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Abus 5146 : Le contrat bidon de COPROTECT, proposé par la filiale du groupe CITYA

Nous revoilà avec un abus comme on les déteste.

Il s’agit du contrat d’assurance produit par la filiale du syndic CITYA qui s’avère quasi inutile.

Dans ce registre, nous avons le contrat intitulé « COPROTECT FORMULE TRIO » proposé par la société SAINT-PIERRE ASSURANCE qui n'est ni plus ni moins que la filiale du groupe CITYA.

Entrons plus dans le détail : attention, âmes sensibles, s’abstenir.

I- Un contrat paillette

Le contrat se présente comme « une formule trio » qui offre une protection juridique, le recouvrement des charges et la garantie des charges impayées.

Le contrat est proposé pour un montant de 3 240 euros TTC pour 108 lots principaux.

Autrement dit, pour bénéficier de ces garanties, chaque lot principal doit payer 30 euros. Certains pourraient affirmer qu’au vu des garanties proposées, le tarif ramené au lot est convenable.

Mais voilà, particulièrement en matière d’assurance, il est fondamental de regarder d’un peu plus près les conditions générales et particulières afin justement de s’assurer s’il ne s’agit pas d’un contrat « paillette ».

Pour cela, commençons à analyser le chapitre réservé « au seuil de déclenchement des plafonds des garanties » :

Que constatons-nous ?

En matière de garantie des charges de copropriété impayées, le plafond est limité à 50 % du budget prévisionnel annuel.

Autrement dit, si le budget prévisionnel est à 50 000 euros, le plafond de garantie ne sera que de 25 000 euros, ce qui est extrêmement limité surtout si la copropriété a voté des travaux.

D’ailleurs, cette garantie ne semble pas prendre en compte les charges liées aux travaux et opérations exceptionnelles puisqu’elle se limite à ne garantir que les provisions liées aux dépenses courantes.

Mais encore pour que cette garantie puisse jouer, il faut lire les conditions générales qui imposent des exigences drastiques telles que l’envoi d’un commandement de payer ou d’une lettre comminatoire au copropriétaire débiteur, ce qui n’est pas prévu par la loi.

A défaut de respecter ces obligations, la garantie ne pourra pas être engagée, entraînant sa déchéance.

Voici ce que prévoit le point 5.3.2 des conditions générales :

Ainsi, il suffit que le syndic CITYA ne respecte pas la procédure imposée par sa filiale qui pour mémoire est plus exigeante que la loi pour entraîner la déchéance de la garantie sans pouvoir corriger le tir.

II – Presque rien

Les principaux litiges que connaît une copropriété sont ceux qui résultent de travaux de construction ou bien encore avec l’ancien ou actuel syndic ou encore avec l’employé ou le gardien d’immeuble de la copropriété.

Ces litiges peuvent représenter des sommes importantes à prendre en charge compte tenu qu’il faille faire appel à des avocats spécialisés.

Alors pour ne pas faire jouer le contrat « TRIO PROTECT » pour les litiges les plus récurrents, il est prévu une clause qui, ni plus ni moins, les exclut.

Voici la preuve en image :

Comme on le constate, la plupart des litiges qui concerne la copropriété est exclus de cette assurance, autrement dit, un beau papier-cadeaux pour cacher du sable.

Abus

Action

La convocation d’assemblée générale par voie électronique, un véritable scandale qui produit ses effets négatifs

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé qui a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, les notifications peuvent se faire par voie électronique sans consentement préalable du copropriétaire.

Autrement dit, à présent le syndic peut notifier de manière électronique les convocations d’assemblée générale ou les mises en demeure à l’insu du copropriétaire.

Ce dispositif censé redresser les copropriétés en difficulté émane du député Lionel CAUSSE, qui était également le président de la commission nationale de l’habitat, qui a vraisemblablement répondu à une commande des professionnels qui voulaient à tout prix réduire le nombre de reprographie qui était jusqu’alors compris dans leurs honoraires du forfait de base.

Voyons donc ce que cette fausse bonne disposition démontrant que certains de nos politiques ne font malheureusement que de la politique.

I- Un échec de la procédure

Nombreux copropriétaires n’ont pas été informés de ces nouvelles modalités de la loi attendant comme d’habitude leur convocation d’assemblée générale par voie postale.

Ainsi, nombreux copropriétaires n’ont pas assisté à l’assemblée générale du fait qu’ils n’ont pas ouvert le mail qui faisait office de courrier en recommandé.

