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DPE et QR code…quoi de neuf sous le ciel des diagnostics immobiliers ?

1 du côté des documents fournis :

Un bon éditeur de texte et pourquoi pas un peu d’intelligence artificielle et il était facile de vous sortir en série autant de DPE favorables que vous en aviez envie….tous faux bien sûr !

Depuis le premier septembre 2025, il semblerait que les « petits malins » soient obligés de revoir leurs copies tant pour les documents à joindre à un bail de location que pour dans le cadre d’un achat immobilier.

Le QR-code qui doit maintenant figuré sur la diagnostic de performance énergétique vous renvoie vers le document enregistré par l’ADEME et donc difficilement falsifiable. Votre smartphone, en passant devant cette image en mode photo, vous permettra d’accéder directement au site de l’ADEME pour télécharger le document authentique qui y est enregistré et pour le comparer à celui qui vous a été remis.

2 du côté de celui qui réalise le DPE :

La fiabilité du DPE repose maintenant principalement sur le professionnalisme du diagnostiqueur dont les critères de certification sont eux aussi renforcés par l’arrêté du 16 juin 2025 qui amende les textes précédents plusieurs points comme :

- la diffusion publique des listes de diagnostiqueurs certifiés

- la périodicité renforcée du contrôle des organismes de certification (à minima tous les 6 mois)

- l’impartialité obligatoire des certificateurs

- l’obligation d’une formation préalable à la certification

- la création d’un référentiel national de certification

- la génération aléatoire d’un questionnaire individuel au moment de l’examen

Et pour finir, chaque certificat de qualification individuel sera aussi muni d’un QR code pour l’authentifier…la boucle est bouclée !

 

 

 

 

Technique
Action

Abus 5151 : G-IMMO (GUILBAULD & ASSOCIES) : un syndic qui fait payer au syndicat sa gestion déficiente du personnel d’immeuble

Si la copropriété salarie un gardien et/ou un employé d’immeuble, le traitement de ce personnel revient au syndic en sa qualité de représentant du syndicat.

Cette prestation comporte toute une série de tâches légales et réglementaires, dont l’exécution par ce mandataire laisse souvent à désirer.

Le cabinet parisien G-IMMO mérite un prix d’excellence en la matière.

I. L’établissement, l’actualisation du D.U.E.R.S.T.T. et l’entretien bisannuel incombent au syndic

1 - D.U.E.R.S.T.T.

En parcourant les dépenses de 2023 du syndicat des copropriétaires, un conseil syndical sourcille sur trois factures liées à son personnel d’immeuble.

La première de 186 € T.T.C. émane d’une société E.B.A. PREVENTIM, sollicitée par le syndic G-IMMO pour la réalisation du D.U.E.R.S.T.T. (Document d’Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs) imposé par l’article R 4121-1 du Code du travail.

Il s’agit pour l’employeur d’établir et d’actualiser annuellement un formulaire traçant les mesures, recommandations, matériels et formations prodigués au salarié pour prévenir les accidents et pathologies durant l’exécution de ses tâches contractuelles sur son poste de travail.

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L’irrégularité ne consiste pas sur l’édition et l’adaptation annuelle du D.U.E.R.S.S.T., prescrit pour tout employeur, mais sur sa facturation au syndicat des copropriétaires par le cabinet G-IMMO.

En effet, cette fonction lui appartient non seulement en tant que représentant du syndicat/employeur (art. 31 du décret du 17 mars 1967) mais aussi et surtout au titre de son forfait de base (point VI - 26 de l’annexe du 26 mars 2015 sur leur contrat type).

Autrement dit, cette tâche ne peut donner lieu à des frais additionnels pour le syndicat, si le syndic professionnel entend se défausser de ses obligations réglementaires.

2 - L’entretien bisannuel

A cette facture de 186 € TTC s’ajoute une facture de 54 € TTC de la même entité E.B.A. PREVETIM ayant pour objet l’entretien professionnel.

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Cela concerne cette fois-ci l’entretien bisannuel du salarié par son employeur énoncé par l’article L 6315-1 du Code du travail. Cette entrevue est destinée à évoquer les perspectives d’évolution de l’employé via notamment la formation professionnelle.

Cette prestation relève pourtant du cabinet G-IMMO au titre de ses honoraires de gestion courante (point VI - 27 de l’annexe du décret).

II. La déclaration annuelle du personnel auprès de la Médecine du travail échoit au syndic

G-IMMO ne s’arrête pas là, puisqu’il soumet au syndicat une troisième facture associée à son employé d’immeuble. Elle diffère cependant des deux précédentes sur plusieurs points, dont son montant de 396 € et son émetteur, la médecine du travail.

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Elle correspond à l’obligation de déclaration annuelle par l’employeur de son personnel et sa catégorie à la médecine du travail (art. D 4622-22 du Code du travail).

