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Nouvelle condamnation in solidum d’un syndic et de son assureur d’un montant de 6 735 euros pour défaut de remise des pièces au conseil syndical

L’un des objets de l’ARC Nationale est de défendre sans compromis les intérêts des syndicats de copropriétaires.

Beaucoup pensent que cela se fait au détriment des syndics professionnels.

Il s’agit d’une erreur d’analyse car, à décevoir certains, l’ARC Nationale dialogue avec les bons syndics et même encourage les copropriétaires à payer le travail en valorisant les honoraires du forfait de base.

Cela étant dit, l’ARC Nationale utilise plusieurs leviers pour défendre les syndicats des copropriétaires face à des syndics peu scrupuleux qui sont souvent extrêmement puissants et qui disposent d’un mandat difficilement résiliable.

Pour cela, il y a la voix législative en proposant de réformer certains textes qui sont incontestablement déséquilibrés au profit des syndics professionnels.

En parallèle, il y a une autre seconde voie moins connue qui est le financement par l’ARC Nationale de procédures judiciaires au profit des syndicats des copropriétaires adhérents.

C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a financé plusieurs procédures pour notamment faire condamner le syndic à payer des pénalités de retard pour défaut de remise de pièces réclamées maintes fois par le conseil syndical.

En décembre 2024, le cabinet VILOGIA PREMIUM a été condamné à payer 9 930 euros de pénalités de retard auxquels s’ajoute une obligation de transmettre les documents réclamés sous peine d’astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour. (voir article à partir du lien suivant : arc-copro.com/wfdb)

En juillet dernier, nous avons obtenu une nouvelle décision toute aussi percutante qui commence à créer de la doctrine sur ce type de procédure.

Voyons cela de plus près en commençant par rappeler le cadre juridique.

I- Des pénalités à hauteur de 15 euros par jour de retard

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne un droit au conseil syndical de réclamer au syndic une copie de tout document ou correspondance qui concernent la copropriété.

Dans la mesure où le syndic refuse ou tarde à remettre les documents au-delà d’un délai d’un mois, des pénalités d’un montant de 15 euros par jour de retard se comptabilisent.

Ces pénalités doivent être déduites des honoraires de base lors de l’arrêté des comptes.

Dans la mesure où le syndic refuse d’imputer ces pénalités, le président du conseil syndical est habilité à engager une procédure judiciaire en saisissant le président du tribunal judiciaire (sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale) pour demander la liquidation de ces pénalités.

Plusieurs actions ont été engagées et financées par l’ARC Nationale avec des décisions judiciaires très intéressantes que ce soit sur les motifs évoqués mais également  sur les condamnations prononcées.

Et pour cause, dans une affaire, le syndic a refusé de remettre les pièces en prétextant la protection des données.

Le Juge a rejeté cet argument au motif que la protection des données ne pouvait pas faire obstacle au pouvoir du conseil syndical de réclamer à son syndic des pièces qui concernent la copropriété.

Une nouvelle affaire a apporté d’autres précisions toutes aussi importantes.

II - Une condamnation in solidum du syndic et de son assureur

À la suite d’une action engagée par le président du conseil syndical financée par l’ARC Nationale, avec un de nos avocats référant, le 31 juillet dernier, une nouvelle décision judiciaire très intéressante a été prononcée.

En effet, le syndic SOCAGI et son assureur QPE ont été condamnés in solidum à verser à la copropriété 6 735 euros de pénalités de retard.

Néanmoins, ce qui est intéressant ce sont les arguments avancés par le syndic et l’assureur qui ont été tous deux retoqués par le Juge.

Tout d’abord, le syndic a indiqué que la procédure devait être reconnue comme irrecevable du fait qu’au jour de l’assignation, il n’était plus syndic.

Cet argument a été rejeté au motif qu’au jour de l’assignation, les pénalités étaient bien constatées et que le président du conseil syndical disposait bien d’un mandat en cours.

Cette analyse donne donc le feu vert à un président du conseil syndical d’agir en justice même après le départ du syndic qui n’a pas remis les pièces qui lui ont été réclamées.

Le deuxième argument évoqué par l’assureur est qu’il ne pouvait pas être appelé à la cause du fait que le syndic a commis une faute intentionnelle qui n’entre pas dans les fautes prises en charge dans le cadre du contrat.

Là encore, le Juge a retoqué l’argument de l’assureur en indiquant qu’il devait prendre des mesures à l’égard de son assuré surtout lorsqu’il a été expressément sollicité par le président du conseil syndical.

Total de la démarche : les deux ont été condamnés in solidum au versement des pénalités auxquelles s’ajoute la prise en charge des frais.

Au prochain numéro, l’ARC Nationale prend toujours en charges les frais.