Total de l’opération : nombreuses résolutions n’ont pas pu être votées telles que le renouvellement du mandat de syndic ou bien les travaux de rénovation énergétique du fait que les voix des majorités minimum à atteindre n’étaient pas présentes ou représentées au cours de l’assemblée générale.

Certains diront qu’il s’agit de cas isolés car la majorité des copropriétaires connaît les rouages de la notification électronique.

Alors nous-même, nous avons été étonnés par la convocation électronique de l’assemblée générale de la copropriété où se situe le siège social de l’ARC Nationale qui a été réalisée par le biais du AR24 qui ressemblait plus à un spam qu’à un courrier officiel.

D’ailleurs, il a été identifié par notre serveur de boîte mails comme un mail suspect justifiant qu’il n’a pas été ouvert.

Plus que cela encore, le courriel a été envoyé en pleine nuit soit à 4 h 11 augmentant les chances de ne pas être lu.

L’ARC Nationale se met à nue en présentant sa propre boîte mails :

Mais le désagrément ne s’arrête pas là car après avoir identifié d’où provenait cette notification électronique, les délais étaient dépassés ne permettant plus de consulter l’ordre du jour et les pièces jointes à l’assemblée générale.

Les conséquences auraient pu être dramatiques pour la copropriété car si l’ARC Nationale n’était pas présente à cette assemblée générale, le mandat du syndic n’aurait pas pu être renouvelé du fait que moins d’un tiers des voix était présent, représenté ou ayant voté par correspondance.

Sur d’autres copropriétés, les copropriétaires n’ont tout simplement pas été notifiés sur leur boîte mail officielle du fait que le syndic a utilisé une adresse récupérée de manière fortuite qui n’était plus consultée par le copropriétaire.

Comment réagir ?

II – Maintenir le recommandé papier

Ce même article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire et à tout moment d’exiger du syndic qu’il envoie les notifications par voie postale.

Pour preuve, voici l’extrait de l’article :

Article 42-1

Modifié par LOI n°2024-322 du 9 avril 2024 - art. 38

Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.

Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale.

Il ne faut pas hésiter à le faire dans l’idéal en courrier recommandé afin d’avoir la preuve de la demande et éviter ainsi toute contestation de mauvaise foi du syndic.

Par ce biais, le copropriétaire n’aura pas à imprimer la convocation et les pièces jointes par ses propres moyens, ce qui est logique puisque le syndic facture des honoraires comprenant notamment les frais de reprographie.

Si le syndic vous parle de l’écologie, indiquez lui qu’à ses heures perdues, il pourra planter des arbres et surtout que l’empreinte carbone de l’envoi d’un mail est plus polluante que celle d’un envoi recommandé par voie postale.

A méditer.

En bonus, nous produisons ci-dessous un modèle de courrier-type :

Objet : réception des notifications et mises en demeure par voie postale

COURRIER RECOMMANDE NUMERO …

Madame, Monsieur,

Conformément à l’article 42–1 de la loi du 10 juillet 1965, je vous informe conserver mon droit de recevoir l’ensemble des notifications et mises en demeure uniquement par voie postale.

Cette demande est effective à réception du présent courrier recommandé.

En cas de changement de syndic, je vous demande d’en informer le repreneur.

Bien cordialement

Signatures Monsieur et Madame …

Actions et Actus

Actu

Rejoignez-nous sur Linkedin pour être encore plus visible

Devant les nombreux enjeux et difficultés que rencontre actuellement la copropriété, il est probable que de nouveaux textes réglementaires voir législatifs se préparent.

Vraisemblablement, nombreux politiques ont pris le parti des professionnels n’ayant pas de réelle conviction mais uniquement une vision élective.

En effet, ils veulent éviter les vagues et surtout la mauvaise presse qui pourraient émaner des professionnels de l’immobilier.

Néanmoins, il faut le reconnaître et les remercier, certains députés et même administrations ont le courage de leur conviction en travaillant en étroite collaboration avec l’ARC Nationale sachant pertinemment que la politique de l’autruche a ses limites et surtout qu’en voulant semer le vent, on récolte la tempête.

Ainsi, actuellement, les pouvoirs publics et en particulier le gouvernement prêtent l’oreille à ceux qui ont la caisse de résonance la plus importante essayant d’obtenir leur clémence en étant même prêts à les décorer de la légion d’honneur.

Face à cette situation ubuesque, il est indispensable pour l’ARC Nationale d’augmenter sa représentation à travers différents médias et réseaux sociaux nécessitant la mobilisation des copropriétaires et conseillers syndicaux.

Comment agir ?

