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Abus 5204 : La double facturation illégale présentée dans les contrats de CITYA

Et nous revoilà dans le monde impitoyable des contrats de syndic.

Comme toujours, il s’agit d’honoraires qui sont soit abusifs soit carrément illégaux.

Pour aujourd’hui, il s’agit d’honoraires abusifs et illégaux qui sont proposés par le Cabinet CITYA à travers son contrat de syndic.

Commençons par rappeler le cadre réglementaire en matière de facturation de prestations complémentaires pour ensuite présenter celles prévues dans le contrat de CITYA en matière de constitution et de suivi du dossier d’emprunt et de subvention.

I – Des modalités de facturations encadrées.

Le point 7.2.1. du contrat-type cadre de manière drastique les modalités de rémunération complémentaire du syndic.

Deux possibilités sont prévues qui ne peuvent être cumulatives puisqu’il est prévu le terme « soit ».

En l’occurrence, il s’agit soit d’une facturation forfaitaire convenue entre les parties soit d’un coût horaire appliqué au prorata du temps passé. Pour information, voici les modalités prévues dans le contrat de CITYA.

La double facturation illégale présentée dans les contrats de CITYA

Cet encadrement réglementaire permet d’une part de ne pas cumuler les modalités d’honoraires pour une même prestation mais surtout d’autre part d’éviter que le syndic trouve d’autres moyens de facturation. Eh oui, leur inventivité est sans limite !

Néanmoins, comme on va le constater : « Les portes des syndics sont impénétrables » surtout lorsque l’on s’appelle CITYA.

II – Des modalités de prestation illégales et incohérentes

Sans plus tarder, voici les modalités de facturation du cabinet CITYA en matière de constitution et le suivi du dossier d’emprunt et de subvention :

Que constatons-nous ?

CITYA prévoit une première rémunération forfaitaire de 1 500 euros hors taxe soit 1 800 euros TTC à laquelle s’ajoute 2 % du montant de l’emprunt ou de la subvention.

Il s’agit donc de percevoir deux rémunérations pour une même prestation.

A titre d’illustration, si le syndicat des copropriétaires emprunterait 500 000 euros, le syndic serait en droit de réclamer 1 800 euros auxquels s’ajoutent 2 % de 500 000 euros soit 10 000 euros ce qui fait un total de rémunération complémentaires de de 11 800 euros.

Pour mémoire sur cette copropriété, cela représenterait les honoraires du forfait de base qui est de 8 900,00 euros TTC.

Au-delà de cette illégalité, ce sont bien les modalités de rémunération qui sont aberrantes puisqu’il est prévu de retenir un pourcentage sur le montant de l’emprunt ou de la subvention qui n’est nullement un indicateur sur le réel travail que doit fournir le syndic.

En effet, que le montant de la subvention ou de l’emprunt soit de 500 000 ou de 1 000 000 d’euros, le travail que doit fournir le syndic reste quasiment le même ne justifiant en aucun cas de doubler la rémunération variable.

Voilà pourquoi, nous critiquons souvent CITYA dans notre rubrique « Abus » car les faits reprochés sont graves et selon nous, loin d’être dignes d’un professionnel de l’immobilier qui doit répondre à un code de déontologie.

Abus

Action

Les honoraires complémentaires du syndic liés à la reprise des comptes en copropriété

Beaucoup de conseillers syndicaux et copropriétaires ne savent pas réellement combien coûte leur syndic.

Cela est dû au fait que le syndic perçoit des honoraires de forfait de base auxquels s’ajoutent d’autres rémunérations qui peuvent émaner de prestations complémentaires, supplémentaires ou privatives.

Certaines des prestations sont potentielles, d’autres sont quasi inévitables.

En effet, on peut supposer qu’un syndic va inévitablement assurer des mutations de lots pouvant à ce titre percevoir une rémunération complémentaire liée à l’établissement de l’état daté, ou bien procéder à des courriers de relance ou des mises en demeure à la suite d’impayés.

Dans ce même cadre, nous avons des prestations complémentaires quasi automatiques qui s’appliquent en cas de changement de syndic.

Voyons donc de quoi il s’agit et ce qu’il convient de contrôler.

I – Un changement de syndic en cours d’exercice

Généralement la tenue d’une assemblée générale ne coïncide pas avec la date de fin de mandat du syndic ni avec celle de l’exercice comptable de la copropriété.

A ce titre, lorsque le syndic en place est mis en concurrence au cours de l’assemblée générale, le nouveau cabinet élu prend ses fonctions en cours d’exercice comptable.

Cela implique que le transfert des données de la copropriété se fait en plein milieu d’exercice nécessitant pour le syndic repreneur de ressaisir dans son logiciel l’ensemble des écritures comptables de la copropriété concernant l’exercice en cours.

Cette démarche peut s’avérer fastidieuse surtout si le syndic sortant présente une comptabilité « indigeste » qui manque de transparence.

