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La possibilité d'avoir un droit prioritaire pour acquérir un lot de parking

Dans de nombreuses copropriétés, se pose la question du stationnement des places de parking, surtout lorsque certains copropriétaires en disposent et d’autres non.

Cela est dû soit au fait que les logements ont été vendus sans lot de parking, soit au fait que le copropriétaire a vendu dans un premier temps son lot de parking, puis a cédé séparément, dans un second temps, son lot d’appartement.

La loi du 10 juillet 1965 a prévu un dispositif qui permet de traiter ce type de difficulté, mais qui n’est pas souvent mis en place, alors qu’il pourrait intéresser aussi bien le vendeur, les copropriétaires de l’immeuble que le syndicat des copropriétaires.

Voyons cela de plus près.

I- Un dispositif légal

L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale d’insérer dans le règlement de copropriété l’obligation faite à un copropriétaire qui souhaite vendre une aire de stationnement (place de parking) de donner un droit prioritaire aux copropriétaires de l’immeuble.

Dans ce cas, le vendeur doit faire connaître au syndic, par lettre recommandée, préalablement à la conclusion de la vente de sa place de stationnement, son intention de céder son lot en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information doit alors être transmise sans délai par le syndic à chacun des copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, aux frais du vendeur.

Cette information vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de la notification transmise aux copropriétaires.

II – Un dispositif intéressant

Ce type de dispositif a comme premier intérêt de permettre aux copropriétaires de logement ou de commerce de pouvoir disposer d’une place de parking sur leur lieu de domicile ou de travail.

Mais plus encore, cela a un intérêt direct pour la copropriété, car il limite le nombre de copropriétaires et surtout celui des propriétaires n’ayant qu’une place de parking.

Cela n’est pas anodin, car il est difficile de gérer un nombre important de copropriétaires et encore plus complexe d’engager des procédures judiciaires pour de faibles montants d’impayés liés aux quotes-parts de charges de parking.

En effet, un copropriétaire de place de parking n’est redevable que de faibles montants. Ce qui implique que le syndic doit attendre un certain temps avant que l’impayé soit suffisamment important pour faire intervenir un avocat; dans l’intervalle cela peut entraîner la prescription des dettes les plus anciennes.

Un dispositif qu’il ne faut pas oublier.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5168 : Un tarif mystérieux prévu dans le contrat du cabinet SDG IMMO

Cela faisait longtemps que nous n’avions pas dédié un abus relatif à un contrat de syndic.

Alors pour cette semaine, nous avons sélectionné le contrat du cabinet SDG IMMO qui a la particularité de mettre en exergue le logo de sa chambre professionnelle à savoir, la FNAIM.

Un contrat qui est presque parfait, mais voilà tout est dans la nuance car il est presque parfait mais pas parfait.

Entrons plus dans le détail pour comprendre la réalité et la difficulté que présent ce type de contrat.

I- Une clause unilatérale convenue entre les parties

Le point 7.1.5 du contrat-type impose de fixer un montant de réduction des honoraires du syndic à partir du moment où le syndicat des copropriétaires décide de transférer la gestion des archives de la copropriété auprès d’une société spécialisée.

Généralement, la société d’archivage facture cette prestation entre 5 et 9 euros par lot impliquant que pour une copropriété de 20 lots, la facture s’élève entre 100 et 180 euros.

Voyons à présent le montant de réduction prévu par le cabinet SDG IMMO et qui semble-t-il a été « convenu entre les parties ».

Un tarif mystérieux prévu dans le contrat du cabinet SDG IMMO

Autrement dit, dans l’hypothèse où cette copropriété de 63 lots décide de transférer les archives auprès d’une société spécialisée, elle devra payer au bas mot 315 euros qui s’ajoutent aux honoraires du syndic alors que ce dernier ne s’engage à les réduire que de 10 euros.

Par ce biais, il augmente indirectement ses marges puisqu’il économise une prestation qui jusqu’alors devait être à sa charge.

