Formations (9017)

Peut-on interdire la cession isolée d'une cave ou d'une chambre de service à une personne qui n'est pas déjà copropriétaire ?

Question :

Nous nous trouvons dans une copropriété ancienne qui comporte, au dernier étage, plusieurs chambres de service. L’un des copropriétaires a souhaité vendre isolément l’une des chambres de service qu’il possède, ainsi qu’une cave, à une personne qui n’était pas déjà copropriétaire.

Nous avons bien examiné notre règlement de copropriété, qui ne comporte pas d’interdiction spécifique à ce sujet. Afin d’éviter que la tranquillité de notre immeuble, composé exclusivement de grands appartements familiaux, ne soit perturbée, nous aurions souhaité interdire, aux termes d’un modificatif au règlement de copropriété, la cession isolée d’une cave ou d’une chambre de service à une personne qui ne serait pas déjà copropriétaire elle-même d’un appartement au sein de notre immeuble.

Cette interdiction est-elle envisageable ? Le cas échéant, suivant quelle majorité ?

Réponse :

Pour pouvoir répondre à votre problématique, il convient d’examiner en premier lieu les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dont nous reproduisons un extrait ci-après.

« […] Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. […] »

La destination de votre immeuble va ainsi être déterminante afin de savoir si une telle clause peut valablement être introduite dans votre règlement de copropriété. Mais qu’est-ce que la destination de l’immeuble ? Il s’agit en réalité d’une notion aux contours assez imprécis, qui n’est pas définie par la loi, mais dont l’importance pratique est cruciale.

Schématiquement, on peut définir la destination de l’immeuble comme étant l’usage pour lequel il a été édifié. Est-ce un immeuble d’habitation stricte ? D’habitation avec possibilité d’exercice d’une activité libérale ou d’une activité de bureau ? D’habitation et d’exercice d’une activité commerciale ou artisanale ?

Mais la destination va au-delà de ces questions ; l’article 8 précité parle en effet des « caractères » et de la « situation » de l’immeuble, ce qui renvoie notamment au type d’appartements composant l’immeuble. S’agit-il exclusivement d’appartements familiaux, ou alors de studio ou de deux pièces, plutôt destinés à des étudiants ou à des personnes seules ? On doit également tenir compte de l’environnement dans lequel se trouve l’immeuble. La destination d’un immeuble sera ainsi appréciée différemment selon que celui-ci se trouve dans une rue animée d’un quartier commerçant ou bien dans une venelle d’un quartier très calme et résidentiel.

Pour en venir plus spécifiquement à votre interrogation, la clause que vous envisagez porte une atteinte assez notable au droit de propriété, droit constitutionnellement protégé au titre de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, en ce qu’elle vient apporter une restriction importante à la libre cessibilité du bien.

Dans quelle mesure cette clause pourrait-elle être néanmoins admise ?

Tel qu’esquissé précédemment, tout va dépendre de la destination de votre immeuble ; il s’agit alors d’une appréciation au cas par cas.

Plusieurs arrêts, de la Cour de cassation, mais également des juridictions du fond, peuvent ainsi être cités à ce propos.

Un arrêt du 4 juin 1998, rendu par la Cour de cassation (troisième chambre civile, n° 96-16.452) constitue un premier exemple intéressant. Aux termes de cet arrêt, la Haute juridiction a ainsi déclaré valable la clause du règlement de copropriété n’autorisant la cession des caves et chambres de service qu’au profit de personnes déjà propriétaires d’un appartement dans l’immeuble. Il est à noter qu’aux termes de cet arrêt, on comprend que les chambres de service n’étaient pas constituées en lots distincts des appartements principaux, ce qui a pu influer sur sa décision. La Cour de cassation a ainsi motivé son arrêt en relevant que l’immeuble était « cossu et bien entretenu », « occupé seulement par huit copropriétaires », « situé dans un quartier résidentiel », relevant que « la volonté exprimée dans le règlement de copropriété était d'assurer à un petit nombre de personnes un mode de vie, caractérisé par un nombre réduit d'appartements spacieux, favorisant la tranquillité de chacun par la séparation des parties d'habitation de celles réservées au service dans un immeuble à vocation essentiellement bourgeoise ».

Un autre arrêt, rendu cette fois par la Cour d’appel de Paris le 6 mai 2015, n° 12/23234, mérite d’être relevé en raison de sa motivation particulièrement détaillée. Les faits de l’espèce se rapportent à un immeuble « de type haussmannien », « de belle facture », « situé dans un secteur résidentiel du 16e arrondissement ». La Cour relève toutefois qu’il « ne présente aucun caractère historique, prestigieux, exceptionnel ou de standing particulier justifiant de restreindre les droits des copropriétaires de vendre les chambres de service à des personnes étrangères à l’immeuble ». Le juge relève que l’immeuble est doté de deux vestibules distincts, dont l’un est réservé aux occupants des chambres de service. Enfin, la Cour retient également que la plupart des chambres de service sont déjà actuellement occupées par des tiers « sans lien de subordination ou de parenté avec les propriétaires des appartements principaux », et, en outre que les propriétaires contestant l’application de cette clause restrictive n’étaient propriétaires que de deux chambres de service sans être propriétaires d’un appartement ; l’ensemble de ces éléments ayant ainsi conduit le juge à considérer la clause comme non justifiée par la destination de l’immeuble.

