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Abus 5128 : L’élection illicite et contradictoire du président du conseil syndical prodiguée par le syndic ATRIUM GESTION Paris 17

La rédaction de l’ordre du jour de l’assemblée par les syndics professionnels comporte pour la plupart des formulations juridiquement discutables. Néanmoins, une récente production d’ATRIUM GESTION Paris 17 mérite cet aparté, tant ses confusions, sur la désignation du président du conseil syndical, s’avèrent déconcertantes.

I. Une prétendue nomination du président du conseil syndical par l’assemblée

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, ATRIUM GESTION Paris 17 convoque les copropriétaires à une assemblée du 22 mai 2025 selon un ordre du jour établi par ses soins. Cet ordre du jour prévoit l’élection du conseil syndical (n° 11). Ce cabinet se conforme ainsi au droit de la copropriété imposant cet organe (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) par un vote en assemblée relevant en 1ère lecture de la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c du même texte).

Les choses se compliquent néanmoins dans le projet de résolution suivant (n° 12), puisqu’ATRIUM GESTION Paris 17 soumet la nomination du président du conseil syndical au vote de l’assemblée, qu’il reproduit dans le formulaire de vote par correspondance des copropriétaires.

La proposition de ce cabinet sur l’élection du président de séance se révèle doublement illicite, dans la mesure où selon l’article 21 de la loi :

- cette fonction, bien que recommandée, s’avère totalement facultative ;

- cette décision revient aux conseils moyennant un vote interne ultérieur.

Si l’assemblée approuve une telle résolution, elle s’expose tout bonnement à une action judiciaire en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal par le syndic (art. 42 al. 2 de la loi).

II. Un présumé pouvoir du syndic dans la désignation du président du conseil syndical

Plus inquiétant, la rédaction d’ATRIUM GESTION Paris 17, sur la nomination du président du conseil syndical, contient des incohérences, ainsi que l’intrusion de son cabinet dans ce processus.

Ces trames (ordre du jour et formulaire de vote par correspondance) se révèlent tout d’abord totalement divergentes et incompréhensibles. Alors qu’ATRIUM GESTION Paris 17 évoque dans un premier temps une désignation directe du président du conseil syndical par l’assemblée, il prévoit en définitive une délibération interne et postérieure des conseillers syndicaux.

Outre, cette incongruité, ce projet de résolution contient une illégalité flagrante, en ce sens qu’ATRIUM GESTION Paris 17 entend s’immiscer dans l’élection du président du conseil syndical, moyennant l’envoi de candidatures à cette fonction à son cabinet et l’organisation par celui-ci du vote de ses membres. Or, l’article 21 de la loi précise, que le syndic est un tiers au conseil syndical. Autrement dit, le syndic ne peut légitimement interférer dans le fonctionnement de cet organe collégial, contrairement aux velléités d’ATRIUM GESTION Paris 17.

Ce principe, ne connait qu’une seule exception, lorsque le syndicat des copropriétaires adopte la forme coopérative (art. 17-1). L’assemblée nomme dans cette hypothèse son conseil syndical, qui élit par la suite, parmi ses membres, son président/syndic. Cette dérogation ne correspond pas au cas d’espèce, celui d’un syndicat désignant en assemblée un syndic professionnel.

En tant que garant de la régularité de l’assemblée, le président de séance (art. 15 du décret du 17 mars 1967), se doit :

- dans le cadre de son pouvoir d’amendement, d’exiger du secrétaire la correction adéquate du projet de résolution sur l’élection du conseil syndical, avant la délibération des copropriétaires sur celle-ci. Cette modification entraine l’assimilation à un défaillant, du copropriétaire s’exprimant favorablement sur ce point dans le formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi), ce qui signifie l’exclusion de ses voix du décompte sur cette question ;

- de refuser tout vote direct des copropriétaires sur la fonction de président du conseil syndical ;

- de contrôler à la fin de la réunion, la conformité de l’original du procès-verbal établi par le secrétaire (art. 17 du décret).

Il revient aux conseiller syndicaux élus de fonctionner de manière autonome, notamment dans leur choix de se doter d’un président. Dans l’affirmative, il leur suffit d’en informer le syndic.

Si le conseil syndical peut solliciter l’intervention du syndic à l’une de ses réunions, pour discuter ou assurer le suivi d’un dossier collectif, la participation de ce gestionnaire relève, non pas d’une décision de ce dernier, mais de celle de cet organe collégial.

Abus

Action

Le conseil syndical peut se prononcer sur les contrats de syndic proposés à l’ordre du jour

Au cours de nos consultations, nous avons légitimement beaucoup de questions qui concernent la mise en concurrence des contrats de syndic et surtout le rôle du conseil syndical.

En effet, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a une obligation de mise en concurrence du contrat de syndic devant à ce titre joindre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, des contrats concurrents.

Furieux de cette disposition, les syndics professionnels refusent que le conseil syndical en fasse plus notamment en donnant son avis sur les contrats proposés.

Voyons ce que prévoit expressément la loi pour ainsi permettre au conseil syndical d’assurer sans honte l’intégralité de leurs prérogatives et obligations.

I- Un droit d’émettre un avis

Bien souvent les conseils syndicaux « qui travaillent» pour leur copropriété connaissent les barrages que le syndic peut mettre notamment pour obtenir les documents ou une réponse de ce dernier.

