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Pour suivre les émissions, une seule adresse : https://www.arc-copro.tv

Pour suivre les émissions et poser les questions , une seule adresse :

https://www.arc-copro.tv

L’année 2026 commence fort pour l’ARC Nationale. Avec une l’émission télévisée diffusée en direct le 19 janvier 2026 qui a rencontré un vrai succès. Mais également l’ouverture de son antenne locale à Lyon le 29 janvier 2026, l’ARC Nationale vous donne RDV pour une nouvelle émission TV le 16 février 2026 à 14 heures.

Cette émission se déroulera en direct et aura lieu sur le plateau TV de l’ARC.

Rappelons-le, ce plateau TV permet à l’ARC de réaliser plusieurs émissions sans contrainte de directives éditoriales. Rappelons également aux téléspectateurs qu’ils ont la possibilité de poser leurs questions en direct via à une plateforme internet dédiée à cela.

Voyons donc les thèmes qui seront abordés au cours de cette émission et surtout comment les visionner et poser des questions.

I – Plusieurs experts, pour des émissions complètes et variées

Le rendez-vous est pris pour le lundi 16 février 2026 à 14 heures.

Durant cette journée 4 émissions sont programmées au cours ces émissions sont attendus différents experts spécialisés dans le domaine de la copropriété à savoir : des experts en assurances, des contrôleurs de comptes, des avocats…

L’objectif est clair : échanger, identifier clairement les difficultés rencontrées et présenter nos préconisations.

Comme nous l’avons dit, nos téléspectateurs auront la possibilité de poser leurs questions en direct.

II – Comment connaître le programme et se connecter ?

Pour suivre les émissions, une seule adresse :

https://www.arc-copro.tv

Le site est simple, tout y est présenté. Les thèmes abordés, mais aussi les intervenants ainsi que la plateforme pour poser vos questions.

En avant-première, voici le programme :

14h - 14h55 L’assurance multirisques en copropriété

Bien que la copropriété ne soit pas contrainte de souscrire un contrat d’assurance multirisque, cela reste indispensable. Néanmoins, cela impose de disposer d’un contrat bien élaboré, avec des garanties et des montants de prise en charge adaptés à la copropriété.

Pour aborder ce sujet stratégique, une experte en assurance et un courtier en assurance nous expliqueront comment analyser son contrat et effectuer une mise en concurrence efficace.

Par ailleurs, un membre du Bureau Central de la Tarification nous expliquera l’objet de cette instance et comment la saisir.

15h - 15h55 L’intérêt du contrôle des comptes de la copropriété

Le conseil syndical a notamment pour mission de contrôler les comptes de la copropriété. Cela ne doit pas se limiter à la vérification des factures, mais bien à l’ensemble des comptes, des documents comptables, des modalités de calcul des consommations d’énergie et également des contrats.

Pour traiter ce sujet, un contrôleur de comptes de l’ARC Nationale et une présidente de conseil syndical nous expliqueront comment ils procèdent et les vérifications prioritaires qu’ils exécutent.

16h - 16h55 L’annexion de parties communes

Il est fréquent que, de bonne ou de mauvaise foi, un ou plusieurs copropriétaires de l’immeuble annexent une partie plus ou moins importante des parties communes, considérant finalement qu’il s’agit d’un espace de leur partie privative.

Des experts de l’ARC nous indiqueront les actions à mener afin de prévenir ou, à défaut, traiter l’annexion de parties communes de la copropriété.

17h - 17h55 La mise en concurrence des contrats de syndic

Avant même de mettre en concurrence le contrat de syndic, il est indispensable d’identifier les compétences intrinsèques des cabinets prospectés permettant de garantir une gestion optimisée de la copropriété.

C’est uniquement à la suite de cette première démarche qu’il sera possible d’élaborer un contrat-type qui devra répondre aux besoins de la copropriété et aux exigences du conseil syndical.

À travers cette émission, un courtier en contrats de syndic nous expliquera comment il procède, avec l’intervention du directeur général de l’ARC pour nous présenter les principales failles sur lesquelles il faudra être vigilant.

Nous espérons vous voir toujours aussi nombreux devant cette émission.

