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Naissance de l’Association Planète - Valorisation

Une nouvelle association est née (issue d’un des groupes de travail lancé par Planète Copropriété), il s’agit de « Planète-valorisation ».

Le projet de cette association est un peu fou : il est d’aider les copropriétés à valoriser leur « toit » (ou des espaces constructibles) pour pouvoir financer des projets ambitieux de rénovation thermique, voire de requalification.

Ceci se pratique déjà en Suisse de façon satisfaisante et est rendu possible par le développement de nouveaux matériaux associés aux constructions bois (légèreté : facilité, etc.).

Voici la présentation de ses objectifs et premiers travaux par le président de cette association, Dominique SEVRAY.

Financer une requalification de copropriété par la surélévation ou l’extension : un financement innovant!

Le Grenelle de l’Environnement a dressé le constat que les bâtiments représentaient 40% de nos consommations énergétiques nationales. Il a fixé les objectifs d’économie d’énergie à moins 38% à l’échéance 2015 et moins 75% en 2020 pour les bâtiments existants, dont les copropriétés. Si la perspective de ne plus payer à terme qu’un quart de nos consommations énergétiques est attractive, la manière d’y parvenir l’est beaucoup moins.

Aujourd’hui, les pouvoirs publics font le constat que peu de choses ont bougé dans les copropriétés. Les copropriétaires n’ayant pas les moyens de financer ces travaux et les syndics professionnels n’étant pas en capacité d’animer cet enjeu qui relance, mais cette fois avec un facteur 100, ce que les copropriétés connaissent avec les ascenseurs.

Afin de répondre à ces carences, une association, Planète Valorisation Patrimoines Immobiliers émanation d’un groupe de travail de Planète Copropriété, propose de mettre au point les méthodes garantissant la réussite de tels projets. La «valorisation de l’actif des copropriétés» consiste à rechercher toutes les possibilités d’accroître son bâti par la surélévation ou l’extension. La marge financière générée par la revente de nouveaux lots créés finançant les travaux de rénovation énergétique.

Certaines copropriétés possèdent, souvent sans le savoir, un « droit à construire résiduel ». Ce sera parfois un véritable trésor caché qu’elles découvriront. L’idée de la surélévation ou de l’extension peut alors germer dans l’esprit d’un ou plusieurs copropriétaires. Ils auront eux-mêmes commencé à en parler avec le conseil syndical. Un certain nombre de préalables sont alors indispensables dont les «infranchissables» du projet : ce sont les conditions qui, si elles ne sont pas remplies, en interdiront la réalisation.

LES «INFRANCHISSABLES»

1 – Faisabilité administrative et juridique

Le projet doit satisfaire au PLU (Plan Local d’Urbanisme): prospects (hauteurs et gabarits à respecter) et COS (Coefficient d’Occupation des Sols). La première étape consiste à missionner un architecte pour obtenir confirmation de la part des services techniques de la ville des extensions ou surélévations possibles.

Le Syndicat des Copropriétaires a deux options pour réaliser un tel projet :

soit il est Maître d’Ouvrage, il est dans ce cas nécessaire d’obtenir une résolution votée en AG à l’unanimité des voix des copropriétaires;
soit il vend son droit à construire, le vote nécessaire en AG est celui de l’article 26 : la moitié des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes des voix. Cette majorité est ramenée à l’article 25 dans les villes dotées d’un DPU (Droit de Préemption Urbain, loi Boutin).

De plus, l’unanimité des copropriétaires du dernier étage est indispensable. Ce point peut devenir un véritable écueil si ne sont pas gérées en amont les compensations possibles ou l’offre qui leur est ouverte d’acquérir prioritairement les logements créés.

Un autre point litigieux est la gestion des mandats lors des votes en assemblée générale, certains copropriétaires pouvant être tentés de s’en approprier l’utilisation à leurs propres fins. Une des solutions sera de sensibiliser toujours plus les copropriétaires afin qu’ils soient physiquement présents

Enfin, le Syndicat des Copropriétaires n’ayant pas la compétence à exercer la mission de Maître d’Ouvrage devra dans tous les cas se doter de la structure idoine.

2 - Faisabilité Technique

La finalité de ces opérations étant de financer la requalification énergétique, mais aussi toutes ou partie des rénovations nécessaires, le préalable est d’établir un prévisionnel des travaux. La pièce maîtresse de cet ensemble étant un audit énergétique permettant d’établir différents scénarios de travaux et les retours d’économies attendus.

Le Syndicat des Copropriétaires s’assurera de la faisabilité technique du projet de surélévation sous ses autres aspects :

aptitude de la structure à supporter cette surcharge ;
respect des nouvelles normes et Réglementations Techniques (accueil des handicapés, sécurité incendie, électricité…) ;

Ces étapes confiées en complément de mission à l’architecte doivent permettre d’identifier le plus tôt possible également les autres «infranchissables» susceptibles de remettre en cause la faisabilité du projet.

3 - Faisabilité financière

Le Syndicat Des Copropriétaires qui cède son droit à construire devra se constituer en une entité pouvant réaliser le portage financier de l’opération : SCCV (Société Civile de Construction Vente), SCI, SCIA (Société Civile Immobilière d’Attribution) ou SAS (Société par Action Simplifiée).