Dans ce cadre, le point 7.2.7 du contrat-type permet au syndic nouvellement élu de facturer « la reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé(s) ou non réparti(s) ».

Le montant de cette prestation est extrêmement disparate d’un cabinet à l’autre.

Et pour cause, la méthode de reprise de la comptabilité de la copropriété n’est pas la même d’un syndic à un autre.

II – Des méthodes différentes en fonction des cabinets

En matière de reprise des comptes de l’exercice en cours, il y a deux écoles :

- La première est celle qui consiste à reprendre uniquement les soldes des comptes.

Dans ce cas, le conseil syndical est dans l’incapacité de vérifier les écritures précédemment saisies par le syndic sortant.

Cette méthode fait gagner du temps au syndic repreneur mais empêche un contrôle sérieux du conseil syndical.

D’ailleurs, cette méthode est souvent source d’erreurs notamment pour régulariser les comptes de charges en fonction des clés de répartitions après que les comptes aient été approuvés.

- La deuxième école de syndic, plus studieuse, consiste à reprendre l’intégralité des écritures comptables saisie par le cabinet sortant.

Cela permet d’avoir une visibilité sur l’intégralité des écritures comptables saisies au cours de l’exercice et ainsi d’être en mesure d’identifier les éventuelles anomalies.

Face à ces deux approches de reprise comptable, il est impératif que le conseil syndical clarifie avec le syndic prospecté l’option qu’il adopte afin de négocier au mieux le prix de la prestation.

A partir du moment où la reprise des comptes se fait de manière sérieuse, le montant de la rémunération doit logiquement suivre…

Actions et Actus

Actu

Y a t-il une solidarité de fait entre copropriétaires ?

Certains d’entre vous doivent être intrigués par cette question qui est de savoir s’il y a une solidarité de fait entre copropriétaires.

Derrière cette interrogation, se pose l’enjeu de savoir si les copropriétaires sont solidaires lorsque l’un d’eux ne paie pas ses charges de copropriété.

Si de prime abord, la loi est claire et précise qu’il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires notamment en cas d’impayés de charges, la réalité est beaucoup plus complexe, désespérante pour certains copropriétaires.

Voyons cela de plus près à travers une analyse sur la réalité de terrain.

I – Des avances à fonds perdus

Il faut bien le comprendre, la trésorerie de la copropriété provient en grande majorité des quotes-parts de provisions de charges payées par les copropriétaires.

Par conséquent, à partir du moment où un copropriétaire ne paie pas ses appels de fonds, la trésorerie en est grevée.

Lorsque plusieurs copropriétaires ne règlent pas ou ne règlent que partiellement leurs appels de fonds, la copropriété bascule en difficulté économique, n’ayant plus la capacité de faire face aux factures des fournisseurs ou des travaux à réaliser.

Ainsi, à défaut d’engager des procédures judiciaires à temps, et surtout obtenir l’exécution de la décision judiciaire, le syndicat des copropriétaires peut se retrouver contraint de faire appel à la solidarité des autres copropriétaires pour renflouer la trésorerie.

C’est à ce titre que dans le cadre de l’assemblée générale, peut être proposée une question qui consiste à voter la constitution d’une « avance de solidarité » qui a pour objet de demander aux copropriétaires d’avancer des fonds tant que les débiteurs n’ont pas réglé « de gré ou de force » leurs appels de fonds.

Cette avance est souvent définitive compte tenu du fait que les copropriétaires débiteurs ne paient pas jusqu’à en arriver à voter la saisie immobilière de leurs lots avec la constatation d’une dette dite irrécouvrable.

Mais la situation peut s’avérer encore plus grave.

II – La dette estimée, définitivement irrecouvrable

Lorsque l’assemblée générale prévoit le vote de la saisie immobilière d’un lot appartenant à un copropriétaire débiteur, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de prévoir une autre résolution qui consiste à estimer les sommes définitivement perdues.

Il s’agit du montant de la dette qui risque de ne pas être recouvrée même après la saisie judiciaire du bien et de la distribution du prix.

Cette situation est due soit à un montant d’impayés trop important au vu du montant du lot vendu judiciairement soit du fait qu’il y a plusieurs créanciers inscrits sur ce lot.

En tout état de cause, la dette irrecouvrable se retrouve être une charge de copropriété qui doit être supportée par les copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes.

Voilà pourquoi si en théorie légale, il n’y a pas de solidarité, en pratique, elle existe bien, nécessitant une exigence et une vigilance du conseil syndical lorsque l’on constate des impayés de charges qui évoluent de manière importante.

Actions et Actus

Actualité juridique

L’obligation de mise en concurrence des contrats et marchés à partir d’un certain montant peut-elle être satisfaite malgré la production d’un seul devis ?

Nous venons de recevoir la convocation à notre prochaine assemblée générale, qui doit se prononcer notamment sur la réalisation de travaux de remise en état de notre cage d’escalier, qui accuse une grande vétusté.

