Formations (9142)

Organe délibérant du syndicat, l’assemblée générale constitue un moment charnière dans la vie de la copropriété.

Et pour cause, toute décision intéressant le syndicat des copropriétaires, sauf exemptions accordées par la loi, doivent être prises lors d’un vote en assemblée générale (article 17 de la loi du 10 juillet 1965), dans le respect des règles de majorités requises.

L’assemblée générale constitue également l’occasion, pour le syndicat des copropriétaires, de dresser le bilan des actions menées et de préparer celles à venir. Les décisions prises en séance permettent ainsi au syndicat d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes — missions lui étant expressément dévolues par la loi (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Tenue au moins une fois par an afin de satisfaire aux exigences légales (article 7 du décret du 17 mars 1967), l’assemblée générale constitue le mode d’expression impératif du syndicat des copropriétaires. La jurisprudence a, à plusieurs reprises, rappelé le caractère inopérant des décisions prises en dehors de ce cadre (Cass. 3e civ., 25 avril 2006, n° 05-10.514).

Dès lors, on mesure aisément le caractère primordial que revêt la rédaction de l’ordre du jour, lequel figure dans la convocation adressée aux copropriétaires, et énumère les questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical, l’ordre du jour doit également intégrer les questions dont l’inscription est demandée par les copropriétaires. Toutefois, pour pouvoir être valablement inscrits, les projets de résolution doivent respecter un certain formalisme.

Or ces modalités, parfois complexes, peuvent, en cas de non-respect, conduire soit au refus d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, soit à une inscription inopérante, pouvant être source de tensions entre les copropriétaires et le syndic.

Face à ces enjeux, l’ARC fait le point sur les conditions à respecter lors de la rédaction de l’ordre du jour, afin que cette problématique ne soit plus un sujet d’incertitude.

I - Le cadre légal et les exigences de forme applicables

Tout d’abord, à titre de rappel, l’ordre du jour constitue la partie de la convocation qui énumère l’ensemble des points appelés à être examinés en séance, lors de l’assemblée générale.

Il précise chacune des questions soumises à délibération, permettant ainsi aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause.

La rédaction de l’ordre du jour incombant, en principe, au syndic, il est primordial pour ce dernier d’en maîtriser les modalités, afin d’éviter que les délibérations adoptées en assemblée générale n’encourent la nullité.

Un premier cadre légal est posé par l’article 13 du décret du 17 mars 1967, lequel dispose que :

« L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Il résulte de ces dispositions que, pour être régulièrement adoptée, chaque décision doit impérativement être inscrite à l’ordre du jour figurant dans la convocation, condition nécessaire pour être valablement soumise au vote de l’assemblée générale. À défaut, les copropriétaires pourront évoquer la question en séance, mais celle-ci ne pourra revêtir aucun caractère décisionnel.

Au-delà de leur inscription à l’ordre du jour, les projets de résolutions doivent, pour pouvoir être valablement examinés et débattus en séance, répondre aux dispositions des articles 9 à 11-I du décret précité.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose notamment un délai à respecter. En effet, sauf urgence, la convocation — et donc l’ordre du jour qu’elle contient — doit être notifiée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, sous réserve de délais plus longs prévus au règlement de copropriété.

Ce délai légal, permettant aux copropriétaires en amont de l’assemblée d’examiner les questions inscrites à l’ordre du jour et de préparer utilement le sens de leur vote, fait courir le risque d’une action en nullité de l’assemblée en cas de non-respect.

Il convient d’être particulièrement vigilant sur le point de départ de ce délai : celui-ci court à compter du lendemain de la première présentation de la convocation, qu’elle ait été ou non effectivement réceptionnée par le copropriétaire, et non à partir de sa date d’envoi.

Dès lors, il est essentiel pour le syndic d’anticiper l’envoi de la convocation en fonction de la date retenue pour l’assemblée générale, afin d’éviter toute irrégularité susceptible d’entraîner la nullité des décisions adoptées.

Pour rappel, cette notification est valablement faite par voie électronique, sous réserve du respect des dispositions de l’article 64 du décret de 1967, récemment modifié par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025.

