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Mieux vaut trois gros pouvoirs que quatre petits pouvoirs

En matière de gestion d’assemblée générale, il faut savoir être malin avec les dispositions prévues dans la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application.

L’objectif est de respecter les textes en vigueur tout en défendant l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

A ce titre, nombreux ne comprennent pas la gestion des pouvoirs en assemblée générale et surtout les subtilités prévues dans les textes qui font parfois toute la différence.

Voyons cela en détail.

I- Un mandat de représentation

Beaucoup confondent les pouvoirs et les formulaires de vote par correspondance qui sont deux dispositions indépendantes.

Le vote par correspondance permet de voter avant même la tenue de l’assemblée générale. Il est prévu à l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les pouvoirs consistent à remettre un mandat à un copropriétaire ou à un tiers de la copropriété pour être représenté au cours de l’assemblée générale en vue de voter sur les résolutions proposées dans l’ordre du jour.

Ce pouvoir peut être à son tour subdélégué dans la mesure où le copropriétaire mandant ne l’interdit pas. Cette disposition est prévue à l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Généralement, le syndic joint à l’ordre du jour un modèle type qui n’est pas réglementé à la différence du formulaire de vote par correspondance qui est lui définit par l’arrêté du 2 juillet 2020.

II – Une représentation limitée

Afin d’éviter qu’un copropriétaire ou un tiers ne représente un nombre de voix trop important la loi du 10 juillet 1965 a prévu une règle à double détente.

Le mandataire peut représenter autant de voix à partir du moment où il ne dispose pas de plus de trois pouvoirs.

A partir du moment où il représente plus de trois pouvoirs, soit quatre et plus, il ne peut alors représenter pas plus de 10 % des voix du syndicat des copropriétaires, en incluant les siennes s’il est copropriétaire au sein de l’immeuble.

Voilà pourquoi il est parfois préférable de se limiter à disposer de trois pouvoirs et représenter plus de 10 % des voix plutôt que d’avoir plus de trois pouvoirs et être limité à 10 % des voix.

A bon entendeur, je vous salue.

Dossier conseils

Action

Conseil

« Les pigeons déchaînés » couronné par la Bibliothèque Nationale de France

Pour ceux qui suivent l’activité de l’ARC Nationale, ils peuvent constater le dynamisme de notre association qui ne s’arrête plus.

En effet, notre but est simple : faire toujours plus pour nos adhérents afin qu’ils soient efficaces dans leurs missions.

C’est dans ce cadre que nous organisons des salons, des conférences, des émissions télévisées, des guides …

Mais également, il est fondamental d’alerter les copropriétaires et de sensibiliser les pouvoirs publics sur les différentes difficultés rencontrées au sein des copropriétés.

La cause principale reste les syndics professionnels qui sont dépassés par la législation et surtout animés par des intérêts économiques qui sont parfois contraires à ceux de leurs mandants que sont les syndicats des copropriétaires.

A ce titre, nous saisissons fréquemment les instances telles que la Répression des fraudes et surtout les ministères pour leur faire part des abus et des illégalités que nous constatons quotidiennement.

Mais il faut le reconnaître, cela n’est pas suffisant car il est important d’avoir une caisse de résonnance suffisamment performante pour être entendu.

C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a publié un nouveau média repéré par la Bibliothèque Nationale de France.

I- Un canard sarcastique : « Les Pigeons déchaînés »

Il faut le dire souvent les syndics professionnels considèrent les syndicats de copropriétaires non pas comme leurs mandants mais comme des vaches à lait ; ces mêmes vaches à lait qui cohabitent avec la poule aux œufs d’or.

Face à cette basse-cour, il a été nécessaire de produire « un canard » qui met en exergue « les pigeons », que sont les syndicats des copropriétaires, et qui se déchaînent grâce à l’ARC Nationale qui dénonce sans compromis les illégalités commises par les syndics.

