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Autorisation de travaux sur parties communes et parties spéciales : quel quorum ?

Catégories Règlement de copropriété

Date de parution de l'article de loi

Jeudi 06 février 2025

Juridiction

COUR DE CASSATION, 3ème Chambre civile,

Référence

n°23-18.586

Observations

Observations

Lorsque des travaux touchent à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, la décision doit être validée en assemblée générale selon les mêmes modalités que des travaux touchant uniquement les parties communes générales

Principe retenu

Principe retenu

L’ensemble des copropriétaires doit voter en cas de travaux qui touchent à des parties communes spéciales et à des parties communes générales.

La majorité de l’article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est requise.

Analyse de la décision

Analyse de la décision

L’article 6-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise :

« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Dans la copropriété concernée, le règlement de copropriété précise que la terrasse est une partie commune générale mais que les espaces verts et plantation situés au 3^ème étage de l’immeuble constituent des parties communes spéciales aux bureaux de la BNP, à la crèche et à la résidence pour personnes âgées.

Un copropriétaire souhaitait percer la dalle de béton de la terrasse du 3^ème étage et installer sur cette terrasse un local destiné à abriter des ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public, situées dans les étages inférieurs.

Une assemblée générale a accepté les travaux envisagés dans le cadre d’une résolution l’ensemble des copropriétaires ont été appelés à voter.

La Société BNP PARIBAS, propriétaire de lots de bureaux, dont dépendent les espaces verts et plantation situés en 3^ème étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, a assigné le Syndicat des Copropriétaires en annulation de la résolution autorisant les travaux.

Plusieurs motifs étaient mis en avant le la Société BNP PARIBAS mais celui qui retient notre intérêt est le suivant :

Dans la mesure où les travaux envisagés affectaient les espaces verts et plantations du 3^ème étage, partie commune spéciale, seuls les copropriétaires concernés, à savoir la Société BNP PARIBAS, la crèche et la résidence pour personnes âgées, devaient prendre part au vote au regard de l’article 6-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

La Cour de Cassation ne fait pas droit à l’argument de la Société BNP PARIBAS.

Aux termes de l’arrêt du 06 février 2025, la C3ème Chambre civile de la Cour de Cassation précise :

« Si les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au 3^ème étage, ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l’immeuble ».

Dès lors, l’autorisation de travaux relève exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

Abus 5109 : MATERA, le retour de son annexe au contrat type (2ème épisode)

Nous avons diffusé il y a deux semaines un abus concernant l’annexe au contrat-type du Cabinet MATERA qui est tout simplement surréaliste.

A ce titre, nous avons eu énormément d’appels nous remerciant pour cette alerte notamment en période d’assemblée générale élective.

Mais soyons clairs, le pire arrive. Pour ceux qui n’auraient pas lu le premier épisode, voici le lien : Abus 5105 : L’annexe du contrat de syndic MATERA très très inquiétante (épisode 1)

Allez, on est parti pour exploiter le reste de cette annexe au contrat qui au-delà d’être illégale, est tout simplement lunaire.

I- Des tarifs dévoilés

Lors de nos précédents abus concernant le contrat du syndic MATERA, nous avons dénoncé l’absence des tarifs des prestations privatives concernant notamment la délivrance de copies de documents sachant que la seule mention indiquée est « prix de l’envoi postal via notre prestataire MY SENDING BOX ». Pour mémoire, voici comment cela est présenté :

Là encore, nous avons interrogé le Président de MATERA pour comprendre ce que cachait cette mention. Sans suprise, nous n’avons reçu aucune réponse. Et pour cause, en lisant l’annexe au contrat, on s’est aperçu pourquoi il fallait mieux garder le silence.

En effet, voici les conditions indiquées dans l’annexe au contrat :

Certains diront mais c’est pas cher ! C’est vrai mais d’une part, il s’agit de prix hors taxe mais surtout d'autre part cette annexe 1 bis prévoit plusieurs tarifs et prestations qui sont opaques et surtout illégaux.

En effet, est facturée la gestion des plis retournés ou encore la gestion de grandes enveloppes ou d’insertion d’enveloppes retour, ce qui est illégal.

