  Le syndic n’a pas rempli ses obligations légales de tenue d’une comptabilité conforme à la réglementation.
Enfin l’état général de la comptabilité, l’absence de pièces essentielles et le détournement des procédures nourrissent une légitime suspicion quant à la sincérité de ces comptes. ».
 
L’audit de copropriété comporte 22 pages, fort bien analysées. Un travail de « pro ». 
 
En voici les conclusions :
 
Dans l'état actuel! du dossier, la reconstitution complète de la comptabilité de l'exercice n'a pu être effectuée, malgré un véritable travail de bénédictin.
Les désordres constatés sont de plusieurs natures, d'importance inégale.
Sur le fonds, l'absence de pièces comptables majeures (malgré les demandes de l'administrateur judiciaire) et le défaut de journal de banque pour les opérations sur compte bancaire unique sont des anomalies pouvant s'apparenter è un délit d'entrave.
Ainsi les flux de trésorerie et notamment les transferts entre Ia copropriété et les tiers (ASL, Cascades du Lac) ne peuvent être vérifiés, ce qui peut couvrir des opérations illicites et des évasions de fonds
du syndicat.
Le passage, du compte séparé au compte unique, en cours d'exercice et dans le cadre d’une assemblée générale frauduleuse accentue encore cette naturelle suspicion.
Le grand livre occultant le détail des écritures du journal de banque (réduit à une seule ligne de solde sur l'année), il n'est pas possible de vérifier la pertinence des opérations enregistrées.
 
Les irrégularités relevées dans le rapport quant à la gestion et à la tenue de la comptabilité sont très nombreuses, citons par exemple :
 
  • Archives manquantes : factures et pièces comptables (journaux), carnet d'entretien
  • Non-respect de ¡a comptabilité d'engagement
  • Confusion entre comptes syndic/copropriété
  • Mauvaise utilisation de la nomenclature des comptes
  • Usage du compte banque syndic comme compte pivot
  • Mélange des charges et produits (traités comme des charges négatives)
  • Opacité des comptes avec de nombreuses écritures inutiles et polluantes
  • Création de clé de répartition inexistante au règlement de copropriété
  • Présentation des comptes non conforme à la législation (annexes)
  • Répartition des charges en comptabilité avant approbation des comptes en AG
  • Opérations injustifiées (ex. Remboursement de 10 536 € à Cascades du Lac)
  • Trésorerie négative
  • Anomalies sur le calcul des bulletins de salaire
  • Initiatives de gestion sociale (paiement des congés) sans validation en AG
  • Contrat d'assurances (Assurimo) mis en place sans validation de convention adéquate en AG
  • Absence d'écritures sur le compte banque « compte unique du syndic
  • Honoraires complémentaires du syndic injustifiés
  • Honoraires complémentaires du syndic absents de la présentation des comptes.
 
En résumé, les comptes présents ne reflètent, la situation réelle de la copropriété. Le syndic n'a pas rempli ses obligations légales de tenue d'une comptabilité conforme à la réglementation.
Enfin l'état général de la comptabilité, l'absence de pièces essentielles et le détournement des procédures nourrissent une légitime suspicion quant à la sincérité de ces comptes.
 
 
Abus

Abus n° 3272 : NEXITY LAMY n’aime pas les mises en concurrence (ni la loi)

3272

NEXITY LAMY n’aime pas les mises en concurrence (ni la loi)

 
 
NEXITY LAMY La Grande Motte n’aime pas les mises en concurrence. C’est la conclusion que l’on peut tirer de la lecture de la convocation de l’Assemblée Générale d’une copropriété du Grau du Roi, tenue dans le courant du mois d’août et convoquée fin juillet. Un exemple parmi beaucoup d’autres.
 