II – Une majoration des honoraires illégale

Le contrat de syndic permet de facturer les prestations complémentaires selon deux (et pas trois) modalités de facturation qui sont soit la vacation horaire soit un tarif forfaitaire.

Il s’agit d’un tarif unique qui ne peut pas faire l’objet de variation sauf pour les convocations d’assemblée générale supplémentaire où il est possible d’appliquer une majoration du tarif horaire au-delà des heures convenues.

Néanmoins, ce syndic a prévu dans son contrat d’appliquer cette majoration pour d’autres prestations entraînant un risque de facturation abusif et injustifié.

Pour commencer, voici la clause :

Ainsi, pour l’organisation d’une réunion du conseil syndical, le syndic applique une majoration de 60 % de son tarif horaire alors même qu’elle peut se dérouler pendant les heures ouvrables.

Cette clause est non seulement illégale, en effet le vrai contrat-type interdit cette majoration, mais également abusive puisque rien ne justifie de facturer 240 euros pour une vacation en journée.

Mais il y a encore plus déroutant : le syndic applique cette majoration pour les visites supplémentaires sans connaître les conditions d’application.

Là encore, au-delà de l’illégalité de ces modalités de facturation, la clause est aberrante.

La difficulté de ce type de contrat est qu’il déroge de manière subtile sur les réelles dispositions du contrat-type réglementé ; ce qui implique qu’il faut être un expert pour trouver les failles.

Il serait intéressant d’interroger la FNAIM pour vérifier si elle valide ce type de contrat et surtout les clauses y figurant.

Abus

Action

Des conseils de notaire pas très pertinents...

Il n’est jamais bon lorsqu’il y a une confusion des compétences, comme lorsque le syndic est également architecte ou lorsque le pêcheur donne des conseils au primeur.

Dans le même genre, il n’est jamais bon quand un notaire donne des conseils aux copropriétaires, surtout lorsqu’en définitive il les met en difficulté.

Avant d’entrer dans les détails, voici le conseil d’un notaire publié sur LinkedIn.

Bien entendu, nous avons anonymisé le propos car l’intérêt n’est pas de le dénoncer mais de démontrer l’insuffisance de son analyse et l’importance de bien connaître les dossiers avant d’en parler.

Vente d'un lot de copropriété... vous voulez les dernières AG, le pré-état daté. 𝗠𝗔𝗜𝗦 𝗶𝗹 𝗻'𝘆 𝗮 𝗽𝗹𝘂𝘀 𝗱𝗲 𝘀𝘆𝗻𝗱𝗶𝗰 𝗱𝗲𝗽𝘂𝗶𝘀 𝗱𝗲𝘀 𝗮𝗻𝗻é𝗲𝘀. Problème, et solution 👇

Si on applique la loi (parfois il semblerait que ce soit une option),
⛔ 𝗟𝗮 𝘃𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗻𝗲 𝗽𝗲𝘂𝘁 𝗽𝗮𝘀 𝗮𝗯𝗼𝘂𝘁𝗶𝗿 𝗲𝗻 𝗹’é𝘁𝗮𝘁 ⛔

Parce qu'en l'absence de syndic :
❌ Impossibilité de purger le délai de rétractation (documents et informations de la loi ALUR non disponibles) ;
❌ Impossibilité d'obtenir le certificat selon lequel l'acquéreur pressenti n'est pas déjà copropriétaire et potentiellement pas à jour de ses charges ;
❌ Impossibilité pour le notaire de respecter ses obligations légales de notification post-vente.

💡 Le cas se présente souvent sur des micro copropriétés avec quelques lots ne partageant souvent que le sol pour seules parties communes (ce sont presque des maisons individuelles).

▶️ Je vous propose donc de suivre la solution ouverte par la loi "Macron" du 6 août 2015 (de son vrai nom la loi "Croissance").

Cette loi a permis la convocation d'une assemblée générale des copropriétaires à l'initiative d'un copropriétaire (le copropriétaire vendeur dans notre cas) sur la base de l'alinéa 4 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 à l'effet de désigner un syndic.

