DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2012 : La réforme de la loi sur la Copropriété en HUIT points et DEUX propositions concrètes immédiates
Dans le dossier qui suit, nous présentons :
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huit propositions où séries de propositions pour modifier la loi sur la copropriété.
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DEUX propositions immédiates que nous faisons aux professionnels.
I. L’idée d’un Ordre a fait long feu : passons vite à autre chose
Bien que les dirigeants de l’UPSI (Union des Professionnels de Services Immobiliers) - cette curieuse association de lobbyistes, voir abus numéro 3174 - y croient encore, plus personne de sérieux ne considère que l’idée « d’Ordre des professions immobilières » est une bonne réponse au discrédit de plus en plus profond qui touche la profession de syndic.
L’idée d’un Ordre est un dispositif protectionniste qui laisse les professionnels assurer seuls une régulation est une discipline qu’ils s’avèrent incapables depuis trente ans de garantir au sein même de leur chambre professionnelle.
L’Ordre recueille pour cela l’opposition non seulement de toutes les organisations de copropriétaires et de consommateurs (sauf l’UNPI, très liée aux professionnels) mais aussi d’une partie des professionnels (dont le SNPI) et, enfin, des trois ministères concernés, Justice, Logement, Économie.
II. Ne nous laissons pas entraîner
L’UPSI voudrait nous entraîner dans des discussions interminables sur l’Ordre, une manière de gagner du temps et d’empêcher qu’on parle d’autre chose.
C’est pourquoi nous avons donc décidé de relancer le débat au sujet de la régulation des syndics avec des propositions opératoires et réalistes qui rompent avec l’idée d’un « ordre » et d’aborder en plus la réforme de la loi de 1965.
III. Les propositions de l’ARC
Comme indiqué en introduction, nous faisons deux séries de propositions :
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une série qui concerne la réforme de la loi (travail très lent, comme on sait qui nécessite le vote d’une loi spécifique puis la publication de décrets d’application, longs à élaborer) ;
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une série qui concerne deux propositions très concrètes et immédiates adressées aux professionnels pour faire avancer les bonnes solutions sans attendre.
Voyons cela.
A. Réforme : nos huit séries de propositions (résumé)
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Propositions concernant la mise en place d’un Conseil National de la Copropriété (multipartite)
_ Mise au point concertée d’un Code de déontologie
_ Définition des compétences requises pour les syndics professionnels
_ Suivi des commissions décentralisées (voir point 2)
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Propositions concernant les syndics
_ Instituer des commissions départementales paritaires de conciliation
_ Instituer des commissions régionales paritaires disciplinaires présidées par un magistrat
_ Instaurer des dispositions nouvelles et adaptées concernant les contrats et honoraires de syndic
_ Introduire des dispositions favorisant la concurrence entre syndics et la mise en concurrence des syndics
_ Introduire des dispositions empêchant les conflits d’intérêts chez les syndics
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Proposition sur le conseil syndical
_ Introduire la possibilité de délégation de pouvoir élargie
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Proposition sur la gestion financière
_ Imposer le compte séparé sans dérogation possible
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Proposition concernant les gros travaux
_ Introduire les fonds travaux obligatoires et les plans pluriannuels de travaux
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Propositions concernant le recouvrement des impayés
_ Améliorer le privilège spécial
_ Améliorer la procédure d’alerte
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Propositions concernant l’adaptation des règles de fonctionnement
_ Adapter les obligations de la loi à la taille des copropriétés avec un régime particulier pour :
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les très petites copropriétés ;
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les grandes copropriétés
_ Repréciser les limites et les droits concernant les parties privatives et les parties communes
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Propositions concernant l’assemblée générale
_ Améliorer la loi de 1965 sur les points suivants :
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règles de convocation
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règles de majorité
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limitation des droits des absents non représentés
Il s’agit là des mesures essentielles : d’autres mesures plus techniques et ciblées pourront être proposées.
Revenons sur ces mesures pour préciser certains points.
1. Mise en place au niveau national d’un Conseil National de la Copropriété
Il s’agit tout simplement d’accroître les missions et les pouvoirs de l’actuelle Commission Relative à la Copropriété qui n’est pas l’instant qu’une instance consultative. Cette Commission serait composée de représentants des ministères concernés, des professionnels (syndics, notaires, avocats, géomètres-experts), des copropriétaires.
Nous proposons dans un premier temps que le Conseil National de la Copropriété :
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élabore un Code de déontologie concernant les syndics ;
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détermine les compétences requises pour les syndics professionnels et fixe les exigences en matière de formation (initiale et continue).
Dans un deuxième temps le Conseil pourra participer à la mise en place d’un dispositif de contrôle du respect des obligations en matières déontologiques et en matière de formation ainsi qu’à la mise en place d’un dispositif disciplinaire paritaire (voir point 2.2).
2. Propositions concernant les syndics
2.1 Mettre en place des Commissions départementales de conciliation
Chacun est conscient que l’absence totale de sanctions dont jouissent les syndics induit des dérives préjudiciables à tous, y compris aux professionnels rigoureux et respectueux des dispositions en vigueur.
Il faut donc mettre en place un dispositif efficace, paritaire et très décentralisé pour traiter le maximum de situations.
Il s’agit de permettre aux copropriétaires qui sont victimes de pratiques non légales ou contraires à la déontologie de saisir une commission paritaire départementale aux fins d’examen rapide du litige et du traitement efficace de celui-ci.
Notre proposition est que ces commissions soient départementales, se dotent de règles simples de saisine et de règlement et puissent renvoyer les problèmes qui nécessitent des sanctions à une commission disciplinaire.