Selon le mode d’exercice, les conditions fiscales sont également à prendre en compte : assujettissement à la TVA taxation des plus-values, mais aussi les prêts préférentiels et les aides fiscales possibles. Les apports financiers pouvant également se faire par des détentions de parts au sein de la structure financière porteuse ou par mécanisme de dation (cession de propriété en guise de paiement)..

L’équation gagnante est simple : coût de la requalification/rénovation/coûts annexes + coût de la surélévation/extension = prix de vente des logements créés.

4 - Faisabilité sociopsychologique

Ce critère se révèle particulièrement déterminant. Quelles sont les situations individuelles et l’aptitude des copropriétaires à accepter le projet ? Les rumeurs et les peurs ont très vite fait de se substituer à une attitude réaliste et objective. Les réactions de peur individuelles en assemblée générale ont une influence dévastatrice sur une population hésitante en grande majorité.

Des consultations individuelles en amont pour informer et impliquer les copropriétaires sont indispensables.

Le Syndicat des Copropriétaires qui accepte une telle opération valorise son patrimoine :

charges maîtrisées, voire minorées, par les économies d’énergies réalisées ;
charges minorées par l’augmentation du nombre des lots sur lesquels elles sont réparties ;
patrimoine valorisé par les travaux de requalification et de rénovation qui vont amener son bien au niveau généralement du BBC existant. Avec les classements énergétiques correspondants auxquels sont de plus en plus sensibilisés les acheteurs et les locataires.

LES EXPÉRIMENTATIONS EN COURS

De par leur nature et leur histoire, toutes les copropriétés sont spécifiques et nécessitent un traitement «sur-mesure». Voici quelques exemples :

Une très grande copropriété de près de 1500 logements répartis en 9 îlots de trois immeubles à Marly-le-Roi. Elle concoure au programme de requalification du PUCA REHA 2 en cours. L’architecte du PUCA a fait travailler ses étudiants sur des propositions de surélévation ; (jury le mardi 26 juin).

Une copropriété de 300 logements répartis entre 16 immeubles à Gif-sur-Yvette. La sensibilisation de la copropriété a été déclenchée par la présence d’humidité dans un certain nombre de logements. Le traitement de ce problème spécifique amène la copropriété à le traiter globalement avec sa performance énergétique. Assemblée générale le 28 juin prochain.

Un immeuble de 125 lots à Boulogne-Billancourt géré par un syndic bénévole. L’audit énergétique révèle ses fragilités et la nécessité de traiter sa requalification/rénovation. Une étude favorable de surélévation a été menée également révélant un potentiel de 200 m² environ. Le projet se voit opposer en l’état les intérêts des copropriétaires du dernier étage qui refusent l’arrivée de voisins latéraux ou supérieurs. La phase de finalisation et de négociation du projet est engagée. L’immeuble vient de voter à l’article 26 une vente de partie commune, mais dans le cadre du projet de surélévation, ce sont 21 copropriétaires dont il faut obtenir l’accord. L’enjeu est de taille !

Un immeuble de 4 niveaux à Montreuil qui offre une possibilité de surélévation et d’extension. L’instruction de cette faisabilité est en cours avec les services techniques.

Un petit immeuble parisien de 11 lots. La création d’un niveau supplémentaire d’une surface totale de 100 m² générerait un revenu pour le Syndicat d’environ 900 000 €. Si l’on estime à 350 000 € le coût de construction, le budget que l’immeuble pourrait consacrer à sa rénovation est très conséquent, mais l’immeuble semble le nécessiter. Le point de blocage actuel est généré par la précarité financière de deux des résidants (et décideurs selon la loi) du dernier niveau dont l’un envisage de partir d’ici un an. Une étude technique de stabilité a été votée pour estimer le degré d’urgence d’intervention sur un plafond de caves.

CONCLUSION PROVISOIRE

Si l’on remet en perspective tous ces éléments, ils se trouvent à la conjonction de trois contraintes :

une forte demande de logements à Paris ;
une contrainte technique née du Grenelle ;
un environnement économique peu favorable pour les copropriétaires.

Un projet de surélévation peut satisfaire à ces trois contraintes. Il permet de répondre au problème du logement, il apporte une solution aux mesures d’économies d’énergie en vigueur, enfin il en assure le financement et parfois au-delà.

La complexité du montage de ces opérations explique leur actuelle rareté. Il faudra par conséquent d'une part pouvoir les inventorier et d'autre part faire l'état des lieux des opérations similaires à l'étranger ; notamment celles réalisées depuis 2006 dans le Canton de Genève grâce à la loi sur la surélévation. Cet observatoire complétera utilement notre actuelle création de méthodologie.

Actions et Actus

Action

ABUS N° 3245 - Entreprise « K PAR K » :et fenêtres isolantes

Une présidente de conseil syndical d’une résidence de 200 logements dans le 19^ème arrondissement de Paris, nous adresse le mail ci-dessous.

D’autres adhérents nous ont signalé ce comportement de la part d’autres entreprises. Il faut donc se méfier.