Il lui faut préciser à cette occasion les risques encourus par tout salarié dans l’exécution de ses tâches contractuelles (en annexant le D.U.E.R.S.T.T.), afin que cet organisme lui fournisse un suivi individuel renforcé (visites médicales périodiques). 

Cette facturation se distingue de celles antérieures par la double irrégularité qui l’affecte.

La première est commune aux deux autres, en ce sens que les déclarations fiscales et sociales du personnel du syndicat constituent des prestations ordinaires relevant du forfait de base du syndic (point VI - 23 de l’annexe du décret).

La seconde traduit un toupet incommensurable de G-IMMO, cette facturation constituant une pénalité pour sa défaillance dans la déclaration réglementaire qu’il veut, de plus, faire supporter par le syndicat. 

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Cette situation ubuesque présente l’avantage de réaffirmer un postulat juridique incontestable : la gestion intégrale du personnel du syndicat revient au syndic selon son forfait de base.

Il ne peut donc imputer une facturation au syndicat à ce titre qu’il s’exécute ou délègue irrégulièrement cette mission, et ce, d’autant plus lorsqu’elle atteste d’une carence manifeste dans de domaine.  

Abus
Action

Pourquoi les absentéistes aux assemblées générales vont augmenter de manière importante ?

Les pouvoirs publics s’interrogent sur les causes du désintéressement des copropriétaires à participer à leur assemblée générale.

Pour y remédier, chacun va de sa petite idée sans forcément résoudre le problème voire pire l’aggrave.

Alors, faisons un état des lieux sur les fausses bonnes idées qui ont été jusqu’alors mises en place pour ensuite présenter nos solutions.

I- Les solutions perverses

L’erreur des pouvoirs publics est qu’ils partent de mauvais constat provoquant de mauvaises solutions.

En effet, ils semblent penser que les copropriétaires ne se déplacent pas à leur assemblée générale du fait qu’ils soient fainéants.

A partir de cette analyse, ils conçoivent des solutions qui permettent aux copropriétaires de participer au vote des résolutions sans être contraints de se déplacer.

Il y a bien entendu la remise d’un pouvoir mais encore dernièrement le vote par correspondance.

Ce dernier consiste à voter sur les résolutions avant même d’avoir entendu les débats et surtout avant même la tenue de l’assemblée générale.

Une catastrophe qui n’a pas permis d’augmenter la participation des votes et qui a même incité les opposants par principe à utiliser ce système pour bloquer les résolutions.

Deuxième aberration, la convocation des assemblées générales par voie électronique.

Là encore, cette solution était présentée pour toucher un plus grand nombre de copropriétaires afin qu’ils se rendent à leur assemblée générale y compris ceux qui n’habitaient pas au sein de l’immeuble.

Résultat : même les copropriétaires, qui se rendaient à l’assemblée générale, n’ont pas pu participer du fait qu’ils n’ont pas compris le nouveau dispositif de notification électronique.

Voilà pourquoi cette année, il y a fort à parier une augmentation significative de l’absentéisme des copropriétaires à leur assemblée générale.

Cela n’est pas sans conséquence car les travaux d’entretien et de rénovation ont été encore une fois ajournés à la prochaine assemblée générale faute de quorum présent suffisant.

II – La bonne solution

Pour identifier la bonne solution, il faut partir d’un bon constat.

Or aujourd’hui, beaucoup de copropriétaire ne croient plus en leur assemblée générale car ils considèrent que les jeux sont déjà faits.

Autrement dit, qu’ils ont peu d’influence sur les votes et que leur capacité d’amender les résolutions est quasi inexistante.

Cela n’est pas tout à fait faux sachant qu’au maximum en deux heures, il est demandé aux copropriétaires de traiter des sujets variés et complexes tels que la fixation du budget prévisionnel, le seuil des marchés, la négociation des contrats y compris du syndic et surtout de valider différents travaux et diagnostics qui peuvent représenter des sommes dépassant le million.

Bien souvent l’assemblée générale se résume à une chambre d’enregistrement où les résolutions sont présentées les unes derrière les autres aux copropriétaires qui n’ont plus qu’à valider machinalement les propositions.

Voilà pourquoi les copropriétaires préfèrent ne plus se rendre à leur assemblée générale plutôt que d’être complices de cette mascarade.

Pour y remédier, il est nécessaire de repenser le mode de décision en assemblée générale en considérant que le vote doit résulter d’un consensus qui doit être mûrement réfléchi et conçu par les copropriétaires.

C’est uniquement en embarquant activement les copropriétaires dans leur projet de copropriété qu’ils se mobiliseront ayant un engouement à participer à leur assemblée générale.

Bien entendu, pour cela, il faut également neutraliser l’influence du syndic au cours de l’assemblée générale, ce qui est un autre sujet mais complémentaire.