Ensuite, en fonction de la taille du courrier, le tarif est différent. Ainsi, ce qui peut paraître une base plus claire, s’avère compliqué, ne sachant pas en définitive quelle option est retenue entre la copie en noire et blanc ou en couleur, l’envoi papier ou électronique, l’option grande enveloppe ou l’option insertion.

Poursuivons.

II – Accord de traitement des données de plateforme MATERA

Le syndic MATERA met à la disposition des copropriétaires une plateforme dont il se présente comme étant le responsable de traitement des données.

Comme il l’indique, cette plateforme permet aux copropriétaires d’échanger notamment à travers un forum.

Là où la situation devient inquiétante, c’est lorsque l’on vérifie ce que MATERA peut réaliser en tant que responsable des données.

Voici donc la description issue de l’annexe.

Et oui, MATERA peut faire à l’insu des copropriétaires des analyses marketing, réaliser des études et des statistiques ou encore personnaliser la communication publicitaire.

Autrement dit, MATERA espionne les échanges pour ensuite être en mesure de proposer des offres commerciales qui ont un rapport avec les communications réalisées entre copropriétaires ou entre conseillers syndicaux.

Et oui, le « Big Brother » dans toute sa splendeur mais inquiétons-nous car le pire arrive dans notre troisième et quatrième et cinquième épisodes à venir.

Abus

Action

En cas de déclaration de sinistre, demander impérativement au syndic l’état de l’ensemble des sommes remboursées

Voilà encore un article qui va nous attirer les foudres des syndics professionnels car nous allons dénoncer une pratique répandu qui nécessite une vigilance accrue du conseil syndical.

Il s’agit du prélèvement des pertes indirectes au profit du cabinet de syndic.

Voyons cela de plus près afin de mieux aiguiller le Conseil syndical dans son contrôle.

I- Des remboursements nébuleux

Lorsque que le syndic déclare un sinistre survenu au sein de la copropriété, la compagnie d’assurance procède à un règlement qui correspond d’une part au remboursement du sinistre mais également aux pertes indirectes déclarées.

Si la somme correspond au sinistre matériel avec plusieurs aléas possibles : vétusté, franchise, limite de garantie, elle inclut également d’autres éléments tels que les honoraires du syndic pour sa gestion ou encore les pertes dites « indirectes ».

Ces dernières sont des frais liées à des dépenses de déplacement et autres débours.

La difficulté est que la somme globale remboursée est souvent réglée par chèque à l’ordre du syndic qui ensuite reverse à la copropriété un montant sans pouvoir vérifier sa décomposition.

Ainsi, certains syndics conservent le remboursement de leurs honoraires ainsi également des pertes indirectes.

Voyons donc comment le conseil syndical doit procéder pour contrôler l’origine des sommes versées.

II – Un contrôle drastique

Il faut bien le comprendre, la gestion des sinistres est également une source parallèle de revenus pour les syndics.

Et pour cause, bien souvent, ils prélèvent des honoraires complémentaires sachant qu’ils sont parfois et toujours pour les grands groupes, courtiers ou intermédiaires d’assurance.

Ainsi, la première action du conseil syndical est d’exiger du syndic, le bordereau des sommes remboursées émis par la compagnie d’assurance.

Si le syndic refuse à le remettre ou évoque des arguties, il faudra le faire en recommandé en lui rappelant que conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, au-delà d’un mois, des pénalités de 15 euros par jour de retard s’appliqueront.

La deuxième étape consiste à étudier chaque ligne de remboursement.

Concernant les honoraires du syndic, il peut les conserver uniquement s’il n’a pas déjà facturé la copropriété.

A défaut, il devra les rembourser ne pouvant pas percevoir une double rémunération d’autant plus que cela est clairement précisé au point 7.2.4 du contrat-type.

Par ailleurs, en matière de perte indirecte, le syndic n’a rien à percevoir puisqu’il a déjà prélevé ses honoraires.

Le remboursement des pertes indirectes doit dont être affecté au syndicat des copropriétaires.

