Les dispositifs de redressement des copropriétés en difficulté (PDS et OPAH) : quelles améliorations possibles pour renforcer l’impact de l’intervention publique ?

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11/05/2018

Les dispositifs de redressement des copropriétés en difficulté (PDS et OPAH) : quelles améliorations possibles pour renforcer l’impact de l’intervention publique ?

 

Introduction

La légitimité de l’action des pouvoirs publics dans le domaine du privé, a longtemps été sujet à question et peut encore – dans une certaine mesure – l’être, en particulier par les copropriétaires eux même.
 
 Néanmoins, certaines situations sociales, urbaines ou de mal-logement , sont telles, que l’action publique se révèle indispensable, pour aider les copropriétés à se redresser.
 
L’ARC, au chevet des copropriétés en difficultés dès les années 80, a naturellement pris part à la mise en place des premiers dispositifs d’intervention curative (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Copropriété Dégradée [OPAH-CD] et Plan De Sauvegarde [PDS]), ayant pour objectif affiché le redressement des copropriétés.
 
Retour d’expérience et états de lieux.

1.L’intervention historique de l’ARC sur les OPAH-CD et les PDS

L’OPAH-CD a été créé 1994 et facilite, grâce un soutien financier (subventions pour travaux pour le syndicat des copropriétaires, aides individuelles, portage, ouverture des droits pour le Fonds de Solidarité Logement) et technique (ingénierie concernant la mobilisation des subventions, le volet de gestion et les travaux) ainsi que la réalisation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Pour certaines copropriétés, l’OPAH-CD arrivait cependant trop tard, et ne permettait pas de les relever lorsqu’elles sont dégradées avec l'existence de graves difficultés financières.
 
Le premier Plan de Sauvegarde, ciblé sur une seule copropriété, a ainsi été lancé en 1999, soit 5 ans plus tard, permettant de mobiliser davantage de soutiens financiers, l’aide juridictionnelle pour le financement des procédures contre les copropriétaires débiteurs, et a permis de mettre en place un accompagnement plus complet.
 
L’ARC est intervenue dès le début de ces opérations, et notamment sur le deuxième PDS lancé à Cergy (95) sur la copropriété de la Bastide, soit en qualité association représentative des copropriétaires, soit en tant qu’expert sur les contrôle de comptes et de gestion, l’aide à la maîtrise des charges, le traitement des impayés et la formation/mobilisation des copropriétaires. Pour ne citer qu’un chiffre, depuis 2015, l’ARC est intervenu sur 10 PDS, 10 OPAH et a participé à 9 étude pré-opérationnelles, et ce sur l’ensemble de l’Ile-de-France.

2.Quelles améliorations pourraient être apportées ?

Située au cœur des opérations, l’ARC possède un large retour d’expérience permettant de mettre en avant les points d’actions à promouvoir pour améliorer l’impact de ces dispositifs :
 
1/ Dispositifs incitatifs pour favoriser l’intervention des copropriétaires dans la gestion de leur résidence : les pouvoirs publics ne se substituent pas aux copropriétaires ou au conseil syndical.
 
 Malheureusement, la formation et la mobilisation des copropriétaires restent encore bien souvent le parent pauvre de ces dispositifs, structurés autour de la réalisation des travaux de la copropriété.
 
 Or, l’ARC considère que le renforcement des compétences des copropriétaires est une des conditions sine qua none pour assurer l’autonomie et la bonne gestion de la copropriété après l’opération, et ainsi ne pas retomber dans la spirale de la dégradation.
 
Le plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté de l’ANAH va dans le même sens, en énonçant que les OPAH et PDS ne doivent pas se concentrer uniquement sur la réalisation de travaux, mais également intégrer un volet de « redressement du fonctionnement ».
 
2/ L’intégration des copropriétés, notamment dans les OPAH, repose sur une identification qu’il est possible d’améliorer. En effet, au-delà des enjeux de rénovation énergétique des communes, la sélection initiale des copropriétés repose avant tout sur des indicateurs sociaux-économiques et de dégradation de bâti.
 
Or, cette méthodologie d’identification ne permet pas d’identifier – et donc de prioriser - de façon exhaustive l’ensemble des copropriétés fragile ou en difficultés d’un territoire, ne prenant pas en compte les indicateurs de gestion et financiers.
 
Un grand pas a été fait récemment avec la mise en place par la loi ALUR de l’immatriculation des copropriétés, qui oblige les gestionnaires des copropriétés à fournir annuellement des informations sur la situation financière et de gestion des copropriétés. Reste suivre l'utilisation faite de ces données par les décideurs publics.
 
3/ Les programmes de travaux à réaliser représentent souvent des sommes importantes à débourser pour des copropriétaires modestes ou très modestes, et ce même après les subventions accordées.
 
 La durée des programmes ne permet pas non plusd’étaler sur plus d’une dizaine d’année, les provisions pour travaux appelés, qui doivent être payées en sus de celles pour les charges courantes. Il reste essentiel de prendre en compte la situation des propriétaires occupants les plus modestes, afin qu’ils ne se retrouvent pas exclus et ainsi victimes des copropriétaires débiteurs et des défauts de gestion de leur syndic, ou administrateur judiciaire
Conclusion
 
Les dispositifs curatifs mis en place par les pouvoirs publics sont une chance pour les copropriétés en difficultés. Pour garantir leur impact au-delà des opérations, il semble cependant indispensable d’en améliorer certains aspects méthodologiques,  notamment au niveau de l’inclusion et l’accompagnement des copropriétaires tout au long du dispositif, de la définition à l’évaluation du dispositif. Au-delà de ces actions curatives, l’ARC le répète : la prévention et l’accompagnement des copropriétés dès les premiers signes de fragilité, sont la clef pour éviter de lourds et couteux dispositifs.