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Suivez l’état des règlements des fournisseurs et des impayés

Le rôle du conseil syndical est de plus en plus fondamental pour garantir une bonne gestion de la copropriété.

En effet, les contrôles préventifs réalisés par le conseil syndical permettent de réduire la latitude d’actions du syndic réduisant alors les risques d’abus.

Parmi les contrôles subtils à réaliser, il y a le suivi des comptes fournisseurs en vérifiant particulièrement les délais de règlements et ceux en impayés.

Essayons de comprendre l’intérêt de cette mission et les actes à réaliser.

I- Des fournisseurs moins impliqués

Un syndic peut être intéressé à travailler particulièrement avec certaines sociétés.

Les raisons sont nombreuses : entente commerciale, participation au capital, filiale, perception de commission...

Ainsi, le syndic peut volontairement retarder le règlement des fournisseurs « non copains » afin de les démotiver à poursuivre leur relation commerciale avec la copropriété pour ensuite lui permette de placer leur « société copine ».

Par ailleurs, le syndic peut être intéressé à ne pas payer les fournisseurs lorsqu’il existe des ententes avec la banque qui impose de geler un certain montant de fonds des copropriétés mandantes en vue de générer des intérêts à leurs seuls profits.

Le syndic peut également retarder le paiement des fournisseurs afin de présenter des documents comptables en apparence positifs avec un solde de compte bancaire excédentaire.

Ainsi, il est fondamental pour le conseil syndical de vérifier l’état des fournisseurs en contrôlant les délais de paiement et les causes des impayés.

II – Les contrôles à effectuer

Tout d’abord, le conseil syndical doit fréquemment demander une balance comptable dans laquelle figure notamment les comptes 40 qui présentent la situation des fournisseurs.

En premier lieu, il faudra vérifier les causes des fournisseurs impayés. Pour cela, il faudra connaître leur identité et la date de la réception des factures.

Une tolérance maximum de 45 jours peut être accordée.

Au-delà, le syndic devra apporter de réelles justifications comme notamment une difficulté de trésorerie.

A défaut, il devra procéder au règlement immédiatement.

En fonction du « sérieux » du syndic, le conseil syndical pourra réaliser ce contrôle de manière mensuelle voir de manière bimestrielles.

Par ailleurs, le conseil syndical devra particulièrement contrôler les délais de règlement des prestataires.

Pour cela, il faudra directement se rapprocher de la société en identifiant quand a été envoyée la facture et quand le syndic l’a payée.

En parallèle, il faudra interroger le syndic pour ce même prestataire.

Il suffira alors de corroborer les informations afin de vérifier si le syndic « la joue honnête » ou bien s’il boycotte volontairement le fournisseur pour l’épuiser à travailler avec la copropriété.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

Ne pas confondre heure et créneau horaire de la tenue de l’assemblée générale compris dans les honoraires de forfait de base

Le contrat-type de syndic recèle plusieurs subtilités qu’il est essentiel de bien maîtriser afin d’éviter toute mauvaise surprise.

A ce titre, il est fondamental de bien comprendre comment le contrat-type encadre les conditions de l’assemblée générale comprises dans le forfait de base.

Ce contrôle est important car de nombreux abus découlent de ce manque de compréhension entraînant la facturation d’honoraires supplémentaires.

Voyons donc les deux points particulièrement importants à contrôler.

I- Les créneaux horaires

Le point 7.1.5 du contrat-type précise les conditions de tenue d’assemblées générales comprises dans les honoraires du forfait de base.

Parmi les éléments à compléter, figure le créneau horaire dans lequel doit se tenir l’assemblée générale.

Ce créneau permet de déterminer dans quelle fourchette horaire doit se dérouler l’assemblée générale pour qu’elle soit comprise dans les honoraires du forfait de base.

Autrement dit, si l’assemblée générale se tient en dehors de ce créneau horaire et même s’il s’agit d’heures ouvrées, le syndic pourrait facturer dès la première minute, des vacations complémentaires.

Ainsi si la clause prévoit un créneau horaire de 9 h à 16 h, dans la mesure où l’assemblée générale débute à 16 h 10, le syndic serait en droit de facturer l’assemblée générale dès la première minute même si les heures ouvrées précisées dans le contrat sont de 9 h à 18 h.