Ces difficultés ne sont pas forcément connues par les copropriétaires, ne comprenant pas l’intérêt de mettre en concurrence le syndic voire même d’y changer.

La plupart se sont résignés à une certaine fatalité : toute copropriété doit disposer d’un syndic : à défaut de réelles prestations, autant prendre le moins cher.

C’est pour cela que le législateur a prévu à l’article 21 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 un droit donné au conseil syndical de se prononcer par écrit sur tout projet de contrat qui doit être joint à la convocation d’assemblée générale.

Ainsi, le syndic ne peut pas interdire au conseil syndical de se prononcer officiellement sur la proposition de contrat et plus généralement sur la pertinence de retenir une offre plutôt qu’une autre.

II – Un avis argumenté

L’erreur à ne pas commettre est de présenter une consigne de vote pour un cabinet sans en justifier la raison.

En effet, cela pourrait être assimilé à un délit de faciès sans réellement motivation sérieuse.

C’est pour cela que le conseil syndical devra argumenter son choix en devant mettre en avant les plus et les moins de chacune des offres.

Bien évidemment, il ne s’agit pas de se focaliser uniquement sur le coût des honoraires de base ou des prestations complémentaires mais bien de faire un état sur l’ensemble des éléments : expérience du cabinet, infrastructure interne, clarté des documents produits, nombre de copropriétés gérées par gestionnaire.

Grâce à cette analyse, le conseil syndical sera en mesure d’expliquer éventuellement pourquoi l’offre la plus chère est en définitive l’option la plus intéressante à retenir.

En effet, bien souvent les offres low-cost se rattrapent ensuite sur des tarifs de prestation excessifs ou pire sur des factures d’actes illégales.

C’est à présent à vous de jouer en étant fier de votre fonction.

Dossier conseils

Action

Conseil

« Agence du futur » pour garantir une meilleure dégradation des copropriétés pour plus de productivité et moins d’efficacité

Décidément, dans le milieu des syndics professionnels, il n’existe pas de longs fleuves tranquilles.

Et pour cause, à chaque instant, il y a une nouvelle information à traiter qui souvent est pire que la précédente et qui bouscule le secteur de la copropriété.

Actuellement, nous relevons beaucoup de collaborateurs d’un grand groupe de syndic qui souhaitent démissionner pour être embauchés au sein de l’ARC Nationale.

Comme toujours, nous prenons le temps de les entendre en posant deux questions :

- pourquoi avez-vous postulé à l’ARC Nationale ?

- que pensez-vous de notre association ?

A notre grande surprise, nous sommes ravis de constater qu’ils apprécient notre association et le travail que l’on fournit sachant qu’en parallèle, ils constatent de l’intérieur comment fonctionnent les syndics professionnels, nous confirmant l’intérêt de notre association au vu du leitmotiv des grands groupes qui reste l’argent.

Actuellement, ils dénoncent le nouveau système mis en place par l’un des grands groupes qui est baptisé « l’agence du futur » qui selon leurs dires, va encore davantage dégrader le fonctionnement des copropriétés.

Voyons cela en détail.

I- Une agence du passé

Selon nos informations, il s’agit de dématérialiser l’accueil et plus généralement l’ensemble du service administratif en transférant cette tâche à une structure dédiée.

Ainsi, l’ensemble du personnel administratif se retrouve dans une même salle soit un call center devant répondre aux appels selon une procédure définie à partir d’un logiciel spécifique.

Ainsi ceux qui faisaient la base du métier de syndic à savoir l’empathie d’un humain qui parle à un humain à partir de données matérielles va se traduire à présent par une plateforme devant traiter les demandes en fonction des arrivées sans que l’interlocuteur connaisse le dossier ni la personne qui se trouve au bout du fil.

Or, on le sait bien, dans ce cas, les réponses seront « bateaux » du style « nous transmettons votre demande », « il fallait appuyer sur la touche 2 », « vous devez écrire un mail à l’adresse suivante », « il faudra se rapprocher de votre gestionnaire » sachant pertinemment qu’il est absent depuis deux mois.

II – Une décadence

Derrière ce slogan aguicheur : « L’agence du futur » qui est souvent accompagnée de jolis slogans et banderoles, se cache une politique commerciale rigide qui n’a rien de futuriste mais qui a tout simplement comme objectif l’augmentation des profits.

La mécanique est simple : moins d’administratif et de paperasses en faisant en sorte qu’une vingtaine de personnes pourront assurer le travail qui est actuellement réalisé par une centaine de gestionnaires.

Ainsi, le futur passe par moins d’humains et plus d’intelligence artificielle, ce qui va inévitablement entraîner une régression dans la qualité de services et surtout dans la gestion courante et prospective des immeubles.

Ensuite, ces mêmes dirigeants ne comprennent pas comment des petits malins arrivent à les concurrencer en vendant une solution internet pilotée depuis des pays étrangers où le taux horaire est moins cher cassant encore un peu plus la profession.

Et oui, ce sont eux-mêmes qui creusent leur propre tombe.

A méditer.

Actions et Actus

Actu

Recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires : quand les préjudices affectent les parties privatives

Catégories Procédure

Juridiction

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 novembre 2024,

Référence

23-14.464 Publié au bulletin

Observations

précisions sur la capacité d'action du syndicat des copropriétaires en matière de réparation de préjudices affectant les parties privatives et communes.