Actions et Actus
Actu

Sans surprise, la Ministre du Logement décline notre invitation pour inaugurer le 17ème salon de l’ARC Nationale pour cause de « contraintes d’agenda »

Il faut le dire, nous connaissons actuellement de graves difficultés avec la Ministre du Logement qui sans aucun doute est sous la tutelle des professionnels.

Si nous pouvons comprendre qu’elle a pour consigne de ne pas faire de vagues, cela ne doit pas se traduire par un boycott de l’ARC Nationale qui est reconnue par les pouvoirs publics comme étant la seule association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires.

Cette consigne n’est sûrement pas donnée par le Président de la République ou par le Premier Ministre mais bien par un cercle d’influence qui fait pression auprès de la Ministre pour refuser d’accorder toute légitimité à une association comme l’ARC Nationale qui a à cœur de défendre les intérêts des copropriétaires et syndicats des copropriétaires.

En effet, alors que Madame LETARD a été nommée Ministre chargée du Logement depuis le 23 décembre 2024, à aucun moment elle n’a trouvé une place dans son agenda pour nous rencontrer afin qu’on lui présente les difficultés rencontrées au sein des copropriétés et les abus des syndics.

Sans grand espoir, nous l’avons invitée à notre salon indépendant de la copropriété pour qu’elle puisse s’exprimer devant les principaux acteurs de la copropriété qui sont non pas les syndics professionnels mais les copropriétaires et conseillers syndicaux.

La réponse politiquement correcte et hypocrite est toujours la même : « Elle ne pourra malheureusement pas être des vôtres à cette occasion en raison des contraintes de son agenda ».

Il est à préciser que ce courrier est daté du 21 août 2025 soit bien avant les annonces du Premier Ministre et de son vote de confiance.

A l’heure de la publication de cette tribune, nous ne pouvons pas présager de l’avenir.

Néanmoins, nous espérons vivement que la Ministre chargée du Logement sera plus indépendante pouvant élaborer une véritable politique de la copropriété en étant  affranchie de toute tutelle des professionnels ou autres lobbyistes en devant remettre des médailles, pour acheter le silence.

Ceci étant dit, nous pouvons saluer l’administration y compris du Ministère du Logement qui semble être plus au fait des réels enjeux de la copropriété qui concernent certes la rénovation énergétique mais également la gouvernance avec de réelles difficultés rencontrées avec les syndics et les administrateurs provisoires.

Sans plus tarder, voici le courrier polissé de la Ministre du Logement qui au-delà de nous considérer comme « persona non grata », semble nous prendre pour des idiots en nous demandant en plus de bien vouloir l’excuser pour son boycott :

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Actions et Actus
Action

Téléalarmes ascenseurs : la valse des Générations….

Pour fixer le cadre juridique qui nous intéresse, la présence d’une ligne téléphonique dans les ascenseurs découle de l’Article. R. 125-1-1 du décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 (dites loi SAE) lequel oblige à la mise à la disposition des utilisateurs de moyens d'alerte et de communication avec un service d'intervention, donc d’une ligne téléphonique.

Quelque années plus tard, la mort annoncée du RTC (Réseau téléphonique commuté ou téléphone analogique) s’est traduit dès le 15 novembre 2018 par la fin de la commercialisation du réseau cuivre, à partir de cette date toutes les nouvelles lignes devaient  passer par une ‘box’ avec ce que l’on appelle ‘la voix sur IP’.

Les fabricants d’ascenseurs neufs pour lesquels l’usage d’une ‘box’ n’était pas adapté ont alors installé exclusivement des systèmes GSM dans les ascenseurs… on est alors 10 ans après l’arrivée sur le marché du standard 4G et 2 décennies après la création de la 3G.

La 5G, elle, arrivera en 2019 c’est à dire 1 an après l’arrêt du déploiement du RTC.

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Le réseau cuivre n’étant plus maintenu, c’est aussi, quand des pannes adviennent sur ce réseau, l’occasion pour les ascensoristes de proposer la mise en place d’un module GSM et de l’abonnement qui lui correspond.

A priori chacun est dans son rôle et tout va bien….

Seulement voilà, la plupart des systèmes installés le sont avec le standard 2/3G qui a alors au minimum 20 ans et bien que la 4G existe déjà depuis 10 ans….

Dans le monde de la télécommunication et de l’informatique ou le moindre téléphone d’aujourd’hui embarque plus de puissance de calcul qu’un ordinateur des années 2000, il aurait fallu se poser la question du ‘reste à vivre’ de ce standard et envisager dès 2018 la mise en place de modules GSM au standard le plus actuel c’est-à-dire le 4/5G.