Certes, certains syndics essayent de canarder l’ARC Nationale mais à chaque occasion, ils se tirent une cartouche dans leurs bottes de chasseur.

C’est dans ce contexte que tous les trimestres est publié, avec la revue trimestrielle, un canard qui s’intitule « Les Pigeons déchaînés ».

Ce journal est inspiré des journaux satiriques, mais est spécialisé dans le domaine de la copropriété, il dénonce, avec un trait d’ironie mordante, les abus des syndics qui n’ont rien de plaisant.

Les syndics affirment que le chien aboie et que la caravane passe, mais on le sait bien, à chaque trimestre, ils ont la « chair de poule » à l’idée de savoir s’ils seront en première page de ce canard.

II - Une feuille de chou qui a été identifiée par la Bibliothèque de France.

Lorsque nous publions un guide ou une revue trimestrielle, nous ne demandons ni recommandation, ni approbation et encore moins de reconnaissance.

La seule reconnaissance importante pour nous est la satisfaction de nos adhérents.

C’est d’ailleurs pour cela que l’ARC Nationale a décidé d’être son propre éditeur et ne subit ainsi aucune consigne ni pression éditoriale.

Les prix pratiqués sont beaucoup plus bas que ceux du marché car ils se situent entre « gratuit et 10 euros » pour des guides qui comptent jusqu’à 380 pages.

Malgré cela, nous avons eu la bonne surprise de recevoir un courrier de la Bibliothèque Nationale de France, qui a considéré que notre canard était suffisamment sérieux pour bénéficier d’un numéro ISBN.

A présent, « Les pigeons déchaînés » seront conservés auprès de la Bibliothèque Nationale de France au grand bonheur des copropriétaires et surtout des syndics qui, dans leur coin, doivent bien rigoler de la publication de nos abus.

Alors, une fois n’est pas coutume, voici en intégralité un de nos numéros du canard déchaîné.

PS : les syndics qui veulent récupérer ce document en toute discrétion peuvent continuer à le faire en utilisant, en toute illégalité, le numéro d’adhérent d’une de leurs copropriété adhérentes à l’ARC Nationale.

Actions et Actus

Action

Pièces jointes

Les pigeons_N°14.pdf

Abus 5170 : CITYA, plus bas que tout : comment contraindre un copropriétaire à payer une prestation illégale

Et voilà un abus, que disons-nous, une illégalité inadmissible qui fait honte à l’ensemble de la profession de syndic.

Bien sûr, le syndic en question s’appelle CITYA.

A travers cette illégalité, nous allons mieux comprendre comment fonctionne ce groupe qui n’a aucune limite pour gagner même quelques dizaines d’euros et cela au détriment de la loi et au risque de mettre en difficulté les copropriétaires voire les notaires.

Pour bien comprendre l’énormité de la situation, il est impératif de faire un rappel de la loi.

I- Une facturation de l’état daté plafonnée

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de facturer au copropriétaire vendeur l’état daté.

Ce document produit par le syndic est transmis au notaire afin qu’il puisse procéder à la vente du lot.

Compte tenu du fait que les syndics facturaient ce document au prix du diamant, un décret du 21 février 2020 a plafonné son coût à 380 euros TTC.

Depuis, la quasi-totalité des syndics facture l’état daté à ce tarif.

Néanmoins, des margoulins comme CITYA ont inventé une prestation complémentaire qui permet de facturer en plus des 380 euros, 75 euros d’actualisation de l’état daté.

Bien entendu, il s’agit d’une prestation inutile, bidon et surtout illégale mais qui permet de gratter quelques dizaine d’euros de plus, histoire de mettre du caviar sur les épinards.

Cet abus a déjà a été dénoncé à travers notre site internet afin de permettre à de nombreux copropriétaires de ne pas tomber dans le panneau.

Alors face à la résistance légitime des copropriétaires vendeurs, CITYA a sorti une autre illégalité tout aussi misérable.