On peut en effet y lire :
 
  • Résolution N°5 : Désignation à nouveau de la société NEXITY LAMY en qualité de syndic, approbation du contrat de mandat ;
  • Résolution N°9 : A la demande de Mr … mise en concurrence du contrat de syndic – proposition du cabinet …
 
Bien entendu, on constate sur le procès-verbal de l’Assemblée Générale que NEXITY LAMY a été élu en seconde lecture (majorité absolue non atteinte en première lecture) immédiatement, et avant d’avoir étudié la candidature de l’autre syndic !
 
Ceci est parfaitement illégal puisque contraire à l’article 19 d’Ordre public du décret du 17/03/1967 qui dispose :
 
Article 19
 (...)
Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi ».
 
D’ailleurs, l’ARC LANGUEDOC avait écrit début juin au directeur de l’agence de La Grande Motte, en prenant le soin de mettre en copie son directeur régional, afin de lui rappeler son « erreur » sur l’ordre du jour de 2 convocations d’assemblée générale.
 
Suite à cela, l’ARC-Languedoc avait reçu un appel téléphonique du directeur régional le jour-même, lequel confirmait le problème juridique posé et promettait que dorénavant ses directeurs d’agence et gestionnaires prendraient soin de toujours prévoir une seule et unique résolution concernant la désignation du syndic, même en cas de pluralité de candidats.
 
Ce furent encore des efforts vains, puisque ces pratiques illégales continuent.
 
Dès lors, et conformément à l’avertissement adressé à NEXITY LAMY La Grande Motte, nous nous devions de faire connaître l’information afin que les copropriétaires sachent à quoi s’attendre avec ce syndic, et tirent les conclusions qui s’imposent.
 
 
Abus

Le BIC fait un tabac

Le B.I.C. fait un tabac

 
I. Une présentation officielle au salon « indépendant » de la Copropriété les 24 et 25 octobre derniers
 
En cour d’expérimentation depuis quelques mois, le B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété) a été présenté au Salon de l’ARC et de l’UNARC par Planète Copropriété et le cahier du B.I.C. largement diffusé à cette occasion.
 
Pour ceux qui veulent mieux comprendre cette nouvelle démarche, son originalité et son efficacité, nous les renvoyons vers :
 
  1. Le dossier du mois de septembre 2012 : « L'Audit Global Partagé et le BIC (Bilan Initial de Copropriété) : une démarche et une méthode innovantes au service de la rénovation des copropriétés »
 
  1. Notre article sur : ARC/ Les Actions 18.10.12 : « Gros travaux en copropriété.
    Comment résoudre les blocages ?     »
 
II. Comment télécharger le B.I.C. ?
 
C’est simple. Il suffit d’aller sur le site de Planète Copropriété ou - encore plus simple - sur notre site, à l’adresse suivante : http://arc-copro.fr/?q=actualit%C3%A9/le-bic-0
 
 
III. le B.I.C. fait un « tabac » dans les médias spécialisés
 
Dès sa sortie, il apparaît que le B.I.C. est reconnu comme un outil indispensable.
 
Voici les trois articles sortis depuis le 25 octobre parmi une quinzaine déjà consacrés à cette démarche :
 
Article : LE MONITEUR :

« Gros travaux en copropriété : comment surmonter les blocages ?

Adrien Pouthier | 24/10/2012 | 14:12 | Logement

Cette copropriété place d'Aligre à Paris, a subi une importante rénovation énergétique
Planète copropriété et l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés) ont présenté mercredi 24 octobre des outils pour faire sauter les « verrous » qui empêchent la réalisation des travaux les plus importants de rénovation, notamment énergétique, des copropriétés.
 
