La loi ALUR du 24 mars 2014 impose de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale une question relative à la réalisation du diagnostic technique global (DTG).
Autrement dit l’obligation se limite à présenter la question et non à imposer sa réalisation.
En conséquence depuis le 1er janvier 2017, des devis de DTG sont soumis aux votes des copropriétaires.
Nous allons voir les problèmes que posent les propositions commerciales de cette prestation encore mal définie dans son contenu.
I. Un contenu encore vaseux
En effet le DTG est décrit en 15 lignes dans l'article L 731-1 du Code de la construction et de l’habitat (CCH) ce qui laisse la place à de nombreuses interprétations différentes.
Le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016 vient uniquement préciser la formation des professionnels habilités à réaliser le DTG.
Voici ci-après un extrait de l’article L731-1 qui décline en 4 volets le contenu du DTG :
« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
2° Un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitat ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitat. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation. »
De plus, le législateur indique « le DTG fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. »
Comme vous le voyez cet article de loi est concis et détermine le contenu du DTG de manière thématique. Pour illustrer nos propos, nous allons comparer différentes offres de DTG.
II. Une prestation qui va du simple au quadruple
Dans notre premier cas qui concerne une copropriété de 42 lots principaux 4 types de prestataires ont répondu à l’offre.
- 1 Bureau d’étude thermique et fluide ;
- 2 Bureaux de contrôle ;
- 1 Cabinet d’architecte associé à un bureau d’étude thermique.
Notons que chaque devis doit contenir un audit énergétique car la copropriété est en chauffage collectif.
Etudions tout d’abord les prix proposés.
La fourchette de prix va de 2 400 € à 11 300 € TTC, ce qui met forcement la puce à l’oreille sur le fait que les prestations sont nécessairement différentes.
Notre deuxième constat concerne le contenu des offres. Là aussi de forts contrastes apparaissent.
Certains professionnels se contentent de mentionner dans leurs devis la liste de l’article L 731-1 du CCH alors que d’autres essayent d’interpréter le contenu de chaque volet.
Sur le premier exemple ci-dessous, on observe que la description de la prestation n’est en fait qu’un copier-coller incomplet de l’article de loi.
De plus, ce prestataire qui est un bureau de contrôle propose un DTG sans audit énergétique alors que cette copropriété a l’obligation de le réaliser comme toutes copropriétés en chauffage collectif de plus de 50 lots.
On comprend mieux pourquoi ce devis est le moins cher.
Dans le deuxième exemple ci-dessous proposé également par un bureau de contrôle, chaque volet du DTG est détaillé, en particulier le volet 3 dont la définition est assez intéressante et originale.
Cette proposition repose sur une méthodologie où la concertation avec les conseillers syndicaux et/ou syndics semble centrale ce qui nous semble pertinent.
Néanmoins à ce stade, nous nous demandons si un bureau de contrôle a vraiment toutes les qualifications requises pour faire le DTG.
En effet, dans l’article D.731-1 du décret 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de la réalisation du diagnostic, le législateur précise les compétences dont doivent justifier les professionnels qui réalisent le diagnostic technique global. De ce texte ressort les profils suivants :
- des architectes pour leurs connaissances des modes constructifs traditionnels et contemporains, des matériaux de constructions, des pathologies des bâtiments et des textes législatifs et règlementaires traitant de l’habitat et de la construction ;
- des bureaux d’études spécialistes des équipements techniques tels que l’ascenseur, chaufferie ;
- des bureaux de contrôle pour leurs compétences sur les aspects réglementaires et législatifs mais aussi sur les normes de constructions et de mise en œuvre ;
- des bureaux d’étude thermique pour leur expertise de la thermique des bâtiments et leurs compétences en efficacité énergétique.
