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L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme des « parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Les cloisons intérieures des logements, lorsqu’elles ne font pas partie de la structure porteuse de l’immeuble, sont considérées comme des parties privatives et sont définies comme telles dans l’état descriptif de division de la copropriété. Or, seuls les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cependant, il est possible que des travaux fragilisent la structure, et modifient la nature d’une cloison initialement non porteuse. En effet, même non qualifiée de partie commune dans l’état descriptif de division, elle l’est devenue de fait par la définition supplétive qu’en donne l’article 3, ce qui nécessite une décision de l’assemblée générale pour les autoriser…
Le copropriétaire qui, avant de vendre son logement, effectue sans précautions des travaux sur une cloison mise en compression par l’effet de la réalisation d’aménagements et l’adjonction de cloisons dans les appartements supérieurs, est responsable des dommages causés à l’immeuble par ses travaux et doit les réparer. En revanche, il ne peut être tenu pour responsable de défaut d’information à l’égard de son acquéreur, susceptible de justifier une annulation de la vente, faute d’intentionnalité dans l’insuffisance d’information pour qu’elle soit qualifiée de dolosive…
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