Confrontées à la réalisation de gros travaux de rénovation, nombre de copropriétés freinent des quatre fers : l'organisation et le montant des travaux semblent en effet insurmontables. Pourtant beaucoup de ces travaux de rénovation, énergétique notamment, sont obligatoires. Et plus l'on tarde à les faire, plus leur prix augmente. Ainsi selon une étude récente de l'Anah, la rénovation des 3 millions de logements construits entre 1950 et 1980 est estimée entre 30 et 40.000 € par logement. Comment faire alors pour pousser les copropriétés à agir en temps et en heure ?
Planète Copropriété, association qui regroupe les acteurs de la rénovation des copropriétés et l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés) se sont saisies du problème et établissent en premier lieu les causes du blocage.
"Nous avons d'abord identifié quatre verrous responsables du blocage", explique Bruno Dhont, directeur de l'ARC. "Il y a d'abord un manque d'information des copropriétés sur le sujet. Un manque qui est parfois aussi un refus de l'information ! Certains copropriétaires se demandent 'Comment je vais faire pour échapper aux travaux?'"
Face à d'autres copropriétaires prêts à réaliser ces travaux, on se trouve donc dans des situations de division, deuxième verrou identifié par l'ARC. Chaque type de copropriétaire (bailleur, occupant, vendeur...) ayant des "statégies" différentes, le blocage est immédiat.
"Evidemment, le manque d'argent ou le refus de mobiliser les fonds est le troisième verrou", poursuit Bruno Dhont. " Enfin, la méfiance vis-à-vis des syndics, mais aussi des architectes et des entreprises est un dernier verrou qui boucle la boucle."
 

« Chacun son BIC

 Un cercle vicieux déjà dénoncé à maintes reprises (lire notre article) que l'ARC essaye de briser en développant depuis deux ans de nouveaux outils pour accompagner les copropriétés.
Ligne directrice : le diagnostic doit être global. " Faire un diagnostic thermique, puis un du bâti , puis un diagnostic ascenseur est contreproductif", estime Bruno Dhont. "On paye à chaque fois pour des travaux qui sont en fait liés".  D'où l'importance de les hiérarchiser. Et pour cela, de connaître les "forces et les faiblesses" d'une copropriété. C'est l'objet du "BIC", bilan initial de copropriété.  Sous forme de questionnaire, il permet "de dresser un portrait psycho-socio-économique d'une copropriété" estime Bruno Dhont. Une fois ce portrait établi, l'audit global pourra être réalisé de la manière la plus adéquate par, et c'est une nouveauté proposée par l'ARC et Planète Copropriété, un binôme architecte-thermicien.
Enfin, à chaque étape, ne pas oublier l'argent. "Il faut parler d'argent tout de suite dès le début", insiste Bruno Dhont. "Et effectuer les plans de financement nécessaires". Un financement selon la méthode du "quatre-quarts" : fonds travaux + CEE + aides individuelles + prêt collectif.
La recette de l'ARC a été expérimentée ces deux dernières années et semble au goût des copropriétés. "Des appels d'offres pour des audits globaux ont été lancés et ils devraient être réalisés en décembre", s'est félicité Jean-Loup Taïeb, président de Planète Copropriété. Ce sont des copropriétaires de Gif-sur-Yvette et Boulogne-Billancourt qui les premiers valideront ou non, les outils de l'ARC.
 Adrien Pouthier | Source LE MONITEUR.FR »
 
Article de environnement-online.com
« Rénovation énergétique
L’Arc et Planète copropriété fournissent les clés
 
25 octobre 2012
 
L’Association des responsables de copropriété (Arc) et Planète copropriété ont présenté, à l’occasion du Salon indépendant des copropriétaires organisé les 24 et 25 octobre à Paris, trois nouveaux outils pour favoriser la rénovation énergétique des bâtiments en indivision.
 
« L’objectif est de faire sauter les quatre verrous qui bloquent bien souvent les projets : manque de compétence, division des copropriétaires, mobilisation difficile des fonds et méfiance », décrit Bruno Dhont, directeur de l’Arc.

Le premier outil, le Bilan initial de copropriété (Bic), permet aux conseils syndicaux d’identifier les faiblesses de la copropriété et d’y remédier avant tout audit. « Il est inutile de s’attaquer aux questions énergétiques si les charges représentent le double de la normale ou s’il y a trop d’impayés », raisonne Bruno Dhont. Le Bic doit être mené avec un accompagnateur formé à l’outil (Espace Info Énergie, agence locale de l’énergie, services municipaux...).