Actions et Actus
Actualité juridique

Pièces jointes

JUGEMENT TJ VERSAILLES.pdf

Attention aux résolutions liées aux estimations des sommes définitivement irrecouvrables lors du vote de la saisie immobilière d’un lot

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il revient à l’assemblée générale de voter la saisie immobilière d’un lot afin de récupérer les sommes impayées dues par un copropriétaire débiteur.

L’article 11 de ce même décret impose que cette résolution soit accompagnée de deux autres questions qui sont la mise à prix du bien saisi ainsi que la fixation du montant des sommes estimées définitivement perdues.

Faisons un focus sur l’enjeu de ces deux questions et les points de vigilance à contrôler.

I- Le montant de la mise à prix

A partir du moment où l’assemblée générale décide de mettre un bien aux enchères, elle doit se porter garante du prix de la vente en devenant adjudicataire d’office si personne ne surenchère sur le montant de mise à prix de départ.

Autrement dit, si l’assemblée générale fixe le prix du lot à 30 000 euros et qu’aucun acquéreur ne surenchère, le syndicat des copropriétaires devient alors propriétaire du lot devant supporter cette somme dans ses charges.

Cette exigence impose au syndicat des copropriétaires de fixer un prix qui ne doit pas être trop bas permettant ainsi de récupérer les impayés du copropriétaire ou du moins une bonne partie, tout en n’étant pas trop élevé afin d’attirer des acquéreurs extérieurs.

Une équation complexe qui nécessite de prendre en considération plusieurs éléments tels que le montant de la dette, s’il existe d’autres créanciers que la copropriété, l’état et la superficie du lot ainsi que celui de l’immeuble.

II – Une dette estimée définitivement irrécupérable

La deuxième question sur laquelle le syndicat des copropriétaires doit trancher au cours de l’assemblée générale est le montant de la dette estimée irrecouvrable par le syndic.

Ce montant a des conséquences car il sera directement appelé auprès des copropriétaires non pas à l’issue de la vente mais dès le lendemain de l’assemblée générale.

Il revient au conseil syndical de vérifier la bonne estimation de cette dette estimée irrecouvrable.

Il ne s’agit pas de l’intégralité de la dette mais de la somme qui ne sera pas recouverte même après avoir vendu le bien.

Le syndic doit justifier en assemblée générale du montant de la dette qu’il a considérée comme étant irrecouvrable notamment en démontrant qu’il y a d’autres créanciers sur le prix de la vente tels que la banque, l’état ou autres tiers qui souhaitent se placer lors de la distribution du prix de vente.

Attention, dans tous les cas, la copropriété passe en priorité pour les dettes contractées sur l’exercice en cours plus les deux années antérieures.

En tout état de cause, il revient au syndic d’expliquer sur quels critères il s’est basés pour estimer la dette définitivement irrecouvrable.

A défaut, cela induirait de faire supporter sur les copropriétaires qui sont déjà parfois en difficulté une charge supplémentaire inutile qui pourrait les faire basculer en impayé.

Soyez donc vigilants !

Dossier conseils
Action
Conseil

En 60 ans de la loi sur la copropriété : des syndics de moins en moins compétents, des conseillers syndicaux de plus en plus sollicités, une augmentation des copropriétés en difficulté

Le 10 juillet dernier, nombreux professionnels ont fêté les 60 ans de la loi sur la copropriété.

La plupart se sont réunis entre eux considérant que les représentants des conseillers syndicaux n’ont rien à dire.

Vraisemblablement, ils doivent penser que les conseillers syndicaux et copropriétaires ne sont que des seconds rôles devant se limiter à financer les charges et à payer des honoraires sans pouvoir donner leur avis et surtout formuler la moindre critique.

Mais dans les faits, quel est le bilan de la loi du 10 juillet 1965 depuis son entrée en vigueur ?

I- Des syndics de moins en moins compétents

Il faut le reconnaître, le métier de syndic a évolué de manière importante avec des tâches et des obligations qui ont été enrichies nécessitant de maîtriser de nombreuses compétences.

Alors qu’initialement, ils devaient gérer les immeubles, à présent, ils doivent en plus tenir une comptabilité selon des règles précises et avoir des connaissances techniques notamment en matière de travaux de rénovation, y compris énergétiques.

La plupart des cabinets de syndic n’ont pas su répondre à ces enjeux, se concentrant principalement à élaborer des stratégies commerciales en vue de récupérer des marchés voire des monopoles dans certaines localités.

La logique est simple : toute copropriété est contrainte d’être gérée par un syndic alors qu’il soit bon ou mauvais, en définitive, elle est tenue de faire appel à lui.