Principe retenu

En application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots. Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires

Analyse de la décision

La recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en réparation de préjudices affectant les parties privatives, mais ayant pour origine des désordres dans les parties communes, a été fréquemment examinée devant la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 7 novembre 2024, la Cour de cassation a clarifié cette question, en renforçant la protection des copropriétaires, ainsi que la préservation de l’intérêt collectif.

I – La recevabilité de l'action syndicale en cas de préjudices liés aux parties communes et privatives :

Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble a confié à une entreprise des travaux de ravalement de façade et d’étanchéité de terrasses et balcons, sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte assuré.

Suite à des désordres constatés ( des infiltrations notamment), le syndicat des copropriétaires a assigné les intervenants à savoir l’entrepreneur, son assureur, l’architecte et sa compagnie d’assurance en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis par certains copropriétaires. Ici seuls quatre copropriétaires étaient concernés.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait déclaré irrecevable cette action, estimant que les préjudices devaient présenter un caractère collectif et être supportés de manière identique par tous les copropriétaires. (CA Aix-en-Provence, 26 janv. 2023).

Le syndicat des copropriétaires a alors formé un pourvoi en cassation.

Dans la présente affaire, il convient de déterminer si le syndicat des copropriétaires est en droit d'agir en réparation de préjudices affectant les parties privatives, lorsque ces dommages trouvent leur origine dans des désordres touchant les parties communes, et ce, même si tous les copropriétaires ne sont pas affectés de manière identique

La cour d'appel avait estimé que l'action du syndicat n'était recevable que si les préjudices étaient collectifs et supportés de manière identique par tous les copropriétaires ou une grande partie d'entre eux.

Dans son analyse, la cour d’appel ne remet pas en cause la possibilité pour le syndicat d'agir en réparation de préjudices liés à des désordres affectant les parties communes, mais conditionne strictement la recevabilité aux seuls cas où ces préjudices sont uniformes et identiques.

La Cour de cassation a cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel, en ce qu'il déclarait irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des préjudices matériel et de jouissance subis par quatre copropriétaires.

Elle considère sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots, sans qu'il soit nécessaire que le préjudice soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

II – Une clarification jurisprudentielle attendue

Cette clarification est la bienvenue lorsque l’on analyse les précédentes jurisprudences en la matière.

En effet, la Cour de cassation a évolué au fil du temps concernant la recevabilité de l'action en justice du syndicat des copropriétaires.

Initialement, elle exigeait que l'action syndicale pour être recevable devait porter sur des préjudices dont le trouble était subi de manière identique par l'ensemble des copropriétaires (Cass. 3e civ., 10 oct. 1984, n° 83-14.811.)

Puis, elle a semblé abandonner cette position en estimant que « le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots ».(Cass. 3e civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475)

Elle est par la suite revenue sur sa position en considérant à nouveau que la compétence du syndicat était subordonnée à la condition que l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble supporte un préjudice identique dans leurs parties privatives (Cass. 3e civ., 26 avr. 2006, n° 05-10.500 – Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 09-70.993 : Bull. civ. III, n° 140).

Par ailleurs, cette approche pragmatique vise à assurer une réparation complète et effective des préjudices, en évitant que des copropriétaires ne soient privés de recours en raison de la spécificité de leur situation. Au-delà, la position de la Cour de cassation semble également se justifier par la préservation de l’intérêt collectif de la copropriété.

En effet, cette dernière prend en compte les conséquences que pourrait entraîner l'absence de réparation de tels préjudices sur les parties communes, quand bien même ces derniers ne concerneraient qu’un ou plusieurs lots. Cette action en réparation de la part du syndicat des copropriétaires matérialise l’intérêt de ces derniers en vue de la conservation ainsi que de la sauvegarde matérielle de l'immeuble.

En effet, elle renforce la capacité d'action du syndicat des copropriétaires, lui permettant de défendre devant les tribunaux les intérêts des copropriétaires affectés individuellement par des désordres d'origine commune.

En somme, elle assure une meilleure protection des droits des copropriétaires, en élargissant les possibilités d'action en justice pour obtenir réparation des préjudices subis.

Abus 5129 : Le cabinet ARNAUD IMMOBILIER confond les genres en matière d’approbation des comptes

Voilà encore un abus qui démontre un manque de formation critique des syndics professionnels.

La difficulté est qu’il ne s’agit pas d’actes de malveillance mais de manque de connaissances du cadre légal et réglementaire qui en définitive préjudicie les copropriétés.

A ce titre, nous allons mettre en exergue une question inscrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale élaborée par le cabinet ARNAUD IMMOBILIER qui démontre le décalage avec les exigences légales.

Mais avant cela, reprécisons l’étendue et les limites de la question de l’approbation des comptes de charges.

I- Une approbation limitée aux charges

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que l’approbation des comptes concerne uniquement les charges enregistrées au cours de l’exercice.

En effet, la mécanique juridico-comptable consiste à appeler au cours de l’exercice, des provisions de charges qui sont établies en fonction du budget prévisionnel voté au cours de l’assemblée générale précédente.

