Actualités de l'association (9079)
Un lot qui n’est pas d’habitation ne peut être habité s’il y a des risques pour l’immeuble et les occupants
Indépendamment des contraintes réglementaires pouvant exister en fonction de la localisation de l’immeuble, les changements d’affectation de lots sont libres à l’égard de la copropriété dès lors que la nouvelle affectation est conforme à la destination de l’immeuble. Dans une copropriété à usage principal, sinon exclusif, d’habitation, des lots comme des garages, des remises ou des débarras peuvent être affectés à l’habitation sans décision de l’assemblée générale, et habités par leur propriétaire, voire loués s’ils respectent les critères de décence. C’est l’effet de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, aux termes duquel chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives dès lors qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. La copropriété ne peut bloquer ce type de projets que si le propriétaire de ces lots sollicite une autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il est vrai qu’il est souvent difficile de changer l’affectation sans toucher à ces deux éléments…
Un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris, approuvé par la Cour de cassation vient cependant de mettre un bémol à cette analyse. L’affectation à l’habitation d’un local non désigné comme tel par l’état descriptif de division – en l’occurrence un débarras eu dernier étage – peut être combattue par la copropriété si cette affectation, même en cas d’occupation par le propriétaire du lot, présente des risques pour les occupants, l’immeuble et le voisinage. Quant à la liberté d’usage et de jouissance affirmée par l’article 9 de la loi, elle ne vaut en réalité que si au moins le droit à la sécurité des autres copropriétaires est préservé…
Ayant caractérisé le risque que présentait, pour l'ensemble de la copropriété, l'occupation du dernier étage de l’immeuble constitué de débarras à des fins d'habitation, la cour d’appel a pu retenir que la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux par l’assemblée générale, en interdisant leur usage à des fins d'habitation, était justifiée par des considérations tenant à la conservation de l'immeuble ; dès lors, l'assemblée générale n'avait pas commis d'abus en interdisant leur usage à des fins d'habitation, et il y avait lieu en conséquence d'ordonner leur remise en état initial de débarras.
L’assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, construit en 1900, a décidé d'interdire l'usage à titre d'habitation des lots situés au sixième étage, qualifiés de « débarras » dans le règlement de copropriété, à raison des risques pour la sécurité des occupants en cas d'incendie. De fait, cette décision a été prise à la suite d’un incendie survenu à cet étage, un architecte sollicité ayant fait valoir la dangerosité de l'escalier d'accès au 6e étage du fait de la difficulté d'évacuation de ses occupants en cas d'incendie. Des propriétaires à cet étage ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution adoptée. Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement demandé le rétablissement des lots en question dans leur état initial de débarras.
Déboutés en appel et condamnés à rétablir l’affectation initiale, les propriétaires sont allés en cassation et ont vu leur pourvoi rejeté.
Un premier débat a eu lieu de savoir si, en raison de l’ancienneté de l’habitation des lots en question, la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas prescrite. Selon la Cour de cassation, la cour d'appel, a, d'abord, constaté que les lots étaient qualifiés de débarras dans le règlement de copropriété et, à bon droit, rappelé que les copropriétaires ne pouvaient changer l'affectation de leurs lots que sous réserve qu'elle ne soit pas contraire à la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Elle a, ensuite, souverainement retenu qu'en dépit de l'ancienneté de l'occupation de lots du sixième étage comme logements, le syndicat des copropriétaires n'avait eu connaissance de la dangerosité que présentait cette affectation que lors de la remise par l'architecte de son rapport, consécutif à l'incendie survenu un peu plus tôt dans l'année, révélant une non-conformité de l'accès au sixième étage au regard des règles de sécurité incendie, notamment pour l'évacuation des occupants. Elle a, enfin, relevé que si les copropriétaires avaient été informés lors d'une assemblée générale de 2016 que les titres de propriété de certains des lots du sixième étage mentionnaient qu'ils étaient à usage d'habitation, ce point n'avait pas fait l'objet d'un vote, et il ne pouvait donc pas être considéré que le syndicat des copropriétaires aurait ratifié l'usage d'habitation des lots concernés. La cour d'appel a donc pu en déduire que ces copropriétaires n'avaient pas de droit acquis à l'usage qu'ils revendiquaient pour leurs lots à la date de l'adoption de la résolution de l’assemblée générale.
Sur la dangerosité, la cour d'appel a, d'abord, relevé que l'immeuble avait subi peu auparavant un incendie qui avait révélé une difficulté d'accès des services de secours pour évacuer les occupants du sixième étage, les couloirs de cet étage « étant un véritable cul-de-sac » à cause de l'étroitesse de l'escalier d'accès et de l'absence d'exutoire de fumée. Elle a, ensuite, retenu qu'il ressortait des rapports établis par l'architecte de l'immeuble et de celui émanant de l'expert mandaté par les copropriétaires demandeurs que l'escalier général de l'immeuble, allant du rez-de-chaussée au cinquième étage, ne permettait pas le passage de brancards en cas d'évacuation, que celui permettant d'accéder au sixième étage était particulièrement étroit et pentu, et que les difficultés de circulation inhérentes à la configuration de cet étage faisaient courir des risques anormaux aux occupants de l'immeuble, en cas d'incendie. Ayant ainsi caractérisé le risque que présentait, pour l'ensemble de la copropriété, l'occupation de l'étage en question à des fins d'habitation, elle a pu retenir, sans fonder sa décision sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation régissant la police administrative ni méconnaître celles de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux étant justifiée par des considérations tenant à la conservation de l'immeuble, l'assemblée générale n'avait pas commis d'abus en interdisant leur usage à des fins d'habitation, et qu'il y avait lieu d'ordonner leur remise en état initial de débarras.