Ces travaux, qui se chiffrent à plus de 20 000 €, excèdent le seuil de mise en concurrence des contrats et marchés qui a été fixé lors d’une dernière assemblée générale à la somme de 3 000 €.

Notre syndic nous indique avoir contacté plusieurs entreprises afin de faire établir plusieurs devis, mais qu’une seule d’entre elles a finalement communiqué une proposition de devis.

Aussi, nous nous demandons si l’assemblée générale peut valablement se prononcer sur le seul devis présenté dans ces conditions ?

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale doit déterminer un montant des marchés et contrats (autres que celui de syndic), à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. Cette résolution figure en pratique à chaque assemblée générale, afin de pouvoir actualiser si besoin le seuil de mise en concurrence. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des conséquences très importantes, car il ouvre droit à un possible recours judiciaire, mené par un copropriétaire opposant ou défaillant, visant à annuler la résolution ayant approuvé le devis…

Cet article est complété par l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, qui vient préciser ses modalités d’application. Ainsi, il est indiqué par cet article que, lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé les conditions de cette mise en concurrence, celle-ci résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Un arrêt de la Cour de cassation est également venu rappeler que l’exigence de mise en concurrence est réputée remplie dès lors que plusieurs devis ont été demandés, la circonstance tenant au fait qu’une seule d’entre elles ait répondu est indifférente (Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 novembre 2013, n° 12-26.395, publié au Bulletin).

Un autre arrêt est également intéressant à citer, au sujet du choix de l’architecte. La Cour de cassation a ainsi estimé, dans le cadre de la réalisation de travaux, que le contrat de maîtrise d’œuvre de l’architecte habituel de la copropriété, ayant établi l’étude des offres pour des travaux, échappait à l’obligation de mise en concurrence (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 janvier 2021, n° 19-22.681, inédit).

Dans votre situation, dès lors que l’assemblée générale n’a pas fixé de modalités particulières à cette obligation de mise en concurrence, on peut donc estimer que celle-ci est satisfaite dès lors que des devis ont bien été demandés à au moins deux entreprises.

Rappelons enfin que, dans ces conditions, il pourrait aussi être envisageable que l’assemblée générale confie au conseil syndical, dans le cadre d’une délégation de pouvoir « simple », prévue par l’article 25, a), de la loi du 10 juillet 1965, de rechercher d’autres devis et d’en retenir un, postérieurement à l’assemblée générale. Cette délégation de pouvoir doit toutefois avoir été prévue dans la convocation, il n’est pas possible de l’ajouter en cours d’assemblée générale. Par précaution, certains syndics la font figurer de façon quasi-systématique.

Réponse de l'expert

Action

Le succès fou de la journée écolière sur le contrôle des comptes et de gestion : notre recette

La force principale de l’ARC Nationale réside dans ses adhérents qui participent avec enthousiasme aux différents évènements que nous organisons, nous incitant à vouloir faire toujours plus pour les satisfaire.

En effet, au-delà de la richesse de nos différentes manifestations qui ont pour principal but de transmettre de l’information, il est toujours agréable d’échanger avec nos adhérents qui souvent nous encouragent et parfois nous critiquent pour faire avancer le paquebot « ARC Nationale ».

A ce titre, nous avons organisé, le 16 mars dernier une journée écolière qui avait pour objectif de former les conseillers syndicaux adhérents à l’ARC Nationale aux contrôles des comptes et de gestion en alliant pédagogie, convivialité et sympathie.

Cette recette dont seule l’ARC Nationale a le secret, a permis de réunir en pleine semaine, plus de 500 participants qui ont pu, à travers une journée intensive, aborder le délicat sujet de l’analyse du Grand livre et des annexes comptables.

Face à cette immense satisfaction, nous tenons tout d’abord à remercier nos adhérents mais surtout expliquer avec quelle motivation les membres du conseil d’administration et les collaborateurs de l’ARC Nationale agissent.

I – Une intervention avec les trippes

Dans toute entreprise, il y a deux types de salariés :

Les employés qui travaillent exclusivement pour le salaire

et les collaborateurs mobilisés dans un objectif de satisfaction du client ou de l’adhérent percevant en fin de mois une rémunération.

Au sein de l’ARC Nationale, nous n’avons la fierté d’être entourés de collaborateurs qui s’investissent pleinement pour assister les conseillers syndicaux et les syndics non professionnels dans leur fonction.

C’est ainsi que dans le cadre de notre journée écolière, notre objectif n’était pas de transformer les adhérents en « auditeurs de comptes » ou en « experts comptables » mais bien de leur enseigner de manière pratique comment analyser un document juridique ou comptable afin de déceler toute anomalie.