Enfin, les projets de résolution soumis au vote doivent, outre une rédaction claire et exempte de toute ambiguïté, être accompagnés, dans les cas prévus par l’article 11 du décret du 17 mars 1967, des documents devant être annexés à la convocation et, à ce titre, notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

On citera, à titre d’exemple, la transmission impérative de l’état financier du syndicat des copropriétaires, autrement nommé annexe 1, appelé à approuver les comptes, ou encore la communication des devis et contrats soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Une difficulté supplémentaire s’ajoute à la tâche du syndic lors de la rédaction de l’ordre du jour. En effet, outre son élaboration en concertation avec le conseil syndical, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour la ou les questions qui lui sont notifiées par les copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

À cet égard, le syndic ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation quant à l’opportunité ou à la pertinence du projet de résolution, sous réserve toutefois qu’il ne contrevienne pas au respect de l’ordre public, des bonnes mœurs et de la légalité. En revanche, ce dernier est en droit de ne pas inscrire un projet qui ne satisferait pas aux exigences légales précédemment évoquées.

En conséquence, les projets de résolution adressés par les copropriétaires doivent être transmis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et rédigés de manière claire, précise et complète. Il n’appartient en effet pas au syndic de pallier les carences, imprécisions ou insuffisances des projets reçus.                                                                                                                                         
Néanmoins, le cas échéant, un projet de résolution imprécis n’est pas de nature à permettre au syndic le refus d’inscrire le projet notifié par le copropriétaire. En tout état de cause, la recommandation reste, en cas de défaut de clarté, l’inscription de la résolution, telle que transmise par le copropriétaire demandeur (Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° 11-22.514).

En outre, dans les cas prévus aux articles 10 à 11 du décret du 17 mars 1967, les projets devront être accompagnés des documents nécessaires à leur examen et à leur approbation par l’assemblée générale.

On prendra pour exemple la demande d’autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes (article 25-b de la loi du 10 juillet 1965), devant nécessairement être assortie de documents permettant d’en apprécier la nature, l’implantation, et la consistance des travaux (devis, visuels…).

Enfin, lorsque la demande formulée par un copropriétaire parvient au syndic dans un délai ne permettant plus son inscription à l’ordre du jour, soit en raison du respect du délai légal de vingt et un jours, soit parce qu’elle est reçue postérieurement à l’envoi de la convocation, le syndic sera tenu de conserver le projet afin de l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Face à ces différentes contraintes, le syndic joue un rôle essentiel pour s’assurer que la rédaction de l’ordre du jour respecte à la fois les exigences légales, les besoins du syndicat, les attentes du conseil syndical et des copropriétaires.

II - Le rôle essentiel du syndic dans l’anticipation et la communication en vue de l’établissement de l’ordre du jour.

Comme évoqué précédemment, la rédaction de l’ordre du jour peut représenter une mission complexe pour le syndic. Dans ce contexte, un mot d’ordre s’impose : l’anticipation.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 va dans ce sens en imposant au syndic d’informer, par voie d’affichage à destination du syndicat, de la date de la prochaine assemblée générale et de la possibilité offerte aux copropriétaires de proposer une ou plusieurs questions à inscrire à l’ordre du jour.  Cette formalité n’est toutefois pas prescrite sous peine de nullité de l’assemblée, et aucun délai précis n’est imposé par la loi, laissant son appréciation au syndic.

Néanmoins, ce délai doit être suffisant pour permettre aux copropriétaires souhaitant de transmettre un projet de résolution et de le faire dans de bonnes conditions. Un délai inférieur à un mois avant la tenue de l’assemblée pourrait, en pratique, ne pas laisser aux copropriétaires le temps nécessaire pour formuler leur demande.                                                                                                                                                

Cet affichage doit, de plus, être porté à la vue des copropriétaires, du moins à celle de ceux résidant sur place.  A cet égard, un affichage dans le hall des parties communes, l’ascenseur ou à l’entrée de l’immeuble semble tout indiqué.

Ce dernier devra également reproduire les dispositions de l’article 10 du décret de 1967, précisant les modalités d’inscription des questions à l’ordre du jour.

À noter que ces informations doivent également figurer sur les appels de fonds adressés aux copropriétaires par le syndic.

Enfin, le syndic assume également une mission de sensibilisation, d’information et de pédagogie à l’égard des membres du syndicat des copropriétaires, afin de les inciter à s’impliquer tant dans la rédaction de l’ordre du jour que dans la participation à l’assemblée générale.                                