La position du juge, dans cette affaire, aurait-elle été la même si l’un des éléments évoqués plus haut avait fait défaut ? Il est difficile de répondre de façon certaine, mais on peut relever que la destination d’un immeuble peut ainsi évoluer dans le temps, et est appréciée à un instant donné.

Citons enfin un arrêt de la Cour d’appel de Paris, rendu le 3 novembre 2005, 23eme chambre, à propos d’une problématique similaire. Dans cette affaire, le juge a validé l’existence de cette clause restrictive.

L’immeuble en question était un immeuble implanté « vis-à-vis du Bois de Boulogne dans un des quartiers les plus résidentiels de Paris », construit au début des années 1960 par un architecte renommé, le juge ayant relevé en outre que « le parti pris de ses concepteurs a été d'en faire un immeuble d'exception permettant à ses occupants de préserver un cadre de vie recherché de haut standing ».

Ainsi, on peut relever dans l’ensemble que le juge apprécie avec beaucoup de rigueur la validité d’une telle clause, et que la destination de l’immeuble doit véritablement être « exceptionnelle » pour qu’elle soit justifiée. Cette clause doit par conséquent être maniée avec beaucoup de précautions. Une attention particulière doit également être portée sur la situation présente de l’immeuble ; tel qu’évoqué plus haut, si les chambres de service ou les caves sont déjà occupées par des personnes non-copropriétaires d’appartements, le juge pourra en tenir compte dans son appréciation de cette clause.

Si d’aventure vous estimiez que les caractéristiques de votre immeuble justifient une telle restriction, à quelle majorité faire approuver cette modification au règlement de copropriété ?

Dans la mesure où nous nous trouvons ici dans une modification du règlement visant à restreindre les droits des copropriétaires sur leurs lots, un vote à l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires (sans abstention ni absence) est ici nécessaire.

Réponse de l'expert

Action

Abus 5159 : Cabinet LAURIN : un prestidigitateur du droit de la copropriété

L’analyse de l’ordre du jour des assemblées générales nous permet de voyager virtuellement dans notre beau pays. Cette fois-ci, nous nous retrouvons en Bourgogne, afin de dénoncer l’œuvre d’un cabinet dijonnais, l’établissement Laurin, sur sa convocation d’une assemblée du 30 juin 2025.

I. La grille de charges communes relève du règlement de copropriété

Un copropriétaire nous fait suivre l’ordre du jour de l’assemblée de sa résidence gérée par le cabinet Laurin. Notre regard se porte aussitôt sur l’évolution de deux grilles de charges communes proposée.

Cette proposition comporte de multiples illicéités.

Tout d’abord, il appartient au règlement de copropriété de déterminer les modalités de contribution des copropriétaires aux provisions et charges communes selon en principe les tantièmes attachés à chaque lot dans la grille conventionnelle concernée (art. 10 de la loi du 10 juillet 1965).

En présence de compteurs divisionnaire d’eau, cette convention doit expressément prévoir :

- le maintien de la participation des copropriétaires à ce poste du budget prévisionnel adopté en assemblée fonction des tantièmes stipulés par le règlement de copropriété ;

- la régularisation de ce service collectif selon les index relevés sur ces installations, après approbation des comptes clos du syndicat en assemblée.

S’agissant donc du règlement de copropriété, il appartient au syndic :

- de veiller à l’application de celui en vigueur publié au Fichier immobilier (art. 18 de la loi)

- non pas de le modifier, cette compétence incombant à un notaire, en tant qu’acte authentique.

Le syndicat est parfaitement en capacité d’amender sa trame initiale, contrairement à l’allégation du cabinet Laurin, moyennant l’intervention d’un notaire. Il lui faut dans ce cas faire établir une proposition de notificatif, en principe par un notaire, l’adjoindre à la convocation d’une assemblée (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son acceptation à la majorité légale requise (variable selon les évolutions envisagées).

Une fois l’avenant entériné, le notaire devra procéder à sa publication au Fichier immobilier, afin de le rendre opposable aux tiers, c’est-à-dire toute personne faisant l’acquisition d’un lot sur cette résidence, après l’accomplissement de cette formalité, Cass 3e civ. 21 juin 2006, n° 05 - 14441.

Enfin, en soumettant plusieurs points [répartition eau froide, compteurs de calories (eau chaude ou chauffage collectif)], dans une même question, le syndic Laurin commet une ultime irrégularité.

En effet chaque question (projet de résolution associé) inscrite à l’ordre de l’assemblée ne peut contenir qu’un seul objet (art. 13 du décret). Dans la négative la décision adoptée s’expose à une action judiciaire en nullité par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

De plus, le syndicat se prononce en assemblée sur tout service collectif intéressant la résidence (art. 14 de la loi) et aucunement en des termes génériques sur des dispositifs inexistants. Or, dans le cas présent l’immeuble assure exclusivement la distribution collective de l’eau froide et nullement la production commune d’eau chaude sanitaire et/ou de chauffage, comme l’atteste les pièces comptables annexées à sa convocation.

II. Les modalités légales de fixation des honoraires du syndic de suivi des travaux collectifs

Le syndicat devant délibérer sur des travaux collectifs, le cabinet Laurin sollicite des honoraires additionnels.

