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Legislation

Les conditions pour diviser un lot à usage d’habitation ne s’appliquent pas quand il faut régulariser la division d’un lot existant depuis la création du syndicat des copropriétaires.

Analyse de la décision

La division des lots de copropriété consiste pour un copropriétaire à diviser son lot en modifiant ses éléments constitutifs et en changeant les conditions d’occupation de l’immeuble. Le copropriétaire peut soit  en vendre une fraction, soit en rester le propriétaire.

Généralement, cette opération est faite dans le but de louer la fraction subdivisée. Cependant pour pouvoir louer un lot à usage d’habitation, il faut respecter certaines conditions relatives tant à la division du lot qu’à la location du lot.

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Une clause restreignant la colocation d’un lot doit se justifier par la destination de l’immeuble

Analyse de la décision

La colocation de logements d’habitation progresse dans les zones urbaines, en raison du marché immobilier actuel (pénurie d’appartements, montant des loyers…).

Cette évolution est source de crispations entre les résidents, du fait des nuisances avérées ou supposées. 

En la matière, la Cour d’appel de Versailles a rendu un arrêt particulièrement intéressant en date du 12 mars 2018.

Legislation

Changement de destination d’un lot et droit à une boite aux lettres

Analyse de la décision

Les aménagements des lots, comme une scission, une surélévation, ou encore un changement d’affectation… peuvent entrainer des différends au sein du syndicat.

Il peut en effet s’interroger sur la légitimité d’une demande d’un copropriétaire qui souhaite installer à ses frais une boite aux lettres associée au lot qui a fait l’objet de l’aménagement.

La Cour de Cassation a été sollicitée sur le sujet et fixe dans un arrêt du 8 juin 2017 le droit en la matière.

Legislation

Le syndicat doit supporter le préjudice locatif d'un bailleur résultant d'un défaut d'entretien des parties communes

Analyse de la décision

La maintenance des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne coule pas forcément de source, en l’absence d’anticipation de ces travaux pour des motifs plus ou moins justifiés.

En cas de carence incontestable, relevée par les autorités publiques, moyennant un arrêté de péril, le syndicat peut devoir répondre du dommage financier subi par les copropriétaires occupants leur lot, mais également des investisseurs lésés, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 22 avril 2021.

Legislation

La cessation de la location meublée pour une période de courte durée peut être prononcée par le juge si elle cause de troubles manifestes pour la copropriété.

Analyse de la décision

A l’heure où la lutte contre la location touristique meublée au sein des copropriétés fait rage, la question se pose de savoir s’il est possible d’interdire cette activité commerciale créant des troubles manifestement illicites.

En effet, certaines copropriétés autorisent l’exercice d’une activité commerciale, donc la possibilité de louer des locaux meublés pour une courte période. Dans ce cas, il n’est donc pas possible de limiter ou d’interdire la location type AIRBNB sur ce point-là.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires ne peut démolir un bâtiment édifié illicitement sans autorisation judiciaire préalable

Analyse de la décision

Les programmes neufs en copropriété donnent lieu à de nombreuses divergences entre les propriétaires et le promoteur, en raison de malfaçons, non façons sur les parties privatives et/ou communes.

Sur ce dernier point, le syndicat ne doit pas ignorer pour autant la procédure pour obtenir légalement la réparation de son préjudice, comme le souligne la cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021.

 

Legislation

Le vendeur d’un local commercial en copropriété a une obligation d’informer l’acquéreur des restrictions liées à l’activité contenu dans le règlement de copropriété et relevant d’une décision d’assemblée générale définitive.

Analyse de la décision

La vente d’un lot au sein d’une copropriété est soumise à un certain nombre d’obligations : communication de documents mentionnés à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation (ce que les notaires et syndics appellent souvent « pré-état daté », élaboration par le syndic d’un état daté…

Legislation

La responsabilité du syndic est engagée s'il ne retourne pas le protocole d'indemnisation dans le cadre de l'assurance dommages-ouvrage dans le temps et s''il ne vérifie pas son versement

Analyse de la décision

Le syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires doit souscrire les assurances, notamment lors de certains travaux, l’assurance dommages-ouvrage après un vote en assemblée générale sur ses conditions. Il a l’obligation ensuite de déclarer les désordres qui apparaitraient et suivre le dossier jusqu’à son règlement.

Legislation

Minoration du prix de vente pour une surface inférieure d’un lot d’au moins 1/20ème

Analyse de la décision

Les nombreuses démarches liées à un projet d’achat immobilier (neuf ou ancien) dans une résidence peuvent aboutir à des approximations et à des contestations selon l’importance des erreurs relevées.

L’inexactitude de la surface du lot est l’une des causes possibles de ce contentieux immobilier. La cour de cassation dans un arrêt du 18 mars 2021(19-24.995) rappelle le droit applicable en la matière.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

Analyse de la décision

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Legislation

Résiliation d'un contrat de maintenance ascenseur

Analyse de la décision

Les conventions d’entretien de l’immeuble et de ses équipements collectifs représentent pour les deux parties contractantes une source financière importante, qui peut conduire notamment le prestataire professionnel à faire obstacle par tous moyens à sa dénonciation à l’égard d’un syndicat soucieux de recourir à une société financièrement plus compétitive ou pour le moins plus compétente.

Legislation

Propriétaire non-occupant dans une grande agglomération, vous comptez louer en Airbnb plus d’une fois dans l’année ? Il vous faut une autorisation préalable de la mairie.

Analyse de la décision

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant en matière de location meublée  de courte durée. S’appuyant sur le renfort apporté par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), elle confirme la nécessité pour un propriétaire non occupant d’obtenir une autorisation administrative avant de louer, au-delà d’une fois par an, un logement meublé « à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile ».

Reponses expert

Réponse de l'expert - 07/01/2022

Peut-on imposer aux copropriétaires le changement de leurs fenêtres, partie privative, dans le cadre des travaux d’économie d’énergie et réduction des émissions de gaz à effet de serre ?

Question: Au sein de la copropriété nous sommes en train de réaliser des travaux d’économie d’énergie. En sus de l’isolation thermique de notre immeuble, nous souhaiterions imposer aux copropriétaires le changement des fenêtres actuellement en simple vitrage, est-ce possible?
Réponse: Le principe en droit de la copropriété est qu’aucune modification des parties privatives ne peut intervenir sans décision unanime de la copropriété. Cependant, le législateur a admis une exc
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Coresponsabilité du syndicat et du bailleur à l’égard d’un locataire lésé par des parties communes vétustes

Analyse de la décision

Si le syndicat, représenté par le syndic, n’a en principe à connaitre que des copropriétaires et non pas directement des locataires, il peut néanmoins avoir également à répondre des désordres subis par ces derniers, si leur cause se situe dans des parties communes dégradées, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2020.

 

I. Préjudice lié à une partie commune vétuste : responsabilité du syndicat à l’égard du locataire affecté.    

Reponses expert

Réponse de l'expert - 19/11/2021

Notre copropriété datant de 1985 a-t-elle l’obligation de réaliser les travaux d’accessibilité?

Question: Une copropriétaire en fauteuil roulant, nous a envoyé une lettre indiquant que la copropriété doit obligatoirement permettre l’accès à son fauteuil roulant. Elle nous menace de nous assigner en justice si nous effectuons pas les travaux nécessaires.
Réponse: Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies. Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er juin 2