II – Rétention d’informations

Pour contraindre les copropriétaires vendeurs à valider cette prestation complémentaire, le cabinet CITYA envoie un pseudo devis qui s’intitule « demande d’état daté » qui doit être signé dans lequel figure cette prestation complémentaire.

Par ce biais, le copropriétaire se retrouve contraint de valider l’état daté facturé 380 euros plus cette prestation « bidon » facturée 75 euros au risque de ne pas disposer des éléments comptables et financiers ; ce qui gèlerait la transaction.

A la suite de nos alertes sur ce type de procédé inadmissible, un copropriétaire a refusé de payer cette prestation en rayant l’option dans le devis qui lui a été envoyé.

Pour la beauté du geste, nous sommes ravis de présenter son devis partiellement refusé :

Afin de sanctionner ce geste de lèse-majesté et surtout contraindre le copropriétaire vendeur à payer cette prestation, CITYA n’a tout simplement pas complété une partie de l’état daté concernant le montant du fonds travaux acquis au lot.

Devant cette situation de blocage, le notaire a interrogé le syndic qui lui a clairement indiqué que l’information liée au fonds travaux était « comprise dans le document complémentaire dont vous (le copropriétaire) n’avez pas sollicité la transmission au vu de son surcoût. »

Néanmoins, nous pouvons saluer le professionnalisme du notaire qui ne s’est pas démonté et qui s’est inspiré des informations fournies lors de la promesse de vente pour reconstituer le fonds de travaux permettant de débloquer la situation.

Nous ne résistons pas, là encore, à mettre en évidence le professionnalisme de cette notaire que nous saluons.

Face à ce comportement inadmissible, nous allons saisir la chambre professionnelle à laquelle est adhérente CITYA à savoir la FNAIM afin de vérifier si elle compte sanctionner ce type d’agissement ou au contraire la cautionner à travers son silence complice.

Abus

Action

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Cette question, a priori simple à la lecture des alinéas 9 et 10 de l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965, soulève toutefois des interrogations et mérite des précisions.

Pour rappel, cet article précise, notamment :

« (…)

Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels.

(…) ».

Le Conseil Syndical est un organe essentiel de la copropriété qui assiste et contrôle le Syndic.

Il s’agit d’un contre-pouvoir important face au Syndic.

Le choix de ses membres est crucial pour la défense des intérêts de la copropriété.

I - Les personnes qui peuvent expressément être membres du Conseil Syndical

a/ Le copropriétaire

Ce point ne fait pas de difficulté ; un copropriétaire peut, sans difficulté, être élu au Conseil Syndical.

Aucune restriction ne peut être imposée au Règlement de copropriété ou lors de l’assemblée générale.

Ainsi, il n’est pas possible de restreindre la possibilité d’être membre du Conseil Syndical aux seuls copropriétaires à jour de leurs charges.

b/ Ses ascendants ou descendants

Les enfants, petits-enfants, voire arrière-petits-enfants d’un copropriétaire peuvent être élus au Conseil Syndical.

De même pour les parents ou grands-parents d’un copropriétaire.

c/ Les associés des sociétés propriétaires de plusieurs lots

Sont concernées les sociétés d’attribution régies par les articles L212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et non les Sociétés Civiles Immobilières.

L’article L212-1 précité dispose :

« Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice.

L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente ».

Ces sociétés sont des groupements éphémères.

Dans cette hypothèse, la société reste gestionnaire du lot et chaque associé bénéficie de de la pleine propriété ou de la jouissance du lot.

Chaque associé peut être membre du Conseil Syndical.

d/ Les accédants ou acquéreurs à terme

La vente à terme consiste pour un propriétaire à vendre son bien immobilier en percevant dans un premier temps une partie du prix du vente comptant, le reste via le versement de mensualités.

Il ne s’agit pas d’un viager car un terme est prévu (contrairement au viager qui s’interrompt au décès du vendeur, donc à un terme non déterminé).