Si l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 concède au syndic la faculté de requérir en assemblée, une rémunération supplémentaire du syndicat pour son suivi de travaux collectifs hors budget prévisionnel de fonctionnement, elle la conditionne à plusieurs critères, non respectés en l’espèce. Elle précise premièrement que ces honoraires sont fixés sur le montant H.T. de l’opération, et ce, de manière dégressive.

Si le syndic Laurin se conforme à la première exigence de la dégressivité, sa présentation aboutit à :

- une double facturation, en dissociant volet administratif et comptable de celui du suivi, alors que la loi n’autorise qu’une imputation globale ;

- l’application d’un montant minimal pourtant exclu légalement, puisque la loi se contente d’une détermination en pourcentage H.T. du marché.

En cas d’approbation d’une résolution en l’état, elle encourt l’invalidation judiciaire selon la procédure légale énoncée précédemment.

En présence d’un ordre du jour défaillant et afin de circonscrire sa contestation judiciaire, le président de séance, garant de la tenue de l’assemblée (art. 15 du décret du 17 mars 1967) se doit, soit :

- d’exiger la rectification adéquate du secrétaire, avant de la soumettre au vote des copropriétaires ;

- d’écarter la délibération des copropriétaires sur une question manifestement inappropriée.

Abus

Action

Pourquoi il n'est pas stratégique de voter un plan pluriannuel de travaux au ras des pâquerettes ?

Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, les modalités du fonds travaux ont évolué avec la mise en place du plan pluriannuel de travaux.

S’il s’agit de deux dispositifs distincts, il y a malgré tout une interconnexion entre les deux. Cette interconnexion exige de bien comprendre les subtilités de chacun des dispositifs et l’importance de bien élaborer le plan pluriannuel de travaux voté.

I- Un plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale

Conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit procéder à différentes études afin d’établir un projet de plan pluriannuel de travaux.

Ce projet est alors présenté à l’assemblée générale en vue d’être voté en l’état, amendé ou carrément refusé.

Compte tenu du fait que le plan pluriannuel de travaux devient la référence pour déterminer le montant minimal annuel du fonds de travaux à constituer, certains considèrent qu’il est judicieux de voter un plan qui soit le moins ambitieux possible.

En effet, le taux minimum légal du fonds travaux est de 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Ainsi, plus le plan pluriannuel prévoit des travaux qui représentent des sommes importantes, plus la quote-part du fonds travaux à constituer annuellement sera élevée.

Voilà pourquoi certains syndicats de copropriétaires votent des plans pluriannuels de travaux incohérents, dénués de sens qui intègrent uniquement des menus travaux.

Voyons pourquoi cette stratégie n’est pas bonne.

II – Un fonds travaux au service d’un plan pluriannuel de travaux

Le nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 définit de nouvelles conditions d’affectation du fonds travaux.

En effet, avant la promulgation de la loi Climat et résilience, le fonds travaux permettait de financer tout type de travaux votés en assemblée générale.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, il ne peut financer que les travaux inclus dans le plan pluriannuel de travaux voté.

Autrement dit, si le plan pluriannuel de travaux est vide ou quasi-vide, le fonds travaux ne pourra pas être utilisé, épargnant des sommes inutilement.

Par ailleurs, ce même article a prévu un garde-fou dans la mesure où le plan pluriannuel de travaux voté ne serait pas assez ambitieux.

Dans ce cas, le taux à retenir n’est plus celui de 2,5 % du plan pluriannuel de travaux mais de 5 % du montant du budget prévisionnel.

Ainsi la règle est simple : le syndic doit prendre en référence la somme la plus élevée entre 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux voté et 5 % du montant du budget prévisionnel.

Voilà pourquoi il est intéressant de voter un plan pluriannuel de travaux ambitieux d’autant plus qu’il n’engage pas le syndicat de copropriétaires.

En effet, les travaux doivent être votés en assemblée générale et réunir l’ensemble des exigences prévu par la loi, à savoir : la présentation de devis qui doivent être mis en concurrence.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5160 : Comment le cabinet BROSSET passe en force ses honoraires dans son nouveau contrat ?

Et allez, on est reparti avec un nouvel abus, dirons-nous « standard » qui concerne toujours le même sujet « les honoraires ».

Soyons clairs : nous n’avons rien contre le profit, les excédents ou encore les dividendes.

Mais il est important que cela se fasse dans les règles de l’art, surtout quand on est syndic, l’on gère des syndicats de copropriétaires qui sont leurs mandants.

A ce titre, analysons la résolution proposée par le cabinet BROSSET concernant le renouvellement de son mandat accompagné d’une nouvelle proposition d’honoraires.

Mais avant cela, rappelons les règles (en vigueur) qui s’imposent au syndic en matière de contrat et de non-rétroactivité de ses honoraires.

I- Une non-rétroactivité

A plusieurs reprises, la jurisprudence et la répression des fraudes ont rappelé qu’un contrat de syndic ne pouvait en aucun cas entrer en vigueur à une date antérieure à celle de la nomination du syndic.

Par conséquent, les honoraires du forfait de base fixés dans le contrat ne peuvent avoir d’effet que pour l’avenir, et non de manière rétroactive.

A ces fins, le point 2 du contrat type impose de préciser une date d’entrée en vigueur et de fin du mandat permettant ainsi de déterminer à partir de quand s’applique les honoraires votés.