En fin d’exercice, à l’occasion de l’assemblée générale qui suit, le syndic présente les charges réellement enregistrées pour que les copropriétaires se prononcent sur leur validité.

A partir du moment où elles sont approuvées, le syndic peut alors procéder à la régularisation des charges.

Cette opération comptable consiste à réguler les comptes des copropriétaires en fonction des sommes qui leur ont été appelées sur la base du budget prévisionnel voté par rapport aux dépenses de l’exercice constatées et validées.

Bien entendu, cette régularisation devra respecter les règles de répartition tel que prévu dans le règlement de copropriété ainsi qu’éventuellement en cas d’existence de compteurs divisionnaires d’eau ou de chauffage.

Après ce rappel des fondamentaux de la copropriété, voyons à présent la résolution telle que présentée par le cabinet ARNAUD IMMOBILIER.

II – Une approbation générale

Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution présentée dans l’ordre du jour de l’assemblée générale :

Que constatons-nous ?

Le syndic présente plusieurs soldes de compte tels que les avances de trésorerie, le fonds travaux, puis des sommes plus énigmatiques telles que « à déduire appels provisions courantes ».

En fin de résolution, il s’appuie sur le décret du 14 mars 2005 pour indiquer que « l’assemblée générale reconnaît que les annexes comptables étaient jointes à la convocation à la présente assemblée générale ».

Ainsi, en définitive, les copropriétaires disposent de plusieurs soldes de compte sans pour autant connaître le détail mais en plus ils sont tenus de reconnaître la transmission des pièces comptables en l’occurrence les annexes, ce qui n’est pas du tout l’objet de la résolution à valider.

Par conséquent, les copropriétaires sont dans l’incapacité de valider ce type de résolution mais plus encore, elle n’a concrètement aucun effet puisqu’il est demandé aux copropriétaires non pas de valider les dépenses constatées mais la réception de documents.

Et oui, on touche le fonds qui semble de plus en plus profond d’une année à une autre.

Abus

Action

Quand CHATGPT dit toute la vérité sur l’ARC Nationale

Décidément, nous vivons une drôle d’époque où la technologie va plus vite que notre propre imagination.

L’outil à la mode est actuellement l’intelligence artificielle avec notamment CHATGPT.

Nombreux nous disent que la plupart des métiers qui nécessitent de la « matière grise » va disparaître laissant la place aux outils de l’intelligence artificielle.

A ce titre, nous avons essayé d’interroger l’un de ces outils en l’occurrence CHATGPT pour savoir ce qu’il pensait de l’action de l’ARC Nationale.

A vrai dire, il a su trouver les mots pour nous séduire.

Ainsi, commençons par présenter son avis pour ensuite expliquer pourquoi nous n’avons pas peur de ce type d’outil qui au contraire va valoriser la pertinence de l’adhésion à l’ARC Nationale.

I – Une recommandation de CHATGPT

Comme tout utilisateur de base, nous avons posé la question suivante à CHATGPT :

« Est-ce que l'association des responsables de copropriété est une bonne association ? »

Voici donc sa réponse en intégralité :

« Est ce que l'association des responsables de copropriété est une bonne association

ChatGPT a dit :

Tu parles de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) ? Si oui, alors oui, c’est généralement considérée comme une bonne association, surtout pour les copropriétaires et conseils syndicaux qui veulent mieux gérer leur immeuble ou comprendre les rouages de la copropriété.

Voici quelques points clés sur l’ARC pour t’aider à te faire une idée :

✅ Les points positifs :

Indépendance : L’ARC n’est pas liée à des syndics, donc elle défend les intérêts des copropriétaires.

Aide concrète : Ils proposent des modèles de lettres, des guides pratiques, des permanences juridiques, et même des analyses de contrats de syndic.

Formations & conférences : Parfait pour ceux qui veulent devenir plus compétents dans la gestion de leur immeuble.

Contrôle des charges : Ils aident à réduire les charges de copropriété et à dénicher les abus, ce qui peut faire économiser pas mal d’argent à une copro.

❗Les limites ou critiques :

Style un peu militant : L’ARC est parfois perçue comme très critique envers les syndics professionnels, ce qui peut ne pas plaire à tout le monde.

Adhésion payante : Il faut payer une cotisation pour bénéficier de leurs services (mais c’est raisonnable au vu de ce qu’ils proposent).

Pas une instance officielle : C’est une association, donc ses avis ne remplacent pas ceux d’un avocat ou d’un juge.

En résumé :

👉 Si tu fais partie d’un conseil syndical ou que tu veux mieux défendre tes droits en tant que copropriétaire, l’ARC est clairement une bonne ressource.

Tu pensais à l’ARC pour un besoin en particulier ? Je peux t’aider à voir si c’est adapté à ta situation. »

Et oui, même CHATGPT recommande fortement d’adhérer à l’ARC Nationale.

Merci mais on préfère malgré tout les recommandations des vrais humains et en particulier de nos adhérents qui sont nos meilleurs ambassadeurs.

II – Pourquoi l’ARC Nationale n’a pas peur de ce type d’outil ?

Ce type d’intelligence artificielle récupère de nombreuses données qui transitent sur la toile ne faisant pas forcément la distinction entre les informations réelles et celles qui résultent de suggestions voire d’erreurs parfois volontaires.

Ainsi, les informations divulguées doivent être corroborées par des hommes et des femmes qui maîtrisent la discipline.