N’hésitez pas à en parler autour de vous !

Actions et Actus

Action

Abus 5190 : Attention aux illégalités figurant dans le contrat du cabinet ARTHURIMMO.COM

Et nous revoilà avec un nouveau contrat de syndic non conforme au contrat de syndic réglementaire.

Il s’agit pour le coup du cabinet ARTHURIMMO.COM

Comme souvent, nous avons droit à une démonstration de force avec en première page la référence à plusieurs institutions faisant croire qu’il s’agit d’un pro de chez pro.

Et pourtant le contrat est truffé d’illégalités.

Allez, pour rire, voici l’entête de la première page de son contrat :

Attention aux illégalités figurant dans le contrat du cabinet ARTHURIMMO.COM

Eh oui, ce syndic est membre des réseaux de l’institut international des experts et du centre national de l’expertise- experts immobiliers.

Alors, vérifions que vaut cet expert de l’immobilier.

Pour être honnête, nous allons nous arrêter uniquement sur deux ou trois illégalités laissant les copropriétaires qui ont ce syndic vérifier plus en détail leur contrat avec les juristes de l’ARC Nationale.

Allez, on est parti, attachez votre ceinture !

I- Des barèmes de suivi de travaux contractuels

L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires suivis de travaux doivent être votés en assemblée générale.

Par conséquent, ils ne peuvent pas figurer au contrat puisqu’il s’agit d’une négociation entre le syndic et les copropriétaires qui doit être établie sur la base des tâches supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser.

Cette notion est rappelée dans le contrat-type au point 7.2.5 qui d’ailleurs est repris dans le contrat du cabinet ARTHURIMMO.COM

Et pourtant quelques lignes plus tard, que trouvons-nous ?

Rien de plus que le barème de ses honoraires.

Allez, place à l’image :

Si on comprend bien ou plutôt rien, selon l’expert ARTHURIMMO, les honoraires sont censés être négociés en assemblée générale mais la base du prix est fixée contractuellement. Un genre de mariage forcé.

Mais il y a encore plus gros.

II – Le gratuit payant

Il fallait y penser et ARTHURIMMO l’a fait.

Alors que le « pré-état daté » n’a pas d’existence légale et par conséquent ne peut être facturable, le contrat du cabinet ARTHURIMMO a malgré tout prévu dans son contrat de facturer 380 euros le pré-état daté.

Pour « faire passer la pilule » et surtout se faire passer pour un gentleman, il indique que l’état daté est quant à lui gratuit.

Certains diront : alors, tout va bien, il facture illégalement ce qu’il peut facturer légalement.

Mais le vice ne s’arrête pas là, car si l’état daté est gratuit, sa mise à jour est quant à elle facturée en toute illégalité 150 euros.

Et pour cause, il s’agit d’une prestation non prévue au vrai contrat-type.

Or, compte tenu du fait qu’entre la promesse de vente et la mutation définitive, il y a généralement plus d’un mois, l’actualisation de l’état daté est inévitable.

Et voilà comment un expert de l’immobilier fait du grand n’importe quoi.

Pour les curieux, voici la clause du contrat :

Abus

Action

Pourquoi, malgré un arrêt clair de la Cour de cassation, certains syndics refusent ils encore de communiquer la feuille de présence aux copropriétaires ?

(Et surtout : que faire face à ce refus ?)

Alors même que la Cour de cassation, par un arrêt du 9 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23‑13.334), a posé une règle sans ambiguïté, certains syndics persistent à refuser la communication de la feuille de présence aux copropriétaires.

Dans la pratique, ce refus est parfois opposé aux copropriétaires individuellement, tandis que la feuille de présence est, dans le même temps, communiquée au conseil syndical. Cette distinction est juridiquement infondée : les membres du conseil syndical sont eux‑mêmes des copropriétaires et ne disposent d’aucun droit exclusif ou supérieur en la matière.