Pour des besoins d'efficacité pratique (notre boulot est quand même de s'adapter à la vraie vie, avec ses contraintes), l'idée est de faire nommer rapidement un syndic bénévole parmi les copropriétaires.

On pourra alors faire signer par ce syndic les documents requis :
✅ Pré-état daté à 0 €
(𝘤𝘢𝘳 𝘤𝘦𝘭𝘢 𝘧𝘢𝘪𝘵 𝘴𝘰𝘶𝘷𝘦𝘯𝘵 𝘱𝘭𝘶𝘴𝘪𝘦𝘶𝘳𝘴 𝘢𝘯𝘯é𝘦𝘴 𝘲𝘶'𝘪𝘭 𝘯'𝘺 𝘢 𝘱𝘢𝘴 𝘥𝘦 𝘣𝘶𝘥𝘨𝘦𝘵)
✅ Certificat de l'article 20
✅ Attestation d'absence de carnet d'entretien...

📑 On pourra aussi faire une immatriculation d'office de la copropriété en notre qualité de notaire.

💌 Puis, ce syndic pourra recevoir les notifications légales en fin de dossier.

Avantage double :
On respecte la loi (1), et la démarche peut être mise en place rapidement (2)
Dès lors que l'ensemble des copropriétaires se montrent collaboratifs.

I- La nomination d’un syndic non professionnel

Il est vrai que lorsque l’on se trouve sans syndic professionnel ou qu’il est en état de carence, on a tendance à se raccrocher à la dernière chance : à savoir la nomination d’un syndic non professionnel qui n’est ni plus ni moins qu’un copropriétaire élu par l’assemblée générale à cette fonction.

Ainsi, ce notaire considère qu’en l’absence de syndic professionnel, il est pertinent de nommer un copropriétaire à la fonction de syndic afin d’être en capacité de produire le « pré-état daté », « l’attestation d’absence de carnet » ou encore d’établir le « certificat de l’article 20 ».

Néanmoins, ce notaire oublie un détail fondamental qui fait toute la différence.

Pour produire « l’état daté » ou le « pré état-daté » voir le certificat de l’article 20, il est nécessaire de connaître au préalable les comptes de la copropriété et surtout la situation comptable du copropriétaire qui souhaite vendre son lot.

Ainsi, il ne suffit pas d’être syndic pour être en mesure de produire les documents officiels, lesquels nécessitent de disposer au préalable d’informations comptables et juridiques.

II – Une responsabilité du syndic

Certains pensent que, lorsque l’on nomme un syndic non professionnel, cela peut se faire « à la bonne franquette ».

Or, au même titre qu’un syndic professionnel, le syndic non professionnel engage sa responsabilité.

Cela est d’autant plus probant lorsqu’il s’agit de la vente d’un lot, où le syndic doit fournir à l’acquéreur et à son notaire des informations clés, telles que le montant des impayés du copropriétaire vendeur (ce qui permet de faire éventuellement opposition à la vente), la provision moyenne de charges liée aux opérations courantes, ou encore la quote-part de fonds travaux attachée au lot.

Ainsi, il ne s’agit pas de signer aveuglément des documents qui engagent le syndicat des copropriétaires et surtout le copropriétaire qui accepterait naïvement d’assurer les fonctions de syndic non professionnel sans en connaître les conséquences :

Attention donc avant d’écrire, surtout lorsque l’on se présente comme notaire.

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Comment doivent être répartis les frais d'envoi des convocations ?

Au sein de notre copropriété, seuls quelques copropriétaires continuent à se faire adresser les convocations par recommandé postal classique, au format papier, tandis que de nombreux copropriétaires la reçoivent désormais par recommandé électronique.

Aussi, nous aurions souhaité que les frais d’envoi des recommandés « papiers » soient désormais facturés aux seuls copropriétaires concernés. Le syndic nous répond que cela n’est pas possible. Pourriez-vous nous éclairer ?