C’est pour cela qu’il est préférable de préciser un créneau horaire le plus large possible autrement dit de 9 h à 21 h évitant ainsi toute mauvaise surprise qui peut représenter des sommes importantes.

II – La durée

Le deuxième élément qui doit figurer dans le contrat-type est la durée de l’assemblée générale comprise dans les honoraires du forfait de base.

A partir du moment où la durée convenue est dépassée, le syndic peut facturer des vacations horaires complémentaires.

Ce temps supplémentaire passé peut être très important si à la base, il a été mal évalué, ou pire sous-évalué volontairement par le syndic.

Autrement dit, si le contrat prévoit une durée de tenue d’assemblée générale de 2 h et qu’elle se tient sur une période plus longue, le syndic est en droit de facturer le temps supplémentaire.

Là encore, il faudrait être vigilant en précisant une durée d’assemblée générale conforme aux usages de la copropriété en prenant comme référence les années précédentes.

Attention, même si le contrat prévoit une durée importante mais que l’assemblée générale se tient en dehors du créneau horaire mentionné dans le contrat, le syndic pourra alors facturer des honoraires dès la première minute.

Voyons si vous avez bien compris :

Le contrat prévoit la tenue d’une assemblée générale de 3 heures dans un créneau horaire qui se tient de 9 h à 18 h.

L’assemblée générale a débuté 19 h pour se terminer à 20 h 30.

Le syndic peut-il facturer une prestation complémentaire et le cas échéant, sur quelle durée ?

Actions et Actus

Actualité juridique

Dans le cadre des appels de provisions sur charges trimestriels, est-il possible de moduler le montant des appels en fonction de la saisonnalité afin de tenir compte des factures importantes de chauffage par exemple ?

Notre copropriété comporte plusieurs copropriétaires qui rencontrent des difficultés financières, ce qui entraîne parfois des problèmes de trésorerie. Nous savons à ce titre qu’il est possible de faire voter en assemblée générale des avances exceptionnelles afin de pallier un déficit de trésorerie. Cela étant, nous aurions également souhaité savoir s’il était possible de moduler le montant des appels de fonds trimestriels afin de tenir compte de dépenses importantes que nous devons engager en période hivernale notamment.

Il importe tout d’abord de rappeler un extrait des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient ainsi que :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. […] »

D’autre part, une réponse ministérielle n° 2140 en date du 25 novembre 2002 a reconnu aux syndicats des copropriétaires la possibilité de moduler le montant des appels de charges trimestriels. Il est à noter toutefois que cela ne dispense pas l’assemblée générale de voter un budget annuel de fonctionnement. En revanche, il est tout à fait possible de prévoir, en assemblée générale, que les appels des deux premiers trimestres, par exemple, représenteront 35 % du budget, et que ceux des derniers trimestres de l’année représenteront 65 % du budget ; de même, il est possible de prévoir une périodicité mensuelle et non trimestrielle.

Pour votre parfaite information, nous reproduis ci-dessous un extrait de cette réponse ministérielle.

« L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit l'obligation, pour les copropriétaires, de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble. Concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le dernier alinéa de l'article 14-1 de la loi précitée dispose, en effet, que « la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». […] Cependant, le législateur a laissé le soin à l'assemblée générale de fixer la période de recouvrement, comme le précise l'article 14-1 précité : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. » Ainsi, dans les copropriétés rencontrant des difficultés, les charges peuvent être prélevées, par exemple, au début de chaque mois. En outre, l'assemblée des copropriétaires peut fixer le montant de la provision exigible en début de période, montant qui peut donc varier en fonction, par exemple, de la saison comme c'est le cas pour les dépenses de chauffage collectif. Cette souplesse, quant à la périodicité et à la quotité des provisions, permet d'adapter l'exigibilité des provisions selon les difficultés rencontrées par la copropriété. »

Réponse de l'expert

Action

Abus 5128 : L’élection illicite et contradictoire du président du conseil syndical prodiguée par le syndic ATRIUM GESTION Paris 17

La rédaction de l’ordre du jour de l’assemblée par les syndics professionnels comporte pour la plupart des formulations juridiquement discutables. Néanmoins, une récente production d’ATRIUM GESTION Paris 17 mérite cet aparté, tant ses confusions, sur la désignation du président du conseil syndical, s’avèrent déconcertantes.