I- Des abonnements sur Linkedin

Actuellement, l’un des critères pour déterminer l’impact d’influence d’une structure est le nombre d’abonnés sur les réseaux sociaux professionnels tels que Linkedin.

Par conséquent, il est fondamental que les copropriétaires et bien entendu nos adhérents s’abonnent à la page de l’ARC Nationale à travers ce site afin d’augmenter notre cote d’influence.

A titre de comparaison, l’ARC Nationale compte actuellement 9 800 abonnés alors que la FNAIM en compte plus de 65 000.

Néanmoins, les politiques le savent bien, derrière un conseil syndical, c’est plusieurs dizaines, voire centaines de copropriétés qui peuvent être mobilisées.

II – Une mobilisation auprès des députés et sénateurs

Beaucoup de réformes introduites dans la loi du 10 juillet 1965 résultent d’actions et de mobilisations de nos chers députés et sénateurs.

Il est fondamental de rester en contact avec eux afin qu’ils restent alertés par les nombreuses difficultés chroniques que rencontrent les copropriétaires et les conseillers syndicaux au sein de leur copropriété.

C’est à ce titre que nous allons produire prochainement un courrier-type que chaque copropriétaire est invité à envoyer à son député ou sénateur afin qu’il agisse dans l’intérêt des copropriétés en échangeant notamment avec l’ARC Nationale.

Cette action sera salutaire car bien souvent les députés et sénateurs sont aussi copropriétaires comprenant aisément les difficultés rencontrées dans les copropriétés, que ce soit vis-à-vis du syndic ou pour bénéficier d’un emprunt collectif ou du dispositif MaPrimeRénov.

On compte sur vous !

Actions et Actus

Action

Dossier du mois de juillet 2025: Formulaire de vote par correspondance et désignations du syndic et des membres du conseil syndical

Le 4 juillet 2020 voit l’introduction du formulaire de vote par correspondances des copropriétaires à l’assemblée. Ce dispositif vise à y restreindre l’absentéisme des copropriétaires et ses conséquences dommageables, à savoir le rejet de décisions pourtant primordiales pour le syndicat.

Cette nouveauté génère son lot d’idées reçues colportées par des syndics professionnels en quête de contrôle sur des points intrinsèquement essentiels à la tenue de l’assemblée (désignation du bureau de séance), et au fonctionnement ultérieur de la résidence (conseil syndical), ayant en commun le caractère nominatif de ces fonctions. Nous nous proposons de rétablir les vérités.

I. Formulaire de vote par correspondance : mentions impératives

De nombreux cabinets évoquent une modification substantielle du droit de la copropriété liée à l’instauration du formulaire de vote par correspondance. Ils prétendent que ce document requière désormais, l’indication nominative, dans la convocation de l’assemblée, des candidats au poste de :

- président de séance et son ou ses éventuels scrutateurs ;

- conseiller syndical.

Ils fondent leur raisonnement sur le fait que le formulaire de vote par correspondance, institué par l’arrêté du 2 juillet 2020, prescrit de mentionner pour chaque question le choix du copropriétaire (pour, contre, abstention) en 1ère voire en 2nde lecture, lorsque la loi du 10 juillet 1965 le permet (art. 25-1 et 26-1). Selon ces professionnels, un copropriétaire ne peut donc pas s’y exprimer de manière anonyme.

S’il est indéniablement surprenant de voter pour des inconnus dans cette trame, cette approche n’en demeure pas moins parfaitement licite, en l’absence de disposition juridique imposant expressément le nom des postulants au bureau de séance et au conseil syndical dans la convocation. Autrement dit, ces syndics confondent le fait que ces fonctions soient personnelles, avec une obligation inexistante d’y faire figurer nominativement les candidats.

Les exigences réglementaires, énoncées par les articles 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967, se résument à ce que la convocation (et par conséquent son annexe : le formulaire de vote par correspondance) contienne une :

- question générique (présidence, scrutateur, conseiller syndical) ;

- proposition de résolution associée à chaque interrogation.

La seule dérogation à cette règle correspond à l’élection du syndic, celle-ci émanant en principe d’une décision de l’assemblée selon une proposition de contrat jointe à la convocation, voire de fiche d’information tarifaire pour le candidat professionnel (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).

Cela ne signifie aucunement que la convocation ne puisse pas comprendre nominativement un président de séance, scrutateur, conseiller syndical, mais cela :

- résulte tout d’abord d’une simple faculté ;

- implique en principe une demande d’inscription à son ordre du jour notifiée (LRAR) au syndic et réceptionnée par celui-ci avant sa diffusion de la convocation (art. 10 du décret).