Une stratégie qui a coûté chère à la profession car en n’investissant pas sur la formation des collaborateurs et sur des logiciels adaptés, les syndics sont devenus de moins en moins performants arrivant à perdre la confiance des copropriétaires.

Pire que cela, les syndics sont devenus des intermédiaires faisant appel à différents experts pour assurer leur mission de base, perdant alors toute leur plus-value et crédibilité.

Face à cette situation, ce sont les conseillers syndicaux qui ont été contraints de compenser les lacunes des syndics professionnels.

II – Des conseillers syndicaux de plus en plus sollicités

Face à la carence des syndics mais également des abus chroniques commis par ces derniers, le législateur n’a pas eu d’autre choix que de s’appuyer sur le conseil syndical pour garantir une bonne gestion de la copropriété.

Ainsi, à travers le temps, le conseil syndical s’est vu endosser plusieurs responsabilités sans avoir plus de reconnaissance.

Il est devenu le vrai « joker » devant assurer de nombreuses missions de manière officielle ou officieuse telles que : contrôler les comptes, suivre l’exécution des résolutions votées en assemblée générale, procéder à la mise en concurrence des syndics et des prestataires, assurer des délégations de pouvoirs…

La difficulté est que les pouvoirs publics font semblant de ne pas comprendre la situation car dans les faits, le syndic qui est censé être le seul gestionnaire, s’appuie de plus en plus sur le conseil syndical créant une gestion bicéphale de fait sans pour autant donner plus de moyens aux conseillers syndicaux.

Conclusion : après 60 ans de la loi du 10 juillet 1965, le nombre de copropriété en difficulté ne cesse d’augmenter avec des immeubles qui basculent doucement mais sûrement en fragilité sans que personne n’essaye d’aborder de manière sérieuse et en toute indépendance.

Une véritable bombe à retardement.

Alors maintenant que l’on a fait ce constat, il faut apporter de vraies solutions…

Actions et Actus
Actu

Abus 5155 : MDRC syndic : une convocation d’assemblée générale particulièrement accablante

Notre périple hexagonal sur les irrégularités des convocations d’assemblées générales se poursuit. L’étape du jour nous mène à Puteaux chez le syndic MDRC. Sa production, pour une assemblée du 17 septembre 2025, s’affiche dans le peloton de tête annuel.

I. Assemblée : diffusion et participation des copropriétaires litigieuses

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, le cabinet francilien MDRC établit et diffuse la convocation d’une assemblée générale fixée au 17 septembre 2025. S’interrogeant sur sa régularité, un conseiller syndical nous la fait suivre pour avis.

 

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Cette trame comporte une floppée d’irrégularités et d’approximations juridiques.

1. L’expédition de documents du syndicat aux copropriétaires par le syndic

MDRC prévoit tout d’abord deux questions sur l’envoi des convocations et des procès-verbaux des assemblées par courriel aux copropriétaires, conformément à l’évolution de la loi du 10 juillet 1965.

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Sa présentation s’avère juridiquement confuse. Elle laisse à penser aux copropriétaires que :

- ce choix implique un vote de leur part, en mentionnant la majorité de l’article 25 de la loi. Or, cette communication électronique ne requiert aucune délibération de ces membres du syndicat, puisqu’elle correspond désormais au principe légalement impératif (art. 42-1 al. 1er de la loi) ;

- cet envoi s’effectue par courriel ordinaire, alors que l’article 42-1 al. 1er de la loi parle de notification, ce qui s’entend d’une lettre recommandée électronique (art. 64-2 du décret du 17 mars 1967) ;

- cela ne concerne que l’assemblée (convocation, procès-verbal). L’article 42-1 al. 1er de la loi invoque cependant cet envoi électronique pour toute notification et mise en demeure du syndic.  

2. Participation des copropriétaires par visioconférence à l’assemblée

MDRC insère dans la convocation deux résolutions sur l’usage de la visioconférence en assemblée.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 concède aux copropriétaires la capacité d’intervenir à distance par ce biais aux réunions du syndicat.

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Les projets de résolutions de ce cabinet se révèlent illicites.

Tout d’abord, une première assemblée doit se prononcer sur cette option technique assurée par une société spécialisée (art. 13-1 du décret du 17 mars 1967) :

- garantissant la transmission continue des débats et l’identité des intervenants ;

- selon le devis (payant) joint à sa convocation et accepté par les copropriétaires.  

Il ne peut donc s’agir, comme en l’espèce, d’un dispositif imposé unilatéralement par le syndic, aux copropriétaires :

- applicable immédiatement à l’assemblée ;

- par l’expédition préalable d’un courriel.