Dans la mesure où le syndic en place propose un nouveau contrat avec un nouveau montant d’honoraires révisé, celui-ci prendra effet dans l’idéal à la suite de la fin du premier contrat et au pire à une date convenue par l’assemblée générale, laquelle ne peut être postérieure à celle de la tenue de l’assemblée générale.

Après avoir rappelé ces évidences, que l’eau chaude brûle et que l’eau mouille, examinons à présent la résolution proposée par le cabinet BROSSET.

II – Des honoraires rétroactifs

Sans plus tarder, voici la résolution proposée par le cabinet BROSSET à l’occasion d’une assemblée générale qui s’est tenue le 23 juin 2025 :

Que constatons-nous ?

Alors que l’exercice comptable de la copropriété va du 1er janvier au 31 décembre et que la résolution précise que le contrat prend effet le 23 juin 2025, il est indiqué malgré tout que les honoraires sont applicables au premier jour de l’exercice.

Comme dirait l’autre : respirons par le nez.

Le syndic précise la date de prise d’effet du contrat, en fixant une durée de quinze mois, à compter du 23 juin 2025.

Et pourtant, une ligne plus loin, il précise que le montant des honoraires convenus n’entrera pas en vigueur le 23 juin 2025, mais le premier jour de l’exercice (1er janvier 2025).

Vous n’avez rien compris ? C’est normal. Et pour cause : le syndic tente ici de produire un double « effet Kiss cool » : d’une part, bénéficier du renouvellement de son mandat ; d’autre part, appliquer rétroactivement le nouveau montant de ses honoraires.

Il n’y a rien à ajouter de plus.

Abus

Action

Un événement à ne pas manquer : Le 17ème salon de l'ARC qui se tiendra les mercredi 29 et jeudi 30 Octobre 2025

Comme il est de tradition, l’ARC Nationale organise, les mercredi 29 et jeudi 30 octobre 2025, le 17ème Salon indépendant de la copropriété principalement destiné aux conseillers syndicaux, syndics non professionnels et copropriétaires.

L’accès au salon, aux conférences, ateliers, formations, consultations, ainsi qu’au « quiz de la copropriété » proposé cette année, est totalement gratuit. Aucune inscription préalable n’est requise.

Vous trouverez le programme du salon à la fin de cet article en pièces jointes.

Le thème central de cette 17ème édition est le suivant :

« La loi du 10 juillet 1965 est-elle toujours adaptée

aux enjeux actuels de la copropriété ?»

Ce thème s’impose naturellement, car la loi du 10 juillet 1965 fête ses 60 ans marquant une maturation progressive, privilégiant le droit de la copropriété sur celui du copropriétaire.

Cette évolution s’est traduite par une succession de réformes, dont notamment l’instauration du fonds de travaux, associé à un plan pluriannuel de travaux.

Pour aborder ces évolutions, seront organisés plusieurs évènements et animations avec la présence de plus de 80 exposants issus de divers corps de métier.

A cela s’ajoute la présence d’experts qui répondront à l’ensemble de vos questions.

Nouveauté de cette édition : pour célébrer les 60 ans de la loi sur la copropriété, une animation exceptionnelle intitulée : «Questions pour un champion de la copropriété » sera organisé. Ce jeu, à la fois ludique et pédagogique, abordera divers aspects de la gestion en copropriété.

Ce 17ème salon sera aussi l’occasion de découvrir la toute nouvelle publication de l’ARC Nationale avec la parution de sa « bande dessinée de la copropriété » qui aborde avec humour mais sans détour les abus en copropriété.

I – Sept conférences plénières

Dans le cadre du thème central de cette 17èmeédition, sept conférences plénières seront organisées.

Plusieurs experts et personnalités du secteur de la copropriété présenteront leur analyse sur les dernières évolutions légales et réglementaires ainsi que sur les pratiques des professionnels qui sont contraires aux intérêts des syndicats de copropriétaires.

Voici les sujets qui seront abordés :

Les évolutions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application sont-elles adaptées aux enjeux actuels de la copropriété ?

Conserver, entretenir et améliorer son immeuble : comment le financer ?

Les étapes d’une rénovation (y compris énergétique) face à la loi du 10 juillet 1965

L’intérêt de disposer d’un règlement de copropriété adapté

Conseil syndical : « contre-pouvoir » ou « pouvoir contre » ?

Le contrôle des comptes : comment faire ?

Analyse du bâti, DPE, PPT : Quoi faire, comment faire ?

II – Des consultations gratuites

A l’occasion de ce salon, des consultations gratuites sont proposées dans les domaines juridique, comptable et technique.

Elles sont dispensées par nos experts de l’ARC Nationale : juristes, avocats, contrôleurs aux comptes, architectes, thermiciens, notaires, géomètres, ascensoristes, ingénieurs financiers, etc.

Les consultations sont accessibles tout au long de ces deux journées, sans rendez-vous préalable.

III - Des ateliers pratiques et techniques

En parallèle des conférences plénières, des ateliers et formations pratiques seront organisés, animés par les experts de l’Arc nationale ainsi que par plusieurs exposants.