Cela leur a permis de comprendre plusieurs stratégies telles que la mise en place de comptes d’avance, le maintien de travaux non terminés, la présence de sommes dans des comptes d’attente, le défaut de traitement des dérives budgétaires, les conséquences de l’absence de l’approbation des comptes…

Par ailleurs, a été expliqué comment croiser les annexes comptables et lire entre les lignes en vue d’identifier des informations non indiquées.

En bref, une journée riche en émotion où l’association a atteint son paroxysme.

II – Des mails de félicitation

A la suite de cette journée, nous avons reçu de nombreux mails de félicitation, qui à vrai dire nous font très chaud au cœur. En effet, même si l’ARC Nationale organise des événements sans attendre de retour , il est toujours appréciable de recevoir e des mails d’encouragement.

Voici trois mails émanant de participants et des photos-souvenirs de cette journée :

Le succès fou de la journée écolière sur le contrôle des comptes et de gestion : notre recette

Actions et Actus

Action

Abus 5205 : Le cabinet ORPY, le contrat-type de syndic a depuis évolué !

Décidemment, nous constatons tout et surtout n’importe quoi dans le milieu des syndics professionnels.

Souvent, les abus émanent de grands groupes qui disposent pourtant de services juridiques devant en théorie être au fait des nouveaux textes légaux et réglementaires publiés.

Et pourtant, ils sont souvent dépassés par la réglementation en vigueur. Le pire est que parfois ils semblent être de bonne foi, ce qui démontre la carence de la profession.

À ce titre, voyons le contrat-type produit par le cabinet ORPY.

Mais avant cela, faisons un peu d’histoire.

I – Un contrat-type qui a évolué

Le contrat-type de syndic a été fixé par le décret du 26 mars 2015. Il est entré en vigueur le 1er juillet 2016.

Depuis, il a évolué afin d’intégrer principalement les réformes issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Plus récemment, le contrat a évolué à la suite du décret du 22 décembre 2025 qui fait suite à l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024.

Les évolutions majeures apportées au contrat-type de syndic sont la suppression pour le syndic de pouvoir démissionner en cours de mandat, neutralisant ainsi toute possibilité de chantage.

Par ailleurs, le contrat doit mentionner le montant des pénalités de retard en cas de défaut de transmission des documents réclamés par le conseil syndical au-delà d’un délai d’un mois ou en cas de défaut de la remise de la fiche synthétique.

Le décret du 7 octobre 2020 a fixé le montant des pénalités à 15 euros par jour de retard.

Après ce rappel, voyons le contrat-type proposé par le cabinet ORPY pour une signature au 11 février 2026.

II – Un modèle obsolète

Lorsque l’on s’adresse à un syndic professionnel qui est d’autant plus une enseigne connue, on peut valablement considérer que le contrat proposé est conforme à la réglementation en vigueur.

Que ce soit le conseil syndical ou les copropriétaires, ils n’ont pas forcément le réflexe de vérifier si le contrat présenté est en tout point conforme et à jour de la dernière rédaction en vigueur.

Et pourtant, en prenant connaissance du contrat présenté par ORPY, on s’aperçoit qu’il est obsolète et ce depuis belle lurette.

Et pour cause, alors que le contrat est présenté pour être signé le 11 février 2026, on retrouve la clause liée à la démission du syndic ou encore un montant de pénalités qui est de 1 euro symbolique.

Vous n’y croyez pas ? À vrai dire, même nous n’y croyions pas, alors place à l’image.

Le cabinet ORPY, le contrat-type de syndic a depuis évolué !

La complication de cette situation est que, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a validé ce contrat qui n’est plus « type », le syndic pourra évoquer les clauses lui permettant de continuer son chantage à la démission ou encore appliquer les pénalités de 1 euro au lieu de 15 euros.

Voilà pourquoi, même lorsqu’il s’agit d’un contrat produit par une grande enseigne, le conseil syndical ne peut s’exempter de l’analyser de fond en comble et, comme l’a fait l’adhérent, de solliciter l’ARC Nationale pour avoir un avis critique.

Abus

Action

Un nouveau plafonnement du tarif de l'état daté : Le Conseil d'État rejette le recours de la FNAIM (Grand Paris et Alpes-Maritimes)

Le 17 mars 2026, le Conseil d'État s’est prononcé à la suite d’un recours engagé par la chambre professionnelle de la FNAIM (Grand Paris et Alpes-Maritimes) concernant la revalorisation des frais de l’état daté. Ces dernières réclamaient une nouvelle fixation du prix actuel de l’état daté, jugeant que celui-ci ne couvrait plus leurs frais d’honoraires.

La décision est sans appel : le recours est rejeté. Le tarif de l’état daté reste plafonné à 380 € TTC tel que prévu par le décret du 21 février 2020.

Cette décision est somme toute logique car l’ARC Nationale n’a pas cessé de démontrer que le coût plafonné de 380 euros reste particulièrement onéreux pour la production d’un document qui se génère quasi automatiquement depuis le logiciel métier du syndic.