Pire, MDRC prescrit des restrictions juridiquement inexistantes, telle que la :

- nomination du président de séance parmi les détenteurs d’un lot sur la résidence physiquement présents. Si l’on comprend parfaitement cette recommandation pragmatique, elle ne revêt néanmoins aucun caractère légal. Un président de séance peut parfaitement intervenir et animer à distance l’assemblée, puis signer l’original du procès-verbal établi par le secrétaire dans les 8 jours de sa tenue (art. 17 du décret) ;

- transmission écrite des délibérations des copropriétaires préalablement au déroulement de l’assemblée (deux jours avant celle-ci). Contrairement à la participation par le formulaire de vote par correspondance, dans la visioconférence les copropriétaires expriment directement leur choix au moment de la mise aux voix par le président de séance fonction :  

* des débats audios diffusés simultanément et de manière ininterrompue ; 

* de leur accès électronique sécurisé.

II. Assemblée : ordre du jour contestable

1. Modalités de contrôle annuel des comptes clos du syndicat par les copropriétaires

MDRC soumet au vote les conditions de vérification annuelle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires au sein de son cabinet.

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L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 attribue aux copropriétaires l’accès, dans les locaux du syndic, aux justificatifs de charges communes de l’exercice clos du syndicat présenté pour adoption : 

- entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée ;

- selon les termes qu’il décide et précise dans la convocation (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).

Contrairement aux allégations de MDRC, il n’y a donc pas de : 

- délibération sur cette question en assemblée, mais un simple point d’information ;

- contrôle légal en dehors de la période entre la notification de la convocation et l’assemblée.

2. La mise en concurrence du mandat du syndic

MDRC souhaite faire délibérer les copropriétaires sur une dispense de mise en concurrence de son mandat au profit du conseil syndical et de son cabinet.

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Or, cette obligation de mise en concurrence (et par voie de conséquence, son éventuelle exonération en assemblée) n’est supportée que par le conseil syndical selon l’article 21 de la loi.

3. Constitution d’un conseil syndical

Le syndicat devant disposer d’un conseil syndical, MDRC porte sa nomination à l’ordre du jour.  

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Selon l’article 21 de la loi, les membres du conseil syndical : 

- sont désignés en assemblée en 1ère lecture à la majorité absolue des voix du syndicat ;

- nomment ultérieurement, en leur sein, leur président.

La formulation employée sur ce point par MDRC laisse à croire à :

- l’élection du conseil syndical parmi les seuls candidats connus avant la tenue de l’assemblée ;  

- l’obligation pour le conseil syndical de se doter d’un président, et ce, au jour de l’assemblée.

4. Délégation de pouvoir étendue au conseil syndical

MDRC propose aux copropriétaires de consentir une compétence élargie au conseil syndical.

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Les articles 21-1 et s. de la loi du 10 juillet 1965 donnent effectivement au syndicat la possibilité d’octroyer au conseil syndical un pouvoir décisionnaire étendu sur les dépenses collectives :

- de maintenance (reprise ponctuelle de parties ou installations communes endommagées) relevant du budget prévisionnel de fonctionnement, mais non intégrées dans celui accepté en assemblée. Le syndicat vote dans ce cas une enveloppe maximale allouée pour une, voire deux années ;

- d’entretien (réfection intégrale de parties, d’équipements collectifs vétustes). L’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 exige alors de l’assemblée la détermination d’un montant maximal par intervention.  

MDRC se méprend pourtant sur les conditions juridiques requises en la matière, puisqu’il :

- laisse à penser que ce seuil maximal par opération trouve à s’appliquer à toute délégation accrue au conseil syndical sur le choix de travaux collectifs ;

- évoque ses prérogatives, en tant que syndic, dans un projet de résolution sur un transfert de compétence majorée au profit du conseil syndical. Or, la proposition de décision de l’assemblée doit exclusivement correspondre à la question à laquelle on la rattache (art. 13 et 11 du décret).

De plus, en présence de travaux d’entretien urgents, le syndic est en capacité de les mandater de sa seule initiative, autrement dit, sans avoir à solliciter d’autorisation antérieure de l’assemblée (art. 37 du décret). Il a pour seule obligation d’immédiatement en avertir les copropriétaires et les convoquer à une assemblée, afin de leur soumettre son action pour entérinement. Et dans cet intervalle, ce texte lui permet d’éditer, auprès des copropriétaires, un appel maximal de 30 % du marché, pour la passation de la commande, après avis consultatif du conseil syndical.  

5. Fonds travaux obligatoire du syndicat des copropriétaires

MDRC présente l’actualisation du fonds travaux du syndicat à l’ordre du jour.

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L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose cette réserve, destinée à financer tout ou partie des futures réfections collectives, des immeubles en copropriété : 

- construits depuis plus de dix ans ;

- affectés principalement ou accessoirement à l’habitation.