Cela est encore plus vrai dans le domaine de la copropriété sachant qu’il ne s’agit pas uniquement de « recracher » des textes mais bien d’analyser une situation dans tous ses angles afin de déterminer la meilleure stratégie.

C’est à quoi s’attèlent nos experts salariés de l’ARC Nationale.

Enfin, l’ARC Nationale a un franc-parler ; elle n’hésite pas à dénoncer les cabinets et pratiques abusives, ce que ne fait pas l’intelligence artificielle pour ainsi éviter de froisser les susceptibilités.

Ainsi, l’ARC Nationale confirmera dans le temps sa place tandis que les gestionnaires peuvent réellement s’inquiéter s’ils continuent à se limiter à faire du secrétariat sans réelle plus-value.

D’ailleurs, l’avenir nous dira quelle place prendra l’intelligence artificielle dans la gestion des copropriétés.

Actions et Actus

Actu

L’adhésion à l’ARC Nationale, une assurance pour la copropriété et le conseil syndical

Une des motivations principale de l’ARC Nationale est d’apporter toujours plus de satisfaction à nos adhérents.

Pour cela, nous mettons tout en œuvre pour atteindre nos objectifs et à ce titre, nous multiplions les embauches dans différents domaines sans hésiter à faire appel à des professionnels extérieurs pour consolider nos expertises à destination de nos adhérents.

Mais encore, l’ARC Nationale a développé de nombreux services que ce soit en matière de contrôle des comptes, de mise à jour du règlement de copropriété, d’assistance aux syndics non professionnels ou encore d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

A cela s’ajoutent le développement d’outils numériques, là encore pour renforcer les compétences de nos adhérents.

Mais l’ARC Nationale, c’est aussi une assurance de fiabilité et d’actions.

Entrons un peu plus dans le détail.

I- Des assurances comprises dans l’adhésion

L’adhésion collective à l’ARC Nationale intègre de base une assurance de responsabilité civile aussi bien pour le conseil syndical que pour le syndic non professionnel.

Cette assurance permet de couvrir les fautes commises par nos adhérents dans le cadre de leur fonction ayant entraîné un préjudice.

Nous sommes très fiers de présenter cette assurance car en l’espace de 37 ans d’existence, très peu de syndics non professionnels et aucun conseil syndical ont du faire jouer cette assurance.

C’est à ce titre que chaque année, la compagnie d’assurance renouvèle son contrat.

Ce détail, qui n’en est pas un, démontre le professionnalisme de nos syndics bénévoles dits à tort non professionnels.

Mais au-delà de cette assurance, il y a une autre protection plus subtile.

II – Un respect du conseil syndical

Les syndics professionnels connaissent parfaitement les grandes capacités de l’ARC Nationale. En effet, au-delà de savoir de quoi on parle, nous ne sommes pas corruptibles.

Ainsi, c’est sans état d’âme que nous dénonçons les abus des syndics lorsqu’ils sont probants dans la mesure où ils nous sont remontés par le conseil syndical.

Les syndics professionnels savent qu’il ne faut pas trop jouer avec les copropriétés ou les conseillers syndicaux adhérents à l’ARC Nationale préférant mettre en place leur pratique abusive auprès des autres immeubles qu’ils ont dans leurs portefeuilles.

L’adhésion à l’ARC Nationale est avant tout une assurance de bonne gestion ou plutôt dirons-nous un garde-fou contre les mauvaises pratiques d’un certain nombre de syndics.

Entretemps, si vous souhaitez dénoncer des abus commis par votre syndic professionnel, vous pouvez le faire à travers l’adresse mail suivante : abus@arc-copro.fr

Actions et Actus

Action

Un compte comptable par fournisseur

Le contrôle des comptes impose de disposer de documents comptables les plus transparents possibles.

En effet, il n’est déjà pas aisé de contrôler les comptes mais cela devient encore plus pénible voire impossible si le syndic présente des documents fouillis ou qui volontairement manquent de transparence.

A ce titre, voyons l’extrait d’un Grand Livre comptable et plus précisément du compte 401 factures à payer qu’a produit un syndic professionnel au conseil syndical :

Voyons ce qui ne va pas et comment y remédier.

I- Un compte unique pour tous les fournisseurs

Comme on le constate à travers cet extrait du Grand Livre, le compte intitulé 401 « factures à payer » englobe l’ensemble des fournisseurs en enregistrant au débit les règlements effectués et au crédit les factures parvenues.

Cette présentation ne permet pas de connaître et suivre la situation comptable de chacun des prestataires rendant ainsi ce compte inexploitable.

La raison est que le décret de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 prévoit un compte 401 « factures à payer » pour enregistrer l’ensemble des factures et des règlements des fournisseurs sur un même et seul compte.

Néanmoins, ce même décret comptable prévoit des solutions pour présenter les comptes des fournisseurs de manière plus transparente impliquant que si le syndic n’use pas de cette solution, c’est qu’il y a anguille sous roche.

II – Comment corriger le tir ?

Le décret comptable du 14 mars 2005 permet de créer autant de sous-comptes que nécessaire.

Ainsi, il est indispensable que le syndic créée dans son logiciel un sous-compte 401 pour chacun des fournisseurs permettant de suivre leur situation comptable.