Ils aborderont, de façon concrète, une grande diversité de sujets liés à la gestion de copropriété : l’assemblée générale, le fonds travaux, le syndic non professionnels, les extincteurs, le contrat de syndic, le ravalement, le comptage d’eau…

Pour accueillir un public plus nombreux, une salle plus spacieuse a été aménagée. En tout, cinq salles fonctionneront en continu de 10h à 17h, permettant de couvrir plus de 60 sujets sur les deux jours.

IV – Le quiz pour un champion de la copropriété

Pour les 60 ans de la loi du 10 juillet 1965, l’ARC Nationale organise « un grand concours sur le droit de la copropriété » au cours duquel l’ensemble des visiteurs pourra y participer.

Chaque candidat disposera d’une « zapette » permettant de sélectionner la ou les bonnes réponses aux 40 questions qui seront posées en direct.

A la suite de chaque réponse, des explications approfondies seront apportées afin d’identifier les erreurs les plus couramment constatées.

Une finale départagera les cinq meilleurs candidats, qui recevront de magnifiques cadeaux lors de la cérémonie de clôture du salon.

V – La nouvelle production de guides

A l’occasion de ce salon, la nouvelle production de guides « millésime 2026 », publiée par l’ARC Nationale, sera présentée.

Dix nouveaux titres viendront compléter notre collection qui compte déjà plus de 30 guides.

Voici la liste des nouveaux guides qui seront en vente dans la librairie du salon :

-31 actions majeures pour la maîtrise des charges et les finances de la copropriété

-Le financement et les emprunts collectifs en copropriété

-Savoir lire ses avis d’appel de fonds

-La sécurité incendie en copropriété

-Les travaux d’entretien en copropriété

-Les jurisprudences

-La copropriété animée (bande dessinée)

-50 questions et réponses à l’expert

-Le copropriétaire dans la copropriété

-Focus Les pouvoirs du conseil syndical et de son président et modèles de courrier-type

-Les réseaux électriques en copropriété

Plusieurs promotions seront proposées afin de permettre au plus grand nombre, copropriétaires comme professionnels, d’acquérir nos guides.

En plus de ces brochures, sera distribué gratuitement « le guide technique » qui reprend sur plus de 350 pages tous les sujets techniques de la copropriété.

VI – Des cadeaux ludiques à destination de nos adhérents et visiteurs

L’ensemble des visiteurs pourra récupérer l’agenda de l’année 2026, produit par l’ARC nationale, reprenant les illustrations sarcastiques publiées dans notre canard « Les pigeons déchaînés », qui dénonce les abus et pratiques illégales des syndics professionnels.

Par ailleurs, afin de remercier nos adhérents de leur fidélité, des cadeaux leur seront exclusivement réservés. Ils pourront les retirer au stand « La maison des cadeaux ».

VII - Un site internet dédié au salon

Pour permettre de suivre les dernières évolutions du salon et les thématiques des conférences, ateliers et formations, un site internet a été spécifiquement développé qui est actualisé quotidiennement.

Ce site est consultable à partir du le lien suivant : http://www.salon-copropriete-arc.fr/

Actions et Actus

Action

Pièces jointes

PROGRAMME SALON 29 OCTOBRE 2025.pdf

PROGRAMME SALON 30 OCTOBRE 2025.pdf

Savez-vous que les syndics perçoivent des commissions en tant qu’intermédiaires ou courtiers d’assurance avec l'aval de la FNAIM ?

Dans quel métier est-il possible de procéder à des pratiques illégales mais reconnues par l’ensemble des instances sans que cela ne gêne à priori personne ?

A notre sens, un seul métier, celui de syndic professionnel.

En effet, voyons comment la quasi-totalité des syndics fait fi du cadre légal et réglementaire lié à leur profession dès lors qu’il y a des intérêts économiques en jeu.

Le plus incroyable, c’est que ces instances de contrôle semblent porter des œillères : malgré nos alertes répétées, rien ne change.

Alors, entrons dans le détail et commençons par rappeler le cadre réglementaire, avant de confronter ces principes à la réalité du terrain.

I- Une interdiction de commission

La profession de syndic est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.

L’article 66 de ce décret précise que : « le mandataire (le syndic) ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat... »

Autrement dit, le syndic ne peut pas percevoir de commission en tant qu’apporteur d’affaires en plaçant des contrats auprès d’un assureur, d’une compagnie d’assurance ou de toutes autre entité.

A cela, s’ajoute à l’article 9 du décret du 28 août 2015, qui fixe les règles de déontologie applicables aux professionnels de l’immobilier, dans un chapitre intitulé « Conflit d’intérêt », en ces termes :

« Les personnes mentionnées à l'article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d'intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées. »

Ainsi, les textes sont clairs et fermes puisqu’ils interdisent aux syndics professionnels de percevoir toute commission ou rémunération en tant que porteurs d’affaires ou courtiers d’assurance, et plus généralement, de se placer en situation de conflit d’intérêts avec le syndicat des copropriétaires qu’ils représentent.

Il est vraisemblable que les syndics sont très mal à l’aise avec ces dispositifs. Mais pour l’heure, ils pratiquent la politique de l’autruche : aucun « chasseur » ne semble rôder dans les parages.

Après ce rappel du cadre légal, confrontons-le à la réalité du terrain.

II – Des conventions d’intermédiaire validant les commissions

Le syndicat des courtiers d’assurances « CSCA » a signé avec la FNAIM une convention.

