ABUS N° 4235 : Nexity : attention aux honoraires travaux subtilement imposés

Nous savons que les honoraires travaux sont la nouvelle manne des syndics pour récupérer, parfois de manière illégale, des honoraires supplémentaires.

Ainsi, dès qu’il s’agit de réaliser une opération de maintenance, les syndics la considèrent comme des travaux exceptionnels, réclamant encore des honoraires

Nous allons donc dédier prochainement un dossier spécifique à ce sujet afin de distinguer les travaux d’entretien ou de maintenance qui doivent entrer dans le forfait de base des travaux exceptionnels qui peuvent, légalement, justifier des honoraires supplémentaires.

Ceci étant, à travers cet article, nous allons mettre en avant un nouvel abus très subtil qui impose un recadrage sérieux par l’ARC.

Une grille dégressive des honoraires du syndic

Voici comment est rédigée une résolution relative à des honoraires travaux trouvés dans une convocation d’assemblée générale élaborée par NEXITY :

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Ainsi, la rédaction présentée par ce syndic conduit à penser que la loi exige un barème d’honoraires qui s’impose aux copropriétaires, et ce, conformément aux dispositions de la loi ALUR.

Ainsi, a priori, il n’y a pas de place pour la négociation puisque ce syndic fait subtilement croire que c’est la loi qui impose la présentation d’un barème dégressif en fonction du montant des travaux.

Néanmoins, comme nous allons le constater, il s’agit d’un détournement des exigences posées par la loi.

Une approche largement abusive

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR a justement interdit la présentation des honoraires travaux dans le contrat type, cela afin d’éviter qu’il ne soit figé.

L’objectif du législateur est justement qu’au cours de l’assemblée générale ait lieu une négociation entre le syndicat de copropriétaires et le syndic sur les honoraires travaux qu’il est en droit de percevoir.

Cette négociation est logique puisque ses honoraires doivent être justifiés en fonction du travail réellement effectué.

Le montant des travaux n’est donc pas un élément suffisant pour déterminer de façon arrêtée les honoraires qu’il est en droit de percevoir.

Ceci étant, le dernier alinéa de cet article précise que : « les honoraires de suivi de travaux doivent être présentés dans le projet de résolutions soumis au vote de l’assemblée générale (…) à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution. »

Néanmoins, il s’agit d’un projet de résolution et non d’honoraires imposés par  le syndic au syndicat de copropriétaires.

Il en reviendra donc au syndic d’annexer à la convocation d’assemblée générale un document justifiant les honoraires qu’il souhaite percevoir.

S’ils ne sont pas justifiés, il faudra les revoir à la baisse afin qu’ils soient en cohérence avec le travail supplémentaire réellement réalisé par le syndic.