Actualités de l'association (9079)
Action individuelle d'un copropriétaire : l’absence d'information du syndic n’est pas une cause d’irrecevabilité
Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La tranquillité dans la jouissance de leurs parties privatives fait partie de ces droits, et le syndicat des copropriétaires est fondé à agir contre tout fauteur de troubles, à plus forte raison s’il y a infraction par un copropriétaire aux stipulations du règlement de copropriété et surtout à la « destination de l’immeuble » ou aux conditions d’usage des parties privatives. Mais, au-delà d’une mise en demeure, le syndic doit, pour agir judiciairement, être habilité par l’assemblée générale. Or, cette habilitation peut prendre du temps et être refusée par une majorité de copropriétaires, souvent pour des raisons de coût…
L’article 15 de la loi permet à tout copropriétaire d’« exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ». La question se posait de savoir si le fait que le copropriétaire agissant seul n’informe pas le syndic pouvait rendre son action irrecevable. La Cour d'appel de Grenoble vient de rappeler qu’elle avait déjà été tranchée il y a plus de 40 ans (Cass. 3ème Ch. civ., 26 novembre 1975, 30 mars 1978 et 28 janvier 1981) : l’action reste recevable car la loi ne prévoit pas de sanction à l’inobservation de cette obligation d’information, dont la finalité est essentiellement de permettre au syndicat de se joindre à l’action s’il estime qu’au-delà de l’intérêt individuel, l’intérêt collectif est en jeu.
La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que, si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’est pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.
Des copropriétaires d'appartements dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné un couple de copropriétaires d'un autre appartement situé dans le même immeuble, en indemnisation du trouble de jouissance causé par la mise à disposition de cet appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée. La Cour d'appel de Grenoble fait droit à leurs demandes. L’épouse du copropriétaire condamné, étant décédée, ses ayants-droits se sont joints à son époux survivant pour se pourvoir en cassation.
Ils faisaient grief à l'arrêt d’avoir violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en déclarant leurs adversaires recevables en leurs demandes, et en affirmant que d'une jurisprudence constante, cette formalité n'était pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, confirmant que la formalité d’information du syndic n'était pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.
Quand les héritiers potentiels tardent à accepter ou refuser la succession de lots de copropriété
Le décès d’un copropriétaire n’interrompt pas la possibilité pour le syndicat des copropriétaires, car dans une succession s’opère une transmission universelle du patrimoine du défunt et donc les héritiers héritent à la fois des biens de celui-ci et des dettes qui les grèvent. Si celles-ci sont très importantes, ils peuvent par contre refuser la succession, le syndicat des copropriétaires n’ayant, en cas de désistement de tous les héritiers, pour seule ressource de faire désigner l’Etat et plus précisément l’administration des Domaines, en tant que curateur à la succession vacante.
En tout état de cause, les héritiers potentiels doivent se décider car le temps qui passe aggrave la dette du défunt. L’article 771 du Code civil, dispose qu’« à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession, l'héritier peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l'initiative d'un créancier de la succession, d'un cohéritier, d'un héritier de rang subséquent ou de l'État. L'article 772 du même code dispose que « dans les deux mois qui suivent la sommation, l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu'à la décision du juge saisi. À défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple. »
Dans une affaire où, dûment sommés d’opter pour accepter ou refuser la succession, des héritiers n’ont pas répondu dans le délai imparti, la Cour de cassation fait une simple lecture du droit et confirme qu’un héritier, à l'expiration du délai de deux mois à compter de la sommation, s'il n'a pas pris parti et n'a pas sollicité de délai supplémentaire auprès du juge, est réputé acceptant pur et simple de la succession, et ne peut plus y renoncer, ni l'accepter à concurrence du seul actif net.
Un copropriétaire est décédé en laissant pour lui succéder ses enfants. Par trois actes successifs, le syndicat des copropriétaires, invoquant une créance relative à des charges de copropriété dues, a sommé les héritiers potentiels d'opter, conformément aux dispositions de l'article 771 du code civil. Ceux-ci n’ayant pas pris parti à l'expiration du délai de deux mois suivant la sommation, délai imparti par l'article 772 du même code, le syndicat des copropriétaires les a assignés en paiement de la dette du défunt.
Condamnés en appel, ils se pourvoient en cassation, arguant que le fait de ne pas avoir répondu à la sommation dans le délai imparti ne les privait pas de la faculté de renoncer efficacement à la succession, même après l'expiration de ce délai, tant qu'une décision judiciaire les déclarant acceptants purs et simples n'était pas encore passée en force de chose jugée…
La Cour de cassation balaie sèchement leur argumentation : après avoir relevé que, par actes d'huissier de justice, le syndicat des copropriétaires avait, en application de l'article 771 du code civil, sommé les héritiers potentiels d'exercer leur option successorale, la cour d'appel a exactement retenu que le délai de deux mois imparti avait valablement couru à compter de ces sommations et qu'à défaut d'avoir pris parti dans ce délai, ceux-ci avaient perdu le droit de renoncer à la succession, de sorte que les actes de renonciation établis par eux postérieurement à ces dates étaient inopérants et que la copropriété, créancière de leur père, était recevable à agir à leur encontre en paiement de la dette du défunt, en leur qualité d'héritiers.
A noter que la sommation d’opter a très opportunément protégé le syndicat des copropriétaires, car sans elle, une fois assignés en paiement des charges dues, les héritiers potentiels auraient pu exercer leur droit de renonciation !