I. Une prétendue nomination du président du conseil syndical par l’assemblée

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, ATRIUM GESTION Paris 17 convoque les copropriétaires à une assemblée du 22 mai 2025 selon un ordre du jour établi par ses soins. Cet ordre du jour prévoit l’élection du conseil syndical (n° 11). Ce cabinet se conforme ainsi au droit de la copropriété imposant cet organe (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) par un vote en assemblée relevant en 1ère lecture de la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c du même texte).

Les choses se compliquent néanmoins dans le projet de résolution suivant (n° 12), puisqu’ATRIUM GESTION Paris 17 soumet la nomination du président du conseil syndical au vote de l’assemblée, qu’il reproduit dans le formulaire de vote par correspondance des copropriétaires.

La proposition de ce cabinet sur l’élection du président de séance se révèle doublement illicite, dans la mesure où selon l’article 21 de la loi :

- cette fonction, bien que recommandée, s’avère totalement facultative ;

- cette décision revient aux conseils moyennant un vote interne ultérieur.

Si l’assemblée approuve une telle résolution, elle s’expose tout bonnement à une action judiciaire en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal par le syndic (art. 42 al. 2 de la loi).

II. Un présumé pouvoir du syndic dans la désignation du président du conseil syndical

Plus inquiétant, la rédaction d’ATRIUM GESTION Paris 17, sur la nomination du président du conseil syndical, contient des incohérences, ainsi que l’intrusion de son cabinet dans ce processus.

Ces trames (ordre du jour et formulaire de vote par correspondance) se révèlent tout d’abord totalement divergentes et incompréhensibles. Alors qu’ATRIUM GESTION Paris 17 évoque dans un premier temps une désignation directe du président du conseil syndical par l’assemblée, il prévoit en définitive une délibération interne et postérieure des conseillers syndicaux.

Outre, cette incongruité, ce projet de résolution contient une illégalité flagrante, en ce sens qu’ATRIUM GESTION Paris 17 entend s’immiscer dans l’élection du président du conseil syndical, moyennant l’envoi de candidatures à cette fonction à son cabinet et l’organisation par celui-ci du vote de ses membres. Or, l’article 21 de la loi précise, que le syndic est un tiers au conseil syndical. Autrement dit, le syndic ne peut légitimement interférer dans le fonctionnement de cet organe collégial, contrairement aux velléités d’ATRIUM GESTION Paris 17.

Ce principe, ne connait qu’une seule exception, lorsque le syndicat des copropriétaires adopte la forme coopérative (art. 17-1). L’assemblée nomme dans cette hypothèse son conseil syndical, qui élit par la suite, parmi ses membres, son président/syndic. Cette dérogation ne correspond pas au cas d’espèce, celui d’un syndicat désignant en assemblée un syndic professionnel.

En tant que garant de la régularité de l’assemblée, le président de séance (art. 15 du décret du 17 mars 1967), se doit :

- dans le cadre de son pouvoir d’amendement, d’exiger du secrétaire la correction adéquate du projet de résolution sur l’élection du conseil syndical, avant la délibération des copropriétaires sur celle-ci. Cette modification entraine l’assimilation à un défaillant, du copropriétaire s’exprimant favorablement sur ce point dans le formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi), ce qui signifie l’exclusion de ses voix du décompte sur cette question ;

- de refuser tout vote direct des copropriétaires sur la fonction de président du conseil syndical ;

- de contrôler à la fin de la réunion, la conformité de l’original du procès-verbal établi par le secrétaire (art. 17 du décret).

Il revient aux conseiller syndicaux élus de fonctionner de manière autonome, notamment dans leur choix de se doter d’un président. Dans l’affirmative, il leur suffit d’en informer le syndic.