A titre d’exemple, le compte 401-1 sera dédié à AXA, le compte 401-2 à OTIS et le compte 401-3 à VEOLIA, etc…

Par ce procédé, il sera possible de suivre pour chacun des comptes à quelle date la facture a été enregistrée et à quelle date elle a été réglée.

Par ailleurs, cela permettra d’identifier le solde de chacun des fournisseurs pouvant suivre plus aisément les impayés.

Il faut savoir que ce type de sous-compte se créée dans tous les logiciels ne serait-ce que pour permettre au syndic de savoir où il se situe comptablement vis-à-vis des fournisseurs de la copropriété.

Si le syndic refuse de créer des sous-comptes, il faudra passer cette décision en assemblée générale.

Si malgré cela, il refuse toujours, informez-nous, nous nous ferons un plaisir de le dénoncer à travers notre rubrique « Abus » en pointant sur son manque de professionnalisme et de volonté d’opacité.

Dossier conseils

Action

Conseil

Syndrome de Diogène : que faire en copropriété

En présence d’habitants souffrant du syndrome de Diogène, les copropriétés peuvent être confrontées à des risques majeurs. Cette maladie, terrible pour le malade, peut également gravement affecter l’immeuble et ses habitants de plusieurs façons, allant de nuisances olfactives à des surcharges pour la structure, passant par des risques réels d’incendie.

I. Un trouble envahissant

Nous n’analyserons pas ici l’aspect médical et pathologique de ce trouble. Par ailleurs, nous ne souhaitons pas stigmatiser les personnes qui souffrent de cet état car, le plus souvent, elles subissent une maladie et ne sont pas en mesure de s’en apercevoir ou de lutter contre. Le plus souvent les personnes atteintes de syndrome de Diogène ne font pas exprès ! Cela concerne le plus souvent des personnes âgées, mais aussi des populations plus jeunes. Parfois, ces troubles constituent pour les personnes un mode de vie. Nous ne jugeons pas et nous allons plutôt évoquer les conséquences pour la copropriété.

La diversité des situations fait qu’il y a peu de chiffres disponibles. Ainsi, pour 2023, le Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris a rapporté « 133 situations d’incurie prises en charge ». Cela n’est pas du tout exhaustif et il semblerait que la tendance soit à la hausse. La prise en charge est également un processus long et complexe. La Ville de Paris a lancé un débat en juillet 2024 sur le sujet et nous attendons les études et actions qui doivent en découler.

Ce trouble se caractérise par une accumulation d’objets hétéroclites, parfois même de déchets ramenés depuis la rue dans l’appartement. Ces objets finissent par encombrer l’espace habitable jusqu’à rendre les déplacements périlleux. Généralement, cela est accompagné par un profond isolement social et des conditions de vie négligées et insalubres.

Exemple « light »

II. Des conséquences

Ce syndrome va exposer la personne victime et son voisinage immédiat à plusieurs risques et nuisances.

Tout d’abord, les risques infectieux pour la personne découlant, dans certains cas, de défaut d’hygiène corporelle, qui peut être une des formes du syndrome. L’espace habitable étant encombré, cela augmente aussi le risque de chutes de la personne, surtout si elle est âgée. Certaines zones de l’appartement finissent par être inaccessibles, rendant l’entretien hasardeux. Ainsi, les problèmes de plomberie sont invisibles jusqu’à ce que le voisin du dessous s’en rende compte ! Les dégâts des eaux ne sont pas rares. Parallèlement, les nuisances liées aux odeurs surgissent. C’est souvent le premier signe pour les autres occupants de la copropriété.

Les déchets, surtout organiques, et le manque d’entretien attirent toute sorte de parasites : des cafards et blattes, des punaises de lit (rapportées, par exemple, depuis la rue sur les encombrants), les rongeurs (souris et même rats) peuvent aussi apparaître. Un panorama sanitaire apocalyptique !

Conséquences d’un incendie : contenu partiel d’une cuisine. Les pompiers ont dû évacuer ces affaires pour pouvoirs entrer dans un appartement en feu…

Dans ces conditions, les risques d’incendie sont très élevés.

Que ce soit par le non entretien des installations et appareils électriques ou de par la nature inflammable des caisses, boites, papiers, journaux, tissus, et déchets accumulés. Le risque d’incendie est très fort et, en présence d’installation de gaz, les risques d’explosion aussi.

L’accumulation de poids sur les planchers n’est pas sans risque. Surtout si le bâtiment est ancien. Un historique de dégâts des eaux dû au manque d’entretien fragilise davantage les parties structurelles et un effondrement est une possibilité à craindre ! Parfois, l’accumulation s’étend même sur des balcons sont occupés par des amoncellements d’objets. Le poids de ces amas est conséquent, (surtout quand il y a du papier). Nous avons le témoignage d’un balcon s’étant inflammé car un mégot de cigarette avait atterri sur un tas d’affaires. L’incendie s’étant malheureusement propagé à l’appartement adjacent.

III. Les assurances

Et si un sinistre survient ? Il faut vérifier si le locataire est assuré. Dans la négative, il faut voir si le copropriétaire bailleur (ou occupant) est assuré. Si ce n’est pas le cas, c’est l’assurance de la copropriété qui prend le relais.

