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LUTTE CONTRE LA LOCATION DE TOURISME : NECESSITE DE MODIFIER LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ?
La simple mention dans le règlement de copropriété d’une habitation bourgeoise et l’interdiction des activités commerciales suffit-elle à interdire la location saisonnière dans la copropriété ?
Dans son arrêt du 25 janvier 2024, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation répond par la négative.
Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à la loi LE MEUR adoptée le 19 novembre 2024, reste valable à ce jour.
La location saisonnière ne constitue pas une activité commerciale car elle n’est pas accompagnée de prestations para-hôtelières.
Dès lors, il est impératif pour les copropriétés de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les locations saisonnières.
La majorité de l’article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est requise.
Un copropriétaire faisait grief à un autre copropriétaire d’exercer une activité de location meublée de courte durée, activité qu’il considérait de nature commerciale, qu’elle soit exercée ou non à titre professionnel.
Le copropriétaire mécontent s’appuyait notamment sur l’article15 du règlement de copropriété qui prohibe l’exercice d’une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée.
Toutefois, la Cour d’appel a considéré que le copropriétaire intentant l’action ne démontrait pas que copropriétaire louant son appartement pour de courtes durées cumulait 3 des 4 critères prévus à l’article 261 D du Code général des Impôts, à savoir :
- le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison,
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
La Cour de Cassation a retenu cette analyse.
La simple mention de l’interdiction d’une activité commerciale et d’une habitation bourgeoise de la copropriété, au sein du règlement de copropriété, ne suffit pas à interdire la location de courte durée, qui ne constitue pas une activité commerciale.
S’agissant d’une modification du règlement de copropriété, la majorité de l’article 26 b) de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec possibilité de passerelle (article 26-1).
La loi LE MEUR adopté le 19 novembre 2024 a encadré la location saisonnière aux termes de l’article L324-1-1 du Code du tourisme, le loueur étant tenu à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national (obligatoire pour toutes les communes à compter du 20 mai 2026) et à l’établissement d’un DPE.
Par décision motivée, les Communes peuvent décider d’abaisser le nombre de jours de location (ex : 90 jours à Paris).
Bien plus, l’article 9-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :
« Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ».
Une simple information est nécessaire, et non une validation par l’assemblée générale.
Bien que rendu avant l’adoption de la loi LE MEUR, cet arrêt est toujours applicable et il appartient aux copropriétaires qui entendent refuser ce type de location au sein de leur copropriété de prendre les dispositions nécessaires.
Nota bene : pour les copropriétés récentes, l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le règlement de copropriété mentionne de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de meublés de tourisme au sens du I de l’article 324-1-1 du Code de tourisme