Il faut bien comprendre que ce contrôle est indispensable car la prime d’assurance sera en partie calculée sur les sommes remboursées.

Ainsi, si le syndic peut être intéressé à « gonfler la note » pour percevoir une rémunération annexe, cela n’est pas dans l’intérêt de la copropriété.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

Ne pas confondre les majorités prévues à l’article 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965

Bien souvent les copropriétaires considèrent que les majorités prévues à l’article 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 sont les plus simples à comprendre et pourtant il existe plusieurs subtilités qu’il est indispensable de connaître.

Passons donc un focus sur les majorités prévues à l’article 24 puis celles prévues à l’article 25.

I- La majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

Les résolutions qui relèvent de la majorité de l’article 24 imposent d’obtenir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance.

Ce même article précise les résolutions qui relèvent de cette majorité étant entendu qu’il s’agit d’une majorité par défaut.

Par conséquent, si la loi ne précise pas la majorité appliquée à une résolution, c’est bien celle de l’article 24 qui doit s’appliquer.

Cette majorité se limite aux présents, représentés ou ayant voté par correspondance qui se sont exprimés. Ainsi, ne sont pas pris en considération ceux qui n’ont pas voté mais également ceux qui ont voté « abstention ».

Et pour cause, le vote « abstention » est considéré comme des « non » exprimés, n’entrant pas dans la base de calcul.

En définitive, pour savoir si la résolution qui relève de l’article 24 a été adoptée ou « non », il suffit de comparer les votes « pour » et « contre ».

S’il y a plus de vote pour, la résolution est adoptée, si en revanche, il y a plus de vote « contre », la résolution est refusée.

II – Les résolutions qui relèvent de la majorité de l’article 25

Les résolutions qui relèvent de l’article 25 nécessitent d’obtenir la majorité des voix des syndicats des copropriétaires.

Les décisions qui relèvent de cette majorité sont précisées dans cet article.

Néanmoins, il faut relever qu’à travers la loi du 10 juillet 1965, des décisions qui relèvent de cette majorité sont énumérées à travers différents articles.

Cette majorité implique de prendre comme base de calcul l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires même si certains copropriétaires sont absents à l’assemblée générale.

La base de calcul n’est pas forcément la même dans le cas où le règlement de copropriété prévoit différentes clés de répartition notamment du fait d’équipement collectif ou de parties communes spéciales.

Le système de calcul est simple car pour que la résolution soit adoptée, il faut qu’elle ait obtenu la moitié des voix du syndicat des copropriétaires plus une.

Dans la mesure où la résolution n’a pas obtenu de majorité ni « pour » ni « contre » mais qu’elle a tout de même obtenu un tiers des voix favorables alors un second vote s’impose permettant de voter cette même résolution à la majorité de l’article 24.

Cette règle est prévue expressément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Actions et Actus

Actualité juridique

L’ARC Nationale saisit la Ministre du Logement suite aux difficultés rencontrées au sein des copropriétés

Même si le Gouvernement semble vouloir ne pas faire de vagues, il est néanmoins indispensable qu’il traite les difficultés rencontrées dans le secteur de la copropriété.

En effet, les copropriétés doivent faire face à des enjeux notamment de travaux d’entretien et de rénovation énergétique qui nécessitent de planifier des stratégies qui doivent être élaborées en concertation entre le conseil syndical et le syndic.

Or, actuellement, les copropriétés présentent de nombreuses difficultés que ce soit en terme de gouvernances ou de finances, imposant d’entamer au préalable une réflexion avec les Pouvoirs Publics pour apporter des solutions adaptées.

En parallèle, la profession de syndic périclite avec des gestionnaires qui sont souvent dépassés aussi bien par les dispositions légales en vigueur que par les notions techniques à maîtriser pour être en mesure de conseiller les syndicats des copropriétaires dans leur projet de rénovation.

C’est dans ce cadre, qu’il nous paraît indispensable de redéfinir les objectifs en déterminant les réformes qu’il est nécessaire d’engager pour dynamiser aussi bien la profession que la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

A ce titre, nous avons sollicité la Ministre du Logement pour convenir une réunion de travail.