L’annonce de la suppression des réseaux 2/3G intervient de la part des grands opérateurs en 2022 et les ascensoristes ont alors commencé à ‘vendre’ de la téléalarme en 4/5G sur des installations déjà précédemment équipées en 2/3G.

Alors qu’en penser ?

Certes ce changement de technologie est subit en non pas provoqué par la profession du transport vertical…

Certes les ascensoristes achètent les équipements qui sont sur le marché et une PME n’a pas de service R&D[1] pour anticiper ces changements ni le poids suffisant pour influer sur ses fournisseurs…

Mais…

A l’ARC nous examinons trop souvent des devis pour passer d’un module 2/3G à un module 4/5G sur des installations situées dans des secteurs où le RTC est encore fonctionnel… et où on aurait à minima pu s’éviter le passage par la 2/3G !

A l’ARC nous savons que le prestataire qui veut imposer un devis de travaux sur un ascenseur est en position de force car la téléalarme est un équipement de sécurité obligatoire qui autorise l’ascensoriste à mettre à l’arrêt l’installation en cas de panne…laquelle peut même intervenir après que le devis soit parvenu chez le syndic.

A l’ARC nous savons que la mise en concurrence sur ce type de travaux ponctuel est impossible car aucune entreprise non titulaire du contrat d’entretien de l’appareil ne s’aventurera sur des travaux ou sa responsabilité (et quelquefois c’est du pénal..) pourra être engagée.

A l’ARC nous voyons régulièrement des devis de modules GSM dont les tarifs sont le triple du standard de la profession.

Alors autant les PME du secteur ne sont pas toutes à clouer au pilori, nous en connaissons d’ailleurs certaines dont les tarifs font références en la matière, autant les majors de la profession, dotées elles des moyens suffisant pour faire de la prospective, ont su exploiter au mieux cette manne offerte par l’obsolescence d’un système que certains ont reprogrammé à leur plus grand bénéfice quand on fait repasser 2 fois les plats.

Pour finir…

Différentes dates d’extinction des réseaux mobiles 2G et 3G ont été annoncées par les opérateurs :

Le réseau cuivre n’étant plus maintenu, c’est aussi, quand des pannes adviennent sur ce réseau, l’occasion pour les ascensoristes de proposer la mise en place d’un module GSM et de l’abonnement qui lui correspond.

A priori chacun est dans son rôle et tout va bien….

Seulement voilà, la plupart des systèmes installés le sont avec le standard 2/3G qui a alors au minimum 20 ans et bien que la 4G existe déjà depuis 10 ans….

Dans le monde de la télécommunication et de l’informatique ou le moindre téléphone d’aujourd’hui embarque plus de puissance de calcul qu’un ordinateur des années 2000, il aurait fallu se poser la question du ‘reste à vivre’ de ce standard et envisager dès 2018 la mise en place de modules GSM au standard le plus actuel c’est-à-dire le 4/5G.

L’annonce de la suppression des réseaux 2/3G intervient de la part des grands opérateurs en 2022 et les ascensoristes ont alors commencé à ‘vendre’ de la téléalarme en 4/5G sur des installations déjà précédemment équipées en 2/3G.

Alors qu’en penser ?

Certes ce changement de technologie est subit en non pas provoqué par la profession du transport vertical…

Certes les ascensoristes achètent les équipements qui sont sur le marché et une PME n’a pas de service R&D[1] pour anticiper ces changements ni le poids suffisant pour influer sur ses fournisseurs…

Mais…

A l’ARC nous examinons trop souvent des devis pour passer d’un module 2/3G à un module 4/5G sur des installations situées dans des secteurs où le RTC est encore fonctionnel… et où on aurait à minima pu s’éviter le passage par la 2/3G !

A l’ARC nous savons que le prestataire qui veut imposer un devis de travaux sur un ascenseur est en position de force car la téléalarme est un équipement de sécurité obligatoire qui autorise l’ascensoriste à mettre à l’arrêt l’installation en cas de panne…laquelle peut même intervenir après que le devis soit parvenu chez le syndic.

A l’ARC nous savons que la mise en concurrence sur ce type de travaux ponctuel est impossible car aucune entreprise non titulaire du contrat d’entretien de l’appareil ne s’aventurera sur des travaux ou sa responsabilité (et quelquefois c’est du pénal..) pourra être engagée.

A l’ARC nous voyons régulièrement des devis de modules GSM dont les tarifs sont le triple du standard de la profession.

Alors autant les PME du secteur ne sont pas toutes à clouer au pilori, nous en connaissons d’ailleurs certaines dont les tarifs font références en la matière, autant les majors de la profession, dotées elles des moyens suffisant pour faire de la prospective, ont su exploiter au mieux cette manne offerte par l’obsolescence d’un système que certains ont reprogrammé à leur plus grand bénéfice quand on fait repasser 2 fois les plats.