I - Ce que dit la loi et ce que tranche définitivement la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle d’abord les textes applicables :

- Article 14 du décret du 17 mars 1967 :
« Lors de chaque assemblée générale, il est tenu une feuille de présence. »

- Article 33, alinéa 2, du même décret :
« Le syndic délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès‑verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès‑verbaux. »

En applications de ces articles la Cour de Cassation en tire la conséquence suivante, à savoir que :

« La feuille de présence est une pièce annexe du procès‑verbal d’assemblée générale dont le syndic est tenu de délivrer copie ou extrait certifié conforme au copropriétaire qui en fait la demande. »

La feuille de présence est donc juridiquement indissociable du procès‑verbal. Elle doit être communiquée à tout copropriétaire, sans condition, sans justification et sans distinction.

Dans cette affaire, la cour d’appel avait refusé la communication au motif que le copropriétaire pouvait solliciter ces documents dans le cadre d’autres procédures judiciaires.

La Cour de cassation censure fermement ce raisonnement et juge que :

« En statuant ainsi, alors que la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d’assemblée générale dont le syndic est tenu de délivrer copie ou extrait certifié conforme au copropriétaire qui en fait la demande, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

II - Pourquoi certains syndics persistent-ils malgré tout à refuser ?

La raison est essentiellement pratique. La feuille de présence est un outil de contrôle central de la régularité de l’assemblée générale. Elle permet de vérifier la réalité des présences et des représentations, la validité des pouvoirs et le calcul exact des majorités. Elle permet donc, in fine, de contrôler la régularité des décisions et, indirectement, l’action du syndic.

Pour cette raison, certains syndics tentent de limiter sa diffusion, en la réservant au conseil syndical ou en la conditionnant à l’existence d’une procédure judiciaire. Or cette pratique est désormais manifestement illégale. L’arrêt du 9 janvier 2025 vise expressément tout copropriétaire et ne reconnaît aucun régime dérogatoire au profit du conseil syndical.

Depuis cette décision, le fait de refuser la communication de la feuille de présence, de la conditionner à une procédure ou de la réserver au conseil syndical constitue un manquement caractérisé aux obligations du syndic.

III - Que faire concrètement face à un refus du syndic ?

La première étape consiste à adresser au syndic une mise en demeure écrite, par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit constater le manquement et rappeler les fondements juridiques applicables, notamment :

- Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23‑13.334 ;

- articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967.

Si le syndic persiste malgré cette mise en demeure, le copropriétaire peut saisir la juridiction compétente, laquelle pourra ordonner la communication de la feuille de présence sous astreinte et condamner le syndicat.

Conclusion

L’arrêt du 9 janvier 2025 a rappelé un principe et met fin au débat.

Désormais, refuser la communication de la feuille de présence n’est plus une erreur juridique mais un choix.

Un syndic qui persiste dans ce refus engage pleine

Actions et Actus

Actualité juridique

Un président du conseil syndical qui met à l’amende son syndic professionnel grâce à la coopérative technique de l’ARC Nationale

Nous le répétons sans cesse, notre plus grande fierté est lorsqu’un adhérent arrive, grâce à notre assistance, à atteindre ses objectifs.

Parfois, il s’agit d’avoir une analyse d’ordre juridique, comptable ou technique, parfois il s’agit d’être conseillé à la suite d’un appel d’offres ou sur des devis proposés par le syndic dit professionnel.

En parallèle, il y a nos conseillers syndicaux suffisamment formés et alertes qui savent que leur syndic est soit pas très impliqué, soit pas très compétent, soit parfois les deux, nécessitant ainsi de contrôler l’ensemble des actions qu’il engage.

A ce titre, à la suite de travaux important sur la copropriété, il a fallu débarrasser divers gravats et encombrants pour les mettre à la décharge.

Voyons donc le devis négocié par le syndic professionnel par rapport à celui négocié par le conseil syndical.

Comme on va le constater, c’est ahurissant.

I- Huit fois le prix du syndic

Sans plus tarder, voici le devis proposé par le syndic, sûrement après une longue négociation qui s’est déroulée dans son lit entre deux heures et trois heures du matin :

Un président du conseil syndical qui met à l’amende son syndic professionnel grâce à la coopérative technique de l’ARC Nationale

Eh oui, 9 900 euros pour trois tonnes de gravats.

Un prix qui, de prime abord, peut paraître correct, surtout s’il a été validé par le syndic professionnel.