Madame Valérie LETARD

Ministre du Logement et de la Rénovation urbaine

Hôtel de Roquelaure

246, boulevard Saint-Germain

75100 PARIS

Paris, le 3 mars 2025

Madame la Ministre,

En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires, je me permets de vous solliciter pour obtenir auprès de vous une réunion de travail.

En effet, il semble que ma précédente demande d’entretien ne vous a pas été transmise.

Comme vous le savez, les syndicats des copropriétaires doivent affronter de nombreux enjeux, liés notamment à la rénovation énergétique de leur immeuble ce qui nécessite de réunir plusieurs préalables qui semblent actuellement faire défaut.

Au-delà des dispositifs publics qui sont encore trop complexes, le fonctionnement des copropriétés rencontre plusieurs difficultés qui bloquent de nombreux projets.

Tout d’abord, on peut relever un manque cruel de professionnalisme au sein des cabinets de syndics qui se matérialise par un manque de formation des gestionnaires, souvent dépassés par la réglementation, avec un nombre d’immeubles à gérer bien trop important.

En moyenne, ils doivent administrer soixante copropriétés, impliquant qu’ils passent une demi-journée par mois à assurer la gestion d’un immeuble, ce qui, convenons-le, n’est pas suffisant pour assurer la gestion courante et définir un projet global de rénovation y compris énergétique.

A cela s’ajoute une perte de confiance des copropriétaires et des conseillers syndicaux vis-à-vis de leur syndic, compte tenu des différents conflits d’intérêts identifiés.

En effet, la plupart des syndics professionnels sont intermédiaires d’assurance voire courtiers, d’autres ont développé plusieurs filiales en tout genre, ou encore, ont des accords commerciaux avec des sociétés, n’étant plus tout à fait neutres et indépendants lorsqu’ils procèdent à des appels d’offres.

A cela, il faut ajouter un manque de visibilité des copropriétaires sur les sommes réclamées et celles payées, entrainant, là encore, des frustrations qui provoquent un climat de méfiance vis-à-vis de leur syndic.

Pour finir, on peut y ajouter les rachats par les grands groupes de petits cabinets qui se font à l’insu des copropriétaires, se retrouvant du jour au lendemain gérés par des grandes enseignes qu’ils n’ont pas désignées.

A présent, les présidents de chambres professionnelles font pression auprès du Gouvernement pour que soit mise en place la commission de contrôle des professionnels assurant les activités de transaction de gestion immobilière tel que prévu à l’article 13-3 de la loi HOGUET.

Leur volonté est qu’il soit nommé par voie réglementaire au sein de cette commission afin de pouvoir défendre leurs adhérents s’ils sont amenés à se présenter devant cette instance.

Là encore, les présidents de chambres professionnelles se retrouvent en conflit d’intérêt entre leur mandat de représentation et leur volonté de vouloir siéger à une commission de contrôle censée instruire des dossiers à l’égard de leurs adhérents qui payent une cotisation à hauteur de leurs chiffres d’affaires.

C’est dans ce contexte qu’il nous paraît indispensable d’évoquer avec vous quelques pistes de réflexion pour améliorer le fonctionnement des copropriétés ainsi que les conditions de travail des gestionnaires qui permettront d’atteindre les objectifs de rénovation énergétique et plus généralement une meilleure gestion des copropriétés.

Je vous prie d’agréer, Madame la Ministre, l’expression de ma très haute considération.

Emile HAGEGE

Directeur Général

Actions et Actus

Action

Abus 5110 : Le curieux contrat concocté par le Cabinet CENTURY 21

Et nous revoilà avec un contrat de syndic revisité pour arriver à un grand n’importe quoi.

Aujourd’hui, il est question d’aborder celui du cabinet CENTURY 21.

Comme toujours, allons doucement pour monter rapidement en flèche.

I- Une visite de l’immeuble pour assurer les assemblées générales

Le point 7.1.1 du contrat type impose de préciser le nombre de visites de l’immeuble que doit assurer le syndic dans le cadre de ses honoraires de base.