Pour finir…

Différentes dates d’extinction des réseaux mobiles 2G et 3G ont été annoncées par les opérateurs :

Opérateurs

Orange

SFR

Bouygues Telecom

Free Mobile

France métropolitaine

Extinction 2G

A partir de la fin 2025

Fin 2026

Fin 2026

Non encore annoncée*

Extinction 3G

A partir de la fin 2028

Fin 2028

Fin 2029

Non encore annoncée*

 

* Les clients Free mobile bénéficient d’une itinérance sur le réseau 2G d’Orange dont l’extinction est annoncée à partir de la fin 2025.

Le calendrier peut être amené à évoluer selon les annonces des opérateurs et sera mis à jour en conséquence.

Si votre opérateur commercial n’est pas Orange, SFR, Bouygues Telecom ou Free Mobile, vous pouvez le contacter pour connaître les dates éventuelles d’arrêt de ses services 2G et 3G.

Reste à espérer que la suppression de la 4G, la commercialisation de la 6G étant prévue pour 2030, ne provoquera pas les mêmes effets que ceux que les copropriétés subissent actuellement et que des plateformes « multi-systèmes » soient maintenant la règle, je n’en suis pas persuadé !

Technique
Action

Sous quel délai le syndic doit-il exécuter les décisions d’assemblée générale ?

Notre syndic tarde à exécuter certaines résolutions d’assemblée générale, qui s’est tenue il y a plusieurs semaines maintenant. Existe-t-il des dispositions légales à ce sujet ?

Il faut tout d’abord rappeler que, par principe, les résolutions votées en assemblée générale sont exécutables sans délai particulier, immédiatement.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit notamment que les actions en contestation des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, dispose également que, sauf urgence, l’exécution des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de ladite loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois précité. Autrement dit, pour certains travaux, la loi institue une sorte de « délai de carence », pendant le temps où il est possible de contester judiciairement l’assemblée générale ou certaines de ses résolutions.

Pour rappel, les travaux décidés en vertu des articles 25 et 26 correspondent notamment aux travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, de transformation, d’addition, ou encore à ceux réalisés aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. En revanche, les travaux relevant de la majorité de l’article 24, c’est-à-dire essentiellement des travaux de conservation de l’immeuble, ne sont pas concernés par ce délai de carence.

Il importe de rappeler par ailleurs que le recours judiciaire formé par un copropriétaire visant à faire annuler une ou plusieurs résolutions n'entraîne pas automatiquement la suspension de leur exécution par le syndic. Seul le juge (saisi en référé notamment) peut ordonner une telle suspension. Il en va différemment s'agissant des résolutions qui visent à faire établir sous forme authentique et publier au service de la publicité foncière un acte modificatif au règlement de copropriété, ou un acte de vente de parties communes par exemple, dans la mesure où les notaires, afin de garantir la sécurité juridique et l'efficacité de leurs actes, ne pourront recevoir et publier ces derniers s'ils font l'objet d'une contestation judiciaire...  A cette fin, ils demandent en pratique aux syndic l'établissement d'un certificat de non-recours visant la résolution concernée. 

De même, il faut souligner que des délais d'exécutions peuvent être fixés aux termes des résolutions elles-mêmes, par le biais notamment des échéanciers d’appel de fonds dans le cadre de vote de travaux. 

Réponse de l'expert
Action

L’ARC Nationale saisit la CNIL sur la transmission des adresses mails des copropriétaires à destination du conseil syndical

En novembre 2022, la CNIL a produit une analyse extrêmement instructive qui rappelle l’obligation faite au syndic de transmettre au conseil syndical les informations concernant la copropriété sans pouvoir évoquer le règlement général sur la protection des données (RGPD).

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet à présent, de droit, de notifier par voie électronique aux copropriétaires la convocation à leur assemblée générale.

Ce mode de notification peut être utilisé par le syndic mais également par le président du conseil syndical dans des situations expressément prévues dans la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 impliquant qu’il ait connaissance des adresses mails des copropriétaires.

Certains syndics professionnels refusent de remettre ces informations en considérant qu’il s’agit de données personnelles devant obtenir au préalable le consentement des copropriétaires conformément aux dispositions du règlement général sur la protection des données (RGPD).

Une récente réponse ministérielle du 26 août 2025 prolonge l’analyse de la CNIL en considérant qu’un syndic est tenu de remettre au président du conseil les adresses mails des copropriétaires.

Pour évacuer toute ambiguïté et argutie du syndic qui aurait pour objet de faire obstruction au pouvoir du président du conseil syndical, nous avons officiellement interrogé la CNIL pour qu’elle apporte sa propre analyse sur ce sujet.