Voici le mail :

« Bonjour,

Un vendeur de l'entreprise K par K (fenêtres isolantes) démarche actuellement des copropriétaires de mon immeuble par téléphone et même en venant dans l'immeuble en expliquant être envoyé par le syndic ou le conseil syndical. Il n'a bien sûr été envoyé ni par le syndic ni par le conseil syndical et des personnes vulnérables risquent d'être abusées par cette démarche. Ce vendeur a donné deux noms : David Marciac ou Thomas Pelletier.

Bien cordialement.

C.........Présidente du conseil syndical ».

Merci à cette courageuse présidente.

En effet des personnes vulnérables peuvent croire que cette démarche commerciale (et les prix) sont garantis par le syndic et le conseil syndical et signer des engagements.

Or sept jours après, ces personnes ne peuvent PLUS se rétracter et vont devoir payer des fenêtres isolantes coûteuses et en partie inutiles.

Merci donc d’agir dans vos copropriétés comme notre adhérente, si vous entendez parler de tels comportements et de nous signaler les problèmes pour que nous lancions une alerte .

Abus

ABUS N° 3244 - Meublés touristiques à Paris : un article qui a fait mouche ; une émission de télévision ; une nouvelle jurisprudence

Notre article sur les meublés touristiques à Paris (voir abus numéro 3221) ainsi que notre mobilisation auprès de nos adhérents a fait mouche et nous avons reçu beaucoup de mails et courriers de félicitations et de soutien, non seulement de responsables de conseils syndicaux, mais aussi d’associations locales de riverains.

Nous n’avons reçu QUE deux lettres de protestations de copropriétaires bailleurs qui - pourtant plutôt admiratifs du travail de l’ARC en général - (c’est eux qui le disent) s’insurgent.

L’un de ces deux interlocuteurs (anonyme) nous accuse même de vouloir rétablir la « délation » comme en 1940. Remarque bien déplacée, car en quoi saisir officiellement et à visage découvert (et non anonymement, cher monsieur) une administration, lorsqu’un bailleur crée des nuisances en refusant de respecter la loi, peut-il s’apparenter à de la délation ?

I. Une émission sur Antenne 2 le 4 octobre 2012

Un de nos adhérents, président de conseil syndicaux, nous a fait savoir qu’il avait été interviewé par Antenne 2 qui consacrera une partie de l’émission à la location à Paris, dont la location en meublé touristique.

La copropriété de ce président de conseil syndical est d’ailleurs victime de ce type de location (meublé touristique), ce dont témoignera notre adhérent.

II. Un arrêt très récent de la Cour d’Appel de Paris

La Cour d’Appel de Paris vient en effet au secours des propriétaires occupants victimes de ces pratiques. Elle vient de rendre un arrêt très intéressant que nous avons le plaisir de commenter et reproduire en partie.

Cour d’Appel de PARIS, Pôle 1, chambre 3, 4 septembre 2012

Le procureur de la République avait fait assigner des bailleurs pour avoir pratiqué dans 5 appartements meublés (situés dans les 3^e, 4^e et 6^e arrondissements de Paris) des locations touristiques de courte durée sans autorisation municipale. Le TGI de Paris les avait condamnés à une amende de 2500 € pour chacune des infractions constatées. Devant la cour d'appel, la sanction est confirmée et aggravée. La cour d'appel cite les articles L 631-7 et L 631-7-1 du CCH, puis l'article L 632-1 qui impose une location d'un an pour une location meublée où le locataire établit sa résidence principale et en déduit: "Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'un logement meublé ne constitue un local destiné à l'habitation au sens de l'article L 621-7 [lire L 631-7] du CCH que si le bail répond aux conditions de l'article L 632-1, soit une location pour une durée d'un an à tire de résidence principale".

L'arrêt décrit ensuite les locations incriminées: locations de courte durée à des touristes générant des nuisances, prouvées par des copies d'écran indiquant les logements offerts à la location par un site internet paris-bestlodge.com, témoignages de voisins et constats d'agents assermentés du service municipal du logement.

« Considérant que les constatations que les agents assermentés ont faites sur place et sur Internet et les déclarations qu'ils ont recueillies démontrent suffisamment que les époux F. louent leurs cinq appartements meublés pour des durées inférieures à un an; que suite au courrier que lui a adressé la mairie de Paris le 29 mars 2010 au sujet de son appartement [situé...], M. F. a d'ailleurs lui-même indiqué que celui-ci était loué à des étrangers en résidence à Paris ; qu'il a ainsi reconnu l'infraction: Considérant qu'il est constant que les appelants n'ont pas sollicité l'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés initialement à l'habitation; qu'ils encourent par suite l'amende prévue par l'article L 631-7».

Cet arrêt montre en premier lieu la détermination de la mairie de Paris à lutter contre le développement des locations de courte durée à des touristes, car elle considère que cela réduit le parc de logements utilisés comme résidences principales et engendre des nuisances dans les copropriétés.

Il donne ensuite l'exemple d'une condamnation du bailleur qui ne sollicite pas d'autorisation pour pratiquer cette location de courte durée saisonnière. La cour sanctionne la réticence du bailleur à se conformer à la réglementation par une aggravation de l'amende. Il confirme enfin l'interprétation du texte de l'article L 631-7 du CCH selon lequel, pour les locations meublées, seules les locations d'une durée minimale d'un an à titre de résidence principale sont considérées comme affectées au logement.