Ce montant arrêté annuellement par l’assemblée :

- ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de fonctionnement, voire également 2,5 % du Plan Pluriannuel de Travaux (si le syndicat s’en est doté) ;

- suit les mêmes modalités que les appels de provisions du budget prévisionnel de fonctionnement ;

- est versé sans délai par le syndic sur le compte bancaire séparé rémunéré du syndicat.

MDRC veut déroger aux conditions légales de revalorisation du fonds travaux du syndicat, en procédant à un seul appel annuel, en lieu et place des quatre trimestriels du budget prévisionnel. Le fait, que le montant de cette réserve s’avère peu élevé (1.150 €), ne l’autorise néanmoins pas à surseoir à cet impératif légal.

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Cette convocation traduit les errances juridiques de nombreux syndics professionnels. Si ces transpositions apparaissent dérisoires pour certains, conseils syndicaux, copropriétaires compris, elles ne doivent pas les tromper sur leurs éventuelles conséquences dommageables.   

En effet, tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé a la faculté de poursuivre en nullité toute résolution illicite de l’assemblée dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi), sans :

- avoir à justifier d’un préjudice personnel ;

- que le juge civil saisi ne soit en capacité d’écarter une infraction avérée, même minime.

Abus
Action

Sherlock Holmes et le DPE collectif : les nécessaires preuves de présence d’isolant !

Lors du DPE Collectif, le diagnostiqueur qui vient visiter la copropriété doit avoir la preuve de la présence d’isolant derrière des doublages pour pouvoir le prendre en compte dans son calcul de la performance énergétique. C’est aux copropriétaires qui ont isolé leurs logements de façon privative par l’intérieur d’en apporter la preuve. Cela ressemble à un détail mais les enjeux sont considérables.

I - Le DPE : un diagnostic qui se cherche une respectabilité

Le Diagnostic de Performance Energétique individuel est bien connu des copropriétaires : il est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location. Un nouveau type de DPE existe depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le DPE Collectif. Ce diagnostic est progressivement rendu obligatoire et au 1er janvier 2026, toutes les copropriétés de plus de quinze ans devront l’avoir fait.

Les couacs initiaux qui ont entouré le lancement et les premières versions du DPE Individuel et du DPE Collectif ont passablement entamé la confiance du public en ce diagnostic supplémentaire, souvent incompris et vécu comme un fardeau économique de plus. Le mode de calcul énergétique, la méthode 3CL, qui se base sur des consommations théoriques, apporte une dose de scepticisme à ceux qui ont une connaissance de leurs consommations réelles en épluchant leurs factures sur une large période : les chiffres peuvent varier fortement ! Aussi le fait que la consommation électrique est pénalisée par un coefficient entre énergie primaire et énergie finale, ajoute à l’incompréhension.

Cela a amené les pouvoirs publics à réagir en resserrant les contrôles, encadrant plus étroitement la formation des diagnostiqueurs et rendant leurs procédés plus rigoureux.

A ce titre, un guide du diagnostiqueur existe et il donne une grande quantité de consignes. Pour les plus curieux, vous pouvez le consulter ou télécharger en cherchant « Cerema guide du diagnostiqueur DPE », sa lecture permet de bien comprendre ce qu’est un DPE.

Parmi les consignes données aux diagnostiqueurs, il y a celle de ne pas inscrire la présence d’un isolant sans en avoir la preuve.

II. Le cas posé par l’isolation intérieure installée de façon privative dans des appartements

Ainsi, si vous avez fait isoler un mur (oui, vous savez, le mur côté nord et qui développait des moisissures derrière les meubles !), vous avez sans doute fait ce qu’il fallait pour résoudre une situation gênante et qui dégradait votre bâti. Par ce faire, vous avez réduit les déperditions thermiques par l’enveloppe de votre immeuble. Cette amélioration devrait donc être prise en compte par le diagnostiqueur lors de la visite de votre immeuble. Mais les choses ne sont pas si simples. Voyons d’abord en quoi consiste la visite du diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur qui vient pour faire la visite du DPE collectif doit visiter les parties communes de l’immeuble (hall, cage d’escalier, cave, combles…) mais également un échantillon représentatif d’appartements. Représentatif veut dire qu’ils doivent représenter tous les cas de figures en termes de typologie (F1, F2, F3 …), de plancher bas (sur cave, parking, vide sanitaire), de plancher intermédiaire (étage du milieu) et sous les toits (que ce soit sous combles, sous la toiture ou sous toiture terrasse. Par ailleurs, il faut visiter au moins 10% si la copropriété a entre 30 et 100 logements, et visiter plus de 5% si la copropriété a plus de 100 logements, avec un minimum de 10 logements visités.