Voyons à présent le devis proposé par le conseil syndical après une simple mise en concurrence :

1 140 euros soit 8 760 euros de différence :

- comment expliquer cette différence de prix ?

- comment expliquer qu’un syndic professionnel n’ait pas mis en concurrence le prestataire ?

- comment expliquer qu’un syndic professionnel soit aussi crédule pour valider un devis huit fois plus cher que le marché ?

Mais le pire arrive.

II – Un « avis critique » de la coopérative technique

Intrigué par cette situation, notre adhérent a demandé à notre expert-technique son avis.

Le voici, il est tout simplement surréaliste :

« Ce devis de débarras (ADS) est assez étonnant…

Au vu des photos fournies il n’y a pas 10m3 de gravas à enlever…

De plus dans un bâtiment comme le vôtre, un plancher de comble ne peut pas supporter une surcharge de 3tonnes, fusse-t-elle très bien répartie…

On peut faire une petite analyse du travail à effectuer pour obtenir un prix :

Préparation de chantier (protection) : pour 25m² : 50€

Sac gravas 30€ pour 60 pièces (9€ le lot de 20, capacité 70l ou 40kg) soit au total 4200 litres (4.2m3) et 2400 kg (2.4 tonnes)

Main d’œuvre évacuation 3 personnes pendant 5 heures à 20€/heure y compris charges sociales : 15x 20€= 300€

Déplacement forfaitaire : 2 à 70€ (prix généralement constaté dans les devis) : 140€

Mise en décharge : 30mn à 3 soit 1h30 à 20€/h : 30€

Frais de mise en décharge : 100€

Aléas/stationnement : 100€

Total opération : 750€

Frais de structure entreprise 30% du montant HT : 207€

Total HT 975€

TVA (10%) 97€

TTC 1072€

Vous voyez, sans tenir compte du différentiel de TVA (10% vs 20%) avec un chiffrage ‘au doigt mouillé’ je suis dans les même tarif que votre prestataire débarras rapide..

Je pense que l’entreprise de votre syndic s’est disqualifiée elle-même, à vouloir être trop gourmande. Votre syndic aurait dû avoir la même démarche analytique que la mienne, c’est son rôle de contrôler les devis et factures (un peu de bon sens suffit, pas besoin d’être ingénieur).»

Eh oui, le devis de cette société négocié par ce syndic n’a aucun sens. Et pour cause, un plancher ne peut pas soutenir trois tonnes de gravats, cela représenterait à peu près deux à trois voitures déposées sur ce plancher.

Voilà pourquoi la coopération technique est une arme très importante pour l’ARC Nationale et surtout pour ses adhérents.

Actions et Actus

Action

Abus 5191 : Comment ORALIA prend la main pour la tenue de l’assemblée générale ?

La tenue de l’assemblée générale est un moment crucial de la copropriété où les copropriétaires se réunissent pour échanger en vue de prendre des décisions.

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 précise clairement que le syndic ne peut pas être président de séance, et peut être au mieux secrétaire.

Cela pour une raison simple : éviter toute influence du syndic lors de l’assemblée générale ou sur les prises de décisions pouvant même se passer de lui en nommant un copropriétaire à la fonction de secrétaire de séance.

Néanmoins, le syndic essaye par différents stratagèmes de garder la main sur l’assemblée générale jusqu’à la verrouiller par des dispositifs technologiques.

La stratégie est redoutable car sous l’aspect de modernisme et de la facilitation, le syndic arrive à s’imposer dans la tenue des assemblées générales devenant même l’acteur majeur.

Voyons cela à travers le formulaire qu’ORALIA joint aux convocations d’assemblée générale.

I- Un formulaire électronique de vote par correspondance depuis l’extranet

Voici la première proposition présentée par ORALIA:

Comment ORALIA prend la main pour la tenue de l’assemblée générale ?

Ainsi les copropriétaires sont invités à remplir leur formulaire depuis l’extranet de la copropriété.

Par ce procédé innovant, le seul en capacité de pouvoir récupérer l’ensemble des formulaires de vote est le syndic.

A défaut de demander au syndic d’imprimer l’ensemble des formulaires, seul ce dernier est en mesure d’assurer la fonction de secrétaire de séance.