Si le Conseil Syndical a identifié une personne présentant ce type de trouble, il est fortement conseillé de lui prier de prendre une assurance ou de vérifier si celle-ci est bien à jour et valable. On peut essayer aussi de se rapprocher des proches. Ce point est vraiment vital.

Accumulation jusqu‘au plafond

IV. Avertir la famille, les proches, mobiliser les pouvoirs publics

Que faire lorsque des membres du Conseil Syndical constatent ce type de situation à risque ? La marche à suivre est délicate. Les personnes victimes de ce genre de trouble sont souvent dans le déni et vivent isolées socialement. Il faut essayer d’établir une communication et, si possible, contacter la famille, les proches et les aidants. Dans certains cas, il s’agit de tuteurs qu’il faut identifier et joindre. Le syndic ou, si la personne concernée est un locataire, le copropriétaire bailleur doivent pouvoir remonter des courriers vers les proches.

Du fait de leur isolement, et si la personne n’est pas encore suivie ou prise en charge, il convient de contacter la mairie, sachant que transversalement plusieurs services sont concernés : hygiène (salubrité, santé publique), incendie (pompiers), sécurité du bâtiment (à Paris c’est le Service Technique de l’Habitat – STH). Pour cela, il convient de documenter le risque de péril par des photos, des témoignages, des constats d’huissier de la situation anormale.

Les personnes souffrant de ce syndrome demandent rarement de l’aide et c’est les plaintes de l’entourage et du voisinage qui souvent permettent d’identifier le problème. L’accès au domicile est protégé par la loi et, quand il s’agit d’un copropriétaire occupant, il faut souvent une situation de péril manifeste pour obtenir un arrêté préfectoral. Ce n’est pas simple, ni facile, mais les risques et les nuisances exigent de faire remonter ces situations aux autorités.

Les pouvoirs publics commencent à prendre la mesure du problème et, localement, des dispositifs d’alertes et de prise en charge voient le jour. Quand la solution passe par l’hospitalisation et/ou le départ de l’occupant vers une structure adaptée, des sociétés de désencombrement existent qui s’occupent de la tâche titanesque de l’évacuation du logement. Les frais peuvent être conséquents et, lorsqu’il s’agit de locataires ou de copropriétaires occupants des aides existent, par exemple par le Fonds de solidarité pour le logement. Pour les copropriétaires bailleurs aux revenus modestes il convient de se renseigner auprès de dispositif de type « louez solidaire », qui peuvent participer aux frais de désencombrement et même de remise en état.

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L’acceptation de la prise en charge dans les délais prive l’assureur de la possibilité de contester la garantie, même en cas d’erreur sur la nature des désordres

Catégories Assurances

Date de parution de l'article de loi

Jeudi 03 avril 2025

Juridiction

Cour de Cassation Troisième chambre civile

Référence

n° 23-16.055

Observations

précision sur les conséquences de l’acception de la garantie dans le délai imparti pour l’assureur : l’impossible contestation postérieure de cette garantie et l’obligation de financement des travaux nécessaires pour corriger les désordres.

Principe retenu

L'acceptation dans les 60 jours par l'assureur implique l'obligation de financement des travaux nécessaires.

Analyse de la décision

En matière d’assurance construction, l’inattention n’est pas sans conséquences, notamment pour l’assureur dommages-ouvrage.

Dans une décision rendue le 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’un assureur qui accepte la mise en jeu de sa garantie dans le délai légal ne peut plus, a posteriori, mettre de nouveau en cause cette acceptation, y compris s’il apparaît que les désordres n’étaient pas de nature décennale

La rigueur du formalisme encadrant la réponse de l’assureur est ici mise en lumière : accepter la garantie dans les délais impartis équivaut à renoncer à toute contestation ultérieure.

L’acceptation de la garantie dans le délai légal prive l’assureur de toute contestation ultérieure :

La présente affaire opposait des maîtres d'ouvrage et plusieurs parties impliquées dans la construction de leur villa, notamment le maître d'œuvre, l'entrepreneur, et leurs assureurs respectifs.

Après réception de leur villa, les maîtres d’ouvrage avaient signalé plusieurs désordres et sollicité la mise en jeu de leur garantie auprès de l'assureur dommages-ouvrage, la Mutuelle des architectes français (MAF).

L’assureur avait alors, dans le délai réglementaire de 60 jours prévu par l’article L. 242-1, alinéas 3 et 4 du Code des assurances, accepté d’intervenir pour trois d’entre eux (n° 2, n° 4 et n° 5).

Les maîtres d'ouvrage, alors ont assigné la MAF (Mutuelle des Architectes Français) et l'entrepreneur en justice afin de demander une indemnisation complémentaire en raison de divers désordres affectant leur construction.

L'assureur dommages-ouvrage après cette acceptation, a tenté de revenir sur sa décision en contestant que certains désordres relevaient de la garantie décennale et en invoquant notamment la responsabilité contractuelle du constructeur.

La cour d'appel a rejeté la demande d'indemnisation des maîtres d'ouvrages au titre des désordres n° 2 et n° 4, considérant qu'ils ne relevaient pas de la garantie décennale. En ce qui concerne le désordre n° 5, elle a déclaré irrecevable la demande des maîtres d'ouvrages au motif que ce désordre était couvert par la responsabilité contractuelle du constructeur.