Cette décision du maintien du plafonnement du coût de l’état daté reste une victoire en demi-teinte tant le vide juridique du « pré-état daté » est exploité comme une rente de substitution.

L’occasion pour l’ARC Nationale de rappeler dans cet article la fonction de l’état daté puis l’astuce redoutable du « pré-état daté ».

I- L’état daté : un document automatisé, un tarif protégé

Lorsqu'un copropriétaire vend son lot, le syndic est le seul habilité à fournir au notaire un état daté. Ce document récapitule la situation comptable du vendeur vis-à-vis de la copropriété et vice et versa. (charges impayées, fonds de travaux, procédures en cours).

L'illusion de la "complexité" administrative évoquée par la FNAIM (Grand Paris et Alpes-Maritimes) n’a pas été retenue par le conseil d’état.

Et pour cause, à longueur d’encarts publicitaires, les syndics professionnels vantent une digitalisation révolutionnaire et des logiciels métiers de pointe... Pourtant, dès qu'il s'agit de facturer, cette technologie miracle qui génère un document de manière quasi automatique, soudainement devient une tâche digne des moines copistes, justifiant une revalorisation du tarif plafonné de l’état daté afin de rémunérer le temps passé à le compléter.

Ainsi, le tarif plafonné de 380 euros qui est facturé par la quasi-totalité des syndics professionnels permet de générer une marge très confortable. Réclamer plus est injustifié voire indécent.

II- Le « pré-état daté » : Un extranet à jour, un bouclier anti-frais

Si le coût plafonné de l’état daté vient d’être confirmé par le Conseil d’Etat, la vigilance reste de mise face au contournement bien connu des syndics professionnels avec le faux "pré-état daté" qui lui n’a pas de tarif plafonné.

Voici comment éviter ces dépenses inutiles :

L'obligation "Loi ALUR" : avant la signature d'une promesse de vente, la loi impose au copropriétaire vendeur de transmettre à l’acquéreur différents documents et informations liés à la copropriété (PV des 3 dernières années, carnet d'entretien, fiche synthétique, diagnostics réalisés dans les parties communes, le règlement de copropriété-état descriptif de division et tous leurs actes modificatifs publiés, cahier des charges de l’ASL, statuts modifiés etc…)

L’ensemble de ces informations figure dans l’article L 421-2 du code de la construction et de l’habitation.

Nombreux syndics profitent de cette obligation pour l’assimiler à un « pré-état daté » réclamant au copropriétaire vendeur une prestation qui coûte généralement plus chère que l’état daté atteignant parfois 800 euros.

Pour éviter ces frais, il est recommandé de s’appuyer sur les annexes comptables jointes à la convocation de l’assemblée générale ainsi que sur les documents fournis dans l’extranet de la copropriété.

En effet, depuis 2015, le syndic a l'obligation d'alimenter un extranet sécurisé. Tous les documents requis par la loi ALUR doivent s'y trouver.

Nous vous renvoyons à notre article intitulé « L’extranet, une coquille vide, qui peut être fort utile » publié dans notre revue du 2ème trimestre 2026.

Vous ne pourrez pas dire que l’ARC Nationale ne vous l’a pas dit.

Actions et Actus

Actualité juridique

La géothermie en copropriété : entre grands projets et solutions accessibles

Dans le monde de la géothermie, deux visions sont aux antipodes économiques l’une de l’autre.

La première concerne les forages de profondeur, longs, complexes, et coûteux car nécessitant des études très minutieuses, des autorisations administratives complexes (droit minier), des infrastructures de forage importantes, des durées de chantier de plusieurs années et des réseaux de distribution étendus et onéreux.

Par exemple, c’est cette géothermie-là qui est un des 2 chevaux de bataille, avec les data centers, du CRE Ile-de-France (Comité Régional de l’Energie), tant il est vrai que le Bassin parisien est géologiquement très favorisé avec notamment l’aquifère DOGGER (entre 1500 et 2000m de profondeur et une température de 55° à 85°).

Mais elle ne concerne en fait les copropriétés qu’au titre d’un raccordement à un réseau de chaleur urbaine, lequel serait alimenté par de la géothermie. Un SDC ne sera jamais porteur d’un tel projet pharaonique.

Pensez global et agissez local

La seconde vision est donc, elle, une géothermie de proximité, beaucoup plus à la portée des copropriétés, pour peu qu’elles disposent d’un foncier suffisant (un petit parc, un grand jardin...).

Il s’agit de la GMI (Géothermie de Minime Importance). Celle-ci se définit en quelques critères simples

-la puissance thermique inférieure à 500kW (sortie de puit)

-une température de sortie inférieure à 25°C

-un débit maximum de 80m3/h (pour les circuits dits ouverts)

-une réinjection totale de l’eau prélevée (pour les circuits ouverts)

-une implantation compatible

-pas de profondeur maximale (les sondes inférieures à 10m de profondeur n’entrent pas dans le champ du Code Minier)

Bien sûr la limitation réglementaire et pratique de la température de sortie à 25°C rend cette énergie peu exploitable directement : Avec ce niveau d’énergie, vous ne chauffez ni un logement ni une douche…

Le recours à une Pompe à Chaleur (PAC) est donc indispensable pour amplifier cette énergie primaire, permettant d’obtenir des températures exploitables en chauffage et en Eau Chaude Sanitaire (ECS), voire même en climatisation.