*

Très satisfaits et confortés par le soutien des internautes, nous allons continuer à agir pour obliger les copropriétaires bailleurs à respecter la loi et les copropriétaires occupants des copropriétés parisiennes, dès lors qu’ils créent des nuisances, ce qui n’est pas forcément le cas, mais l’est au moins dans leur majorité des situations selon ce que nous avons pu observer.

Dossier conseils

Conseil

ABUS N° 3240 - Plomb dans l’eau : après la FNAIM, l’ARC rencontre l’UNIS

Nous avons déjà expliqué comment nous comptions agir collectivement pour empêcher la catastrophe « plomb dans l’eau » (voir : « Plomb dans l’eau : l’ARC a rencontré la FNAIM nationale pour engager une action commune »).

En particulier nous proposons aux organisations de syndics une démarche et « un guide des bonnes pratiques » à usage de leurs adhérents.

Après la FNAIM - nous avons rencontré en juillet sa Commission Copropriété - nous avons rencontré l’UNIS (en la personne du président de la Commission Copropriété) début septembre.

Nous rappelons la démarche très simple et pragmatique que nous proposons, ceci pour éviter les « pressions » et chantages que certains professionnels indélicats seraient tentés d’exercer.

Vous pouvez aussi et sans attendre vérifier auprès de votre syndic qu’il adhère à cette démarche.

Voici notre proposition de « guide des bonnes pratiques » :

Plomb dans l’eau :

les engagements que nous demandons aux syndics

de prendre

Vérifier auprès du service des eaux que tous les branchements en plomb ont été changés dans la zone. Obtenir l’analyse de l’eau livrée au pied de l’immeuble.
Pour les immeubles construits entre 1960 et 1995, demander au plombier de l’immeuble en quels matériaux sont faites les canalisations.
Ne pas se contenter d’un accord du conseil syndical sur d’éventuelles propositions d‘études et les faire voter en assemblée générale.
S’assurer que les prélèvements d’eau pour l’analyse du taux de plomb sont effectués à des moments « normaux » (ni en période creuse ; ni en août...).
Si le taux de plomb dans l’eau est inférieur à 25 microgrammes par litre, informer les copropriétaires et leur proposer d’établir un plan progressif de suppression des canalisations, étalé sur plusieurs années.
Si le taux est inférieur à 15 microgrammes (norme applicable en Amérique du Nord), en rester là, sauf si le réseau est fuyard.
Solliciter au moins trois plombiers, dont un qui sera proposé par le conseil syndical.
Ne procéder - face à des assemblées générales rétives à engager des travaux alors que le taux est inférieur à 25 microgrammes - à aucune pression destinée à emporter l’adhésion des copropriétaires et, en particulier, ne pas faire état de sanctions pénales ou judiciaires purement théoriques.
Au cas où, malgré tout, le syndic voudrait décharger sa responsabilité, faire voter la résolution suivante : « L’assemblée générale, dûment informée par le syndic des obligations légales applicables au 25 décembre 2013 en matière de plomb dans l’eau, mais considérant que cette obligation est inutilement contraignante et que le taux actuellement constaté de ......... ne pose AUCUN problème de santé ni ne peut en poser, décide en toute connaissance de cause de ne procéder pour le moment à aucun travaux de changement de canalisations au plomb ».

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Abus

ABUS N° 3239 - Le CPE-« mystère » : des découvertes inquiétantes

I. Le premier CPE en copropriété

Au mois de février 2012 a été signé le premier CPE (Contrat de Performance Energétique) en Copropriété intégrant des travaux sur le bâti.

Ce CPE signé entre Bâti-rénov (BOUYGUES) et NEXITY (syndic) et ayant bénéficié de l’assistance juridique du cabinet PELLETIER-LEFEBVRE (Philippe PELLETIER qui est président du Plan Bâtiment Grenelle) concerne une copropriété de 60 logements située à Neuilly-sur-Marne.

Ce CPE étant présenté par l’ADEME et le Plan Bâtiment Grenelle comme un dispositif particulièrement intéressant et efficace (tant du point de vue énergétique que financier) nous avons naturellement voulu pouvoir étudier de près non seulement ce contrat, mais l’opération elle-même.

Que disait, en effet, la fiche descriptive ? Ceci :

l’opération concernait un ravalement isolant complet plus le changement de toutes les fenêtres ;
le coût était de l’ordre de 13.500 € par logement (25 logements de 45 m² et 35 logements de 60 m²) ;
l’économie garantie était de 40 %.

A priori, en effet, rien que de très bonnes choses : une opération ambitieuse ; une économie importante.

II. Première surprise : impossibilité de pouvoir étudier de près cette opération

L’ARC étant la seule association à faire partie de groupes de travail ou commissions officielles concernant le CPE, nous avons demandé à analyser de près cette opération, non par suspicion, mais par cohérence et pour être sûr que l’intérêt des copropriétaires avait été bien défendu. Nous avons, alors, eu l’immense surprise de constater que l’on nous refusait l’accès à toutes les informations que nous demandions sur cette opération, telles que :

une présentation de la copropriété ;
le diagnostic thermique ;
le détail des travaux et des prix ;
la façon dont étaient calculées et justifiées les économies ;
etc.