L’acquéreur à terme peut être membre du Conseil Syndical.

e/ Les conjoints

Le conjoint est l’époux, et non le concubin.

Le concubin (partenaire de vie non marié et non pacsé) ne peut pas être membre du Conseil Syndical.

Il convient de préciser que la désignation du conjoint d’un copropriétaire au sein du conseil Syndical n’est possible que si le copropriétaire lui-même ne se porte pas candidat et s’il est favorable ou ne s’oppose pas à la candidature de son conjoint (Réponse ministérielle n°21593 du 05 mars 1990).

La jurisprudence sollicite la production d’un mandat exprès pour permettre au conjoint de présenter sa candidature au Conseil Syndical.

Si chaque conjoint est copropriétaire d’un lot distinct, l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 ne s’oppose pas à leur candidature individuelle au Conseil Syndical. En revanche, si le couple est copropriétaire d’un seul lot, seul un des conjoints peut être candidat au Conseil Syndical (Réponse ministérielle n°24604 du 09 novembre 2004).

Concrètement, si un époux est propriétaire en nom propre de l’appartement et l’autre est propriétaire en nom propre de la place de stationnement, par exemple, ils peuvent tous les deux siéger au Conseil Syndical.

De même, s’ils sont copropriétaires indivis de deux lots distincts, chacun des époux pouvant recevoir un mandat de représentation de l’indivision pour l’un des deux lots ; dès lors, chacun peut être élu au Conseil Syndical, à titre personnel.

f/ Les partenaires liés avec eux par un pacte civil de solidarité

Sur ce point, les limites posées pour le conjoint du copropriétaire doivent être reprises, dans un souci d’égalité.

Si le copropriétaire ne s’y oppose pas et s’il justifie d’un mandat exprès, le partenaire lié avec ledit copropriétaire par un pacte civil de solidarité peut être membre du Conseil Syndical.

g/ Les représentants légaux

Sont visés ici les tuteurs de copropriétaires faisant l’objet d’une mesure de protection ou les parents d’enfants mineurs propriétaires.

Ces derniers peuvent siéger au Conseil Syndical.

h/ Les usufruitiers

En cas de démembrement du droit de propriété, l’article 23 de la Loi du 10 juillet 1965 précise que le nu-propriétaire représente le lot en assemblée générale.

L’usufruitier peut toutefois être élu au Conseil Syndical avec accord du nu-propriétaire.

Au regard des réponses ministérielles précitées pour le cas des conjoints, a priori, soit l’usufruitier, soit le nu-propriétaire peut être membre du Conseil Syndical, pas les deux en même temps.

En cas de vente en viager avec réserve d’usufruit ou de droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier, le nu-propriétaire représente le lot en assemblée générale.

L’usufruitier peut toutefois être élu au Conseil Syndical sous réserve de l’accord du nu-propriétaire.

Si la vente en viager ne comporte pas de réserve d’usufruit ou de droit d’usage, le débirentier, devenu plein propriétaire, peut être membre du conseil syndical, à l’exclusion du crédirentier qui n’a plus de droit réel sur le lot.

i/ Représentant légal ou statutaire d’une personne morale

Une personne morale copropriétaire peut être élue membre du Conseil Syndical (une SCI par exemple).

Dans ce cas, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Un salarié ou un associé peut bénéficier d’un mandat exprès pour représenter la personne morale au sein du Conseil Syndical.

II - Les personnes expressément exclues du Conseil Syndical

a/ Le Syndic, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme

Le Syndic professionnel ne peut pas siéger au Conseil Syndical.

Cette interdiction s’étend à son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme.

En cas de Syndicat coopératif, le Président du Conseil Syndical exerce les missions du Syndic ; il siège donc nécessairement au Conseil Syndical.