« Objet : transmission des adresses mails des copropriétaires auprès du conseil syndical

Madame,

En tant que Directeur général de la principale association représentative des syndicats des copropriétaires, représentant plus de 14 000 copropriétés, je me permets de vous saisir suite à de nombreuses sollicitations de nos adhérents concernant le refus des syndics à transmettre au conseil syndical les adresses mails des copropriétaires.

En effet, la loi numéro 2024-322 du 9 avril 2024 intitulée « Habitat dégradé » a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 permettant, de droit, de notifier par voie électronique aux copropriétaires la convocation à leur assemblée générale sans obtenir au préalable leur consentement pour utiliser ce mode de communication.

Plusieurs dispositions de la loi du 10 juillet 1965 permettent au président du conseil syndical de pouvoir convoquer une assemblée générale notamment lorsque le syndic est en état de carence ou en cas de manquement suffisamment grave commis.

Cela est notamment prévu à l’article 18 chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965 ou encore à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Pour cela, le président du conseil syndical doit disposer des adresses mails des copropriétaires qui sont en possession du syndic.

Or, certains syndics professionnels refusent de remettre au président du conseil syndical les adresses mails des copropriétaires invoquant qu’il s’agit de données personnelles qui selon le règlement général sur la protection des données (RGPD) ne peuvent être communiquées.

Cette information nous semble erronée puisque les dispositions du RGPD ne peuvent faire obstacle aux droits du conseil syndical qui, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lui permet d’obtenir du syndic tout document et information détenus par ce dernier qui concerne la copropriété.

Notre analyse semble corroborer avec la récente réponse ministérielle (numéro 3868) du 26 août 2025 qui précise que « le syndic doit transmettre au conseil syndical, lorsqu'il le lui demande, tout document relatif à l'administration de la copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Comme il s'agit d'une obligation légale, le syndic ne peut pas s'y soustraire, en particulier si l'objet de la demande est de convoquer une assemblée générale. Cette communication n'est pas, en elle-même, contraire au règlement général sur la protection des données (RGPD). » (voir en pièce jointe l’intégralité de la réponse ministérielle)

Par la présente, nous aimerions connaître votre analyse qui sera publiée sur notre site internet et communiquée aux conseillers syndicaux et aux syndics professionnels afin d’éviter toute polémique ou arguties qui seraient utilisées pour limiter les prérogatives du président du conseil syndical.

Je vous de croire, Madame, en l’expression de ma considération distinguée.

Monsieur Emile HAGEGE

Directeur général de l’ARC Nationale »

Question écrite n° 3868 :
Accès aux adresses personnelles de copropriétaires par le conseil syndical

17e Législature

Publication de la question au Journal Officiel du 11 février 2025, page 687
Publication de la réponse au Journal Officiel du 26 août 2025, page 7391

Question signalée le 12 mai 2025

Question de : M. François Jolivet
Indre (1re circonscription) - Horizons & Indépendants

M. François Jolivet attire l'attention de M. le ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice, sur les difficultés de certains conseils syndicaux de copropriété pour obtenir les adresses physiques des copropriétaires auprès de leurs syndics de copropriété. Peut-on opposer le règlement général sur la protection des données - RGPD - à un président de conseil syndical alors qu'il souhaite convoquer une assemblée générale pour mettre fin aux fonctions du syndic ? Les informations demandées sont les noms des copropriétaires, leurs adresses physiques ainsi que leurs adresses dématérialisées. Il souhaiterait donc connaître les limites de la confidentialité dans l'accès à ces données.

Réponse publiée le 26 août 2025

Les noms des copropriétaires, leurs adresses physiques ainsi que leurs adresses dématérialisées sont des données personnelles. En tant que telles, leur traitement doit s'effectuer conformément au règlement général sur la protection des données (RGPD). Pour autant, le RGPD n'interdit pas le traitement de ces données, il l'encadre en l'entourant de conditions et de garanties. Ainsi, pour ce qui concerne la gestion et l'administration de la copropriété par un conseil syndical de copropriété, le syndic comme le conseil syndical doivent s'assurer que les traitements de ces données sont licites. Comme le rappelle la CNIL, dans le cadre de ses fonctions, le syndic doit transmettre au conseil syndical, lorsqu'il le lui demande,  tout document relatif à l'administration de la copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Comme il s'agit d'une obligation légale, le syndic ne peut pas s'y soustraire, en particulier si l'objet de la demande est de convoquer une assemblée générale. Cette communication n'est pas, en elle-même, contraire au règlement général sur la protection des données (RGPD). En outre, lorsque le syndic communique des documents aux membres du conseil syndical, il lui est recommandé de leur rappeler la nécessité de respecter la confidentialité des informations transmises dans le cadre de leurs fonctions. Par conséquent, pour autant que le traitement s'opère dans le cadre des fonctions du conseil syndical, un refus général de communiquer ces données, fondé sur le RGPD, n'apparaît pas justifié dès lors que les droits des personnes concernées sont mis en œuvre, en particulier leur droit d'information et d'opposition au traitement.