De fait, des copropriétaires informés et investis dans la vie de leur copropriété seront davantage enclins à approuver les résolutions, notamment celles relatives à des travaux indispensables impliquant un coût significatif pour l’ensemble des copropriétaires, souvent source de conflit.

À cet égard, il est recommandé au syndic, dans la mesure du possible, de programmer l’assemblée générale à une période régulière chaque année. Cette régularité permettant aux copropriétaires d’anticiper la tenue de l’assemblée et de s’organiser afin d’y assister.

III - En conclusion

En conclusion, de par son rôle essentiel, l’assemblée générale est un moment clé dans la vie de la copropriété.  Elle permet de prendre toutes les décisions importantes et de faire le point sur la gestion de l’immeuble. La rédaction de l’ordre du jour, qui détermine les sujets et questions à débattre en séance, représente ainsi une étape essentielle mais délicate pour le syndic.

En effet, pour éviter aux décisions prises tout risque d’action en nullité à leur encontre, il est impératif de respecter scrupuleusement le cadre légal.
Délais de convocation, modalités d’inscription des projets de résolution, transmission des documents nécessaires au vote, sont autant de conditions à respecter et appelant à la vigilance.

Le syndic joue ainsi un rôle majeur dans l’anticipation et la rédaction de la convocation, garantissant la validité et légalité des délibérations, tout en instaurant avec l’ensemble du syndicat des copropriétaires une relation de confiance fondée sur la transparence.

Néanmoins, lorsque certaines questions n’ont pu être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ou bien en cas de situation urgente, la loi prévoit des dispositifs complémentaires.

Assemblée générale supplémentaire, qualifiée par la pratique d’assemblée générale extraordinaire, ou encore consultation écrite, permettent, dans le cadre fixé par la loi, l’adoption de décisions essentielles, évitant ainsi toute situation de blocage pour le syndicat des copropriétaires ou pour les copropriétaires eux-mêmes.

L’ARC reviendra sur ces dispositifs dans une prochaine publication.

Conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est le seul habilité à pouvoir établir un état daté en cas de mutation d’un lot.

Pendant longtemps, les syndics professionnels ont profité de ce monopole en réclamant aux copropriétaires des sommes folles dépassant les mille euros.

À la suite des nombreux abus dénoncés par l’ARC Nationale et saisine des ministères, les législateurs ont prévu dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la fixation d’un tarif plafonné de l’état daté.

Après plusieurs tergiversations et réunions auprès de l’Autorité de la concurrence, le décret du 21 février 2020 a fixé le tarif plafonné de l’état daté à 380 euros TTC.

Pour rattraper le manque à gagner, les syndics ont profité d’une nouvelle disposition prévue à l’article L 721-2 du code de construction et de l’habitation pour instaurer le faux « pré-état daté ».

Il s’agit d’informations que doit remettre le copropriétaire vendeur à l’acquéreur au plus tard avant la promesse de vente.

Pour assister le copropriétaire vendeur, la plupart des syndics professionnels proposent une prestation qui est facturée plus chère que le prix de l’état daté.

Face à ce nouvel abus, les députés ont questionné le ministre du logement afin de savoir s’il était prévu de plafonner également le faux pré-état daté.

Voici donc la question et surtout la réponse qui, en résumé, indique qu’il n’est pas possible de plafonner le tarif d’un acte qui n’existe pas légalement.

Par conséquent, les abus tarifaires liés au faux pré-état daté ne sont pas près de s’arrêter.

17e Législature

Publication de la question au Journal Officiel du 22 octobre 2024, page 5598
Publication de la réponse au Journal Officiel du 23 décembre 2025, page 10611

Question renouvelée le 11 novembre 2025

Question de : Mme Françoise Buffet
Bas-Rhin (4e circonscription) - Ensemble pour la République

Mme Françoise Buffet attire l'attention de Mme la Ministre  du logement et de la rénovation urbaine sur la facturation du pré-état daté lors d'une transaction immobilière au sein d'une copropriété. Instauré par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi « ALUR » de 2014, le pré-état daté a pour objectif de mieux informer l'acheteur lors de l'acquisition d'un bien au sein d'une copropriété. Toutefois, il ne fait pas partie de la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération spécifique pour le syndic en application du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. De nombreux syndics facturent pourtant le pré-état daté au même titre que l'état-daté, qui lui est encadré par la loi. En l'absence d'un décret encadrant concrètement cette pratique, aucune sanction n'est intervenue contre les syndics concernant la facturation du pré état-daté. Elle souhaite lui demander les mesures envisagées afin de lutter contre ces dérives et, notamment, si elle envisage d'encadrer par un décret la facturation du pré-état daté.