Si le conseil syndical peut solliciter l’intervention du syndic à l’une de ses réunions, pour discuter ou assurer le suivi d’un dossier collectif, la participation de ce gestionnaire relève, non pas d’une décision de ce dernier, mais de celle de cet organe collégial.

Abus

Action

Le conseil syndical peut se prononcer sur les contrats de syndic proposés à l’ordre du jour

Au cours de nos consultations, nous avons légitimement beaucoup de questions qui concernent la mise en concurrence des contrats de syndic et surtout le rôle du conseil syndical.

En effet, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a une obligation de mise en concurrence du contrat de syndic devant à ce titre joindre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, des contrats concurrents.

Furieux de cette disposition, les syndics professionnels refusent que le conseil syndical en fasse plus notamment en donnant son avis sur les contrats proposés.

Voyons ce que prévoit expressément la loi pour ainsi permettre au conseil syndical d’assurer sans honte l’intégralité de leurs prérogatives et obligations.

I- Un droit d’émettre un avis

Bien souvent les conseils syndicaux « qui travaillent» pour leur copropriété connaissent les barrages que le syndic peut mettre notamment pour obtenir les documents ou une réponse de ce dernier.

Ces difficultés ne sont pas forcément connues par les copropriétaires, ne comprenant pas l’intérêt de mettre en concurrence le syndic voire même d’y changer.

La plupart se sont résignés à une certaine fatalité : toute copropriété doit disposer d’un syndic : à défaut de réelles prestations, autant prendre le moins cher.

C’est pour cela que le législateur a prévu à l’article 21 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 un droit donné au conseil syndical de se prononcer par écrit sur tout projet de contrat qui doit être joint à la convocation d’assemblée générale.

Ainsi, le syndic ne peut pas interdire au conseil syndical de se prononcer officiellement sur la proposition de contrat et plus généralement sur la pertinence de retenir une offre plutôt qu’une autre.

II – Un avis argumenté

L’erreur à ne pas commettre est de présenter une consigne de vote pour un cabinet sans en justifier la raison.

En effet, cela pourrait être assimilé à un délit de faciès sans réellement motivation sérieuse.

C’est pour cela que le conseil syndical devra argumenter son choix en devant mettre en avant les plus et les moins de chacune des offres.

Bien évidemment, il ne s’agit pas de se focaliser uniquement sur le coût des honoraires de base ou des prestations complémentaires mais bien de faire un état sur l’ensemble des éléments : expérience du cabinet, infrastructure interne, clarté des documents produits, nombre de copropriétés gérées par gestionnaire.

Grâce à cette analyse, le conseil syndical sera en mesure d’expliquer éventuellement pourquoi l’offre la plus chère est en définitive l’option la plus intéressante à retenir.

En effet, bien souvent les offres low-cost se rattrapent ensuite sur des tarifs de prestation excessifs ou pire sur des factures d’actes illégales.

C’est à présent à vous de jouer en étant fier de votre fonction.

Dossier conseils

Action

Conseil

« Agence du futur » pour garantir une meilleure dégradation des copropriétés pour plus de productivité et moins d’efficacité

Décidément, dans le milieu des syndics professionnels, il n’existe pas de longs fleuves tranquilles.

Et pour cause, à chaque instant, il y a une nouvelle information à traiter qui souvent est pire que la précédente et qui bouscule le secteur de la copropriété.

Actuellement, nous relevons beaucoup de collaborateurs d’un grand groupe de syndic qui souhaitent démissionner pour être embauchés au sein de l’ARC Nationale.

Comme toujours, nous prenons le temps de les entendre en posant deux questions :

- pourquoi avez-vous postulé à l’ARC Nationale ?

- que pensez-vous de notre association ?

A notre grande surprise, nous sommes ravis de constater qu’ils apprécient notre association et le travail que l’on fournit sachant qu’en parallèle, ils constatent de l’intérieur comment fonctionnent les syndics professionnels, nous confirmant l’intérêt de notre association au vu du leitmotiv des grands groupes qui reste l’argent.

Actuellement, ils dénoncent le nouveau système mis en place par l’un des grands groupes qui est baptisé « l’agence du futur » qui selon leurs dires, va encore davantage dégrader le fonctionnement des copropriétés.