Comme le précise clairement la clause, les visites sont prévues pour procéder à une vérification périodique de la copropriété afin d’identifier d’éventuels désordres à reprendre.

Néanmoins, le contrat du cabinet CENTURY 21 prévoit un autre concept bien bizarre que voici :

Et oui, il est prévu quatre visites jusqu’à-là tout va bien, mais dont une pour préparer l’assemblée générale.

Pas la peine d’aller plus loin pour comprendre l’aberration car en effet, il n’y a aucune corrélation entre les visites de l’immeuble et la préparation de l’assemblée générale.

A vrai dire, il est probable que même CENTURY 21 ne saurait pas expliquer cette mention dans son contrat-type.

II – Une révision des indices

Le point 7.1.5 du contrat type permet de réviser les honoraires du forfait de base à la date d’anniversaire du contrat.

Cela implique deux préalables d’une part que le contrat soit signé pour une période supérieure à un an, d’autre part que le contrat prévoit expressément l’indice de révision.

Et pourtant le contrat prévoit une révision des honoraires chaque année à la date anniversaire alors même qu’il a été signé pour un an avec une absence de précisions sur les modalités.

Bref, du grand n’importe quoi.

Abus

Action

Une nouvelle décision judiciaire condamnant un syndic professionnel à payer 3 825 euros de pénalités de retard

Soyons encore une fois clairs et sans équivoque.

Nous n’avons aucune fierté ni joie lorsqu’un cabinet de syndic professionnel se voit condamner et encore moins lorsqu’il doit payer des pénalités.

Mais il faut le comprendre, en matière civile, la condamnation fait suite à un manquement du professionnel et dans notre cas d’un syndic qui a entraîné un préjudice à la copropriété devant ainsi le réparer.

Ainsi lorsqu’un syndic est condamné, il est amené à réparer sa faute en remboursant une partie de ses honoraires qu’il a prélevés sans avoir assurer en parallèle les missions pour lequel il s’est engagé.

En matière de pénalités de retard, il s’agit d’une « amende » prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui sanctionne le syndic de 15 euros par jour s’il refuse au-delà d’un délai d’un mois de remettre au conseil syndical une copie de documents concernant la copropriété qu’il souhaite consulter.

Nombreux ont cru qu’il s’agissait d’une mesure légale de pacotilles et pourtant à présent, les décisions pleuvent.

En effet, nous avons publié en janvier dernier une première décision condamnant un syndic professionnel à payer 9 930 euros de pénalités de retard.

Pour consulter l’article, cliquer sur le lien suivant : https://arc-copro.fr/documentation/une-importante-decision-judiciaire-condamnant-un-syndic-professionnel-payer-plus-de-9

Voyons à présent une nouvelle condamnation d’un syndic professionnel

I- Un syndic condamné à 3 825 euros auxquels s’ajoutent 1 200 euros d’article 700

A la suite d’avoir refusé de remettre au conseil syndical les documents demandés par courriel à cinq reprises, le cabinet de syndic SAS AUDRAS & DELAUNOIS a été condamné à 3 825 euros de pénalités de retard.

Ces pénalités ont été calculées de manière simple puisque le Juge a retenu le nombre de jours de retard soit 255 jours qu’il a multipliés par 15.

Là encore, cette décision confirme la pertinence de la disposition légale prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui rappelle encore une fois le droit du conseil syndical à disposer d’une copie de l’ensemble des documents de la copropriété et en cas de refus du syndic, la possibilité donnée au conseil syndical de l’assigner pour qu’il soit condamné à verser les pénalités et à remettre les documents demandés.

II – Une défense balayée par le Juge

Pour justifier son refus de remettre les documents au conseil syndical, le syndic a essayé d’évoquer des vices de procédure afin de rendre la demande irrecevable.

Pour cela, il a affirmé que le conseil syndical était dans l’impossibilité d’agir judiciairement.

Cet argument a été balayé du fait que l’avocat a démontré que le Président du conseil syndical dispose d’un double mandat qui a été obtenu d’une part en assemblée générale en étant élu comme conseiller syndical et d’autre part, en tant que Président lors d’une réunion interne entre membres.