2.2 Mettre en place de commissions disciplinaires
Au-delà du simple traitement des litiges, il faut mettre en place un véritable traitement disciplinaire, là aussi rapide, efficace, décentralisé.
Comme on l’a dit, la régulation de la profession se fera uniquement quand des sanctions rapides et adaptées pourront s’appliquer en cas de manquement aux lois, règlements et code de déontologie.
Nous proposons tout simplement de reprendre le projet que le Ministère de la Justice avait mis au point en 2010, à savoir des commissions disciplinaires régionales paritaires présidées par un magistrat.
2.3 Prévoir des dispositions concernant les contrats de syndic et empêchant :
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les clauses abusives ;
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les dérives tarifaires via la multiplication des honoraires supplémentaires.
L’ARC et l’UNARC font depuis longtemps des propositions simples à ce sujet qui reposent sur la mise au point d’une liste limitative des prestations particulières et d’une tarification des prestations privatives obligatoires.
2.4 Introduire des dispositions favorisant la concurrence entre syndics
La vraie concurrence entre syndics est un autre moyen puisant de régulation des professionnels.
Il s’agit d’améliorer la concurrence entre syndics et de faciliter la mise en concurrence des syndics par les copropriétaires. En particulier :
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Il faut pouvoir - lors de la première assemblée générale - mettre le syndic de promotion en concurrence, ce qui n’est souvent pas possible aujourd’hui, le syndic provisoire convoquant l’assemblée générale en mettant sa seule candidature à l’ordre du jour.
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Il faut prévoir que l’élection d’un nouveau syndic vaut révocation du mandat du syndic en place, ceci pour éviter que le syndic en place ne facture ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat théorique, façon de dissuader les copropriétaires de le remplacer, donc de faire jouer la concurrence.
2.5 Introduire dans la loi des dispositions empêchant les conflits d’intérêts
Il s’agit-là de traiter le problème des conflits d’intérêts nés du fait que de plus en plus de syndics font travailler des filiales à eux (ou des sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts). A noter qu’il peut s’agir aussi de sociétés qui sont actionnaires principales des cabinets de syndic.
Il faut, dans un cas comme dans l’autre, introduire des dispositions adaptées empêchant le mélange des genres préjudiciables aux copropriétés et aux copropriétaires.
3. Conseil syndical : introduire la possibilité de délégation de pouvoir élargie pour le conseil syndical sous contrôle de l’assemblée générale
Certains voudraient transformer les conseils syndicaux en Conseil d’Administration, ce qui n’est pas - selon nous - souhaitable (ceux qui le veulent peuvent passer en syndicat coopératif...).
Par contre il est nécessaire :
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de permettre que des délégations de pouvoir élargies puissent être confiées par l’assemblée générale, et sous son contrôle, aux conseils syndicaux et copropriétés qui le souhaitent.
4. Gestion financière : imposer le compte bancaire séparé sans dérogation possible
Le compte bancaire séparé sans dérogation, c’est le seul moyen :
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de rétablir la transparence financière ;
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de rétablir la confiance dans les syndics ;
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de mettre en place des règles de gouvernance nouvelle.
5. Gros travaux : introduire l’obligation d’un fonds travaux et des plans pluriannuels de travaux
L’introduction dans la loi d’un fonds travaux obligatoire attaché aux lots est le seul moyen :
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de préparer sereinement l’avenir et d’entretenir les immeubles ;
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d’aider les copropriétés à mettre en place des plans travaux ;
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d’aider les plus modestes à faire face aux dépenses et donc de maîtriser les impayés.
Bien sûr, en contrepartie de cette obligation vertueuse, il faut :
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le compte séparé obligatoire ;
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une sécurisation des fonds ;
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un meilleur contrôle des syndics.
6. Améliorer le recouvrement des impayés
Nous faisons à cet égard deux propositions (non limitatives) :
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élargir le privilège spécial dont bénéficient déjà les copropriétés (élargir à toutes les sommes dues par un copropriétaire et élargir dans la durée) ;
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améliorer la mise en place et la procédure d’alerte instaurée par les articles 29-1-A et 29-1-B de la loi de 1965.
7. Adapter les règles de fonctionnement des copropriétés
7.1 . Adaptation à la taille
Est-il normal qu’une copropriété de 2 logements soit gérée comme une copropriété de 3 000 logements et qu’une copropriété de 3 000 logements le soit comme une copropriété de 50 ?
Non ; il faut donc se mettre autour de la table et faire avancer de façon concertée le droit de la copropriété à ce sujet.
7.2. Adaptation aux évolutions concernant les parties privatives et les parties communes
Là encore il faut adapter la loi aux évolutions actuelles et - par exemple - mieux définir les droits sur parties privatives et sur parties communes.
Il nous semble que sur ce genre de sujet un consensus doit être trouvé entre toutes les parties prenantes pour adapter la loi.
8. Améliorer la convocation et la tenue des assemblées générales
Qu’il s’agisse des délais et forme de convocation, des règles de majorité, de la tenue des assemblées générales, des droits des absents non représentés, il est nécessaire - là encore de façon consensuelle - de faire évoluer la loi en fonction des évolutions constatées ces dernières années.
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B. DEUX propositions concrètes
Nos DEUX propositions concrètes sont les suivantes :
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Mettre en place un groupe de travail paritaire pour proposer un Code de déontologie des syndics.
Mettre en place à titre expérimental sur un ou deux Départements une Commission paritaire des litiges associant représentants des syndics et représentants des copropriétaires.
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