Mais la mécanique est encore plus redoutable.

II – Un boîtier de vote électronique depuis un smartphone

Voici le deuxième système mis en place par ORALIA :

Ainsi là encore, ORALIA propose un système de vote en ligne depuis le téléphone portable du copropriétaire, obligeant les copropriétaires à le nommer en tant que secrétaire séance.

Par ces procédés, le dispositif est verrouillé.

Voilà pourquoi il est indispensable que les copropriétaires gardent la main sur leur tenue d’assemblée générale en évitant tout verrouillage technologique proposé par le syndic.

Abus

Action

Puis-je demander l’annulation d’une résolution d’AG au motif que le copropriétaire auquel j’ai donné pouvoir n’a pas respecté mes consignes de vote ?

Je ne pouvais pas être présent lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, comme il est d’usage, j’ai donné un pouvoir à un autre copropriétaire afin que celui-ci puisse me représenter. Sur ce pouvoir, j’avais expressément indiqué qu’il devait voter contre l’approbation des comptes car j’y avais décelé de nombreuses irrégularités.

À ma grande surprise, sur le procès-verbal de l’assemblée générale, j’ai constaté que le copropriétaire que j’avais mandaté avait voté en mon nom en faveur de l’approbation des comptes. Il a reconnu avoir complètement oublié mes indications, pourtant écrites sur le pouvoir que je lui avais donné.

Dans ce cas, est-ce que je peux contester judiciairement la résolution d’approbation des comptes puisque le mandat que j’avais donné n’a pas été respecté et que cela a contribué à fausser le résultat du vote ?

Il est à noter tout d’abord que le mandat est défini par l’article 1984 du Code civil, qui dispose que :

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. »

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer sur une problématique similaire dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires.

Ainsi, un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2016, n° 15-20.860, publié au bulletin de la Cour de cassation, témoignant ainsi de la volonté de la haute juridiction de justice lui conférer une portée certaine, a jugé que le fait pour un mandataire de ne pas respecter la volonté de son mandant, même en présence d’un mandat dit « impératif », c’est-à-dire contenant des instructions de vote, ne pouvait être source de nullité pour la résolution en question.

La Cour de cassation a ainsi énoncé, d’une part, que « le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire » et d’autre part, « qu'un syndic n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat ».

Par conséquent, il ressort de cet arrêt qu’on ne peut nullement exiger du syndic qu’il contrôle la conformité des votes exprimés par le mandataire avec le contenu du mandat.

Dans ces conditions, dans l’hypothèse où le mandataire ne respecterait pas les instructions qui lui ont été données par son mandant, il reviendra à ce dernier d’engager la responsabilité civile dudit mandataire. Dans cette hypothèse, il faudra néanmoins prouver que le non-respect des consignes de vote du mandataire a causé un préjudice effectif au mandant ; la faute du mandataire n’étant pas suffisante à rendre possible une réparation par le versement de dommages-intérêts.

À ce titre, rappelons les dispositions de l’article 1992 du Code civil, qui prévoit que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Au surplus, tel que nous l’évoquions précédemment, dans l’hypothèse où le mandataire a voté favorablement une résolution malgré les instructions écrites contraires du mandant, le mandant sera malgré tout réputé comme n’étant pas opposant à la résolution, et il sera par conséquent privé de son droit de contester judiciairement la résolution.

En conclusion, choisissez donc vos mandataires avec la plus grande attention !

Réponse de l'expert

Action

La procédure accélérée au fond, en matière de charges communes, n’exonère pas le syndicat d’une approbation préalable des comptes clos concernés par l’assemblée

Face aux arriérés chroniques de copropriétaires, le syndic peut être tenté de les recouvrer judiciairement, et ce, promptement.

Il convient dans ce cas de se conformer aux prescriptions légales, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 20 novembre 2025.

I - Procédure accélérée au fond sur les provisions pour charges communes

Un syndicat de copropriétaires assigne en paiement un copropriétaire débiteur.