Il convenait donc de rejeter le fondement de non recevabilité invoquée par la partie adverse et condamner le syndic au paiement des pénalités.

Bravo à ce conseil syndical qui a agi sans l’intervention de l’ARC Nationale.

Nos plus grands respects.

Actions et Actus

Action

Les votes par correspondance à suivre au laser !

Bien souvent les Pouvoirs Publics s’interrogent sur les causes de l’absentéisme des copropriétaires à leur assemblée générale.

Pour y remédier, ils essayent de trouver des solutions mais qui s’avèrent non seulement inefficaces mais qui en plus aggravent la situation.

Parmi les fausses bonnes solutions, il y a la mise en place du vote par correspondance.

Ce dispositif était présenté comme permettant aux copropriétaires de pouvoir se prononcer sur les résolutions sans être contraints de se déplacer.

Ainsi, à priori, selon leur analyse, il semblerait que les copropriétaires soient des fainéants n’ayant pas envie de se déplacer à leur assemblée générale pour prendre part aux décisions concernant leurs copropriétés.

Selon nous, le problème est beaucoup plus sérieux et profond.

Les copropriétaires se sentent dépossédés de leurs copropriétés notamment par un syndic qui s’est accaparé la tenue de l’assemblée générale notamment à travers le dispositif des votes par correspondance.

Essayons d’expliquer pourquoi et comment le conseil syndical doit réagir ?

I- Un vote verrouillé

Comme indiqué précédemment, le vote par correspondance permet à un copropriétaire de voter sur les résolutions sans se déplacer.

Pour cela, il doit remplir un formulaire de vote qui doit impérativement être joint à la convocation de l’assemblée générale afin qu’il soit retourné au syndic.

Le sécretaire de séance qui est souvent le syndic doit alors les comptabiliser pour déterminer lors de l’assemblée générale si les résolutions sont adoptées.

Ainsi, une partie des votes ne se font plus en assemblée générale mais en amont avant même que les copropriétaires aient eu le temps d’échanger et de débattre entre eux.

Le syndic se retrouve être le seul en capacité d’assurer la fonction de secrétaire de séance puisqu’il est le seul à connaître les votes exprimés par correspondance.

Plus encore : la situation s’est davantage complexifiée puisque les syndics demandent aux copropriétaires de remplir le formulaire en ligne depuis l’extranet de la copropriété interdisant ainsi au conseil syndical de pouvoir en réclamer une copie pour les contrôler avant l’assemblée générale.

Les arguties sont nombreuses : « on ne va pas les imprimer », « pensez à la planète », « c’est confidentiel, il faut respecter le RGPD », « rassurez-vous, on vous les envoie demain » et 10 jours plus tard, toujours rien.

II – Comment réagir ?

Le conseil syndical doit être ferme. En effet, conformément à l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, les formulaires de vote doivent être réceptionnés par le syndic, trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Autrement dit, les formulaires de vote réceptionnés dans les trois jours avant l’assemblée générale ne peuvent pas être pris en considération.

Ce temps « tampon » permet justement au conseil syndical de contrôler l’intégralité des formulaires de vote réceptionnés.

Le conseil syndical doit donc user de son pouvoir de contrôle prévu à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander une copie des formulaires réceptionnés.

S’ils sont dématérialisés, le syndic devra les imprimer sans pouvoir les facturer au syndicat des copropriétaires car comme le précise le contrat-type de syndic, les reprographies sont inclues dans les honoraires de forfait de base.

Si le syndic évoque l’écologie, il faudra lui répondre que ce dimanche, il pourra planter des arbres ; entretemps, le conseil syndical souhaite disposer des copies pour d’une part les contrôler afin de vérifier s’il n’existe pas d’anomalies et que le syndic les a bien retranscrits dans son logiciel et d’autre part, pour permettre à tout copropriétaire de pouvoir assurer la fonction de secrétaire.