Mais cette chaleur, d’où vient-elle ?

En fait, on lui connait trois origines principales, plus ou moins éloignées de la surface :

-l’énergie solaire emmagasinée par la partie superficielle de la terre (jusqu’à 15m), comptant pour une faible part, 5 à 10%, des apports.

-la désintégration radioactive naturelle dans le manteau et ceci pour une part très importante (80 à 90%).

-la chaleur dite « primordiale » qui date de la formation du noyau terrestre il y a 4,5 milliards d’années.

Bien sûr la structure de la terre n’est pas uniforme et les températures, à profondeur égale, peuvent varier énormément d’un point à l’autre du globe, les zones volcaniques en étant l’illustration la plus flagrante.

La géothermie en copropriété : entre grands projets et solutions accessibles

C’est donc cette petite partie de la coupe du sol qui nous intéresse :

Réseau de capteurs horizontaux en surface (entre 3 et 5 m)
Puits superficiels sur nappe phréatique
Sonde(s) verticale(s) profonde(s)

Les puits sur nappe phréatique

Si le rendement de cette solution est important, la température utile est celle de l’eau de la nappe que l’on capte, il y a plusieurs bémols à apporter à cette technique :

-il faut prévoir un entretien régulier des puits pour s’assurer qu’ils ne sont pas ensablés. (au-delà de 10m de profondeur les pompes sont immergées au fond des puits, il faut donc les sortir…intervention assez « lourde » !)

-il faut une distance suffisante entre pompage et rejet pour se garantir d’un recyclage de l’eau d’un puits à l’autre (souvent il y 1 puits de pompage pour 2 injections)

-le niveau de la nappe doit être stable

-l’échangeur de température de la PAC peut s’encrasser du fait de l’apport en particules (fines) du forage.

Envisageable sur les petites puissances, les coûts induits par la maintenance récurrente peuvent orienter le choix technique vers des solutions plus stables dans le temps, malgré un investissement initial supérieur.

Pour les réseaux de surface

Les réseaux horizontaux vont nécessiter des tranchées espacées d’environ 1m avec une profondeur de 1,5m en moyenne. Le tube, généralement en polyéthylène haute densité et haute résistance, sera d’un diamètre minimum de 50 à 63mm pour une installation collective moyenne (plus la puissance augmente, plus on augmente le diamètre pour réduire les pertes en ligne mais proportionnellement le ratio surface/section diminue ce qui est défavorable aux échanges).

La longueur de tube à prévoir est fonction de la puissance à récupérer, à raison d’environ 15 à 30W/ml de tube.

Les tubes peuvent être cintrés suivant la règle suivante :

R mini = DN x 20, soit 1260mm pour un diamètre 63mm.

Je vous laisse calculer la surface nécessaire pour un collectif de moyenne importance avec ces paramètres…. La longueur de tube dépasse rapidement plusieurs kilomètres et les travaux nécessitent des tranchées qui ne laissent que peu de place aux plantations existantes…adieu chênes et bégonias !

A noter que ce type d’échangeur sera sensible à la qualité du sol et à son humidité (qui favorise les échanges) un sable humide sera préférable à un sol argileux…

C’est à ce moment qu’on envisage, pour l’habitat collectif, des sondages verticaux….

Les champs de sondes verticales

Cette technologie présente plusieurs avantages par rapport à la solution horizontale :

-mise à part les tranchées entre le bâtiment et le forage, la surface est peu impactée par les travaux.

-le rendement linéaire des tubes est meilleur (30 à 60w/ml vs 15 à 30 pour une sonde de surface)

-moins de risque « d’accident » qui pourrait endommager le réseau (plantation ou piquet qui percerait le tube).

-terrain moins chamboulé par les travaux,

-la « thermie » du sous-sol profond est meilleure et ne présente pas de variation saisonnière.

-la conductivité du sol profond est supérieure.

En revanche, elle nécessite un savoir-faire et des autorisations particulières :

- On est soumis au droit minier, même s’il est allégé pour la GMI, là où un champ horizontal ne nécessite qu’une DICT (Déclaration d’Intention de Commencement de Travaux) pour s’assurer de l’absence de réseau souterrain (gaz, électricité, oléoduc de l’OTAN ….) dans la zone concernée.

- Cela nécessite une foreuse, quand une simple pelle mécanique permet de faire des tranchées.

Pratiquement, un forage permet l’installation de 2 tubes doubles (2 aller-retours) qui sont entourés par un coulis conducteur spécial qui augmente la surface de contact avec le milieu.