Voyons cela en détail.

I- Une agence du passé

Selon nos informations, il s’agit de dématérialiser l’accueil et plus généralement l’ensemble du service administratif en transférant cette tâche à une structure dédiée.

Ainsi, l’ensemble du personnel administratif se retrouve dans une même salle soit un call center devant répondre aux appels selon une procédure définie à partir d’un logiciel spécifique.

Ainsi ceux qui faisaient la base du métier de syndic à savoir l’empathie d’un humain qui parle à un humain à partir de données matérielles va se traduire à présent par une plateforme devant traiter les demandes en fonction des arrivées sans que l’interlocuteur connaisse le dossier ni la personne qui se trouve au bout du fil.

Or, on le sait bien, dans ce cas, les réponses seront « bateaux » du style « nous transmettons votre demande », « il fallait appuyer sur la touche 2 », « vous devez écrire un mail à l’adresse suivante », « il faudra se rapprocher de votre gestionnaire » sachant pertinemment qu’il est absent depuis deux mois.

II – Une décadence

Derrière ce slogan aguicheur : « L’agence du futur » qui est souvent accompagnée de jolis slogans et banderoles, se cache une politique commerciale rigide qui n’a rien de futuriste mais qui a tout simplement comme objectif l’augmentation des profits.

La mécanique est simple : moins d’administratif et de paperasses en faisant en sorte qu’une vingtaine de personnes pourront assurer le travail qui est actuellement réalisé par une centaine de gestionnaires.

Ainsi, le futur passe par moins d’humains et plus d’intelligence artificielle, ce qui va inévitablement entraîner une régression dans la qualité de services et surtout dans la gestion courante et prospective des immeubles.

Ensuite, ces mêmes dirigeants ne comprennent pas comment des petits malins arrivent à les concurrencer en vendant une solution internet pilotée depuis des pays étrangers où le taux horaire est moins cher cassant encore un peu plus la profession.

Et oui, ce sont eux-mêmes qui creusent leur propre tombe.

A méditer.

Actions et Actus

Actu

Recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires : quand les préjudices affectent les parties privatives

Catégories Procédure

Juridiction

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 novembre 2024,

Référence

23-14.464 Publié au bulletin

Observations

précisions sur la capacité d'action du syndicat des copropriétaires en matière de réparation de préjudices affectant les parties privatives et communes.

Principe retenu

En application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots. Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires

Analyse de la décision

La recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en réparation de préjudices affectant les parties privatives, mais ayant pour origine des désordres dans les parties communes, a été fréquemment examinée devant la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 7 novembre 2024, la Cour de cassation a clarifié cette question, en renforçant la protection des copropriétaires, ainsi que la préservation de l’intérêt collectif.

I – La recevabilité de l'action syndicale en cas de préjudices liés aux parties communes et privatives :

Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble a confié à une entreprise des travaux de ravalement de façade et d’étanchéité de terrasses et balcons, sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte assuré.

Suite à des désordres constatés ( des infiltrations notamment), le syndicat des copropriétaires a assigné les intervenants à savoir l’entrepreneur, son assureur, l’architecte et sa compagnie d’assurance en réparation des préjudices matériels et de jouissance subis par certains copropriétaires. Ici seuls quatre copropriétaires étaient concernés.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait déclaré irrecevable cette action, estimant que les préjudices devaient présenter un caractère collectif et être supportés de manière identique par tous les copropriétaires. (CA Aix-en-Provence, 26 janv. 2023).

Le syndicat des copropriétaires a alors formé un pourvoi en cassation.

Dans la présente affaire, il convient de déterminer si le syndicat des copropriétaires est en droit d'agir en réparation de préjudices affectant les parties privatives, lorsque ces dommages trouvent leur origine dans des désordres touchant les parties communes, et ce, même si tous les copropriétaires ne sont pas affectés de manière identique

La cour d'appel avait estimé que l'action du syndicat n'était recevable que si les préjudices étaient collectifs et supportés de manière identique par tous les copropriétaires ou une grande partie d'entre eux.