Sur celle-ci, est présentée une note qui s’adresse particulièrement aux syndics professionnels qui exercent la fonction d’intermédiaire d’assurance ou de courtier d’assurance.

Elle contient un chapitre V dédié à la transparence des rémunérations perçues par le syndic dans le cadre de son activité de courtier ou de co-courtier en assurance.

Avant d’aller plus loin, voici l’extrait du chapitre :

Eh oui, sans la moindre gêne, cette note explique comment les syndics doivent gérer les rétrocessions versées par les compagnies d’assurance auprès desquelles les contrats des copropriétés mandantes ont été placés.

Alors qui saisir ?

Le président de la chambre ? Impossible, puisqu’il est signataire de cette convention et ne peut donc se dédire.

La répression des fraudes ? impossible, elle est submergée par les dossiers liés au syndic.

La commission de contrôle ? impossible : elle n’existe pas et vraisemblablement elle sera composée des mêmes présidents de chambres professionnelles.

Bref, comme toujours, on tourne en rond. Mais le plus frappant, c’est qu’ils ne cherchent même plus à dissimuler leurs pratiques illégales.

Actions et Actus

Actu

Pourquoi il faut suivre le fonds travaux par lot et non par copropriétaire ?

Conformément à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations du fonds travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot.

Par conséquent même si un copropriétaire vend son logement, la quote-part de cotisation du fonds travaux attachée à ce lot ne lui est pas remboursée mais laissée au profit du nouveau propriétaire du lot.

Cela n’est pas anodin car en cas de travaux financés en partie ou en totalité par le fonds travaux, le nouvel acquéreur du lot ne devra payer que l’éventuel solde entre sa provision de charges et le montant affecté.

Cette règle impose une vigilance accrue du copropriétaire dans l’usage de sa quote-part du fonds travaux.

Voyons cela de plus près, au vu des difficultés rencontrées.

I- Un fonds négociable

Si l’article 14-2 1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux est acquis au lot, son dernier alinéa précise que dans le cadre de la transaction du bien, le vendeur peut s’arranger avec l’acquéreur pour que soit ajouté au prix du bien, la quote-part de fonds travaux acquis au lot.

Il s’agit d’une transaction qui concerne le vendeur et l’acquéreur n’entraînant aucune intervention du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

Ainsi, il est impératif de suivre le bon usage du fonds travaux avec un contrôle par lot et non de manière globale ou par copropriétaire.

Et pour cause, un copropriétaire peut être intéressé par la vente d’un seul de ses lots, sans pour autant céder les autres. Cela nécessite que la comptabilité tenue par le permette d’identifier la quote-part de fonds travaux attachée à chacun des lots.

II – Des contrôles à opérer

Si effectivement le fonds travaux est appelé en charges générales, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que son affectation devra respecter les clés de répartition.

Autrement dit, si le fonds travaux est utilisé pour des travaux d’ascenseur, seules les cotisations attachées aux lots concernés par ces travaux seront débitées à hauteur non pas de la clé de répartition générale mais de la clé spéciale ascenseur.

La même logique doit être utilisée pour l’usage de travaux sur un bâtiment ou sur une chaudière qui dépendent d’une clé spéciale.

à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations du fonds travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et attachées au lot.

Par conséquent même si un copropriétaire vend son logement, la quote-part de cotisation du fonds travaux attachée à ce lot ne lui est pas remboursée mais laissée au profit du nouveau propriétaire du lot.

Cela n’est pas anodin car en cas de travaux financés en partie ou en totalité par le fonds travaux, le nouvel acquéreur du lot ne devra payer que l’éventuel solde entre sa provision de charges et le montant affecté.

Cette règle impose une vigilance accrue du copropriétaire dans l’usage de sa quote-part du fonds travaux.

Voyons cela de plus près, au vu des difficultés rencontrées.

I- Un fonds négociable

Si l’article 14-2 1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux est acquis au lot, son dernier alinéa précise que dans le cadre de la transaction du bien, le vendeur peut s’arranger avec l’acquéreur pour que soit ajouté au prix du bien, la quote-part de fonds travaux acquis au lot.

Il s’agit d’une transaction qui concerne le vendeur et l’acquéreur n’entraînant aucune intervention du syndicat des copropriétaires ou du syndic.

Ainsi, il est impératif de suivre le bon usage du fonds travaux avec un contrôle par lot et non de manière globale ou par copropriétaire.

Et pour cause, un copropriétaire peut être intéressé par la vente d’un seul de ses lots, sans pour autant céder les autres. Cela nécessite que la comptabilité tenue par le permette d’identifier la quote-part de fonds travaux attachée à chacun des lots.

II – Des contrôles à opérer

Si effectivement le fonds travaux est appelé en charges générales, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que son affectation devra respecter les clés de répartition.

Autrement dit, si le fonds travaux est utilisé pour des travaux d’ascenseur, seules les cotisations attachées aux lots concernés par ces travaux seront débitées à hauteur non pas de la clé de répartition générale mais de la clé spéciale ascenseur.

La même logique doit être utilisée pour l’usage de travaux sur un bâtiment ou sur une chaudière qui dépendent d’une clé spéciale.

Or, la plupart des syndics professionnels ne savent pas comment affecter une somme appelée sur la clé générale pour des travaux qui doivent être répartis sur la base d’une clé spéciale.