Ainsi avec un forage de 150 m de profondeur on obtient :

30W/ml x 4 x 150m= 18 kW

Alors qu’un réseau horizontal aurait nécessité 1000ml de tube répartis sur le terrain (18 kW/18 W/ml)

Que se passe-t-il du côté de la PAC ?

On l’a dit, réglementairement limitée à 25°, la GMI ne permet pas en l’état de se chauffer, un « booster » est donc indispensable, c’est là qu’intervient la pompe à chaleur !

Le fluide caloporteur va permettre de réchauffer l’évaporateur à une extrémité du processus, alors qu’à l’autre extrémité la chaleur sera exploitable.

Attention pour maintenir un COP (COefficient de Performance) élevé, la température d’exploitation doit être contenue au niveau du réseau de chauffage, c’est pourquoi les planchers chauffants sont, avec leur température limitée à 30/35°C, très adaptés à cette solution (et aux PAC en général).

Pour l’ECS, ayant des besoins en température plus hauts, il faudra sans doute une PAC différente (mais avec le même réseau de sondes) utilisant un fluide à la température de condensation supérieure, sans doute du C0².

L’avantage d’un plancher chauffant est qu’il permet aussi d’améliorer le confort d’été en inversant le cycle frigorifique (on maintient 20 à 25°C dans le plancher en été et le condenseur libère ses calories dans le réseau souterrain).

Le dimensionnement de l’ensemble du système est capital pour ne pas se retrouver, à termes, en surpuissance. On peut ainsi envisager une chaudière hybride avec un appoint gaz, lequel permettra de passer les pics de grand froid (lesquels sont malheureusement de plus en plus rares) ou bien pour prendre le relais sur la PAC quand le contrat impose de surtaxer les jours ‘rouges’ (attention, ils coïncident souvent avec ces jours de grands froids….).

L’avantage d’un plancher chauffant étant sa grande inertie, laquelle permet de minimiser l’impact des délestages s’il y en a…

Sous réserve de choisir la solution la plus adaptée à votre environnement et à vos besoins la géothermie, et plus particulièrement, la géothermie de sondes, quand elle est envisagée en amont d’un projet est une solution très économique pour chauffer un immeuble collectif et pourquoi pas, pour améliorer le confort d’été, sujet bientôt aussi brûlant que les besoins de chauffage.

L’ARC recommande la consultation de l’ATEEVA (Association pour la Transition Ecologique
et Energétique à Ville-d’Avray) qui intervient en faveur de cette ressource de proximité depuis près de 10 ans.

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Abus 5206 : Les honoraires illégaux et punitifs du cabinet TiffenCogé suite au changement d’établissement bancaire

Les syndics professionnels nous reprochent souvent notre rubrique « Abus » qui comme son nom l’indique, dénonce les abus voire les illégalités commis par la profession et en particulier les cabinets de syndic.

Néanmoins, ce qu’ils semblent oublier est que ces pratiques mettent en difficulté le conseil syndical voire préjudicient aux copropriétés que les syndics sont pourtant censés représenter et défendre.

La publication de nos abus a donc un double intérêt qui est d’une part de dénoncer les abus et surtout d’autre part d’alerter les copropriétaires et conseillers syndicaux en leur indiquant comment réagir face à ces pratiques.

En parallèle, notre site internet présente une rubrique « conseil » qui justement a pour fonction de prévenir les abus en formulant différentes préconisations en fonction des sujets.

A ce titre, nous avons expliqué comment réagir lorsqu’un conseil syndical n’arrive pas à obtenir une transparence sur les opérations bancaires figurant sur les relevés, en rappelant que le syndicat des copropriétaires peut décider de changer d’établissement bancaire.

Ces articles ne tombent généralement pas dans l’oreille d’un sourd et sont souvent mis en œuvre, impliquant parfois une résistance du cabinet de syndic.

A ce titre, voyons la résolution proposée par le cabinet TiffenCogé qui atteint « le Graal » démontrant que les relations entre syndic et conseil syndical se résument souvent à une confrontation entre pot de fer contre pot de terre.

Néanmoins, avant de présenter ce nouvel abus, rappelons les règles en matière d’obligation d’ouverture de compte bancaire séparé et du choix de l’établissement bancaire.

I – Un cadre légal strict

Le chapitre II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’ouvrir pour chacune de ses copropriétés mandantes un compte bancaire séparé.

Les provisions de charges réglées par les copropriétaires et de manière générale toute somme revenant à la copropriété doivent être déposées « sans délai » sur son compte bancaire impliquant qu’elles ne peuvent transiter même pendant un temps sur le compte d’un tiers comme celui du syndic.

Ce même article 18 précise que le syndic doit mettre à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques des comptes bancaires permettant leur contrôle.