II. Assemblée générale organe souverain décisionnaire

En cantonnant le caractère nominatif (bureau de séance, conseil syndical) dans le formulaire de vote par correspondance, ces cabinets omettent l’essence même de l’assemblée, à savoir l’entité souveraine décisionnaire du syndicat des copropriétaires (art. 17 de la loi).

Cette qualification s’entend de l’organe au cours duquel les copropriétaires présents ou représentés proposent, discutent, puis délibèrent. Dès lors, aucune restriction préalable, à une candidature manifestée en assemblée au poste de président, scrutateur ou conseiller syndical, ne s’avère licite.

Pire, le refus injustifié de postulation en séance expose la résolution (constitution du conseil syndical), voire l’assemblée dans son intégralité [présidence, scrutateur (lorsque le règlement de copropriété l’impose)], à une contestation légitime du copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi).

Le syndicat encourt :

- non seulement des frais onéreux de contentieux [honoraires d’avocat, condamnation à des dommages et intérêts, ainsi qu’à un article 700 du Code de procédure civile (contribution à tout ou partie du coût de l’avocat du copropriétaire poursuivant obtenant gain de cause)] ;

- également la situation fortement préjudiciable de se retrouver sans conseil syndical, du fait de l’annulation judiciaire de cette décision de l’assemblée.

Pour contenir une irrégularité future de l’assemblée deux précautions sont nécessaires.

La première consiste pour le conseil syndical (en exercice) à remplir pleinement son rôle de contribution à la préparation de l’assemblée aux côtés du syndic (art. 26 du décret).

La seconde repose sur la nomination d’un copropriétaire compétent à la présidence de séance, celui-ci étant garant de la régularité de l’assemblée (art. 15, 17 et 14 du décret).

Dossier conseils

Actualité juridique

Conseil

Abus 5147 : Le cabinet PIERREFEU, un syndic avec beaucoup d’humour

A travers les courriers produits par les syndics professionnels, nous trouvons tout et surtout n’importe quoi.

Parfois, nous avons des références à des textes légaux qui n’existent pas ou bien des demandes qui n’ont ni queue ni tête ne comprenant pas l’objet de la demande.

A ce titre, nous ne résistons pas à publier le dernier courrier envoyé par un syndic professionnel auprès de notre association du fait qu’il souhaite absolument résilier l’adhésion du conseil syndical auprès de l’ARC Nationale.

A ce titre, il a envoyé un premier courrier nous obligeant à lui rappeler que la demande devait être exprimée par le conseil syndical du fait qu’il s’agit d’une assistance engagée par ce dernier afin d’assurer sa mission de contrôle et d’assistance.

N’étant pas satisfait de notre réponse, il a cette fois-ci envoyé un deuxième courrier en recommandé que nous ne résistons pas à présenter.

Si à la simple lecture de ce courrier, nombreux sont déjà tombés par terre, faisons malgré tout un rapide point sur la situation particulièrement grave qui demanderait éventuellement un suivi.

I- Une attestation sur parole

Bien que l’on ait indiqué à ce syndic que la demande devait émaner du conseil syndical, il réitère sa demande en indiquant qu’elle provient de ce dernier.

Ainsi, nous devons le croire sur parole alors qu’aucun document du conseil syndical n’est joint pour attester de cette demande.

Curieux comme comportement d’autant plus que ce syndic est à sa deuxième tentative pour obtenir la résiliation du conseil syndical auprès de notre association.

Les suspicions sont encore plus fortes lorsqu’on lit la suite du courrier.

II – Une remise des clés pour une date passée de plus de trois ans

Dans ce courrier mystérieux, ce syndic nous demande de lui faire parvenir la clé de l’immeuble au plus tard avant le 25 juillet 2022.

Pour mémoire, ce courrier « pépite » est daté du 25 mars 2025.

Mais encore, ce syndic doit penser que l’ARC Nationale est le geôlier de la copropriété, disposant de l’ensemble des clés des caves et des parkings de l’immeuble devant donc lui être remis avec une date butoir qui est révolue depuis plus de trois ans.

Bon, rien de bien méchant mais parfois il faut savoir rire même si le syndic risque de ne pas lâcher l’affaire en nous renvoyant un troisième courrier nous jurant sur la tête du Mont-Saint-Michel que le conseil syndical souhaite résilier l’adhésion depuis mai 1968.

Abus

Action

Quels sont les éléments requis pour l’introduction d’une procédure du syndicat ?