Dans son analyse, la cour d’appel ne remet pas en cause la possibilité pour le syndicat d'agir en réparation de préjudices liés à des désordres affectant les parties communes, mais conditionne strictement la recevabilité aux seuls cas où ces préjudices sont uniformes et identiques.

La Cour de cassation a cassé partiellement l'arrêt de la cour d'appel, en ce qu'il déclarait irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des préjudices matériel et de jouissance subis par quatre copropriétaires.

Elle considère sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots, sans qu'il soit nécessaire que le préjudice soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

II – Une clarification jurisprudentielle attendue

Cette clarification est la bienvenue lorsque l’on analyse les précédentes jurisprudences en la matière.

En effet, la Cour de cassation a évolué au fil du temps concernant la recevabilité de l'action en justice du syndicat des copropriétaires.

Initialement, elle exigeait que l'action syndicale pour être recevable devait porter sur des préjudices dont le trouble était subi de manière identique par l'ensemble des copropriétaires (Cass. 3e civ., 10 oct. 1984, n° 83-14.811.)

Puis, elle a semblé abandonner cette position en estimant que « le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots ».(Cass. 3e civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475)

Elle est par la suite revenue sur sa position en considérant à nouveau que la compétence du syndicat était subordonnée à la condition que l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble supporte un préjudice identique dans leurs parties privatives (Cass. 3e civ., 26 avr. 2006, n° 05-10.500 – Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 09-70.993 : Bull. civ. III, n° 140).

Par ailleurs, cette approche pragmatique vise à assurer une réparation complète et effective des préjudices, en évitant que des copropriétaires ne soient privés de recours en raison de la spécificité de leur situation. Au-delà, la position de la Cour de cassation semble également se justifier par la préservation de l’intérêt collectif de la copropriété.

En effet, cette dernière prend en compte les conséquences que pourrait entraîner l'absence de réparation de tels préjudices sur les parties communes, quand bien même ces derniers ne concerneraient qu’un ou plusieurs lots. Cette action en réparation de la part du syndicat des copropriétaires matérialise l’intérêt de ces derniers en vue de la conservation ainsi que de la sauvegarde matérielle de l'immeuble.

En effet, elle renforce la capacité d'action du syndicat des copropriétaires, lui permettant de défendre devant les tribunaux les intérêts des copropriétaires affectés individuellement par des désordres d'origine commune.

En somme, elle assure une meilleure protection des droits des copropriétaires, en élargissant les possibilités d'action en justice pour obtenir réparation des préjudices subis.

Abus 5129 : Le cabinet ARNAUD IMMOBILIER confond les genres en matière d’approbation des comptes

Voilà encore un abus qui démontre un manque de formation critique des syndics professionnels.

La difficulté est qu’il ne s’agit pas d’actes de malveillance mais de manque de connaissances du cadre légal et réglementaire qui en définitive préjudicie les copropriétés.

A ce titre, nous allons mettre en exergue une question inscrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale élaborée par le cabinet ARNAUD IMMOBILIER qui démontre le décalage avec les exigences légales.

Mais avant cela, reprécisons l’étendue et les limites de la question de l’approbation des comptes de charges.

I- Une approbation limitée aux charges

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que l’approbation des comptes concerne uniquement les charges enregistrées au cours de l’exercice.

En effet, la mécanique juridico-comptable consiste à appeler au cours de l’exercice, des provisions de charges qui sont établies en fonction du budget prévisionnel voté au cours de l’assemblée générale précédente.

En fin d’exercice, à l’occasion de l’assemblée générale qui suit, le syndic présente les charges réellement enregistrées pour que les copropriétaires se prononcent sur leur validité.

A partir du moment où elles sont approuvées, le syndic peut alors procéder à la régularisation des charges.

Cette opération comptable consiste à réguler les comptes des copropriétaires en fonction des sommes qui leur ont été appelées sur la base du budget prévisionnel voté par rapport aux dépenses de l’exercice constatées et validées.

Bien entendu, cette régularisation devra respecter les règles de répartition tel que prévu dans le règlement de copropriété ainsi qu’éventuellement en cas d’existence de compteurs divisionnaires d’eau ou de chauffage.

