Abus 4896 Le contrat du cabinet CANOPEE Gestion : de l’abus à l’illégalité

Nous avons reçu un mail de la part d’un adhérent nous demandant d’analyser quatre contrats de syndic qui font suite à une mise en concurrence.

Ces quatre contrats sont en définitive incomparables du fait que le nombre de variables inclues dans le forfait varient d’une offre à l’autre.

Le plus problématique est que chacun de ces contrats prévoit son ou ses illégalités les rendant « exotiques ».

Après avoir présenté les dérives du contrat du cabinet WALTER (voir abus n° 4824 : https://arc-copro.com/bh1s), voyons à présent le contrat du cabinet CANOPEE Gestion.

Commençons par un point oublié mais qui a toute son importance.

I – Un transfert de la gestion des archives sans contrepartie

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise que la gestion des archives est une mission ordinaire du syndic qui, par conséquent, ne peut faire l’objet d’une rémunération complémentaire.

Cette gestion concerne toutes les archives de ses copropriétés mandantes, ne faisant aucune distinction entre celles « vivantes ou dormantes ».

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que par défaut, le syndicat des copropriétaires peut décider que ses archives ne soient plus conservées par le syndic mais par une société spécialisée.

En parallèle, le point 7.1.4 du contrat-type doit fixer un montant de réduction des honoraires du forfait de base dans le cas où le syndicat des copropriétaires exempterait le syndic de la prise en charge de la gestion des archives du fait qu’elle est transférée à une société spécialisée.

La logique voudrait que la réduction des honoraires soit au moins égale à la facture de la société spécialisée qui avant était refacturée au syndic.

Eh bien, pour le syndic CANOPEE Gestion, la logique est tout à fait autre.

Voici donc la clause :

Eh oui, même si le syndicat des copropriétaires prend à sa charge une facture qui était jusqu’à présente payée par le syndic, ce dernier est prêt à réduire ses honoraires de….0 €.

C’est donc ça une négociation aboutie. On ne peut pas faire mieux !

II – Des honoraires calés sur l’exercice comptable

Voilà une ilégalité sournoise mais bien connue des services de l’ARC.

Il s’agit de caler des honoraires non pas à partir de la date de l’élection du syndic, ou plutôt à partir de la date d’entrée en vigueur du contrat, mais sur l’exercice comptable de la copropriété.

C’est exactement ce que prévoit le contrat du cabinet CANOPEE Gestion à partir de deux mots subtils qui, en définitive, font toute la différence.

Pour comprendre l’illégalité, dans l’hypothèse où l’assemblée générale élective s’est tenue le 30 septembre 2022 et que l’exercice comptable de la copropriété débute le 1er janvier 2022, ce syndic fait partir son contrat, et donc ses honoraires, de manière rétroactive, soit au 1er janvier 2022.

Une illégalité qui peut entraîner un préjudice financier pour la copropriété d’autant plus s’il s’agit d’un renouvellement de mandat avec des montants d’honoraires de prestations complémentaires, supplémentaires et privatives, qui sont plus élevés par rapport aux précédents.