Réponse publiée le 23 décembre 2025

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a eu pour objectif de mieux informer l'acquéreur d'un lot de copropriété sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété afin qu'il puisse s'engager en toute connaissance de cause. En ce sens, l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le copropriétaire vendeur doit remettre à l'acquéreur, au plus tard au jour de la promesse de vente, une liste de documents et informations relatives à la copropriété. Au nombre de ces documents figurent les informations financières (montant des charges courantes, sommes éventuellement dues par l'acquéreur, état global des impayés…). Celles-ci peuvent être transmises par le syndic au travers d'un document appelé « pré-état daté ». Ce document ne figure pas dans la liste des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération spécifique pour le syndic, tel qu'il est prévu au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. La facturation du « pré-état daté » constitue une pratique qui ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire et peut soulever des interrogations légitimes quant à son coût. Conscient de cette problématique, les pouvoirs publics ont limité la liste des informations financières à transmettre à l'acquéreur. L'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs a ainsi procédé à la suppression de la mention des sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur, à la limitation de la transmission des données financières au dernier exercice clos et elle a mis fin à l'obligation de fourniture de documents financiers. Par ailleurs, la loi ALUR a instauré l'obligation pour les syndics de mettre en place un extranet sécurisé afin que chaque copropriétaire puisse avoir accès aux pièces de la copropriété. En outre, l'article 2 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne est venu compléter cette disposition en prévoyant une liste minimale de documents mis en ligne par le syndic sur l'espace en ligne sécurisé de la copropriété. Au nombre de ces documents figurent les informations financières à transmettre à l'acquéreur en cas de cession. Les différentes mesures permettent donc au vendeur de satisfaire à son obligation d'information. Le vendeur n'est pas contraint de solliciter le syndic aux fins d'établissement d'un pré-état daté. Il n'est donc pas envisagé à ce jour d'encadrer sa facturation.

Voilà un article pédagogique que nos adhérents apprécient particulièrement.

Il s’agit de distinguer les notions et les conséquences juridiques entre le concept de «provisions » par rapport à celui de « charges » ou encore celui de « charges » par rapport à « dépenses ».

Allons donc par étapes pour comprendre cela en détail.

I - La notion de provisions et de charges

A la suite du vote du budget prévisionnel ou de travaux votés en assemblée générale, le syndic est tenu d’appeler auprès des copropriétaires des provisions de charges.

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions de charges liées au budget prévisionnel voté sont appelées par quart, sauf disposition contraire de l’assemblée générale.

Quant aux provisions travaux, elles sont appelées selon les modalités prévues par l’assemblée générale.

Au cours de l’exercice, les appels de fonds sont considérés comme des provisions de charges car les sommes sont appelées sur la base d’un budget prévisionnel et non sur des dépenses réelles.

Ainsi, le concept est de provisionner les charges à venir qui devront être validées lors de la prochaine assemblée générale.

Au cours de celle-ci, seront présentées les charges constatées par le syndic qui seront alors soit approuvées en intégralité soit de manière partielle.

C’est à partir de ce moment que les charges deviennent définitives, permettant de régulariser les comptes des copropriétaires. La mécanique comptable consiste à procéder à deux écritures simultanées :

Recréditer les provisions appelées

débiter leur quote-part de charges approuvées.

II – La notion de charges de dépenses

Bien souvent, les syndics présentent le relevé des dépenses. Or, il s’agit en réalité des relevés de charges.

La différence est que le syndic présente toutes les charges enregistrées sur l’exercice indépendamment qu’elles aient été payées non.

Ainsi, il est possible que sur l’ensemble des charges approuvées, plusieurs d’entre elles ne soient pas encore payées.

C’est pour cela qu’en fin d’exercice le conseil syndical doit impérativement connaître le montant des charges et celles qui restent encore à payer.

A partir de ce constat, il devra identifier l’identité des fournisseurs impayés, le montant, la date de la facture et surtout la cause du défaut de paiement.

Une facture qui n’est pas payée au-delà 90 jours doit interroger. Au-delà, il faudra carrément s’en inquiéter.