En raison de l’importance de sa dette, s’étalant sur plusieurs années, le créancier recourt à la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette action vise à obtenir une décision de justice à la fois plus :

- rapide, sans relever des mesures conservatoires du juge des référés ;

- étendue, puisqu’elle permet au poursuivant de prétendre, dès le début de l’exercice, au paiement de l’intégralité des provisions pour charges courantes et exceptionnelles du budget en cours adopté par l’assemblée, après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Par exemple, l’assemblée de 2024 valide un budget prévisionnel pour l’exercice 2025. Le 15 janvier 2025, le syndic expédie une mise en demeure à un copropriétaire défaillant.

En l’absence d’encaissement au 15 février, le syndicat peut requérir judiciairement sa condamnation en paiement par la procédure accélérée au fond :

- non seulement du 1er trimestre déjà exigible (1er janvier/31 mars 2025) ;

- mais aussi des trois autres trimestres (1er avril/30 juin 2025, 1er juillet/30 septembre 2025, 1er octobre/31 décembre 2025) devenus exigibles par la mise en demeure restée inefficiente pendant 30 jours.

II - Procédure accélérée au fond sur les charges communes des exercices précédents

Le syndicat réclame également au magistrat, la condamnation du copropriétaire aux arriérés des exercices comptables antérieurs.

Autrement dit, outre l’ensemble des provisions du budget, il sollicite le paiement des charges des années précédentes.

L’article 19-2 de la loi concède la faculté de grouper les demandes.

Il souligne cependant, que ces requêtes annexes supposent l’approbation initiale des comptes par l’assemblée.

Il s’inscrit en cela dans le principe, issu des articles 14-3 de la loi et 8 du décret du 14 mars 2005, et confirmé par la jurisprudence constante, selon lequel l'exigibilité des charges implique l’approbation préalable des comptes de l’exercice correspondant par l’assemblée générale.

En l’absence d’entérinement de ces comptes par l’assemblée, la Cour de cassation rejette logiquement, dans son arrêt n° 23 - 23312 du 20 novembre 2025, cette prétention du syndicat des copropriétaires :

«... Il en résulte que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés... »

Afin de ne pas s’exposer à un contentieux long, onéreux et vain, le syndicat des copropriétaires doit employer la procédure accélérée au fond à bon escient.

A ce titre, le rôle de conseil de l’avocat s’avère primordial, en tant qu’expert du droit et de la procédure civile.

Dossier conseils

Action

Dossier

Copropriété : ne pas confondre pouvoir et formulaire de vote par correspondance

Pour augmenter la participation des votes en assemblée générale, le législateur a prévu plusieurs modalités d’expression.

Il y a effectivement le principe de base, qui est la participation physique à l’assemblée générale, et en parallèle la possibilité de donner un pouvoir ou bien de voter par correspondance.

Il s’agit de deux modes différents qu’il ne faut pas confondre.

Rappelons les particularités de ces deux modes de vote.

I- La remise d’un pouvoir par le copropriétaire

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de donner un pouvoir pour que son mandataire vote en son nom.

Le pouvoir peut être donné à un copropriétaire de l’immeuble mais également à toute personne de son choix.

Il peut ainsi, remettre le pouvoir à un locataire ou à une personne extérieure à la copropriété, à l’exception du syndic et de ses préposés.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le mandataire peut subdéléguer les pouvoirs qu’il a obtenus à une personne de son choix pour représenter le copropriétaire mandant à l’assemblée générale.

Le copropriétaire mandant peut refuser la subdélégation, mais doit, dans ce cas, le préciser expressément dans son pouvoir.

II – Le formulaire de vote par correspondance

L’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité aux copropriétaires de voter par correspondance.

Cela permet aux copropriétaires de voter sur les résolutions avant même la tenue de l’assemblée générale.

Pour cela, ils doivent utiliser le formulaire de vote qui doit impérativement être joint à la convocation de l’assemblée générale.

Par ce biais, le copropriétaire n’a pas besoin de remettre un pouvoir, puisqu’il se prononce directement à partir du formulaire.

L’article 14-1 du décret du 17 mars 1967 précise que, pour annuler le formulaire de vote envoyé au syndic, le copropriétaire peut soit se déplacer directement à l’assemblée générale, soit remettre un pouvoir.