Dossier conseils

Action

Conseil

Sécurité incendie Véhicule Electrique (VE) ou Véhicule Hybride Electrique (VHE)

De nombreux messages alarmistes circulent dans les médias, officiels ou pas. Il est aujourd’hui important de les examiner objectivement, soit pour être conscient d’un risque avéré soit pour éviter de freiner inutilement une évolution qui est aujourd’hui apparemment inéluctable.

Avec à ce jour un parc mondial de plusieurs millions de VE/VHE dans le monde entier, on peut s’appuyer sur une réalité statistique fiable pour regarder les chiffres.

On peut ainsi distinguer deux faits, d’un côté la gravité du sinistre et la puissance des moyens de secours à mobiliser pour combattre l’incendie et d’un autre l’occurrence des incendies propre à ces types de véhicule.

Comment cela arrive-t-il ?

Dans un VT[1] l’incendie du réservoir ou du circuit d’alimentation en carburant peut être provoqué par une perforation de l’enveloppe, un court-circuit ou une surchauffe du moteur entraînant une inflammation du carburant.

Pour un VE un incendie dans la batterie peut se produire si son enceinte est perforée ou bien si une impureté, généralement due à une anomalie lors de la fabrication, vient à provoquer d’abord un court-circuit ou des réactions chimiques non-contrôlées puis abouti à un emballement thermique fatale.

Quelles différences entre incendies VT et VE ?

Une enquête du ministère de la défense australien révèle des éléments inquiétants concernant l’intensité de ces sinistres et la difficulté à les contenir :

la T° des flammes en VE peut atteindre 2760°C contre 850 à 1000°C pour une thermique,
la projection de débris de cellules de batterie est probable en VE alors que ce n’est qu’un risque en VT
l’extinction d’un VE nécessitera peut-être de soulever la voiture, pas dans le cas d’un VT
un VT peut nécessiter jusqu’à 4m3 d’eau, c’est entre 4 et 100m3 qui seront indispensables pour une VE
en moyenne un incendie VT nécessite la consommation d’une bouteille d’air pour ventiler un pompier, il en faut deux pour un VE…
si le risque d’électrocution est inexistant avec une VT, il est présent pour une VE:
- en cas d’absence d’équipements adaptés (EPI[2]) durant l’aspersion en jet continu
- durant la désincarcération mécanique (tronçonnage)
- en cas de submersion
- après le sinistre en cas de destruction partielle des batteries (énergie électrique résiduelle ‘bloquée’ dans la batterie)
le risque de rallumage est à considérer sur un temps long avec un VE et avec une surveillance spécifique (caméra thermique) durant le transport de l’épave et pour son stockage qui nécessite volume libre de plusieurs mètres autour.

Quelle est la fréquence de ces incendies ?

Le même ministère met en évidence, pour une voiture de tourisme, un risque plus de 83 fois supérieure d’incendie avec un VT, tous carburants confondus, qu’avec un VE. Les incendies de VT n’étant quand même pas si courants, sauf le 14 juillet en France !

On peut donc envisager plus sereinement la cohabitation avec les véhicules électriques dont les normes de fabrications et notamment les crash-tests ne laissent que peu de place à des défauts de conception qui pourraient être tragiques. On peut comparer l’émoi qu’il y a autour de certains accidents, encore marginaux, à celui provoqué naguère par l’inflammation des réservoirs de véhicules étant « passé » au GPL[3]….

Quant à la violence réelle d’un ‘feu chimique’ de batterie, peu de solutions semblent viables pratiquement pour les contenir sans une intervention musclée d’une équipe de pompiers professionnels quand on considère tant la quantité d’eau nécessaire qui exclut l’usage d’un simple extincteur que la T° atteinte sur un temps significatif qui elle exclut le pose d’un quelconque écran entre 2 voitures.

Seuls des systèmes de détection interne très fins pourront anticiper une dégradation de la sureté de la batterie et piloter la recharge de manière sûre en toutes circonstances.

Batteries, le danger est ailleurs…

Une vigilance accrue est par contre requise à l’encontre des nouveaux moyens de transport ‘légers’ (trottinette/mono-roue et autres scooters et vélos électriques) qui ne bénéficient pas des mêmes normes de fabrication et qui quelque fois sont même le fruit de bricolages hasardeux dans la mouvance du ‘DIY’ (Do It Yourself).