Le choix de l’établissement bancaire où est ouvert le compte bancaire séparé est à l’initiative du syndic tout en permettant à l’assemblée générale de pouvoir décider à la majorité des voix de transférer le compte vers un autre établissement bancaire de son choix.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas à justifier sa décision auprès du syndic.

En cas de changement d’établissement bancaire, le syndic ne peut évidemment pas réclamer d’honoraires complémentaires car, d’une part il s’agit d’une tâche de gestion courante et d’autre part, elle n’est pas identifiée dans le contrat-type comme une prestation pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

Et pourtant, on a trouvé un syndic qui a eu l’outrecuidance de réclamer des honoraires supplémentaires et pas des moindres.

II – 10 % du montant des honoraires

A la suite de la lecture de deux articles publiés sur notre site internet, expliquant comment réagir face à des relevés bancaires émanant de la banque PALATINE, qui manquent de transparence, « certains copropriétaires » ont demandé le changement d’établissement bancaire.

Sans plus tarder, voyons comment le cabinet TiffenCogé a réagi à travers la résolution inscrite dans la convocation d’assemblée générale :

Les honoraires illégaux et punitifs du cabinet TiffenCogé suite au changement d’établissement bancaire

Eh oui, tout est dit, le syndic réclame 10 % de majoration de ses honoraires de forfait de base si le syndicat des copropriétaires votait le changement d’établissement bancaire.

Pour justifier son illégalité, le syndic affirme que certaines opérations comptables seront traitées manuellement sans préciser plus en détail de quoi il s’agit.

Au-delà de l’illégalité manifeste de cette résolution pour les raisons évoquées au chapitre précédent, la question est de comprendre pourquoi un syndic demanderait une forme d’indemnisation pour changer de banque.

En effet, il serait étonnant qu’avec les différentes solutions informatiques et logistiques proposées sur le marché, le syndic soit encore tenu de réaliser des traitements de manière manuelle.

Alors la question reste entière : pourquoi ce syndic réclame 10 % de majoration de ses honoraires pour respecter le choix de l’assemblée générale de changer d’établissement ?

L’ARC Nationale a sa petite idée…

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« Si vous n’êtes pas content, vous pouvez changer de syndic ! »

Quel conseil syndical n’a pas déjà entendu de son syndic : « Si vous n’êtes pas content de moi, vous pouvez changer de syndic !».

Un argument qui peut s’entendre car effectivement quand un mandant n’est pas satisfait de la mission de son mandataire, il est préférable « de couper les ponts ».

Néanmoins, en copropriété, cela n’est pas si simple, on ne peut pas changer de syndic aussi simplement surtout quand cela ne répond pas au fond du préjudice constaté.

Voyons cela de plus près.

I – Partir mais avec réparation du préjudice

La décision de changer de syndic s’explique généralement à la suite de nombreux manquements de ce dernier qui entraînent souvent des dommages économiques et financiers pour la copropriété.

Il peut s’agir de factures illégales, d’interventions de tiers inutiles sans autorisation de l’assemblée générale, ou de prestations facturées à des prix abusifs qui ont toutes comme point commun le fait d’avoir un impact sur la trésorerie de la copropriété.

Ainsi, lorsque l’on veut consommer le divorce entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, il est nécessaire d’obtenir réparation du préjudice subi qui est bien souvent prémédité.

En effet, lorsque le syndic facture une prestation illégale ou à un tarif abusif, il sait pertinemment qu’il agit de mauvaise foi dans son seul intérêt qui est d’augmenter ses profits.

Or, neuf fois sur dix, lorsque le syndic donne un ultimatum au conseil syndical indiquant que s’il n’est pas content, il peut partir, cela n’est pas suffisant car il doit dans ce cas rembourser les sommes indûment prélevées sur la trésorerie de la copropriété.

Mais au-delà de cette difficulté, il y a une réalité conjoncturelle qui est plus complexe.

II – Une concentration des cabinets

Bien souvent, les copropriétaires et les conseillers syndicaux sont unanimes pour changer de cabinet de syndic.

Néanmoins, ils ne savent pas où aller et changer pour qui .

Et pour cause il y a deux phénomènes inquiétants : d’une part une concentration des cabinets absorbés par les grands groupes et d’autre part, un mimétisme des cabinets de syndic.

Ils se retrouvent donc dans l’impossibilité de changer, au risque de se retrouver avec les mêmes problématiques et abus constatés.

Pire encore, le bon syndic choisit légitimement ses copropriétés et ne veut pas récupérer celles en difficulté ou avec un déficit de trésorerie ou encore avec des comptes de charges non approuvés.

Ainsi, ces copropriétés qui rêvent d’être gérées par des vrais syndics « professionnels » se retrouvent contraintes soit de garder leur syndic soit de changer pour « du pareil au même ». Ce qui explique pourquoi ce secteur est congestionné : ces copropriétés se résignent bon gré mal gré à maintenir leur syndic dans ses fonctions.

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