Ils ont par la suite formé un recours contre l'arrêt rendu le 17 novembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

La Cour de cassation constate qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a ignoré que l'assureur, ayant accepté la garantie dans les délais impartis, ne pouvait plus contester la prise en charge des désordres, même en cas d'erreur sur leur nature.

Pour rappel, une fois la garantie acceptée dans le délai prévu à l’article L. 242-1 du Code des assurances, l’assureur dommages-ouvrage ne peut plus se rétracter. L’enjeu ne se limite pas à la sanction d’un retard ou d’une erreur de procédure : il s’agit d’une conséquence directe de la structure du contrat d’assurance. L’acceptation vaut reconnaissance de garantie ; elle crée un droit au profit de l’assuré.

Dès lors qu’une offre d’indemnisation est formulée, la situation juridique du maître d’ouvrage est cristallisée. L’assureur a pris position et, sauf réserve expresse, ne peut plus contester la nature des désordres, même s’ils se révèlent, a posteriori, exclus du champ décennal.

Cette solution repose sur deux fondements. D’une part, le principe de bonne foi contractuelle commande la cohérence des comportements : un assureur ne peut affirmer une chose et en contester les effets une fois engagé. D’autre part, le régime de la DO impose une logique de prévisibilité : l’assuré doit pouvoir s’appuyer sur la position prise dans les délais.

Ici, la Cour s’inscrit ici dans la continuité de sa jurisprudence ( Cass. 3e civ., 16 févr. 2022, n° 20-22.618), selon laquelle l’assureur, après expiration du délai légal, ne peut plus remettre en cause ni le principe de la garantie ni l’étendue des travaux à financer, dès lors qu’il en a accepté la prise en charge.

La charge intégrale du financement des travaux comme conséquence de l’acceptation irrévocable :

D’autre part, les maîtres d’ouvrage sollicitaient l’indemnisation de frais de relogement, de déménagement et de garde-meuble engagés en raison des travaux de reprise d’un carrelage défectueux.

En l’espèce, la Cour de cassation a censuré l’analyse des juges d’appel sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. Cet article prévoit une responsabilité de plein droit des constructeurs pour les désordres de nature décennale, qu’ils soient matériels ou immatériels, dès lors qu’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans sa destination. Cette responsabilité, qui ne nécessite pas la preuve d’une faute, s’étend à l’ensemble des préjudices résultant directement des désordres affectant l’ouvrage.

Il convient de noter que par principe en matière de dommages immatériels, les garanties obligatoires dommages-ouvrage ne couvrent pas les préjudices portant sur les dommages immatériels, les pénalités de retard ou les désordres intermédiaires (Cass. 1re civ., 27 avr. 1994, n° 92-13.276).

Toutefois, la jurisprudence admet que ces dommages peuvent être mis à la charge de l'assureur DO au titre de sa responsabilité contractuelle s'ils découlent d'une faute de celui-ci. (Cass. 3e civ., 24 mai 2006, n° 05-11.708)

La Cour de cassation valide d’abord l’analyse de la cour d’appel en ce qu’elle a retenu la responsabilité de l’entrepreneur sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, après avoir souverainement apprécié que les désordres affectant le carrelage rendaient l’ouvrage impropre à sa destination, condition nécessaire pour mobiliser la garantie décennale.

En revanche, elle censure partiellement l’arrêt en constatant que la cour d’appel, après avoir retenu la qualification de désordre décennal, a rejeté la demande dirigée contre le maître d’œuvre sans rechercher si celui-ci avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle. Or, dans le cadre d’un désordre décennal affectant un ouvrage, la responsabilité du maître d’œuvre peut être engagée in solidum (solidairement) avec celle de l’entrepreneur, à condition qu’une faute dans la conception ou la surveillance des travaux soit caractérisée (Cass. 3e civ., 24 mai 2006, n° 05-11.708). La Cour rappelle ainsi qu’une telle faute ne peut être présumée.

Par ailleurs, conformément à sa jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10.155), la Cour admet que les dommages immatériels consécutifs aux désordres décennaux (frais de relogement, déménagement, etc.) peuvent être indemnisés, y compris en dehors de la garantie DO, dès lors qu’ils résultent directement de ces désordres matériels.

En effet, les préjudices immatériels (tels que la perte de jouissance, l’indisponibilité de l’ouvrage ou encore les troubles de jouissance consécutifs aux désordres) sont les conséquences directes de désordres reconnus et pris en charge par l’assureur.

Or, dès lors que ces dommages trouvent leur origine dans des désordres couverts, ils doivent être intégrés dans l’indemnisation globale, y compris s’ils ne présentent pas un caractère matériel ou décennal isolément. La cour d’appel, en refusant de les indemniser pour ce motif, a de nouveau violé le droit applicable.

Conclusion :

Cette jurisprudence permet ainsi de rappeler que l’assureur dommages-ouvrage, en acceptant précipitamment la garantie, s’interdit de revenir sur son engagement, même en cas d’erreur manifeste sur le fond du dossier.

Cet arrêt s'inscrit dans une logique de protection de l'assuré, en consolidant l'obligation de l'assureur DO de financer les travaux nécessaires une fois la garantie acceptée, et en rappelant que les dommages immatériels consécutifs à des désordres matériels de nature décennale peuvent être indemnisés.