Après ce rappel des fondamentaux de la copropriété, voyons à présent la résolution telle que présentée par le cabinet ARNAUD IMMOBILIER.

II – Une approbation générale

Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution présentée dans l’ordre du jour de l’assemblée générale :

Que constatons-nous ?

Le syndic présente plusieurs soldes de compte tels que les avances de trésorerie, le fonds travaux, puis des sommes plus énigmatiques telles que « à déduire appels provisions courantes ».

En fin de résolution, il s’appuie sur le décret du 14 mars 2005 pour indiquer que « l’assemblée générale reconnaît que les annexes comptables étaient jointes à la convocation à la présente assemblée générale ».

Ainsi, en définitive, les copropriétaires disposent de plusieurs soldes de compte sans pour autant connaître le détail mais en plus ils sont tenus de reconnaître la transmission des pièces comptables en l’occurrence les annexes, ce qui n’est pas du tout l’objet de la résolution à valider.

Par conséquent, les copropriétaires sont dans l’incapacité de valider ce type de résolution mais plus encore, elle n’a concrètement aucun effet puisqu’il est demandé aux copropriétaires non pas de valider les dépenses constatées mais la réception de documents.

Et oui, on touche le fonds qui semble de plus en plus profond d’une année à une autre.

Abus

Action

Quand CHATGPT dit toute la vérité sur l’ARC Nationale

Décidément, nous vivons une drôle d’époque où la technologie va plus vite que notre propre imagination.

L’outil à la mode est actuellement l’intelligence artificielle avec notamment CHATGPT.

Nombreux nous disent que la plupart des métiers qui nécessitent de la « matière grise » va disparaître laissant la place aux outils de l’intelligence artificielle.

A ce titre, nous avons essayé d’interroger l’un de ces outils en l’occurrence CHATGPT pour savoir ce qu’il pensait de l’action de l’ARC Nationale.

A vrai dire, il a su trouver les mots pour nous séduire.

Ainsi, commençons par présenter son avis pour ensuite expliquer pourquoi nous n’avons pas peur de ce type d’outil qui au contraire va valoriser la pertinence de l’adhésion à l’ARC Nationale.

I – Une recommandation de CHATGPT

Comme tout utilisateur de base, nous avons posé la question suivante à CHATGPT :

« Est-ce que l'association des responsables de copropriété est une bonne association ? »

Voici donc sa réponse en intégralité :

« Est ce que l'association des responsables de copropriété est une bonne association

ChatGPT a dit :

Tu parles de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) ? Si oui, alors oui, c’est généralement considérée comme une bonne association, surtout pour les copropriétaires et conseils syndicaux qui veulent mieux gérer leur immeuble ou comprendre les rouages de la copropriété.

Voici quelques points clés sur l’ARC pour t’aider à te faire une idée :

✅ Les points positifs :

Indépendance : L’ARC n’est pas liée à des syndics, donc elle défend les intérêts des copropriétaires.

Aide concrète : Ils proposent des modèles de lettres, des guides pratiques, des permanences juridiques, et même des analyses de contrats de syndic.

Formations & conférences : Parfait pour ceux qui veulent devenir plus compétents dans la gestion de leur immeuble.

Contrôle des charges : Ils aident à réduire les charges de copropriété et à dénicher les abus, ce qui peut faire économiser pas mal d’argent à une copro.

❗Les limites ou critiques :

Style un peu militant : L’ARC est parfois perçue comme très critique envers les syndics professionnels, ce qui peut ne pas plaire à tout le monde.

Adhésion payante : Il faut payer une cotisation pour bénéficier de leurs services (mais c’est raisonnable au vu de ce qu’ils proposent).

Pas une instance officielle : C’est une association, donc ses avis ne remplacent pas ceux d’un avocat ou d’un juge.

En résumé :

👉 Si tu fais partie d’un conseil syndical ou que tu veux mieux défendre tes droits en tant que copropriétaire, l’ARC est clairement une bonne ressource.

Tu pensais à l’ARC pour un besoin en particulier ? Je peux t’aider à voir si c’est adapté à ta situation. »

Et oui, même CHATGPT recommande fortement d’adhérer à l’ARC Nationale.