En outre, l’article 21, alinéa 10, de la Loi du 10 juillet 1965 précise, in fine, que le Syndic non professionnel peut siéger au Conseil Syndical.

b/ Les préposés du Syndic, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme

Les salariés du Syndic ne peuvent pas être membre du Conseil Syndical, ni leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré (grands-parents et petits-enfants ainsi que les frères et sœurs), même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme.

La question du gardien d’immeuble a été réglée par une réponse ministérielle en date du 06 avril 1998 (n°9423) : le gardien d’immeuble même titulaire d’un droit d’habitation dans la copropriété ne peut pas être membre du Conseil Syndical.

En revanche, si le gardien d’immeuble est propriétaire en nom propre d’un lot de l’immeuble, peut-il être membre du Conseil Syndical ?

Dans la réponse ministérielle n°41978 en date du 11 novembre 1996, la réponse semble être la même dans la mesure où le Syndic a le pouvoir de licencier le gardien, ce qui peut être assimilé à une forme de pression sur ce dernier et cela pourrait paralyser le bon fonctionnement du Conseil Syndical.

III - Précisions sur la qualité de membre du Conseil Syndical

Il sera rappelé que le mandat pour siéger au Conseil Syndical est un mandat nominal.

Un copropriétaire élu ne peut pas être substitué par une personne de son choix pour les réunions du Conseil Syndical.

En cas de départ définitif, le membre du Conseil Syndical peut être remplacé par un suppléant élu en assemblée générale.

La durée maximale du mandat au sein du Conseil Syndical est de 3 ans, renouvelables un nombre illimité de fois.

La résolution portant élection des membres du Conseil Syndical doit prévoir la durée du mandat ; à défaut, le mandat sera de 3 ans.

Actions et Actus

Actualité juridique

Désignation du syndic : l’assemblée est tenue par la durée du mandat indiquée à l’ordre du jour

Catégories Procédure

Juridiction

Cours de cassation (troisième chambre civile)

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052555641

Observations

Dans une décision publiée au Bulletin, la Cour de cassation vient de restreindre singulièrement le pouvoir de l’assemblée générale d’amender les résolutions proposées dans l’ordre du jour de l’assemblée générale. En tous cas concernant la durée du contrat du syndic !

Principe retenu

Est nulle une délibération de l'assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour annexé à la convocation.

Analyse de la décision

Une assemblée de copropriétaires avait renouvelé le mandat du syndic pour une durée inférieure à celle qui était proposée dans l’ordre du jour, à savoir 5 mois au lieu de 12. Un couple de copropriétaires attaque la décision désignant le syndic pour cette durée, mais est débouté en appel au motif que les copropriétaires avaient, dans leur pouvoir souverain d'appréciation la possibilité de voter une durée différente de celle proposée.

La Cour de cassation réfute cette argumentation et censure la Cour d'appel de Paris qui l’avait avancée. Elle vise pour cela les articles 9, 13 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Selon le premier de ces textes, la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires contient l'indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

Aux termes du deuxième, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. Elle peut, certes, examiner toutes questions non inscrites à l'ordre du jour, mais sans possibilité dans ce cas de prendre une décision.

Enfin, selon le dernier, le contrat de mandat du syndic, sous-entendu annexé à l’ordre du jour, fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Et de conclure qu’est nulle une délibération de l'assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour annexé à la convocation.

Or, pour rejeter la demande d'annulation de la résolution, la Cour d'appel de Paris a estimé qu'il n'y a pas dénaturation de la résolution, ni infraction avec le contrat normalisé de syndic, qui exige un préavis de trois mois pour mettre fin aux fonctions de syndic, puisque la désignation litigieuse est d'une durée déterminée supérieure à trois mois.

En statuant ainsi, la Cour de cassation considère que la cour d'appel a violé les textes mentionnés.

L’assurance multirisques de notre copropriété peut-elle être résiliée par l’assureur pour cause de défaut de paiement des primes par notre syndic ?