L’intérêt de la copropriété est donc de faire visiter, parmi les appartements choisis pour l’échantillonnage, des appartements qui ont bénéficié de travaux d’amélioration thermique et énergétique.

Pour revenir à la méthode d’évaluation du diagnostiqueur, lors de sa visite, il ne voit pas comment votre mur a été isolé par vos soins, car lorsque l’on isole par l’intérieur, on cache généralement l’isolant avec un coffrage en plaques de plâtre (BA13). Cette contre-cloison cache donc ce qui se passe derrière. Le diagnostiqueur, en fonction de l’époque de construction et des caractéristiques des murs extérieurs peut déduire de la présence ou pas d’isolant d’origine sur les façades de la copropriété. Il sait quelles épaisseurs d’isolant était utilisées en telle ou telle année lors de la construction de l’immeuble. C’est plus compliqué pour les opérations individuelles, faites par-ci, par-là au fil des années, avec des techniques hétérogènes, et des méthodes de mise en œuvre qui peuvent relever parfois de celles d’un bricoleur du dimanche. Un isolant posé sans pare-vapeur peut, par exemple, être contreproductif… Et quelles performances prendre en compte, pour quel matériau et quelle épaisseur ?

Les consignes du diagnostiqueur sont claires, il doit vérifier la preuve de la présence d’isolant, sa nature, son épaisseur.

Au copropriétaire de l’appartement d’apporter alors les preuves de cet isolant.

III. Un enjeu étendu à tout l’immeuble et au DPE Collectif

Le DPE collectif consiste à étudier les performances énergétiques des parties communes de l’immeuble et de calculer celles des parties privatives en étudiant un échantillonnage des appartements pour en extraire une moyenne. Le résultat est un classement sur deux échelles : la consommation d’énergie primaire en Kwh/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre en kg CO²/m²/an. Le plus mauvais résultat des deux vous apporte la note finale de classement DPE Collectif pour l’immeuble.

La présence d’isolant appliqué en intérieur permet de réduire la déperdition thermique et d’abaisser la consommation d’énergie. C’est pourquoi, il faut chercher à ce que le diagnostiqueur soit mis en face, lors de sa visite, de toutes les améliorations thermiques qui ont été réalisées, même de façon individuelle.

Votre panneau avec de l’isolant que vous avez fait installer sur le mur froid de la chambre du fonds va donc permettre, un peu, d’améliorer le DPE Collectif. Il va améliorer évidemment votre DPE Individuel, et dans ce cas aussi, il faut prouver au diagnostiquer la présence d’isolant derrière le coffrage.

IV. Les preuves : les conseils de l’ARC

Le diagnostiqueur, lors de sa visite, va vite et enregistre sur sa tablette ls caractéristiques des espaces et des enveloppes en passant d’une pièce à l’autre. Il ne va pas s’arrêter très longtemps devant un mur coffré en se demandant s’il y a de l’isolant ou pas derrière. Il ne doit pas prendre en compte votre parole seule. C’est pourquoi, nous vous conseillons de préparer des éléments justificatifs de la présence de cet isolant caché. Cela peut être idéalement un devis ou facture d’entreprise pour ces travaux, avec description du type d’isolant et de son épaisseur. Souvent réalisé « au noir » ou même par soi-même, il est rare d’avoir ce genre de document. A défaut, vous pouvez présenter des factures de matériaux de votre magasin de bricolage où vous avez acquis l’isolant. Si vous n’avez pas gardé ce genre de document, vous pouvez chercher des photos du chantier.

Attention, le diagnostiqueur peut ne pas accepter ce genre de document, il est responsable de son rapport et c’est à lui de décider de prendre en compte ou pas vos preuves.

Une solution plus radicale, et que nous ne conseillons pas aux non bricoleurs, est de démonter une prise de courant pour montrer au diagnostiqueur ce qui se passe derrière la cloison. Il faut être sûr de ses capacités techniques pour refermer la prise sans provoquer de problème ultérieur. En tout cas, le diagnostiqueur refusera, pour des questions de responsabilité, de démonter la prise pour vous.

Par la suite, lorsqu’un copropriétaire effectue des travaux chez lui, il est fortement recommandé de photographier avant, pendant et à la fin la zone affectée par travaux, ainsi que les matériaux et produits utilisés, notices, références, tickets de caisses... C’est ce que l’on appelle professionnellement un DOE : un Dossier d’Ouvrages Exécutés.

Technique
Action

Un Ministre du Logement, pour quel programme ?

Récemment, nous avons partagé les difficultés que nous avons eues avec la Ministre du Logement, Madame LETARD, qui refusait de dialoguer avec l’ARC Nationale suite vraisemblablement à des pressions exercées par les professionnels de l’immobilier.