Le résultat est que les syndics utilisent, indépendamment des travaux votés et de la clé de répartition à laquelle le lot appartient, la clé générale même si elle dépend d’une clé spéciale.

Cela a un impact direct sur la quote-part attachée à chacun des lots pouvant léser certains copropriétaires et provoquer pour d’autres un enrichissement sans cause.

Voilà pourquoi le conseil syndical devra vérifier comment le syndic procède en réclamant la présentation d’un document qui indique le montant du fonds travaux par lot.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5161 : FONCIA SEINE OUEST - des honoraires de suivi de travaux et d’audit abracadabrantesques

La légitimité de la rémunération du syndic professionnel prête souvent à discussion, tant sur son forfait de base, que sur son volet additionnel. Une récente proposition de FONCIA SEINE OUEST apporte un précieux éclairage sur les pratiques suspectes de ces cabinets.

I. Honoraires du syndic de suivi de travaux et assimilés : un montant inexact

En sa qualité de syndic d’une résidence francilienne, FONCIA SEINE OUEST rédige et notifie la convocation de l’assemblée générale annuelle du 30 octobre 2025. Celle-ci traite entre autres des ascenseurs de l’immeuble, à savoir une étude (dont le choix est confié au conseil syndical) sur :

- leur réfection ;

- la présence d’amiante sur cet équipement et son environnement.

L’article 25 al. a de la loi du 10 juillet 1965 permet effectivement à l’assemblée de transmettre une de ses compétences au conseil syndical, sur une question :

- relevant initialement de la majorité de l’article 24 du même texte, ce qui inclut une projection de travaux d’entretien et d’audits des équipements collectifs, comme en l’espèce ;

- soumise en conséquence à une majorité renforcée en 1ère lecture (celle dite absolue du syndicat).

Ce cabinet requiert à cette occasion une rémunération complémentaire du syndicat.

Les articles 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 7.2.5 autorisent le syndic à prétendre à des honoraires supplémentaires du syndicat pour sa contribution à des prestations particulières, telles que son suivi administratif, comptable et juridique :

- de travaux collectifs ;

- d’études, de diagnostics collectifs.

FONCIA SEINE OUEST a donc la capacité de réclamer du syndicat une rémunération additionnelle pour cette projection de réfection de l’ascenseur moyennant une enveloppe maximale de 1.860 € octroyée au conseil syndical.

Néanmoins, le montant proposé par ce cabinet se révèle erroné par application :

- du taux de T.V.A. ordinaire de 20 % ;

- de la méthode légale de calcul fondée sur le prix hors taxes (H.T.) de l’opération (art. 18-1 A de la loi).

Si l’on multiplie 10,69 % à 1.200 € H.T. + 288 € H.T. (soit respectivement 1.500 € T.T.C. et 360 € T.T.C. sur la base H.T. des marchés), l’on aboutit à 159,06 € H.T.et donc 190,87 € T.T.C.

Or, dans le projet de résolution, ce syndic indique une rémunération de 198,76 € T.T.C., qu’il prétend justifier, en annexe de la convocation, par des vacations individuelles contrevenant à la procédure imposée par l’article 18-1 A de la loi.

II. Honoraires du syndic de suivi de travaux et assimilés : un pourcentage illicite

Outre ces premières approximations, FONCIA SEINE OUEST enfreint un second critère cumulatif en matière d’honoraires du syndic pour le suivi de travaux et audits collectifs. L’article 18-1 A de la loi précise, que cette rémunération s’établit sur un taux de contrat H.T., et ce, de manière dégressive. Cela signifie, que FONCIA SEINE OUEST doit prévoir plusieurs taux par tranche et non pas un ratio unique, comme en l’espèce.

Si le syndicat approuve en assemblée la trame de résolution en l’état, elle s’expose à une action judiciaire en nullité par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé, dans un délai de deux mois à compter de la notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi).

En tant que garant de la tenue régulière de l’assemblée, le président de séance se doit d’amender tout projet de décision juridiquement litigieux, avant de le soumettre au vote des copropriétaires. Dans la négative, la résolution adoptée douteuse encourt logiquement une contestation judiciaire.

Abus

Action

Départ d'un membre du bureau de séance de l'assemblée générale : solution et conséquence

La tenue de l’assemblée peut se révéler tendue et entrainer le départ d’un ou plusieurs membres du bureau de séance. Face à cette situation, certains sont tentés d’adopter des attitudes juridiquement divergentes (poursuite ou arrêt de la réunion du syndicat), sous l’influence d’allégations douteuses de syndics professionnels. Qu’en est-il réellement ?

I. Le bureau de séance constitue une formalité substantielle de l’assemblée

Pour toute assemblée, l’article 15 du décret du 17 mars exige la nomination d’un bureau composé :

- d’un président. La jurisprudence précise, qu’il doit obligatoirement s’agir du détenteur d’un lot sur la résidence concernée, Cass. 3e civ. 6 mars 2002, n° 00 - 10406 ;

- d’un secrétaire, en la personne du syndic en exercice, sauf décision contraire des copropriétaires ;

- d’un ou plusieurs scrutateurs. La jurisprudence souligne le caractère facultatif de cette fonction, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, Cass. 3e civ. 14 janvier 1998, n° 96 -12513.