Actions et Actus
Action

Abus 5152 : Le mandat de prélèvement SEPA au nom du syndic REGIE EMERY : on prend les mêmes abus et on ne change pas

Certains sont nostalgiques des anciens films.

Pour certains syndics, il s’agit d’être nostalgique des anciens abus, que disons-nous, des anciennes illégalités qu’ils remettent au goût du jour.

Dans ce registre, nous avons le cabinet REGIE EMERY qui propose aux copropriétaires de compléter un mandat de prélèvement SEPA dont le créancier n’est pas le syndicat des copropriétaires mais lui-même.

On pouvait s’arrêter là car tout est dit, mais profitons de cet abus pour refaire un point sur la législation en vigueur et surtout pour présenter nos préconisations.

I- Un seul titulaire du compte : le syndicat des copropriétaires

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout syndicat des copropriétaires (sans exception) de disposer d’un compte bancaire séparé ouvert auprès d’un établissement bancaire.

Cela implique que le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom exclusif du syndicat des copropriétaires et que les règlements effectués par un copropriétaire ou un tiers à son profit doivent être déposés sur ce compte sans transiter sur celui du syndic.

A ce titre, les provisions de charges payées par chèque doivent être adressées à l’ordre du syndicat des copropriétaires et les autorisations de prélèvement SEPA au crédit de ce même syndicat des copropriétaires.

Une évidence qui ne semble pas si évidente pour le Cabinet REGIE EMERY.

Allez, place à l’image.

II – Un prélèvement SEPA au crédit de la SARL REGIE EMERY

Sans plus tarder, voici le modèle de mandat de prélèvement SEPA que le Cabinet REGIE EMERY a envoyé aux copropriétaires :

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Alors que le syndicat des copropriétaires est censé disposer d’un compte bancaire séparé, le syndic REGIE EMERY présente malgré tout une autorisation de prélèvement SEPA où le créditeur n’est pas le syndicat des copropriétaires mais lui.

Grâce à ce système, le syndic perçoit sur son compte bancaire les règlements d’avis d’appels de fonds, sans que le syndicat des copropriétaires ne sache dans quel délai ils seront virés sur son compte.

Cela peut représenter des sommes extrêmement importantes surtout s’il procède de la même façon avec toutes ses copropriétés car cela concerne les provisions de charges courantes et de travaux ou bien encore les cotisations du fonds travaux.

La réalité de la situation pourrait être encore plus perverse si dans les faits, il est avéré que le compte bancaire du syndicat des copropriétaires est joint avec celui du syndic expliquant alors pourquoi c’est le nom de ce dernier qui figure dans le mandat de prélèvement SEPA.

Face à cette bizarrerie, il revient au conseil syndical de vérifier si d’une part la copropriété dispose d’un vrai compte bancaire séparé et d’autre part, d’interdire au syndic de présenter des autorisations de prélèvement SEPA dans lesquelles il est le créditeur.

Abus
Action

Le syndic reste responsable de la transmission des archives même en présence d’une société d’archivage

Nombreux cabinets de syndics ont incité voir contraint les copropriétaires à voter le transfert de la gestion des archives auprès d’une société spécialisée.

Pour cela, ils ont fait usage d’arguties en invoquant que la loi imposait aux copropriétaires de choisir une société d’archivage alors que la réelle obligation se limitait à proposer à l’assemblée générale cette alternative.

A la suite de ce stratagème, de nombreuses copropriétés se sont fait piéger se retrouvant contraintes de payer une prestation supplémentaire à la société d’archivage alors que cette tâche était comprise dans les honoraires de base du syndic.

Mais encore, on relève une autre difficulté liée à la transmission des archives en cas de changement de syndic.

Commençons par présenter la problématique pour ensuite indiquer ce que prévoient réellement les textes légaux.

I- Une tâche qui incombe au syndic

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 précisent qu’il revient au syndic de gérer et de conserver les archives de ses copropriétés mandantes.

Cette tâche doit être comprise dans les honoraires du forfait de base impliquant qu’aucune prestation complémentaire ne peut être facturée à la copropriété.

Néanmoins, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat des copropriétaires peut décider de transférer la conservation des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée.

Cette question doit être mise à l’ordre du jour que si elle est demandée par le conseil syndical et en aucun cas de manière automatique pour faire plaisir au syndic.

Nombreux syndics professionnels considèrent qu’à partir du moment où les archives ne sont plus gérées par eux mais par une société spécialisée, ils ne sont plus responsables de leur transfert en cas de nomination d’un nouveau syndic.

Selon eux, il reviendrait au nouveau syndic de se rapprocher de la société spécialisée pour récupérer les archives de la copropriété.