En présence de différends insolvables amiablement, le syndicat peut être amené à exercer une alternative contentieuse. Certaines confusions, dans ce domaine, nous conduisent à dresser succinctement le cadre juridique applicable.

I. Autorisation de l’assemblée : principe et contenu

Selon l’article 55 al. 1er du décret du 17 mars 1967, les procédures du syndicat :

- incombent à son syndic, en sa qualité d’unique représentant légal de cette collectivité de copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- moyennant un accord, déterminé, préalable à son engagement, consenti à la majorité de l’article 24 de la loi, CA Montpellier 28 février 2017, n° 14 - 05613.

Cela signifie, que le syndic est tenu de justifier d’un aval explicite du syndicat :

- pour assigner un de ses membres, voire un tiers à cette collectivité ;

- qu’il lui faut présenter au juge saisi. La jurisprudence admet que cette adhésion puisse s’opérer, après l’initiation de l’instance (ex : se prémunir d’une prescription), à la condition qu’elle intervienne avant que le magistrat ne délibère sur la demande, Cass. 3e civ. 19 décembre 2006, n° 05 - 20559.

Autrement dit, l’autorisation doit se révéler suffisamment précise quant à :

- la ou les personnes poursuivies (copropriétaire, locataire, assurances, administration...) ;

- l’objet recherché (cessation et indemnisation d’une infraction au règlement de copropriété, d’une dégradation d’une partie commune...).

La procédure s’expose à son invalidation, en cas d’inexistence de cet accord de l’assemblée. Seul un copropriétaire a néanmoins la capacité de dénoncer cette irrégularité (art. 55 al. 2 du décret), CA Aix-en-Provence, 15 mai 2025, n° 21 - 16698.

Ce contentieux peut aussi bien relever de la juridiction :

- judiciaire (violation du règlement de copropriété par un membre du syndicat ou d’un tiers pour lequel la collectivité solliciterait la résiliation d’un bail d’habitation, commercial ou professionnel...) ;

- administrative (ex : annulation d’un permis de construire d’un ouvrage mitoyen à la résidence).

En tant que dépense collective exceptionnelle, les frais associés impliquent :

- un financement spécifique auprès des copropriétaires (montant et dates d’exigibilité arrêtés par l’assemblée) selon l’article 14-1-II de la loi ;

- l’annexion à la convocation du projet de convention d’honoraires d’avocat (art. 11 al. 3 du décret précité, 10 de la loi du 31 décembre 1971), sauf à ce que l’assemblée fixe un plafond en concédant le choix de ce juriste au syndic ou au conseil syndical (art. 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965).

Outre le syndic, le président du conseil syndical a la faculté d’agir au nom du syndicat ou à défaut d’un tel organe un ou plusieurs copropriétaires réunissant au moins le quart des voix de cette collectivité (art. 15 de la loi précitée).

Cette dérogation est néanmoins très encadrée, puisqu’elle suppose l’aval antérieur de l’assemblée, lorsqu’elle vise à la condamnation d’un syndic défaillant en indemnisation du préjudice du syndicat.

Le président du conseil syndical peut enfin assigner le syndic fautif, sans l’approbation de l’assemblée, afin d’obtenir sa condamnation à la :

- pénalité journalière de 15 € pour non-transmission de documents du syndicat à cet organe collégial, dans le mois suivant la requête (art. 21 de la loi) ;

- restitution des archives du syndicat, si le sortant ne remet pas ces pièces à son successeur dans le mois de la désignation de ce dernier en assemblée (art. 18-2 de la loi).

II. Dispense de l’assemblée : exceptions concernées

L’article 55 al. 3 du décret souligne l’aptitude du syndic à s’exonérer d’autorisation de l’assemblée pour certains contentieux intéressant le syndicat.

Elle se révèle facultative, lorsque le syndic :

- sollicite la condamnation ordinaire en paiement du copropriétaire débiteur. Elle se distingue de l’action judiciaire ultérieure en adjudication du lot du copropriétaire défaillant. Dans ce dernier cas, l’aval du syndicat en assemblée est incontournable sur trois points [le principe de la vente forcée, le montant de la mise à prix correspondant à l’arriéré, la somme considérée comme définitivement perdue (postérieure à cinq ans)] selon l’article 11 al. 11 du même décret ;

- saisit le juge des référés. Il peut s’agir d’obtenir de ce « magistrat de l’urgence » une mesure conservatoire destinée à interrompre les aménagements d’un copropriétaire sur une partie commune exécutés illégalement, c’est-à-dire sans l’approbation de l’assemblée à la majorité des voix du syndicat (art. 25 al. b de la loi) ;

- représente un syndicat poursuivi par un copropriétaire, un cocontractant, voire un tiers invoquant une illégalité. Cette exclusion est parfaitement compréhensible. L’assemblée ne peut s’opposer à un contentieux engagé à l’encontre de cette collectivité, pour lequel le syndic aurait déjà contracté l’avocat chargé de préserver les intérêts de celle-ci, et ce d’autant si cet intermédiaire s’avère impératif (art. 760 du Code de procédure civile).