Il nous faut rappeler en préambule que depuis la loi du 9 avril 2024 dite « Habitat dégradé », les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, sans que les copropriétaires aient à donner au préalable leur accord (article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version actuelle), contrairement au précédent régime où il fallait nécessairement que les copropriétaires donnent leur accord. Dorénavant, le principe et l’exception ont été inversés et il revient aux copropriétaires de se manifester auprès du syndic s’ils souhaitent conserver un mode d’envoi classique, c’est-à-dire par voie postale, des notifications et mises en demeure. A cet égard, l’article 42-1 précité dispose que le syndic doit informer les copropriétaires qu’ils ont la possibilité de demander à continuer de recevoir par voie postale ces notifications et mises en demeure.

Ces précisions étant faites, il est tentant et légitime en effet de vouloir faire supporter les frais d’envoi postaux des recommandés papiers plus élevés que les frais de recommandés électroniques aux seuls copropriétaires qui ont fait le choix de vouloir conserver ce mode d’envoi.

Cela étant, d’après un arrêt de la Cour de cassation en date du 21 mai 2003, troisième chambre civile, n° 02-11.221, publié au Bulletin de la Cour de cassation, les frais d’envoi des convocations et le coût des notifications des décisions prises (concrètement, cela fait référence au procès-verbal de l’assemblée générale) font partie des charges relatives à l’administration des parties communes. Le syndic ne peut donc pas procéder à une répartition différente de celle prévue par la loi.

Par conséquent, en l’état actuel de la législation et de la jurisprudence, il n’est pas possible de faire individualiser ces frais liés aux envois postaux. Ces frais doivent être répartis en charges communes générales.

Réponse de l'expert

Action

Formulaire de vote par correspondance des copropriétaires en assemblée et désignations individuelles : obligations, option

Le 4 juillet 2020 voit l’introduction du formulaire de vote par correspondances des copropriétaires à l’assemblée. Ce dispositif vise à restreindre l’absentéisme des copropriétaires et ses conséquences dommageables, à savoir le rejet de décisions pourtant primordiales pour le syndicat.

Cette nouveauté génère son lot d’idées reçues colportées par des syndics professionnels en quête de contrôle sur des points intrinsèquement essentiels à la tenue de l’assemblée (désignation du bureau de séance), et au fonctionnement ultérieur de la résidence (conseil syndical), ayant en commun le caractère nominatif de ces fonctions. Nous nous proposons de rétablir les vérités.

I. Formulaire de vote par correspondance : mentions impératives

De nombreux cabinets évoquent une modification substantielle du droit de la copropriété liée à l’instauration du formulaire de vote par correspondance. Ils prétendent que ce document requière désormais, l’indication nominative, dans la convocation de l’assemblée, des candidats au poste de :

- président de séance et son ou ses éventuels scrutateurs ;

- conseiller syndical.

Ils fondent leur raisonnement sur le fait que le formulaire de vote par correspondance, institué par l’arrêté du 2 juillet 2020, prescrit de mentionner pour chaque question le choix du copropriétaire (pour, contre, abstention) en 1ère voire en 2nde lecture, lorsque la loi du 10 juillet 1965 le permet (art. 25-1 et 26-1). Selon ces professionnels, un copropriétaire ne peut donc pas s’y exprimer de manière anonyme.

S’il est indéniablement surprenant de voter pour des inconnus dans cette trame, cette approche n’en demeure pas moins parfaitement licite, en l’absence de disposition juridique imposant expressément le nom des postulants au bureau de séance et au conseil syndical dans la convocation. Autrement dit, ces syndics confondent le fait que ces fonctions soient personnelles, avec une obligation inexistante d’y faire figurer nominativement les candidats.

Les exigences réglementaires, énoncées par les articles 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967, se résument à ce que la convocation (et par conséquent son annexe : le formulaire de vote par correspondance) contienne une :

- question générique (présidence, scrutateur, conseiller syndical) ;

- proposition de résolution associée à chaque interrogation.