Pour ces nouveaux accessoires, les normes sont terriblement moins drastiques que dans l’univers automobile et le soin apporté à leur fabrication est directement proportionnel au prix de fabrication en masse. La fréquentation des batteries de ces objets est d’autant plus dangereuse que les contrôleurs de charge sont assez rudimentaires et qu’il est courant de laisser ce type d’équipement en charge sans surveillance chez soi.

Conclusion :

Sans occulter totalement le risque lié aux batteries de VE, pour lequel il semble objectivement que l’occurrence soit faible mais avec des conséquences souvent très importantes, Il faut raison garder.

C’est sans doute du côté des petits matériels qu’une marge de progression sur la sécurité est à chercher.

Entraînant des changements d’usage peu contraignants, des précautions permanentes sont à prendre au quotidien avec tous les équipements électriques autonomes qui sont de plus en plus de présents dans nos foyers, que ce soit des aspirateurs, des perceuses, des trottinettes ou bien des smartphones. Ils sont rarement identifiés comme présentant un risque potentiel au cœur même de nos maisons, mais aussi de nos voitures quand ces équipements y sont entreposés.

Technique

Action

Abus 5111 : Partenord copropriétés detourne-t’il les interets bancaires de ses coproprietes mandantes ?

En juillet dernier, nous avons publié le rapport de la Répression des Fraudes qui mettait en avant les pratiques illégales de certains syndics professionnels qui sont illégales.

Parmi les éléments relevés, un nous a particulièrement choqués, il s’agit du détournement des intérêts bancaires des syndicats des copropriétaires au profit du syndic.

A vrai dire, nous étions septiques, ne pensant pas qu’un syndic professionnel pouvait arriver si bas.

Néanmoins, comme toujours, la réalité nous a rattrapés.

En effet, nous avons eu copie d’opérations bancaires établies par le cabinet PARTENORD COPROPRIETES, tout à fait spectaculaire.

Attention, âme sensible s’abstenir.

Avant d’entrée dans les détails, procédons à un petit rappel :

I- Des intérêts au profit des syndicats des copropriétaires

A partir du moment où le syndicat des copropriétaires décide de placer des fonds ou dispose d’un compte bancaire rémunéré pour déposer les cotisations du fonds travaux, les intérêts bancaires générés sont au seul profit du syndicat des copropriétaires.

D’ailleurs, les intérêts générés par le placement des cotisations du fonds travaux sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires impliquant qu’ils ne sont même pas répartis auprès des copropriétaires en fin d’exercice dans le cadre de la régularisation des charges.

Cela est expressément mentionné à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndic qui est un tiers à la copropriété ne peut bien évidemment pas les percevoir ou même demander une rémunération sur les produits générés.

Et pour cause, la gestion des comptes bancaires est une tâche qui relève de sa mission courante tel que prévu expressément à travers l’annexe 1 du contrat-type.

Après avoir rappelé que l’eau mouille et que le feu brûle, voyons comment procède le Cabinet PARTENORD COPROPRIETES.

II – Une facture de 18,52 euros

Il faut le voir pour le croire mais avec certains syndics professionnels, il n’y a pas de petits profits.

En effet, le Cabinet PARTENORD COPROPRIETES a prélevé 18,52 euros d’honoraires sur le montant des intérêts bancaires produits.

Alors place à l’image :

Et oui, 18,52 euros pour « PAIEMENT PART SYNDIC INTERET CSL ».

Pour mieux comprendre la mécanique, voici le détail des charges produit par le syndic :

On constate qu’il a perçu le 31 janvier 2023, 1,82 euro de produit d’intérêts auquel s’ajoute le 31 décembre 2023, 18,52 euros pour des intérêts bancaires représentant 74,09 euros.

Ainsi, ce syndic a prélevé 25 % des intérêts produits par le placement de sommes appartenant au syndicat des copropriétaires.

Après avoir constaté cette horreur, il n’y a plus rien à ajouter.

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