En tant qu’organe décisionnaire, l’accord préalable de l’assemblée est présumé nécessaire à toute initiation d’une procédure du syndic au nom du syndicat. Cette règle connait cependant de nombreuses dispenses, qu’il convient d’appréhender rigoureusement, afin de ne pas exposer une instance à un vice soulevé par le copropriétaire adverse.

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Conseil

Comment interpréter l’effet suspensif légal de travaux collectifs approuvés en assemblée ?

L’application dans le temps des résolutions de l’assemblée par le syndic peut parfois se révéler complexe, en raison de leur imprécision et/ou des sources juridiques la régissant. Il en va ainsi de la suspension légale de travaux collectifs adoptés en assemblée, que nous nous proposons d’expliciter.

I. Objet de l’effet suspensif de travaux collectifs acceptés en assemblée

L’article 42 al. 3 de la loi du 10 juillet 1965 impose la suspension, par le syndic pendant deux mois, de l’exécution de travaux collectifs décidés par l’assemblée à la majorité de l’article 25 et 26, sauf caractère d’urgence.

Il faut tout d’abord noter, que la référence à l’article 26 s’avère révolue. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les travaux communs d’amélioration ne relèvent plus, en 1ère lecture, de la double majorité de l’article 26, mais de celle absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25).

Les travaux de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 correspondent à ceux privatifs d’intérêt collectif, la pose de compteurs divisionnaires d’eau, de répartiteurs de frais de chauffage, etc. A contrario, en sont exclus les travaux privatifs impactant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble, s’agissant d’une autorisation au copropriétaire demandeur de les effectuer à ses frais et non pas d’une résolution du syndicat de les réaliser, Cass. 3e civ. 28 janvier 2003, n° 01 - 16483.

De même, cette « pause » bimestrielle ne concerne pas les travaux collectifs soumis à la majorité de l’article 24 de cette même loi.

Il s’agit notamment des travaux impératifs d’entretien des parties et installations communes vétustes (ravalement de façade, réfection de la toiture, de l’ascenseur, d’une chaudière commune...) selon :

- l’objet du syndicat de conservation des biens collectifs (art. 14 du même texte) ;

- une injonction de la mairie d’un ravalement de façade tous les dix ans (art. L 126-2 du Code de la construction et de l’habitation) ;

- l’article L 173-1 du Code de la construction et de l’habitation posant le principe de l’isolation thermique obligatoire lors de plus de 50 % du ravalement de la façade ou de la reprise de la toiture.

Ce dispositif légal vise donc à interrompre le lancement de travaux collectifs voulus par l’assemblée, durant le délai de deux mois de dénonciation judiciaire (art. 42 al. 2 de la loi) :

- de l’illégalité de la décision, voire de l’illicéité de l’assemblée dans son intégralité ;

- des copropriétaires opposants, défaillants ou assimilés suivant la notification de son procès-verbal.

Il ne faut cependant pas faire d’amalgame sur cette suspension incontournable pour le syndic.

Elle s’entend de l’illégalité d’engagement, par celui-ci, de toute dépense collective du syndicat auprès de l’entreprise retenue par l’assemblée, à savoir l’interdiction de la conclusion du marché de travaux et tout règlement associé, tant que les deux mois de contestation judiciaire ne se révèlent pas échus.

Elle ne signifie pas l’incapacité du syndic, de toute formalité (au sein du syndicat) rattachée à cette opération collective avalisée, telle que l’envoi des appels de provisions exceptionnelles auprès des copropriétaires selon les dates d’exigibilité arrêtées par l’assemblée souveraine (art. 14-1-II de la loi).

II. Effet suspensif et dénonciation judiciaire de travaux collectifs illégaux

Dans l’hypothèse d’une action judiciaire en nullité de travaux collectifs validés par l’assemblée, les copropriétaires, voire le syndic se méprennent souvent quant à son incidence sur l’opération commune concernée. Certains pensent que cette procédure entraine la suspension de cette intervention collective dans l’attente de la décision du juge civil sur l’illicéité invoquée. Cette approche, logique en apparence, n’en demeure pas moins juridiquement inexacte.