En effet, les pouvoirs publics ont considéré que la remise d’un pouvoir avait prédominance sur le formulaire de vote par correspondance, ce qui constitue un point essentiel à ne pas oublier.

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Action

Conseil

Pièces jointes

le vote par correspondance en copropriété.pdf

Copropriétés : où la fourniture d’eau est individuelle, où s’arrête la responsabilité du service de l’eau ?

Catégories Procédure

Date de parution de l'article de loi

Mercredi 19 novembre 2025

Juridiction

Conseil d’Etat (3ème - 8ème chambres réunies)

Référence

n°490901

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000052650145

Observations

Si en grande majorité les immeubles collectifs sont desservis en eau par un abonnement collectif, il est plusieurs régions où les services des eaux proposent des contrats de fourniture individuels. Dans ce cas se pose la question de savoir jusqu’où dans l’immeuble va la responsabilité du service des eaux quant à l’entretien des canalisations d’alimentation. La réponse se trouve théoriquement dans le règlement de service (RS). Il semble que dans ce cas la pratique générale des services des eaux consiste à limiter leur responsabilité au branchement de l’immeuble au niveau du compteur général, laissant à la copropriété celle du réseau interne de l’immeuble. Une copropriété de l’Ile de Saint Martin ayant fait valoir avec succès auprès du tribunal administratif de l’île le caractère abusif d’une telle clause, l’affaire est montée au Conseil d’État, qui l’a malheureusement validée…

Principe retenu

Sous réserve d’une analyse au cas par cas, selon les rédactions des divers règlements de service, n’est pas une clause abusive celle qui prévoit que, dans les copropriétés, c’est par défaut aux propriétaires et à la copropriété de se charger de l’entretien du réseau interne de l’immeuble, même si les contrats sont individuels et que nul contrat n’existe entre le gestionnaire du service public et la copropriété.

Analyse de la décision

Le règlement de service (RS) du service public de l’eau de Saint Martin, assuré par la société générale des eaux Guadeloupe, prévoyait que, dans le cas d’un habitat collectif, le distributeur ne peut être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des canalisations situées au-delà du compteur général de l’immeuble. Une copropriété a estimé qu’il en résultait un déséquilibre significatif entre les parties au contrat d’abonnement, qui n’est pas conclu avec le syndicat de copropriété mais avec chaque copropriétaire individuellement pour son lot. Dénonçant des clauses abusives, ils ont saisi le tribunal administratif de Saint Martin, qui leur a donné raison (TA Saint-Martin, 2ème chambre, 30 novembre 2023, n° 2300108).

Saisi par le distributeur, le Conseil d’État censure cette position. Selon lui, « pour juger abusives les dispositions de l’article 6-2 du règlement du service des eaux de Saint-Martin, le tribunal administratif a retenu qu’elles imposaient aux abonnés de prendre en charge les dommages causés par l’existence ou le fonctionnement de leurs installations privées, ou par leur défaut d’entretien, sans qu’il leur soit possible d’établir une faute du distributeur, y compris dans le cas où une fuite dans ces installations privées résulterait d’une faute commise par le service en amont du réseau. En statuant ainsi alors que, d’une part, il ressort des dispositions de l’article 6-1 de ce règlement que les abonnés ont la maîtrise de la réalisation et de l’entretien de leurs installations privées, ce qui leur permet de détecter l’origine d’éventuels dysfonctionnements affectant ces installations, et que, d’autre part, l’article 4 du règlement prévoit que le service est responsable de l’ensemble des dommages causés par l’existence du branchement, sans exclure les dommages causés aux installations privées, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »

Le Conseil d’Etat se réfère en premier lieu aux obligations respectives du distributeur d’eau, d’une part, et, d’autre part, du ou des propriétaires de l’immeuble titulaires du contrat collectif prévu à l’article 2-3 du règlement. En l’occurrence, il incombait au propriétaire de l’immeuble avant sa mise en copropriété d’assurer la construction, la maintenance et la surveillance des installations situées en aval du compteur général de l’immeuble ; dès lors, selon le Conseil d’État, les dispositions des articles 4 et 6 qui prévoient que la responsabilité du distributeur ne peut être engagée, sauf faute de sa part, que pour les dommages résultant des installations situées jusqu’à ce compteur général ne présentent pas pour le ou les titulaires de ce contrat collectif de caractère abusif.