Vient ensuite l’Audit global partagé qui ne se limite pas au thermique et impose une relation contractualisée entre l’auditeur, qui bien souvent néglige la concertation, et le conseil syndical.

Reste à mobiliser les financements. Pour faire passer l’indigestion, l’Arc a concocté un guide : le quatre-quarts. Celui-ci propose plusieurs recettes comme la mise en place de fonds travaux sécurisés, la vente de Certificats d’économie d’énergie, la mobilisation des subventions adéquats et de prêts collectifs bien négociés…
Pour en savoir plus :
Environnement Magazine
Légende de l'illustration : Bruno Dhont, directeur de l’Arc et Jean-Loup Taieb, président de Planète copropriété
 
Article de UNIVERSIMMO.COM

Gros travaux et rénovation énergétique en copropriété : deux outils pour débloquer la situation

24/10/2012
A l'occasion du Salon indépendant des copropriétaires ( 2012) organisé par l’ARC (Association des responsables de copropriété) les 24 et 25 octobre à l’Espace Charenton à Paris, l'association Planète Copropriété, association qui regroupe les acteurs de la rénovation des copropriétés, présidée par l'ancien fondateur du salon de la Copropriété, Jean-Loup Taieb, a présenté deux outils destinés aux conseils syndicaux des copropriétés qui se posent la question de l'état de leurs immeubles et qui veulent aborder leur rénovation énergétique sans trop savoir comment s'y prendre : le Bilan initial de copropriété (BIC), et l' "Audit global partagé".

La mise au point de ces outils, avec une participation active de l'ARC, a été motivée par la constatation qu'un grand nombre de copropriétés restent bloquées quand il s'agit d'envisager les gros travaux en général et ceux de l'amélioration de leur performance énergétique en particulier, alors même qu'une bonne part d'entre elles sont censées d'ici fin 2017 avoir, en application de la loi "Grenelle II", réalisé un "audit énergétique" et présenté un plan de travaux d'économie d'énergie. Et ce parce qu'elles cumulent plusieurs handicaps : le manque de compétence, le manque de cohésion et d'intérêts communs entre copropriétaires, le manque d'argent, et la méfiance à l'égard de tous les professionnels : le syndic, les architectes, les bureaux d'études, etc.

Le BIC est un outil d'autoévaluation qui permet à un conseil syndical, aidé s'il y a lieu par son syndic, de se prendre en mains, faire le point des problèmes de sa copropriété (état de l'immeuble, situation financière, qualité de la gouvernance), et collecter les informations nécessaires à l'audit préalable à toute décision de travaux ultérieurs. Pour l'association Planète copropriété, au sein de laquelle il a été développé, le BIC doit être un outil fédérateur et "dynamiseur" permettant d'instaurer le climat de confiance nécessaire au passage à l'acte. Il doit aussi aider les éventuels accompagnateurs de la copropriété - espaces Info énergie (EIE), agences locales de l'énergie (ALE), associations Pact, etc. - à mieux la comprendre et à la conseiller plus utilement
 
L' "Audit global partagé" est une méthodologie de mise en œuvre d'un audit global de l'immeuble, prenant en compte l'état de tous ses composants, leurs déficiences et leurs pathologies, et pas seulement l'aspect énergétique, associant le plus possible de copropriétaires et bien entendu le conseil syndical. Il résulte du constat que sans cette implication, les copropriétés ne s’approprient pas les conclusions des audits et ceux-ci restent lettre morte. L'association Planète copropriété qui l'a mis au point, a aussi développé le cahier des charges à imposer aux auditeurs, et a entrepris de labelliser et former des "binômes" architectes-bureaux d'études thermiques - le meilleur "mix" de compétences pour cette mission - à proposer aux copropriétés qui ne savent pas a priori à qui s'adresser.
 