Cette soumission professionnelle a provoqué deux conséquences extrêmement graves :

Au-delà du refus de communiquer avec un acteur reconnu de la copropriété, elle n’a su apporter de réelles réponses aux difficultés que rencontrent actuellement les copropriétés.

Mais encore plus grave, les dernières réformes  mises en place par les deux derniers Ministres du logement se sont avérées être contreproductives mettant en péril les copropriétaires et les copropriétés.

En réalité, ce phénomène a débuté depuis la dissolution prononcée en juillet 2024 où, pour garder une certaine stabilité politique, il a fallu faire de la politique.

Voyons donc ce qu’entraîne cette politique.

I- Des mesures inefficaces et contreproductives

Il faut être clair : depuis la nomination de Gabriel ATTAL comme Premier Ministre, le mot d’ordre est « pas de vagues ».

Cela implique que très peu de textes législatifs ont été publiés.

A vrai dire, un seul, celui du 24 avril 2024 intitulé « Habitat dégradé » qui devait traiter un sujet brûlant qui est celui des copropriétés en difficulté.

Ce texte a encore une fois fini en jus de boudin avec la mise en place de la notification électronique de droit pour permettre aux syndics de réduire leurs coûts de photocopies qui sont à présent supportés sur les deniers des copropriétaires.

On retrouve également l’emprunt collectif à adhésion impérative auprès des copropriétaires avec là encore un dispositif qui a fait « pschitt » puisque les banques refusent pour le moment de proposer ce produit bancaire.

Dans le même registre, il y a « le syndic d’intérêt collectif » qui reste un concept flou malgré les textes réglementaires qui ont été publiés.

Bref, une situation qui non seulement ne vas pas dans le bon sens mais en plus s’avère être contreproductive créant une aggravation des situations notamment des copropriétés en difficulté et des impayés de charges.

II – Les propositions de l’ARC Nationale      

Soyons clairs, les bonnes solutions sont possibles à prendre que si au préalable sont identifiés les véritables problèmes.

A ce titre, voici une liste de sujets qui doivent être abordés :

- Le conflit d’intérêt des syndics professionnels à l’égard de leurs filiales

- L’échec de l’administration judiciaire qui plante davantage les copropriétés

- Les modalités de prise de décision d’assemblée générale

- La place du copropriétaire dans sa copropriété

- Les primo-accédants

- Les nouveaux acteurs de la copropriété (AMO – Ingénieurs financiers – thermiciens…)

- La fiscalité de la copropriété et du copropriétaire

- La réforme de la comptabilité appliquée à la copropriété

- La formation des gestionnaires et l’indépendance des formateurs et organismes,

- Le tiers de confiance et les moyens de préfinancement

- La responsabilité civile et pénale du syndic dans l’administration de ses copropriétés

- Les contrôles systématiques des cabinets de syndic par des structures indépendantes

- L’indépendance du syndic dans le recouvrement des charges

- La maîtrise des charges avec des objectifs de résultat de moyens

- Le renforcement des pouvoirs du conseil syndical et de son président

Voilà des sujets cruciaux qui demandent de la réflexion et surtout un courage politique qui nécessite de travailler en totale indépendance, loin des lobbies, des professionnels.

A défaut d’y croire, on peut l’espérer.

Nous allons alerter l’actuel premier ministre sur les derniers désagréments que l’ARC Nationale a rencontrés avec la Ministre du Logement et pourquoi il est indispensable de ne pas faire de la politique avec les copropriétés.

Actions et Actus
Actu

Peut-on donner un pouvoir par SMS afin d’être représenté à l’assemblée générale ?

Lors de notre dernière assemblée générale, des copropriétaires ont indiqué avoir reçu des pouvoirs sur leur téléphone, par SMS. Le syndic a accepté ces pouvoirs sans faire de difficulté.

Pourriez-vous nous dire si cette pratique est bien conforme aux dispositions de la loi de 1965 ou à son décret de 1967 ?

La loi du 10 juillet 1965, et notamment son article 22 qui traite des pouvoirs que peut donner un copropriétaire à toute personne afin d’être représenté en assemblée générale, que cette personne soit elle-même copropriétaire ou non, ne régit pas la forme que doit revêtir ce pouvoir.

Aussi, il est revenu à la jurisprudence de fixer certaines règles. Le juge a ainsi notamment exigé que le pouvoir soit établi par écrit (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mars 2017, n° 16-13.249), ce qui exclut un mandat donné oralement par téléphone.