On constate aussi que ces différents experts techniques ne peuvent pas répondre à l’ensemble des volets du DTG puisque « l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble » (le 3° de l’article L731-1) semble plutôt relever du domaine des compétences des ingénieurs financiers, des syndics ou des accompagnateurs comme l’ARC, PLANETE COPRO, SOLIHA …
On peut en conclure qu’à l’heure actuelle, un seul prestataire ne peut a priori pas réaliser un DTG, puisqu’ une interaction d’acteurs semble nécessaire pour assurer la globalité de ce diagnostic technique.
III. Un amalgame avec l’audit global partagé
Dans notre deuxième cas qui concerne une copropriété de 65 lots principaux, deux types de prestataires ont répondu à l’offre.
Leurs propositions commerciales ont le point commun d’être basées sur des grilles tarifaires déclinant les coûts selon le nombre de lots et de bâtiments.
Ainsi pour cette copropriété, les coûts pour un DTG seraient les suivants :
- Bureau d’étude thermique : 12 480 € TTC.
- Bureau de contrôle : 9 390.24 € TTC.
Nous constatons que les prix sont dans la fourchette haute du premier cas de figure étudié précédemment.
Les deux devis contiennent chacun l’audit énergétique.
A noter que le bureau de contrôle s’est associé avec la Compagnie des Architectes de Copropriété (CAC), ce qui est un point à souligner.
Mais il propose une facturation en deux parties : l’une pour la partie architecturale et l’autre pour la partie « économies d’énergies », ce qui soulève des doutes sur l’interaction de ces deux acteurs dans la réalisation de la prestation puis aussi dans la rédaction du rapport final.
Le bureau d’étude thermique indique que « la définition réglementaire du DTG est très légère et chacun comprendra ce qu’il veut comprendre ».
De ce fait, il propose une méthodologie censée répondre à l’ensemble des points du DTG, de la réunion de lancement à la présentation des résultats en assemblée générale.
Cette méthodologie est en fait celle de l’audit global partagé (AGP) développée par l’ARC Planète copropriété et d’autres partenaires.
Le coût proposé pour ces deux DTG correspond donc à celui d’un AGP, ce qui reste cohérent mais n’oublions pas que l’AGP est avant tout un audit énergétique auquel est ajouté un volet architectural et parfois un volet ingénierie financière.
Comme dans la copropriété précédente, il est légitime de se demander dans quelles mesures un bureau étude thermique peut réaliser un DTG dans son ensemble. En effet, dans la description du volet architectural (« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs) » les équipements thermiques sont mentionnés en premiers (chauffage, ventilation, ECS) avant le poste « bâti » qui est peu détaillé.
Cette présentation peut laisser entendre que le volet architectural sera moins complet que le volet thermique. Ce constat est d’autant plus vrai que ce bureau d’étude n’indique pas de collaboration avec un architecte.
De plus, on constate que le volet 3 est réduit à une simple étude du contrat de chauffage alors que cette analyse est à réaliser dans le cadre du 4°.
Un élément de plus qui confirme que cette proposition de DTG correspond en fait à un AGP.
Du côté du bureau de contrôle, le déroulement du DTG est décrit en 8 phases ce qui ressemble là aussi à celui de l’audit global partagé.
En conclusion, à ce jour pour l’ARC, le contenu des offres des DTG se limite trop souvent à une simple retranscription de l’article L 731-1 du code de la construction et de l’habitat ou à un amalgame avec l’audit global partagé.
Preuve que les prestataires sont dans un manque d’informations et de références.
Cette confusion entraine des écarts de prix considérable et des incertitudes sur le contenu des rapports que les prestataires transmettront aux copropriétaires.
Il semble impératif de définir au plus vite le contenu du DTG.
Selon l’ARC, le principal objectif du DTG est d’éclairer les conseillers syndicaux et les copropriétaires sur l’état technique et thermique du bâti en vue de faire une feuille de route des travaux.
C’est pour cela qu’un groupe de travail s’est formé avec PLANETE COPROPRIETE, l’AGENCE PARISIENNE DU CLIMAT et l’ARC afin d’éclaircir ce diagnostic technique.
Nous vous tiendrons au courant des avancés de ce travail.