Le directeur de l'ARC, Bruno Dhont, qui soutient très activement cette démarche, n'imagine pas pour autant que ces outils seront suffisants pour mettre en mouvement toutes les copropriétés qui pâtissent aujourd'hui d'un retard d'entretien et d'une performance énergétique médiocre : "10% des copropriétés sont motrices et sont prêtes à y aller ; à l'autre bout, un gros tiers de copropriétés sont et resteront réfractaires ; au milieu, il y a un autre gros tiers de copropriétés indécises, qui penchent du côté des réfractaires et qu'il faut faire basculer de l'autre côté : ce sont elles qui sont visées par ces outils", explique-t-il avec réalisme... « 
universimmo.com ».
 
 
Dossier conseils
Conseil

ABUS N° 3274 :Honoraires de syndic sur travaux. « Merci, grâce à votre dossier, nous avons obtenu moins 2,29 % »

ABUS N° 3274 : Honoraires de syndic sur travaux. « Merci, grâce à votre dossier, nous avons obtenu moins 2,29 % »

 
13 09 12/©
Comment bien négocier les honoraires du syndic en cas de gros travaux ?
 
 
Un président reconnaissant
Drôle de mail, ou plus exactement : mail plutôt drôle reçu cette semaine. Jugez-en :
 
« Monsieur le directeur,
 
Depuis deux ans, Madame C.... nous pressait d’adhérer à l’Arc, ce que nous refusions pour deux raisons :
 
  1. Madame C.. nous cassait un peu les pieds (bien que soit une femme dévouée).
  2. Nous trouvions les propos de l’Arc sur votre site trop entiers.
 
Lors de la dernière assemblée générale un nouveau membre a été élu, copropriétaire dans un immeuble adhérent à l’Arc. Il nous fait valoir divers services de l’ARC qui nous ont décidés,  finalement, à céder aux demandes de Madame C...
 
Nous avons donc adhérer fin août. Ensuite, voici ce qui s’est passé.
 
  1. Le 13 septembre vous mettiez en ligne sur votre zone adhérente un dossier intitulé : « Comment bien négocier les honoraires du syndic en cas de gros travaux ? ».
  2. Le 6 octobre a eu lieu notre assemblée générale où nous étions appelés à voter pour 177.000 euros et des poussières de travaux avec une proposition d’honoraires de syndic de 5,19 % du budget travaux.
 
  1. Le 25 septembre nous avons eu une réunion avec le syndic pour « négocier » ces honoraires.
 
Or, grâce à votre dossier, nous sommes arrivés à un montant d’honoraires ramené à 2,90 %, soit une baisse totalement justifiée de 2,29 % représentant 4 053 €.
 
Sans votre dossier non seulement nous n’aurions eu aucun argument, mais surtout aucune envie de négocier face à un professionnel. Qui dois-je remercier ?
  • votre équipe.
  • Madame C..... ?
  • Le nouveau conseiller ?
 
Sans doute les trois.
 
Je tenais, très simplement, à vous le faire savoir.
 
Bien cordialement, comme on dit maintenant.
J.C......... »
 
 
Merci à J.C.... Effectivement notre dossier n’est pas vraiment passé inaperçu.
 
D’ailleurs de nombreux syndics ont réussi à le télécharger « par la bande », très intrigués par les conseils donnés à nos adhérents. Deux d’entre eux nous ont même félicités (anonymement) pour avoir découvert autant de « petits secrets ».
 
Rappelons donc que ce dossier si efficace est disponible sur la « zone adhérent » :
  • rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche ? » ;
  • sous-rubrique : « Honoraires de syndic ».
 
En voici le sommaire :
 
I. Les travaux qui ne peuvent donner lieu à  des honoraires supplémentaires pour le syndic
II. Les astuces de certains syndics pour se faire rémunérer des travaux ne donnant pas lieu à rémunération
III. Les   honoraires   des   syndics   pour  les   travaux  dits «exceptionnels »
A. Rémunération pour la gestion financière
 
1. Deux cas de figure : avec ou sans maître d’œuvre
2. Quels sont les modes de rémunération qui existent ?
3.  Votre syndic doit impérativement justifier sa rémunération. Les questions à lui poser
 
4.  Y’a-t-il une incidence du coût de ces travaux sur la garantie financière des syndics ?
 
B. Rémunération pour suivi administratif     
 
C. Rémunération pour « suivi technique ».
Voilà : un dossier de quelques pages qui permet de rétablir l’équilibre entre syndics et conseils syndicaux.
 