Ni Bâti-rénov, NI BOUYGUES, NI l’ADEME, NI le cabinet PELLETIER ne voulurent nous communiquer les informations nécessaires... L’explication ? Confidentialité.

Explication évidemment fantaisiste : ce CPE étant présenté dans tous les colloques comme un dispositif performant et très intéressant, comment était-il possible de nous refuser d’accéder à la moindre information précise le concernant (au-delà des quelques maigres données fournies par les « auteurs » du CPE) ?!

Nous avons donc décidé de publier un communiqué de Presse un peu « corsé » appelé « Le CPE Mystère », où nous expliquions la situation de rétention totale d’information de toutes parts et où nous exprimions nos inquiétudes.

III. Après le CPE-mystère...

Grâce à ce communiqué, la situation a enfin bougé. Un des copropriétaires de la copropriété concernée (un copropriétaire de plusieurs lots) s’est ému, puis s’est inquiété et a fini par se procurer le contrat.

À noter que ce copropriétaire, pourtant membre du conseil syndical, n’avait pas été destinataire du contrat et qu’il a été obligé de s’adresser au président du conseil syndical qui, lui-même, n’avait PAS ce contrat qu’il fut obligé de le demander à NEXITY.

IV. Des découvertes surprenantes...

La lecture du contrat nous a laissé tout à fait incrédules. Nous y avons découvert ceci (entre autres) :

D’abord, la « consommation de référence » est la consommation de la dernière année de chauffe et cette consommation (285 kWh PCS par m² habitable), est incroyablement et anormalement élevée (or, on sait que plus la consommation de référence est élevée, plus élevée sera la consommation garantie après travaux, donc moins intéressant sera le contrat) ; qui peut assurer que les logements n’ont pas été chauffés à 23 ° durant l’année de référence ? Pourquoi partir de cette consommation et non pas d’une analyse des « besoins » énergétiques réels des bâtiments avant travaux ?

Ensuite, les travaux envisagés sont assez partiels : rien qui concerne l’installation de chauffage par exemple ; rien non plus concernant la ventilation (alors que les bâtiments feront l’objet d’une isolation totale par l’extérieur et que toutes les fenêtres seront changées) !

Mais le pire est ailleurs : la consommation garantie par le CPE s’élève à... 170 kWh PCS par m² habitable, alors même que l’opération bénéficie d’une pré-labellisation BBC Effinergie-Rénovation (soit, un maximum à atteindre de 104 kWh par m² de SHON et par an).

Comment peut se justifier, dans ces conditions, une consommation d‘objectif contractuelle si élevée ?

4. Enfin nous avons découvert avec un grand étonnement ceci : le contrat de chauffage ne comporte aucune partie « P3 » (remplacement du gros matériel) du fait, sans doute, qu’aucun travaux n’est prévu en chaufferie ; de ce fait, ce contrat « exemplaire » prévoit que - en cas de problèmes importants - le prestataire de chauffage présentera des devis que la copropriété devra accepter... sans possibilité de discussion ni de mise en concurrence. Plus que surprenant...

V. Des dispositions très défavorables aux copropriétaires

De deux choses l’une :

soit ceux qui ont pré-accordé le label BBC Effinergie-Rénovation se sont lourdement trompés, ce qui est peu probable ;
soit ceux qui ont établi le contrat ont biaisé les chiffres, au moins sur deux points importants :
d’abord en prenant une consommation de référence à l’évidence surévaluée, comme on l’a vu (avant travaux) ;
ensuite en sous-estimant volontairement et lourdement les économies générées et donc garanties.

Si tel est le cas (ce qui est vraisemblable), ceci serait de nature à discréditer le Contrat de Performance Energétique en général et à justifier les pires soupçons que certains formulent à l’égard des CPE, et qui se résument ainsi :

travaux insuffisants et partiels (l’entreprise générale fait uniquement les travaux ayant une image « grenelliènne » sans tenir compte du confort et de la santé des occupants ; ainsi dans notre exemple, comme on l’a dit, aucun travaux concernant l’installation d’une ventilation adaptée n’est prévu, ce qui est particulièrement surprenant) ;
consommations de référence surévaluées ;
économies sous-évaluées par l‘entreprise (ceci pour être sûre d’atteindre facilement les résultats annoncés).

Cette situation est donc à la fois paradoxale et à la fois particulièrement pénalisante pour les copropriétaires puisque :

soit elle n’incite pas l’exploitant à réaliser toutes les économies possibles suite aux travaux et à assurer une gestion rigoureuse dans la durée (dans ce cas le CPE est contre-productif) ;
soit elle dépossède les copropriétaires d’une partie des économies réalisées facilement au-delà de l’objectif contractuel (sous évalué) ceci via la clause d’intéressement (qui permet à l’entreprise de récupérer 50 à 60 % des économies supplémentaires).