Pour ce faire, cela supposerait que (CA Paris, 22 juillet 2005, n° 2004 - 24147) :

- la nullité des résolutions de l’assemblée se présume. Or, cette sanction relève d’une décision souveraine du magistrat saisi ;

- le droit de la copropriété contienne cette interruption spécifique, dérogeant à l’obligation d’exécution des décisions de l’assemblée par le syndic (art. 18 de la loi). Nulle disposition de la loi ne la prévoit.

Afin de ne pas exposer le syndicat à une situation dommageable (invalidation ultérieure de travaux collectifs finalisés entre temps), les copropriétaires opposants, défaillants ou assimilés se doivent de requérir à la fois, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal :

- l’annulation de la résolution illicite par le magistrat du fond (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- la suspension de l’application de la résolution par le syndic auprès du juge des référés, motivée par la cessation d’une illégalité manifeste (art. 835 du Code de procédure civile), CA Paris 22 juillet 2005, n° 2004 - 24147 (a contrario).

En définitive, l’action en nullité de travaux collectifs entérinés par l’assemblée ne se confond pas avec leur interruption conservatoire, quand bien-même elle s’exerce dans le délai :

- de deux mois suivant la notification de son procès-verbal ;

- durant lequel, le syndic doit se contenter de suspendre provisoirement cette intervention, avant de la mandater, passée cette échéance.

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Dossier

Abus 5148 : Sacré LOISELET & DAIGREMONT : le minimum syndical pour éviter d’être contrôlé

Les abus commis par les syndics professionnels ont un avantage, ils permettent de faire un rappel à la loi et de mettre en exergue dans quel esprit certains gros cabinets travaillent.

A ce titre, voyons comment le cabinet LOISELET & DAIGREMONT se contente du strict minimum pour être dans la loi, sans l’être, tout en l’étant.

Commençons par faire un rappel sur les obligations du syndic en matière de droit de contrôle des charges donné au copropriétaire.

I - Des dispositions claires

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’entre le délai de convocation d’assemblée générale et sa tenue, les copropriétaires peuvent procéder au contrôle des justificatifs des charges de la copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation, la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges…

L’article 9 – 1 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic doit fixer une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré permettant aux copropriétaires de contrôler l’ensemble de ces éléments.

Ce même article précise que la durée du contrôle définit par le syndic doit être appropriée à la dimension de la copropriété.

Autrement dit, plus il y a de copropriétaires au sein de l’immeuble, plus le syndic doit définir des jours pour contrôler les comptes et l’ensemble des documents.

II – Du droit à la réalité de terrain

Combien peut-on prévoir de jours pour une copropriété de 20 lots ? Une journée, cela paraît correcte.

A présent, combien de jours pour une copropriété de 50 lots, certains diront deux jours soit par exemple le lundi et le mardi.

Alors maintenant, combien de jours pour une copropriété de plus de 80 lots ? Le cabinet LOISELET & DAIGREMONT a sa réponse à travers la résolution présentée dans la convocation d’assemblée générale que voici :

Et oui, le cabinet LOISELET & DAIGREMONT n’offre que le seul lundi précédent la réunion de l’assemblée générale soit un jour pour permettre aux copropriétaires de contrôler les comptes de charges.

Cela n’est évidemment pas conforme aux dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 qui impose que la durée soit conforme à la dimension de la copropriété.

Mais le plus risible est qu’il prend les copropriétaires pour des idiots. En effet, sachant pertinemment que la résolution est illégale, il met en otage l’assemblée générale en la faisant voter à la majorité la plus simple pour valider cette illégalité.

Ce qui est pitoyable et qui démontre une déchéance de la profession est que ce syndic qui pourtant est le mandataire de la copropriété, ayant un devoir de conseil à l’égard des copropriétaires, n’informe nullement sur le cadre légal.

Les copropriétaires doivent voter sur cette résolution sans savoir qu’ils peuvent exiger une durée de vérification plus importante qui se veut conforme à la dimension de la copropriété.

Bravo LOISELET & DAIGREMONT, continuez comme cela et vous aurez toujours encore moins de copropriétés.

Abus

Action

Pourquoi l’ordre des résolutions a une importance surtout en cas de mise en concurrence ?

A plusieurs reprises, à travers nos articles, nous insistons sur l’intérêt d’avoir un président de séance actif qui connaît son rôle et surtout qui ne se laisse pas piloter par le syndic surtout lorsqu’il assure la fonction de secrétaire.