Dossier conseils
Conseil

ABUS N° 3275 : La société « DEP », ses méthodes, « ses » syndics

ABUS N° 3275 : La société « DEP », ses méthodes, « ses » syndics

 
Malgré le triste record d’abus que détient sur notre site Internet la société DEP en matière de diagnostics, de nombreux syndics continuent à faire appel à elle. On peut, en effet, s’interroger sur cette réaction sachant que normalement les cabinets de syndics n’ont rien à gagner à passer par cette société.
 
Nous vous proposons à travers ce nouvel abus une réponse. Évidemment, chacun pourra se faire sa propre opinion.
 
I. Une société qui fait n’importe quoi !
 
Une copropriété décide de contrôler sa teneur de plomb dans l’eau afin de savoir si elle atteint le futur seuil limite imposé par le code de la santé publique. Le syndic propose la société DEP et signe au nom du syndicat un contrat de prestation avec elle. Sur le contrat, il est indiqué que la méthodologie de repérage des canalisations en plomb est conforme à la norme NF P41-021.
 
De plus il est, indiqué, dans un article de ce contrat s’intitulant « descriptif de la prestation » que « l’opérateur procédera au repérage visuel, sans démontage, ni détérioration . »
 
Le problème est que la prestation ne répond pas aux exigences réglementaires. En effet, la directive européenne ainsi que l’article R1321-19 du code de la santé publique exigent que soient prélevés des échantillons d’eau par des agents d’un laboratoire agréé afin de mesurer si le taux de plomb est inférieur au seuil fixé par l’arrêté du 31 décembre 2003. Ces prélèvements doivent se faire dans certaines conditions pour être représentatifs de la qualité des eaux consommées tout au long de l’année.
 
En se contentant de procéder à un simple repérage visuel (ce que tout le monde peut faire), la société DEP n’est évidemment pas en capacité de déterminer le taux de présence de plomb dans l’eau.
 
Cependant, pour cette société, cela ne pose vraisemblablement pas de problème puisqu’elle conclut que sur cette copropriété :
 
« IL EXISTE UN RISQUE SIGNIFICATIF DE DISSOLUTION DU PLOMB DANS LE RÉSEAU INTÉRIEUR COMMUN DE DISTRIBUTION D’EAU POTABLE »
 
Monsieur de La Palice n’aurait pas fait mieux.
 
II. Il y a encore pire à l’horreur
 
Après avoir avancé des affirmations sans les faire corroborer par des analyses rigoureuses , cette société se  permet d’indiquer un coût estimatif pour la réalisation de travaux.  De quels travaux s’agit-il ? Tout simplement du remplacement complet du réseau ! Rien que ça !  Hé oui ! après avoir mis sa blouse de plombier la société DEP à mis sa blouse de commercial
 
Reprenons à présent notre question : pourquoi de nombreux syndics font-ils appel à ce « diagnostiqueur » alors qu’il fait n’importe quoi ?
 
III. L’hypothèse de l’ARC
 
Les syndics savent que les copropriétaires se méfient lorsque le gestionnaire invoque des travaux à réaliser dans le cadre de nouvelles obligations (on a pu  constater les abus en matière de mise en conformité des ascenseurs). Les cabinets préfèrent donc qu’un tiers extérieur à la copropriété (d’autant plus étant titulaire d’une certification) fasse les constats et incite à la réalisation de travaux.
 
La société DEP est donc, pour les syndics peu scrupuleux, l’alibi idéal pour inciter à la réalisation de travaux sur lesquels ils ne manqueront pas de prélever leurs honoraires. En avançant un coût, les syndics n’ont plus qu’à proposer des devis de plombiers pour réaliser les travaux préconisés et demander au passage des honoraires pour leur suivi.
 