Même si dans ce premier contrat, et à titre exceptionnel, Bâti-rénov a renoncé à cette clause d’intéressement, cela ne change rien et incitera d’ailleurs forcément l’exploitant à faire le minimum.

Enfin, signalons, ceci : à aucun moment nous n’avons pu repérer QUI avait racheté les CEE (ou allait les racheter), à quel prix et au profit de qui...

Nous avons - bien sûr - alerté l’ADEME, La Région Ile de France et EFFINERGIE en leur demandant d’engager des investigations et d’intervenir, et attendons avec beaucoup d’impatience leurs réponses que nous ne manquerons pas de livrer à nos adhérents et visiteurs.

Nous reviendrons donc sur ces problèmes dès que possible, sachant que nous avons demandé à obtenir :

le diagnostic thermique ;
le détail des travaux et de leur coût ;
la justification du calcul des économies ;
une réponse sur les produits de la vente des CEE.

*

Abus

Répartiteurs de frais de chauffage : le guide gratuit indispensable de l’ARC dès la semaine prochaine

Vous avez lu nos deux derniers articles sur les répartiteurs de frais de chauffage ? Non, alors faits-le :

Abus n° 3230 : « RÉPARTITEURS DE FRAIS DE CHAUFAGE : dernière minute» :
Abus n° 3232 : « La répartition des frais de chauffage pour les immeubles collectifs : nouveaux textes, nouvelles obligations ; faire très attention ».

Vous y apprendrez que nous conseillons vivement aux copropriétaires de calculer EUX-MÊMES leurs consommations de chauffage pour savoir si leur copropriété est concernée par la nouvelle obligation.

Pour vous aider dans ce sens, l’ARC met la dernière main à un guide gratuit très, très pratique intitulé : « Les répartiteurs de frais de chauffage : oui ou non ? ».

Ce guide sera disponible la semaine prochaine. Pour vous faire patienter en voici le sommaire :

Un nouveau décret et un nouvel arrêté sur la répartition des frais de chauffage : précisions et retour en arrière
Pourquoi la « répartition » des frais de chauffage ?

Est-ce forcément la bonne solution ?

Le nouveau décret et le nouvel arrêté : ce qu’ils prévoient (résumé)

IV. Que sont les compteurs et répartiteurs de frais de chaleur ?

V. Qui est concerné par l’obligation de poser des répartiteurs de frais de chaleur ou des compteurs de calories ?

1. Copropriétés où il est possible d’installer des compteurs ou des répartiteurs

2. Copropriétés où les consommations liées au chauffage dépassent un certain seuil

VI. Comment calculer vous-même les consommations de votre immeuble sans avoir à recourir à des « spécialistes » ?

VII. Comment éviter légalement et intelligemment le « comptage » ?

VIII. Si vous voulez mettre en place un « comptage », comment vous y prendre efficacement ?

Prévenir les effets « pervers » de la répartition individuelle
Comment éviter de trop favoriser ou de défavoriser certains logements ?
Contrôler l’étalonnage des répartiteurs
Votre réseau de chauffage est-il optimisé pour la répartition ?
Comment adapter la gestion de la copropriété à ce nouveau mode de répartition ?
La répartition en cas de changement de locataire
Le rôle du prestataire et les exigences à formuler à son égard
Coût de la prestation

ANNEXES
Décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.

Arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d'habitation.

*

Voilà. Comme vous le voyez nous ferons le tour complet de la question.

À la semaine prochaine.

Actions et Actus

Action

« La Copropriété depuis 25 ans » en 6 épisodes

Nous allons publier notre guide « La Copropriété depuis 25 ans » en 6 épisode pour vous permettre de découvrir progressivement tous les thèmes de ce petit guide, sorti à l’occasion de nos 25 ans.

Rappelons que ce guide a pour objectif :

de faire le tour de tous les apports au droit de la copropriété depuis 25 ans (dont ceux relevant de l’action de l’ARC) ;
de préciser tout ce qu’il reste à faire (pour les 25 prochaines années).

Ce guide est ainsi une introduction à notre colloque « La Copropriété dans 25 ans » et à notre « Salon indépendant » des 24 et 25 octobre prochains (voir : http://www.salon-copropriete-arc.fr/ ).

Voici le sommaire du guide et le point I de la première partie.

Sommaire :

A. Ce qui s’est passé en 25 ans

I. Les assemblées générales

II. Les conseils syndicaux

III. Les syndics

IV. Comptabilité et gestion financière

V. Recouvrement des charges

VI. Gros travaux

VII. Travaux d’économies d’énergie

VIII. Compteurs d’eau

IX. Archives-archivages

X. Copropriétés en difficulté et en prédifficulté

XI. Règlement de copropriété

XII. Résidences -services

XIII. Gardien et vente de la loge

XIV. Surélévation

XV. Syndicat coopératif

XVI. Formalités en cas de vente ou de mutation

XVII. Unions de syndicats

B. Évolution des droits de la collectivité des copropriétaires face aux droits individuels des copropriétaires

C. Tout ce qu’il reste à faire dans les années qui viennent

I. Syndics professionnels : contrôle, régulation, formation

II. Le compte séparé sans dérogation

III. Des contrats de syndic vraiment normalisés et transparents

IV. La cogestion entre conseil syndical et syndic : une voie d‘avenir

V. Fonds travaux obligatoire et plan pluriannuel de travaux

VI. Comptabilité

VII. Amélioration des dispositifs de traitement des impayés et des copropriétés en difficulté

Annexe : Les grands textes qui concernent la copropriété

Point I de la première partie :

I. Les assemblées générales

En ce qui concerne les assemblées générales, on note un certain nombre d’évolutions positives, mais aussi quelques points noirs concernant aussi bien la disparition de la possibilité de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation que l’allongement des délais de convocation.