La seule dérogation à cette règle correspond à l’élection du syndic, celle-ci émanant en principe d’une décision de l’assemblée selon une proposition de contrat jointe à la convocation, voire d’une fiche d’information tarifaire pour le candidat professionnel (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).

Cela ne signifie aucunement que la convocation ne puisse pas comprendre nominativement un président de séance, scrutateur, conseiller syndical, mais cela :

- résulte tout d’abord d’une simple faculté ;

- implique en principe une demande d’inscription à son ordre du jour notifiée (LRAR) au syndic et réceptionnée par celui-ci avant sa diffusion de la convocation (art. 10 du décret).

II. Assemblée générale organe souverain décisionnaire

En cantonnant le caractère nominatif (bureau de séance, conseil syndical) dans le formulaire de vote par correspondance, ces cabinets omettent l’essence même de l’assemblée, à savoir l’entité souveraine décisionnaire du syndicat des copropriétaires (art. 17 de la loi).

Cette qualification s’entend de l’organe au cours duquel les copropriétaires présents ou représentés proposent, discutent, puis délibèrent. Dès lors, aucune restriction préalable, à une candidature manifestée en assemblée au poste de président, scrutateur ou conseiller syndical, ne s’avère licite.

Pire, le refus injustifié de postulation en séance expose la résolution (constitution du conseil syndical), voire l’assemblée dans son intégralité [présidence, scrutateur (lorsque le règlement de copropriété l’impose)], à une contestation légitime du copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi).

Le syndicat encourt :

- non seulement des frais de contentieux important [honoraires d’avocat, condamnation à des dommages et intérêts, ainsi qu’à un article 700 du Code de procédure civile (contribution à tout ou partie du coût de l’avocat du copropriétaire poursuivant obtenant gain de cause)] ;

-mais également la situation fortement préjudiciable de se retrouver sans conseil syndical, du fait de l’annulation judiciaire de cette décision de l’assemblée.

Pour prévenir une telle irrégularité de l’assemblée deux précautions sont nécessaires.

La première consiste pour le conseil syndical (en exercice) à remplir pleinement son rôle de contribution à la préparation de l’assemblée aux côtés du syndic (art. 26 du décret).

La seconde repose sur la nomination d’un copropriétaire compétent à la présidence de séance, celui-ci étant garant de la régularité de l’assemblée (art. 15, 17 et 14 du décret).

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5169 : Un contrat SILOGE non conforme et pas cohérent

Nous revoilà avec un contrat-type de syndic non conforme aux dispositions réglementaires qui prévoit des modalités d’honoraires incohérentes et surtout illégales.

Pour aujourd’hui, il s’agit du contrat du cabinet SILOGE.

Circonstance aggravante, ce cabinet met en évidence à plusieurs reprises le logo de la FNAIM, laissant penser que ce contrat a été validé par le service juridique de cette fédération.

D’ailleurs, il serait intéressant que l’on interroge le président de cette chambre professionnelle pour vérifier s’il cautionne la clause que l’on va dénoncer à travers cet abus.

Mais avant tout, rappelons une règle simple en matière de facturation d’honoraires liée à des prestations complémentaires assurées par le syndic.

I- Deux et non trois modalités de facturation de prestations complémentaires

Le point 7.2 du contrat-type de syndic qui figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux et non trois modalités de rémunération des prestations complémentaires.

Il s’agit soit d’une rémunération forfaitaire convenue entre les parties, soit d’un tarif horaire qui doit être proratisé au temps passé.

En revanche le syndic ne peut pas prévoir d’autres possibilités de facturation. Il ne peut pas par exemple combiner ces deux types de facturation pour une même prestation, ni prévoir une rémunération au pourcentage ou au résultat ou bien encore un tarif différencié en fonction de l’intervenant au sein du cabinet ou de l’heure d’intervention.

