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Legislation

Le boxage d’un emplacement de parking privatif nécessite une autorisation en assemblée générale à la majorité de l’article 25

Analyse de la décision

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.

Legislation

La création d'emplacements de stationnement sur les parties communes relèvent de la majorité de l'article 26

Analyse de la décision

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 25/03/2022

Quelles sont les conséquences de l’absence de reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le procès-verbal

Question: Nous venons de recevoir notre procès-verbal, il manque la reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, puis-je demander l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif?
A titre liminaire, rappelons qu’un procès-verbal doit être rédigé et signé au plus tard dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale. Le contenu du procès-verbal est fixé par les article
Legislation

Une clause du règlement de copropriété qui priverait les copropriétaires de tout droit à indemnité pour des travaux nécessitant un accès à leurs parties privatives est illicite car contraire à l’article 9, alinéa 5, de la loi de 1965

Analyse de la décision

L’article 9 de la loi de 1965 prévoit une obligation faite aux copropriétaires de laisser l’accès à leur partie privative pour les besoins de la réalisation de certains travaux sur les parties communes ou équipements communs (travaux liés à la conservation de l’immeuble, individualisation des compteurs d’eau, travaux d’amélioration sur un équipement tel qu’une chaudière par exemple…).

Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Actu juridique

Actualité juridique - 11/07/2022

Le fonds de travaux : quoi, comment, pourquoi ?

Le fonds de travaux a été instauré par les pouvoirs publics pour faciliter la réalisation des travaux, en constituant une réserve d’argent ayant pour but de les financer. Avec la mise en place d’un p
Legislation

Le syndic fautif de l'évacuation irrégulière d'une cave privative suppose une assignation personnelle de la victime.

Analyse de la décision

La condamnation du syndic personnellement fautif dans l’évacuation illicite d’une cave privative suppose une assignation de celui-ci par la victime

Tout fonctionnement d’une collectivité génère son lot de désordres, et donc la capacité de la personne endommagée à solliciter auprès du responsable la réparation judiciaire de celui-ci, si la voie amiable préalable se révèle infructueuse.

Legislation

L'exploitation commerciale d'une auto-école ne s'exerce pas depuis des emplacements souterrains

Analyse de la décision

L’usage des lots principaux (appartement, local commercial, professionnel) ou accessoires (cave, emplacement de stationnement), qui en est fait par leur propriétaire ou les tiers (locataires, visiteurs, prestataires ou clients), suscite régulièrement, des autres membres du syndicat, des interrogations et réprobations, quant à leur conformité au règlement de copropriété.

Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Legislation

Le changement de consistance d’un lot entraine la modification de la répartition des charges .

Analyse de la décision

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges est divisée en deux catégories :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Legislation

Seconde délibération en assemblée générale par formulaire par correspondance implique vote spécifique

Analyse de la décision

L’abstentionnisme gangrenant les assemblées générales et restreignant l’adoption de décisions pourtant essentielles au bon fonctionnement des résidences (élection du syndic, du conseil syndical…) a conduit les pouvoirs publics à instituer des dispositifs favorisant une intervention à distance personnelle et simplifiée des copropriétaires à ces réunions.

Legislation

L'élection du syndic est valide malgré l'absence de durée et des dates de prises d'effet dans son contrat

Analyse de la décision

La régularité des assemblées générales peut être contestée, que ce soit sur une des résolutions adoptées telle la nomination du syndic, voire la réunion du syndicat dans son ensemble.

Le copropriétaire, poursuivant le syndicat en ce sens, ne doit néanmoins pas considérer que tout manquement à une prescription légale ou réglementaire aboutisse de facto à sa nullité, comme le rappelle la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 4 mai 2021.

 

Legislation

La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes mais nul lot privatif ne peut en être exonéré

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Legislation

Travaux privatifs affectant les parties communes autorisation préalable de l'assemblée générale selon les éléments essentiels joints

Analyse de la décision

Les travaux privatifs d’un copropriétaire impactant les parties communes n’en finissent pas de susciter des controverses, en raison des changements opérés par la partie demanderesse aussi bien sur le fond (constitutifs de l’aménagement), que sur la forme (autorisation préalable transformée en entérinement).

Dans un arrêt du 12 mai 2021, la cour d’appel de Paris prend soin de rappeler le régime juridique applicable.

Legislation

Le remplacement de compteurs d'eau chaude sanitaire constitue une amélioration en l'absence de toute vétusté manifeste

Analyse de la décision

L’installation ou le changement de compteurs divisionnaires de fluides donne lieu à des frictions entre les copropriétaires, le syndic et les prestataires spécialisés, en raison du coût de cette opération, de la maintenance ultérieure et du degré de satisfaction à l’égard de ces équipements.

L’adoption de la décision du syndicat peut en conséquence aboutir à des contestations judiciaires légitimes de copropriétaires opposants ou défaillants, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 5 mai 2021.