A ce titre, nous allons mettre en exergue comment un président de séance peut avoir toute son importance en cas de concurrence des contrats notamment lorsqu’il s’agit du syndic.

Voyons cela de plus près.

I- Un avantage au premier proposé

En cas de mise en concurrence des contrats au cours de l’assemblée générale, c’est la première proposition soumise au vote qui obtient la majorité requise qui est retenue.

La conséquence est que les débats s’arrêtent puisque le syndicat des copropriétaires a validé une offre impliquant que les autres n’ont pas à être abordées ni même débattues.

L’erreur à ne pas commettre est de procéder malgré tout au vote des autres propositions, en considérant qu’en définitive, c’est celle qui a obtenu le plus de suffrages qui est retenue.

Cela n’est pas conforme aux dispositions prévues aux article 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe des majorités, sans prévoir une élection à celui qui obtient le plus de suffrage.

II – Une préséance du président

De manière générale, il revient au président de séance de tenir les débats et d’être le garant de la bonne tenue de l’assemblée générale.

Par conséquent, c’est lui qui donne la parole et qui est le gardien du temps pouvant procéder au vote des résolutions dans l’ordre qu’il souhaite.

Selon la situation et la stratégie décidées par le président de séance, il n’est pas tenu de respecter l’ordre des questions telles qu’elles figurent dans l’ordre du jour.

Ainsi, il peut aborder la question des travaux avant celle de l’élection du syndic quand bien même cette dernière était présentée dans l’ordre du jour en première position.

De même, pour une même question, il peut présenter les résolutions dans l’ordre qu’il souhaite, privilégiant ainsi une offre plutôt qu’une autre même si cela est contraire à l’ordre figurant dans l’ordre du jour.

Par conséquent, le président de séance peut décider de faire voter en premier sur la proposition du contrat de syndic concurrent même si l’offre du syndic en place la précédait.

Cela peut être stratégique compte tenu du fait que celui qui a obtenu la majorité requise, est élu, mettant fin au débat et au vote.

Une préconisation qui n’est pas sans conséquence.

Dossier conseils

Action

Conseil

Modalités de facturation de l’eau chaude sanitaire (ECS) en présence d’un comptage individuel

Note explicative à destination du conseil syndical et de l’assemblée générale

Contexte : La copropriété est équipée d’une chaudière collective assurant la production d’eau chaude sanitaire (ECS), avec un comptage individuel des volumes consommés dans chaque logement.

Actuellement, le tarif de l’eau chaude appliqué ne couvre pas l’ensemble des coûts réellement supportés par la copropriété, ce qui crée un déséquilibre entre les charges liées à la consommation et celles liées au maintien permanent du service.

Principe de facturation recommandé : Il convient de distinguer deux types de coûts dans la production collective d’ECS :

variable : Elle correspond à la consommation réelle de chaque copropriétaire (en m³), et peut être facturée à un tarif unitaire défini à partir : soit d’un prix technique de référence (ex. : 25,38 €/m³),

d’un tarif actualisé basé sur les coûts locaux réels (ex : coût global ECS / m³ total consommé).

fixe (ou structurelle) : Elle correspond aux charges de fonctionnement de la chaudière et du réseau : pertes thermiques, maintien de la température 24h/24, entretien, auxiliaires, etc. Cette part existe indépendamment de la consommation et doit être répartie entre tous les copropriétaires, selon une clé votée (généralement les tantièmes généraux ou une clé spécifique ECS).

Objectif de cette méthode mixte :

Assurer une répartition équitable des charges, conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (répartition selon l’utilité objective).

Éviter que seuls les usagers actifs de l’ECS supportent l’ensemble des coûts, alors que le service est maintenu pour tous.

Projet de résolution à soumettre à l’assemblée générale :

Objet : Mise en place d’une méthode mixte de répartition des charges d’eau chaude sanitaire (ECS)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’adopter une méthode de répartition des charges liées à la production d’eau chaude sanitaire reposant sur deux composantes :

– Une part variable facturée à chaque copropriétaire en fonction de sa consommation individuelle d’ECS, au tarif de XX,XX €/m³ (à ajuster selon les données locales ou actualisées chaque année par le syndic).

– Une part fixe, correspondant aux frais de maintien en température, d’entretien et de fonctionnement du système ECS, répartie entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux (ou selon la clé suivante : ...).

Charge le syndic de mettre en oeuvre cette répartition à compter de l’exercice [année], et d’en assurer le suivi comptable.

Technique

Action