Ce décret prévoit, en ses articles 13 et 11, que l’assemblée ne délibère que sur les questions (projets de résolutions compris) portées à son ordre du jour et notifiées aux copropriétaires. Dès lors, certains considèrent que l’élection du bureau ne peut régulièrement s’opérer que si la question associée figure expressément à l’ordre du jour.

Ces nominations se révèleraient donc illicites, soit par :

- l’omission de ces questions à l’ordre du jour notifié par son auteur (le syndic) aux copropriétaires ;

- le départ inopiné, en cours de séance de tout membre élu, l’ordre du jour notifié ne comportant pas de question complémentaire dédiée.

Cependant, la jurisprudence rejette une interprétation aussi restrictive, au motif que cette constitution se révélant substantielle (essentielle à la tenue de l’assemblée), elle peut parfaitement s’effectuer sans point précis à son ordre du jour. Elle permet donc de déroger au principe réglementaire de question spécifique à l’ordre du jour pour la régularité de la résolution rattachée.

Autrement dit, dans l’hypothèse ou un titulaire du bureau est défaillant, les copropriétaires sont en capacité de continuer cette assemblée, à la condition de se doter [moyennant un vote favorable à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur chaque poste vacant, indépendamment de l’inscription de cette question à son ordre du jour] d’un :

- président, CA Paris, 8 novembre 2001, n° 2000 - 11891 ;

- secrétaire, CA Paris, 27 mars 2019, n° 17 - 01178 ;

- ou d’un ou plusieurs scrutateurs (dès lors qu’il s’impose au regard du règlement de copropriété).

II. Incidence d’une absence substantielle au bureau de séance de l’assemblée

La désignation d’un bureau de séance [président, secrétaire, voire scrutateur(s)] représente une formalité substantielle au déroulement licite de l’assemblée. Cela signifie, que toute infraction en la matière expose l’assemblée générale à son annulation judiciaire par tout copropriétaire opposant (à toutes les résolutions), défaillant (absent non représenté), et ce, dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

Le départ d’un membre du bureau incontournable ne fait donc pas obstacle à la poursuite de l’assemblée, dès lors que les copropriétaires suppléent cette carence et, que le secrétaire mentionne également cette deuxième élection sur l’original du procès-verbal rédigé en fin de séance. Dans la négative, l’assemblée encourt, dans son intégralité, l’annulation judiciaire.

Actions et Actus

Actualité juridique

Quel prix retenir pour la cession d'une partie commune ?

Question développée :

Un copropriétaire envisage d’annexer une portion de couloir commun qui ne présente d’intérêt que pour deux lots, dont il est propriétaire.

Celui-ci nous a alors fait part de son souhait de racheter cette portion de couloir commun, moyennant un prix d’un montant très faible, au motif qu’il est la seule personne pour laquelle ce couloir commun présente un intérêt.

Cet argumentaire nous semble tout à fait contestable, et nous souhaiterions ainsi avoir plus d’informations à ce sujet.

Réponse :

La détermination d’un prix de vente relève toujours d’une appréciation au cas par cas, et tient compte en tout premier lieu de critères économiques, qui ont une incidence sur sa validité juridique.

L’article 1169 du Code civil dispose ainsi que :

« Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. »

Par conséquent, la vente d’une partie commune, au même titre que la vente d’un appartement ou d’une maison, ne peut être consentie moyennant un prix de vente qui serait totalement déconnecté de la valeur vénale réelle de ce bien. A ce titre, une cession moyennant le prix d’un euro symbolique, ou de quelques centaines d’euros, ne peut être envisageable, sauf, dans ce dernier cas, s’il s’agissait d’une portion extrêmement réduite de partie commune, de l’ordre de quelques centimètres carrés. Il est à noter en outre que le service de la publicité foncière serait également en mesure de s’opposer à un prix de vente dérisoire en raison du manque à gagner que cela entraîne au titre des frais de mutations afférents aux transactions immobilières, qui bénéficient en majeure partie aux départements, aux communes, et à l’État.

En pratique, il est toujours préférable, en cas de doute, de faire appel aux services d’une agence immobilière, ou, quand l’enjeu est d’importance, à ceux d’un expert en matière immobilière.

Indépendamment de ces conseils généraux, il est d’usage de retenir la valeur moyenne du mètre carré au titre de la rue ou du quartier concerné, à laquelle on appliquera une décote, généralement de l’ordre de 50 % ; cette décote vise à tenir compte du fait que la partie commune cédée ne présente d’intérêt que pour quelques copropriétaires seulement, qui sont susceptibles de l’annexer à leur logement – il en ira évidemment différemment pour la vente d’une loge de gardien, qui représente en principe un logement autonome.

Une décote peut également être appliquée afin de tenir compte de l’éventuel état de vétusté de la partie commune cédée.

Dans tous les cas, vous pouvez également tenir compte de la plus-value que cela apportera au copropriétaire acquéreur ; on peut ainsi donner en exemple le cas d’une annexion d’une portion de couloir commun qui aurait pour effet de rendre louable une chambre de service qui, dans son état initial, était dotée d’une superficie inférieure à 9 mètres carrés, et, à ce titre, ne respectait pas les critères du logement décent. Dans cette hypothèse, le syndicat disposera d’un levier assez important afin de négocier un prix de vente plus élevé…

Réponse de l'expert

Action