Après ce rappel des règles énumérées non pas par l’ARC Nationale, mais par les dispositions réglementaires elles-mêmes, voyons à présent comment le cabinet SILOGE facture deux des prestations complémentaires prévues au contrat.

II – Un pourcentage du montant

Sans plus tarder, voici la clause prévue dans le contrat SILOGE :

Un contrat SILOGE non conforme et pas cohérent

Que constatons-nous ?

Le syndic prévoit dans son contrat une rémunération qui est de 2,4 % du montant de l’indemnité d’assurance versée au profit du syndicat des copropriétaires ou bien de l’emprunt souscrit.

Or, comme expliqué dans le paragraphe précédent, le syndic ne peut pas prévoir un montant d’honoraires qui est défini sur la base d’un taux.

Vraisemblablement, les pouvoirs publics n’ont pas retenu cette modalité de rémunération du fait qu’elle n’est pas suffisamment précise au jour de la signature du contrat, car cela ne permet pas au syndicat des copropriétaires de déterminer la réalité des honoraires qui seront perçus par le syndic.

Mais encore, ces modalités de rémunération sont aberrantes et totalement incohérentes.

En effet, la rémunération du syndic doit être estimée par rapport à un travail réel effectué par le syndic.

Définir sa rémunération en fonction d’un taux de pourcentage ramené au montant emprunté ou à l’indemnité d’assurance versée par la compagnie n’a aucun sens.

A titre d’exemple, une indemnité d’un sinistre d’une valeur de 20 000 euros peut nécessiter une intervention soutenue du syndic due à des visites d’expertises alors qu’une indemnité d’un sinistre d’un montant de 100 000 euros peut se régler sans que le syndic n’ait besoin d’être mobilisé de manière importante.

Ce type de facturation démontre le manque de maturité des syndics qui prévoient dans leur contrat des modalités de rémunération qui n’ont aucun fondement si ce n’est celui de camoufler les honoraires qu’ils n’arrivent pas à justifier.

Voilà pourquoi il faut être vigilant et refuser systématiquement ce type de modalité de facturation qui est rappelons-le non pas seulement abusif mais bien illégal.

Nous allons interroger le président de la FNAIM pour vérifier s’il valide ce type de rémunération ou à défaut s’il compte procéder à un rappel à l’ordre de son adhérent.

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Les travaux d’entretien en copropriété

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Les travaux d’entretien en copropriété sont indispensables pour éviter un vieillissement prématuré du bâti ou des équipements collectifs. Cela nécessite de prendre en considération plusieurs notions qui sont tout d’abord d’ordre technique mais également juridique ou comptable afin d’éviter des erreurs qui pourraient entraîner diverses conséquences.

A travers ce guide, est expliqué comment entreprendre des travaux d’entretien et les actions parallèles à mettre en place dans l’intérêt de la copropriété.

Focus : Les pouvoirs du conseil syndical et de son président

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La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 octroient au conseil syndical et à son président de nombreux pouvoirs pour contrôler et assister le syndic. La plupart de ces prérogatives nécessitent d’avoir une lecture jumelée entre le texte légal et réglementaire.

Ce guide s’attèle à cette tâche en faisant un focus sur le droit du conseil syndical à réclamer au syndic l’ensemble des documents de la copropriété sous peine d’application de pénalités de retard. Par ailleurs, à travers ce guide, sont présentés les différents courriers-type qui permettent au conseil syndical d’agir efficacement.

Savoir lire ses avis d’appel de fonds

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Les avis d’appels de fonds sont les seuls documents qui doivent être envoyés tout au long de l’année aux copropriétaires pour les informer des sommes dont ils sont redevables vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Ces avis d’appel de fonds doivent être scrupuleusement analysés compte tenu du fait qu’ils recèlent plusieurs informations notamment sur les modalités de calcul des provisions de charges ou des cotisations de fonds travaux réclamées.

A travers ce guide, est expliqué comment analyser l’intégralité des données figurant dans un avis d’appel de fonds et l’impact que cela entraîne à la suite de la régularisation des charges.