Les progrès essentiels ont concerné :

la « deuxième lecture », qui peut désormais se faire immédiatement et non forcément au cours d’une deuxième assemblée générale ;
l’allègement de la majorité nécessaire concernant certaines décisions.

En revanche, il n’a pas été touché au pouvoir de nuisance des absents non représentés ni à l’impossibilité d’adresser les convocations à ceux qui le souhaitent par Internet, ce qui est regrettable.

Voici les évolutions constatées sur les 25 dernières années.

Questions complémentaires : du plus, mais aussi du moins

Il a été mis fin, comme on sait, à la possibilité pour les copropriétaires de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation.

Certes cette possibilité pouvait entraîner des surcoûts, mais elle avait aussi des avantages, par exemple de permettre d’adresser un devis supplémentaire pour de gros travaux ou un contrat de syndic concurrent lorsque l’assemblée générale était convoquée prématurément et sans information préalable du syndic en place.

À noter qu’en contrepartie de la disparition de ce droit, les copropriétaires peuvent adresser à tout moment dans l’année une demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

À noter aussi que depuis le conseil syndical DOIT obligatoirement être associé à l’élaboration de l’ordre du jour, ce qui peut permettre d’éviter les « oublis » fâcheux de certains syndics, comme on va le voir.

Établissement de l’ordre du jour avec le conseil syndical

C’est en effet là une des évolutions les plus importantes de ces dernières années, même si elle est toute simple. Nous nous sommes d’ailleurs beaucoup et longtemps battus pour l’imposer et nous pouvons dire que cette victoire est celle de l’ARC.

Cette disposition a au moins deux vertus :

permettre une meilleure préparation des assemblées générales ;
rééquilibrer les pouvoirs entre syndic et conseil syndical.

Allongement des délais de convocation

Cet allongement (passage de quinze jours francs à vingt et un jours) est plutôt négatif, car il entraîne des contraintes supplémentaires qui ne vont pas forcément dans le sens de l’intérêt des copropriétaires (exemple : si le syndic reçoit une demande d’ordre du jour complémentaire de la part d’un copropriétaire un mois avant l’assemblée générale, il pourra dire qu’il a déjà préparé les convocations et ne peut pas intégrer la question).

Possibilité de convocation par télécopie

Voici une évolution « ridicule », d’ailleurs récusée par les tribunaux : comment être sûr, en effet, que l’ensemble des pièces a bien été envoyé ?

Se pose aujourd’hui le problème plus important de la convocation par Internet, toujours en cours de discussion et de réflexion après plusieurs années.

Création d’une liste de documents dont l’absence peut permettre d’annuler la résolution correspondante

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 a été à plusieurs reprises amélioré ces dernières années dans ce sens. Le formalisme en est alourdi, mais cela force les syndics à plus de rigueur. Ainsi, si des devis ne sont pas joints à une question concernant des travaux, la résolution prise (éventuellement) pourra être annulée automatiquement.

Extension des restrictions de mandats en assemblée générale aux mandats de gestion détenus par les syndics

De nombreux syndics ayant pris l’habitude d’utiliser leurs « mandats » de gestion locative pour voter et orienter les votes en leur faveur, l’article 23 de la loi a dû être précisé (là encore à la suite d’une action vigoureuse de l’ARC) pour écarter ces pratiques.

Excellente évolution, évidemment.

Assouplissement des règles de majorité nécessaires pour certains travaux :

travaux de sécurité des biens et des personnes ;
travaux d’économie d’énergie ;
pose de compteurs divisionnaires d’eau.

Ces assouplissements ont ainsi permis que des décisions qui ne pouvaient être prises qu’à la double majorité le soient à la majorité de l’article 25 puis 25-1.

Deuxième lecture : un progrès évident

Jusqu’en 2000, il fallait reconvoquer une deuxième assemblée générale pour toutes les décisions concernées par la majorité de l’article 25 qui n’avaient pas obtenu la majorité absolue en première lecture.

L’introduction d’une possibilité de deuxième lecture au cours de la première assemblée générale a considérablement allégé le dispositif et supprimé des surcoûts et pertes de temps bien inutiles.

Introduction de la notion de décision « non valide » concernant les questions non inscrites à l’ordre du jour

Autre évolution importante empêchant les abus : une décision prise par une assemblée générale sur un problème non inscrit à l’ordre du jour est une décision non valide, elle n’a donc pas besoin d’être annulée par un juge : elle est réputée être inexistante.