Voyons pourquoi cette analyse est tout à fait erronée puisque non conforme aux dispositions légales et réglementaires.

II – Une obligation qui reste à la charge du syndic

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 aborde cette question en précisant clairement la disposition suivante :

Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il (le syndic) est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Ainsi, il revient au syndic sortant de communiquer à la société d’archivage les coordonnées du nouveau syndic.

Mais plus encore, l’article 33-2 du décret du 17 mars 1967 précise :

« L'obligation prévue à la troisième phrase du premier alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne se substitue pas à l'obligation faite à l'ancien syndic de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic, telle que prévue à la première phrase du même alinéa. »

Ainsi, le syndic reste responsable de la transmission des archives de la copropriété au nouveau cabinet même lorsque le syndicat des copropriétaires a fait le choix de faire appel à une société spécialisée.

Cette disposition est sans surprise puisqu’en tant que seul mandataire de la copropriété, le syndic est responsable de la transmission des archives de l’immeuble qu’il gère.

A bon entendeur, je vous salue.

Actions et Actus
Actualité juridique

La FNAIM vient au chevet de l’ANGC pour faire taire l’ARC Nationale

L’ARC Nationale doit particulièrement bien travailler puisque nous ne comptons pas moins de cinq procédures judiciaires intentées par diverses entités pour essayer de faire taire notre association.

Très honnêtement, nous attendons avec impatience les audiences tellement les griefs sont ridicules essayant de trouver tous les stratagèmes et rouages prévus dans les codes civil et pénal pour que l’ARC Nationale arrête de dénoncer les abus le plus fréquemment commis par les syndics professionnels.

Ce qu’ils ne comprennent pas est que derrière ces abus, il y a des copropriétés qui subissent des préjudices avec une image de la profession qui se dégrade au détriment de cabinets de syndics honnêtes qui souhaitent assurer leur mandat de manière transparente.

Il faut le reconnaître, nous avons une des procédures que nous affectionnons tout particulièrement.

Il s’agit de celle intentée par l’association nationale des gestionnaires de copropriétaires (ANGC), à laquelle s’est ralliée récemment "sa concubine" la FNAIM.

Expliquons pourquoi, nous avons une affection particulière pour cette affaire qui n'en est pas une.

I- Une équipe de choc

Pour mémoire, l’ANGC est présidée par un gestionnaire de copropriété qui est à la fois animateur télé, formateur, comique et qui, comme président d’association, a attaqué l’ARC Nationale pour dénigrement à l’égard de la profession de syndic.

Pour cela, son avocat et lui ont fait toute une démonstration qui conclut ni plus ni moins que l’ARC Nationale n’est en réalité qu’un concurrent des syndics professionnels voulant à ce titre récupérer de la clientèle que sont les syndicats des copropriétaires. A mourir de rire !

Conformément à la procédure, nous avons envoyé nos premières conclusions démontrant que l’ANGC n’était pas légitime à défendre les intérêts de la profession de syndic puisqu’elle représente tout au mieux celle des gestionnaires qui sont salariés au sein des cabinets de syndic.

C’est dans ce cadre que l’ANGC a vraisemblablement appelé à la rescousse « S.O.S syndic perdu ».

II – La FNAIM qui suit le carrosse

Constatant vraisemblablement que l’action judiciaire risque de faire « pschitt », l’ANGC n’a pas eu comme d’autre choix que de faire appel à une chambre professionnelle de l’immobilier en l’occurrence la FNAIM.

Après tout, plus il y a de fous, plus on rit faisant ainsi monter les enchères.

Néanmoins, il est intéressant de relever que le leader défendant les professionnels de l’immobilier ne soit plus la FNAIM mais l’ANGC qui du coup prend l’ascendant sur une chambre professionnelle pourtant reconnue par les autorités publiques pour mesurer les actions qu'elle mène.

D'ailleurs, il faut de souligner que ce n’est pas la FNAIM Nationale qui se porte caution dans cette action mais une FNAIM départementale qui est celle de la Haute-Garonne qui semble t’il a besoin que l’on parle d’elle. C’est à présent chose faite.

Une situation qui démontre pour le moins un manque de coordination au sein de la FNAIM et surtout une méfiance à agir voulant entrer le petit doigt sans engager le pied.

En ce qui nous concerne, nous avons d'ores et déjà préparé nos pop-corn et la barbe à papa pour suivre avec beaucoup d’attention l’audience et surtout la déballe de l’avocat qui risque d’être déstabilisé lorsque l’on sortira ses propres abus dénoncés sur le site de l’ARC Nationale.

Que du bonheur en perspective…

Il n'y a plus qu'à souhaiter bon courage à la FNAIM et victoire cuisante pour l'ARC nationale et ses adhérents.

Actions et Actus
Actu