Merci mais on préfère malgré tout les recommandations des vrais humains et en particulier de nos adhérents qui sont nos meilleurs ambassadeurs.

II – Pourquoi l’ARC Nationale n’a pas peur de ce type d’outil ?

Ce type d’intelligence artificielle récupère de nombreuses données qui transitent sur la toile ne faisant pas forcément la distinction entre les informations réelles et celles qui résultent de suggestions voire d’erreurs parfois volontaires.

Ainsi, les informations divulguées doivent être corroborées par des hommes et des femmes qui maîtrisent la discipline.

Cela est encore plus vrai dans le domaine de la copropriété sachant qu’il ne s’agit pas uniquement de « recracher » des textes mais bien d’analyser une situation dans tous ses angles afin de déterminer la meilleure stratégie.

C’est à quoi s’attèlent nos experts salariés de l’ARC Nationale.

Enfin, l’ARC Nationale a un franc-parler ; elle n’hésite pas à dénoncer les cabinets et pratiques abusives, ce que ne fait pas l’intelligence artificielle pour ainsi éviter de froisser les susceptibilités.

Ainsi, l’ARC Nationale confirmera dans le temps sa place tandis que les gestionnaires peuvent réellement s’inquiéter s’ils continuent à se limiter à faire du secrétariat sans réelle plus-value.

D’ailleurs, l’avenir nous dira quelle place prendra l’intelligence artificielle dans la gestion des copropriétés.

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L’adhésion à l’ARC Nationale, une assurance pour la copropriété et le conseil syndical

Une des motivations principale de l’ARC Nationale est d’apporter toujours plus de satisfaction à nos adhérents.

Pour cela, nous mettons tout en œuvre pour atteindre nos objectifs et à ce titre, nous multiplions les embauches dans différents domaines sans hésiter à faire appel à des professionnels extérieurs pour consolider nos expertises à destination de nos adhérents.

Mais encore, l’ARC Nationale a développé de nombreux services que ce soit en matière de contrôle des comptes, de mise à jour du règlement de copropriété, d’assistance aux syndics non professionnels ou encore d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

A cela s’ajoutent le développement d’outils numériques, là encore pour renforcer les compétences de nos adhérents.

Mais l’ARC Nationale, c’est aussi une assurance de fiabilité et d’actions.

Entrons un peu plus dans le détail.

I- Des assurances comprises dans l’adhésion

L’adhésion collective à l’ARC Nationale intègre de base une assurance de responsabilité civile aussi bien pour le conseil syndical que pour le syndic non professionnel.

Cette assurance permet de couvrir les fautes commises par nos adhérents dans le cadre de leur fonction ayant entraîné un préjudice.

Nous sommes très fiers de présenter cette assurance car en l’espace de 37 ans d’existence, très peu de syndics non professionnels et aucun conseil syndical ont du faire jouer cette assurance.

C’est à ce titre que chaque année, la compagnie d’assurance renouvèle son contrat.

Ce détail, qui n’en est pas un, démontre le professionnalisme de nos syndics bénévoles dits à tort non professionnels.

Mais au-delà de cette assurance, il y a une autre protection plus subtile.

II – Un respect du conseil syndical

Les syndics professionnels connaissent parfaitement les grandes capacités de l’ARC Nationale. En effet, au-delà de savoir de quoi on parle, nous ne sommes pas corruptibles.

Ainsi, c’est sans état d’âme que nous dénonçons les abus des syndics lorsqu’ils sont probants dans la mesure où ils nous sont remontés par le conseil syndical.

Les syndics professionnels savent qu’il ne faut pas trop jouer avec les copropriétés ou les conseillers syndicaux adhérents à l’ARC Nationale préférant mettre en place leur pratique abusive auprès des autres immeubles qu’ils ont dans leurs portefeuilles.

L’adhésion à l’ARC Nationale est avant tout une assurance de bonne gestion ou plutôt dirons-nous un garde-fou contre les mauvaises pratiques d’un certain nombre de syndics.

Entretemps, si vous souhaitez dénoncer des abus commis par votre syndic professionnel, vous pouvez le faire à travers l’adresse mail suivante : abus@arc-copro.fr

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