Cela a permis d’éradiquer de nombreuses pratiques abusives, par exemple : faire voter n’importe quel point non inscrit à l’ordre du jour en fin d’assemblée alors qu’une partie des participants avait déjà quitté l’assemblée générale.

Procès-verbal allégé signé en fin de séance

Cette innovation a fait débat au départ, mais a fini par entrer dans les mœurs. Elle facilite la diffusion rapide du procès-verbal.

Obligation d’envoi (en lettre simple) du procès-verbal également aux absents représentés et aux présents acquiescants

Cette obligation était la bienvenue, car pourquoi priver les copropriétaires présents non opposants du bénéfice de l’envoi du procès-verbal ?

Clarification concernant l’accès à la feuille de présence

Le droit d’accès à la feuille de présence intégrale (pour contrôler les votes, les mandataires, les mandats) n’a pas été simple à obtenir (autre combat de l’ARC), tant la résistance a été rude du côté de certains syndics... Allez savoir pourquoi. Mais nous y sommes parvenus, même si certains résistent encore.

Comme on le voit : il y a eu beaucoup de petites et grandes évolutions ; quelques répressions et déceptions, néanmoins.

*

A la semaine prochaine pour le deuxième épisode.

Actions et Actus

Action

Travaux d’ascenseur : la ministre écrit à l’ARC

Suite à nos nombreuses démarches concernant le prolongement de la deuxième tranche de travaux, nous venons de recevoir une lettre très encourageante de la Ministre du Logement.

Comme toujours nous saurons défendre les intérêts des copropriétaires face à celui des ascensoristes et préparons un nouveau dossier pour la ministre.

Voici copie de la lettre de la ministre :

MINISTERE DE L’EGALITE DES TERRITOIRES ET DU LOGEMENT

MONSIEUR Fernand CHAMPAVIER

Président de l’Association des Responsables de Copropriété

29, rue Joseph Python

75020 PARIS CEDEX.

Monsieur le Président,

Vous avez exprimé récemment vos inquiétudes concernant le déroulement des travaux réglementaires de mise en sécurité des ascenseurs.

Les copropriétaires semblent, en effet, rencontrer des difficultés, principalement financières, pour faire face à leurs obligations et souhaitent que soit reportée la date limite d'exécution des travaux de la deuxième phase, actuellement fixée au 2 juillet 2013. Plusieurs observateurs semblent également relever un ralentissement du rythme des travaux de sécurité des ascenseurs depuis l'échéance réglementaire de la première phase, le 31 décembre 2010.

Sachez que j'ai demandé à mes services d'établir un quatrième bilan d'avancement, sur le modèle des précédents, qui permette de caractériser autant que possible l'ampleur de ce ralentissement et ses causes. Les résultats principaux en seront connus à l'automne.

Nous envisageons d'organiser alors une réunion de concertation avec l'ensemble des partenaires concernés afin de débattre de l'opportunité d'un report de la deuxième échéance et, le cas échéant, d'en préciser les conditions. Votre association sera bien entendu un acteur majeur de cette concertation.

J'espère que ce programme vous satisfera et vous prie d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de ma considération distinguée.

Actions et Actus

Action

Les répartiteurs de frais de chauffage : Oui ou NON ?

I. Notre guide gratuit est sorti

A peine trois semaines après la publication au Journal Officiel de l’arrêté sur les répartiteurs, notre guide gratuit est, comme annoncé, déjà disponible sur Internet ici : chacun pourra donc :

calculer soi-même sa consommation ;
savoir comment faire pour échapper intelligemment à cette obligation souvent coûteuse, injuste et peu efficace ;
au besoin poser des répartiteurs en échappant à tous les pièges.

II. Honoraires de syndic : les abus tombent déjà

On nous signale déjà que des syndics ayant pignon sur rue vont facturer au titre d’honoraires (exemple : cabinet DEGUELDRE à Paris) jusqu’à 10 € par répartiteur et par an (soit 60 € pour un F4), frais s’ajoutant aux frais de location-relevé des répartiteurs (de 60 à 72 € pour un F4).

Cela fera donc 120 à 132 € par logement pour des économies « potentielles » moyenne de l’ordre de 50 à 100 € maximum.

Perte sèche pour les copropriétaires : de 32 à 70 €. Sans compter la pose des robinets thermostatiques obligatoires.

Pour y voir plus clair, notre guide gratuit : « Les répartiteurs de frais de chauffage : Oui ou NON ? ».

Dossier conseils

Conseil

Hausse du gaz : pourquoi nous sommes mécontents

On le sait les tarifs du gaz vont encore augmenter au 1^er octobre prochain et l’augmentation totale sur 2012 va frôler les 9 % sans parler du rattrapage.

Certes le Gouvernement a été victime de recours des « vendeurs de gaz » auprès du Conseil d’État, vendeurs qui ont fait annuler les décisions concernant les hausses « modérées » imposées par l’ancien Gouvernement.

Mais cela n’aurait pas eu lieu si - comme nous le demandons depuis des années - la formule de révision des prix du gaz avait été modifiée et que le poids de l’indexation sur les prix du fioul avait été minoré.

C’est ce que nous avons demandé à Madame BATHO, Ministre de l’Écologie et de l’Énergie, une nouvelle fois.

Actions et Actus

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