Dans votre situation, deux hypothèses doivent être envisagées :

1ère hypothèse : le pouvoir constitue une pièce jointe du SMS, correspondant à un document papier ayant été numérisé, et revêtant bien la signature du copropriétaire mandant. Dans ces conditions, il ne devrait pas y avoir de difficulté particulière quant à sa validité, dans la mesure où le SMS ne constitue que le « vecteur » du pouvoir en lui-même ; la Cour de cassation a en effet admis que les copropriétaires transmettent leur pouvoir par la voie électronique (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 9 septembre 2014, n° 13-16.495).

2nde hypothèse : c'est le texte même du SMS qui constitue le pouvoir. Dans ces conditions, celui-ci ne devrait pas être reconnu comme étant valable par le juge dans la mesure où il ne comporte pas la signature du mandant, qu'il s'agisse d'une signature "manuscrite" ou bien d'une signature électronique mais « authentifiée ». Nous ne sommes toutefois pas en possession d’un jugement sur ce point particulier. Un arrêt de la Cour de cassation a simplement précisé que le mandat devait être signé (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 septembre 2018, n° 17-23.292). 

En conclusion, conférer un mandat par simple SMS doit être vivement déconseillé dans la mesure où sa validité n’est pas acquise, ce qui pourrait constituer un motif de recours judiciaire contre l’assemblée générale. Il convient ainsi plutôt d’établir un mandat sous format papier, signé par le copropriétaire mandant, et remis en main propre au copropriétaire mandataire, ou numérisé et transmis par courrier électronique. Il est à noter que le pouvoir peut aussi être confié au syndic, charge à ce dernier toutefois de le redistribuer au président du conseil syndical, à défaut à un membre du conseil syndical, et à défaut encore au président de séance afin qu’il le remette à un copropriétaire, cf. article 15-1 du décret de 1967.

Réponse de l'expert
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Abus 5155 : Le GROUPE OUEST noie le poisson avec les obligations de diagnostic de performance énergétique et de plan pluriannuel de travaux

Nous constatons de nombreuses résolutions inscrites dans les ordres du jour concernant la réalisation d’une part d’un plan pluriannuel de travaux et d’autre part d’un diagnostic de performance énergétique ne sachant plus exactement ce qui est exigé au syndicat des copropriétaires.

A ce titre, présentons l’ensemble des résolutions inscrites dans une convocation d’assemblée générale établie par le GROUPE OUEST à propos du plan pluriannuel de travaux et du diagnostic de performance énergétique.

I- Un plan pluriannuel de travaux incluant un diagnostic de performance énergétique

Sans plus tarder, voici la première longue résolution que l’on peut lire dans une convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet GROUPE OUEST qui date du 26 juin 2025.

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Ainsi, le syndic GROUPE OUEST demande de valider le principe de la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux qui inclut le diagnostic de performance énergétique.

Cette première résolution n’a pas grand sens car en définitive elle n’est accompagnée d’aucun devis laissant un certain trouble sur le contenu du plan pluriannuel de travaux et surtout sur le sens du vote que doivent exprimer les copropriétaires.

En effet, alors qu’il est techniquement impossible de réaliser un plan pluriannuel de travaux sans intégrer le volet énergétique qui passe inévitablement par la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), le syndic laisse entendre qu’il s’agit d’une option.

Et pourtant, la résolution le précise bien, le plan pluriannuel de travaux doit notamment présenter une estimation du niveau de performance énergétique des travaux énumérés impliquant la réalisation d’un DPE.

Mais plus que cela, c’est bien l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le projet de plan pluriannuel de travaux        doit être élaboré notamment sur la base d’un DPE.

Alors pourquoi ce syndic présente une résolution préalable qui entérine ce qui est déjà prévu par la loi ?

II – Un plan pluriannuel de travaux sans ou avec diagnostic de performance énergétique        

Voici la résolution suivante :

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Ainsi, la résolution prévoit deux tarifs, l’un pour réaliser le plan pluriannuel de travaux pour un montant de 6 600 euros TTC et l’autre pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour un coût de 5 880 euros TTC soit un total de 12 480 euros TTC.

La difficulté est que comme indiqué précédemment, il est impossible de réaliser un plan pluriannuel de travaux sans diagnostic de performance énergétique.

Ainsi la société SOCOTEC et le syndic seraient bien malins si le syndicat des copropriétaires validait la première option qui est la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux sans valider la deuxième option qui est celle de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.

Mais pour éviter cette difficulté, ils ont au préalable voté une résolution qui validait la réalisation de ces deux études.

Bref, une bouillabaisse pour noyer le poisson.

Et cerise sur le gâteau, les honoraires du syndic seront calculés en fonction du montant des diagnostics retenus avec un seuil minimum de 360 euros si le coût du diagnostic est inférieur à 15 000 euros, ce qui est le cas dans notre affaire.

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