Voila un bon deal : la société DEP est privilégiée par le syndic pour faire le « pseudo » diagnostic et en contrepartie la société annonce un coût estimatif des travaux.
 
Bien entendu, cela n’est qu’une simple hypothèse que nous laissons le lecteur libre d’apprécier...
 
IV. Ce qu’il faut retenir
 
  • L’agent doit obligatoirement faire des prélèvements pour connaître la teneur exacte de présence de plomb dans l’eau.
  • À la différence des diagnostics amiante ou plomb dans les peintures il n’ y a pas d’obligation de faire appel à un bureau de diagnostic.
  • Le diagnostiqueur n’a pas pour vocation d’ estimer les travaux à réaliser
  • Il n’y a pas, pour les copropriétés, une obligation légale de changer les canalisations en plomb.
  • Il faut, selon nous, refuser catégoriquement la société DEP pour la réalisation de diagnostic (la coopérative technique de l’ARC peut proposer  à ses adhérents des diagnostiqueurs sérieux et surtout loyaux) .
  • Si DEP est déjà intervenue sur votre copropriété et a réalisé une évaluation du risque sanitaire, vérifier si elle a procédé à des prélèvements. Si la réponse est négative, demandez ni plus ni moins le REM-BOUR-SE-MENT !
  • Méfiez-vous des syndics qui font appel ou qui continuent à faire appel à la société DEP...
 
Dossier conseils
Conseil

Abus n° 3276 : ISTA : un préjudice pour la copropriété de 3 539 m3 !

3276

ISTA : un préjudice pour la copropriété de 3 539 m3 !

 

 

ISTA - la société qui continue à tromper les copropriétaires sur les économies liées aux répartiteurs de frais de chauffage - est aussi connue de nos adhérents pour ses compteurs qui ne marchent pas toujours, ses relevés fantaisistes et son absence de réponse aux réclamations...

 

Nouveau cas relevé par une copropriété adhérente : ISTA a tout simplement oublié de relever un compteur (celui d’un commerce) pendant plusieurs années (compteur pourtant FACTURÉ), induisant ainsi un transfert sur les charges collectives de 3 539 m3. A 3,70 € le m3 (en moyenne) cela constitue un préjudice de 12.396,50 €.

 

Certes le syndic est également responsable, mais on se demande comment ISTA a pu facturer 31 compteurs et ne jamais s’apercevoir que les listings concernaient... 30 compteurs seulement.

 

Est-ce bête ! un loueur de compteurs qui ne sait pas compter.

 

On vous tient au courant, naturellement.

 

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ABUS N° 3277 : Nouvelle alerte : la société 2 Aelec continue à sévir

ABUS N° 3277 : Nouvelle alerte : la société 2 Aelec continue à sévir

 
 
La société 2 Aelec mise en cause dans notre abus numéro 2498 continue à sévir et à mentir.
 
Voici un mail très inquiétant reçu le 29 octobre 2012 :
 
« Mesdames, Messieurs de l’ARC,
 
La société 2Aelec vient, par téléphone, de prétendre  être mandatée par le Conseil Général des Hauts de Seine pour vérification des tableaux électriques (ce qui est évidemment un mensonge). Elle m'a prévenu du passage de son technicien, Monsieur Sébastien, le 30 octobre à 16h30 à Sèvres 92310.
 
Merci. Bien cordialement.
P....... ».
 
Et la suite :
 
« Bonjour l’ARC
J'ai affiché votre avis d'abus n°2498 dans les ascenseurs de l'immeuble et le technicien a été éconduit lorsqu'il s'est présenté.
 
MILLE MERCIS
CORDIALEMENT
P..... ».
 
 
Faites comme ce copropriétaire vigilant : réagissez et agissez en utilisant les « abus » de l’ARC pour protéger vos voisins les plus faibles (souvent des personnes âgées, malheureusement).
 
NB : Nous avons reçu d’autres mails concernant cette même société « 2 Aelec » dont nous parlerons la semaine prochaine.
 
 
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