En deuxième lieu, il fait remarquer que l’abonné individuel, occupant d’un tel immeuble, s’il ne contrôle pas directement les installations collectives de l’immeuble situées entre le compteur général et son propre compteur, peut, en cas de dysfonctionnement ou de dégâts causés par ces installations collectives, se retourner contre le ou les propriétaires de l’immeuble, titulaires du contrat collectif prévu à l’article 2-3 (en l’occurrence le syndicat des copropriétaires), de sorte que les dispositions du règlement qui prévoient que la responsabilité du service n’est en principe, sauf en cas de dysfonctionnement du réseau en amont du compteur général, pas engagée à son égard ne présente pas non plus de caractère abusif. Et d’ajouter qu’ « un tel caractère abusif ne saurait résulter de la circonstance que, en méconnaissance des obligations instituées par le règlement, aucun contrat collectif n’aurait été conclu entre le distributeur et le ou les propriétaires de l’immeuble ou que le distributeur aurait mis ou maintenu en service l’installation en l’absence d’un tel contrat, le règlement ne pouvant être lu comme interdisant à l’abonné individuel, dans de telles circonstances, de rechercher, le cas échéant, la responsabilité du distributeur à raison de cette méconnaissance. »

Des mises en concurrence fort productives : le cas des contrats de maintenance d’ascenseurs

On peut légitimement se demander pourquoi les syndics professionnels sont réticents à procéder aux mises en concurrente des contrats d’entretien.

Leur réponse est que les prix sont déjà au plus bas et qu’il n’est pas possible de les réduire davantage.

En parallèle, nous connaissons les vraies raisons, qui sont un manque de volonté, de temps, ou pire, l’existence d’arrangements entre certains cabinets de syndics et des sociétés d’entretien ne voulant pas perdre les avantages.

En tout état de cause, la mise en concurrence des prestataires n’est pas une option, mais bien une obligation.

Cela pour une raison simple : la copropriété connaît de graves dérives budgétaires qu’il est à présent nécessaire de résorber afin de juguler les nombreux impayés de charges.

À titre d’exemple, voici une étude qui a été réalisée par un membre du conseil syndical, évidemment adhérent à l’ARC Nationale, à la suite d’une mise en concurrence réalisée auprès de plusieurs ascensoristes

Il est ici important de noter que cette consultation porte sur 13 appareils d’une même copropriété.

I - Des prestations quasi équivalentes avec des différences de prix importantes

Il est parfois difficile de faire une mise en concurrence, car les offres et les tarifs sont disparates.

Ainsi, il est indispensable de borner l’appel d’offres en fixant le cadre contractuel.

Cela permet de réaliser une comparaison plus pertinente et non biaisée par des variables trop différentes.

À ce titre, voici le résultat obtenu à la suite d’une comparaison des offres :

Des mises en concurrence fort productives : le cas des contrats de maintenance d’ascenseurs

Eh oui, on passe d’une offre à 34 063,90 euros proposée par la société SCHINDLER à un prix de 22 893 euros proposé par la société CREA LIFT.

Ce qui est intéressant, c’est que ce prix peut être comparé, car les offres incluent quasiment les mêmes prestations.

En effet, il s’agit d’un contrat d’entretien étendu avec des délais d’intervention quasi similaires.

II- L’ARC Nationale pour vous aider

Après avoir procédé à cette analyse, il est toujours intéressant d’avoir l’avis d’un expert, que ce soit sur la proposition des contrats, mais également sur le sérieux de la société d’ascenseurs.

En effet, il est toujours plus facile de proposer des tarifs qui cassent le marché si en définitive aucun service n’est réellement assuré.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale propose, dans le cadre de l’adhésion, une consultation assurée par un bureau d’étude spécialisé en ascenseurs, afin de conseiller l’adhérent sur les choix définitifs à retenir qui devront être soumis à l’assemblée générale.

Ainsi, on l’a bien compris, l’ARC Nationale et l’adhérent forment un duo de choc.

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