Nous avons découvert il y a plusieurs mois que notre syndic avait oublié de payer la prime de notre contrat d’assurance multirisques immeuble. Quelles sont les conséquences de cette grave négligence sur notre contrat d’assurance ?

L’article L. 113-3 du Code des assurances régit cette problématique.

Tout d’abord, à défaut de paiement de la prime ou d’une partie de cette prime dans les 10 jours qui suivent son échéance l’assureur adresse à l’assuré une mise en demeure de payer, sous un délai de 30 jours.

De là, plusieurs situations se présentent :

Si la cotisation est finalement réglée dans le délai de 30 jours à compter de l’envoi de la mise en demeure, il n’y a pas de conséquence préjudiciable et le contrat d’assurance ne fera pas l’objet d’une suspension quelconque.

Si la cotisation n’a pas été payée dans ce délai de 30 jours à compter de la mise en demeure : le contrat peut faire l’objet d’une suspension de garantie et l’assureur a la possibilité de le résilier 10 jours plus tard. Il est à noter que, dans cette hypothèse, lorsque le contrat a été résilié à la suite du non-paiement de la prime, cette dernière reste intégralement due à l’assureur.

Si la cotisation finit malgré tout par être payée dans le délai de 10 jours qui suivent ce délai de 30 jours à compter de la mise en demeure, le contrat d’assurance aura été suspendu, mais entrera de nouveau en vigueur à midi le lendemain du jour du paiement de la cotisation. Il est ainsi à noter, dans cette hypothèse, que l’assurance ne garantira pas les sinistres éventuellement survenus entre la date de suspension du contrat et celle de sa remise en vigueur.

Par conséquent, dans votre situation, si le retard de paiement date de plusieurs mois, il est à craindre que votre contrat d’assurance ait été résilié par l’assurance, dès lors qu’un courrier recommandé contenant mise en demeure de payer a bien été adressé à votre syndic. Il convient dès lors de faire souscrire au plus tôt un nouveau contrat par votre syndic !

Il faut également rappeler à ce titre que la seule assurance obligatoire pour le syndicat des copropriétaires est une assurance de responsabilité civile, conformément à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cela étant, indépendamment de ces dispositions, si votre copropriété avait souscrit un contrat multirisques immeuble aux garanties plus étendues, les conséquences préjudiciables résultant de cette absence de paiement de la prime d’assurance pourraient justifier l’engagement de la responsabilité civile du syndic, ou, au préalable, une tentative de saisine de son assurance de responsabilité civile professionnelle, sur le fondement de l’article L. 124-3 du Code des assurances.

Réponse de l'expert

Action

Quatre obligations liées au compte bancaire séparé pouvant, à défaut, entraîner la nullité du mandat de syndic

On pourrait croire que les abus ou plutôt les illégalités liées au compte bancaire séparé sont derrière nous et pourtant ils sont toujours d’actualité.

A ce titre, nous avons même un syndic professionnel qui a eu le culot d’assigner l’ARC Nationale en diffamation car nous l’avons dénoncé à travers notre rubrique « Abus » du fait qu’il présentait son RIB pour que les copropriétaires payent les appels de fonds de leur copropriété.

Décidément, il y a des syndics « perchés » qui pensent que les juges sont crédules.

Et pourtant, les sanctions prévues par la loi à l’égard des syndics professionnels qui ne respectent pas les obligations liées au compte bancaire séparé entraînent de graves conséquences pour eux.

Sans plus tarder, rappelons les quatre obligations liées au compte bancaire séparé et les conséquences que cela entraîne pour le syndic.

I - Quatre obligations distinctes mais complémentaires

L’article 18 chapitre II de la loi du 10 juillet 1965 précise quatre obligations liées au compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

1-Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, le syndic ne peut pas encaisser des fonds, qui appartiennent au syndicat des copropriétaires, sur son compte bancaire.

2- Les sommes versées par les copropriétaires doivent être virées sans délai sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires ne pouvant pas transiter pendant un temps même provisoire sur celui du syndic.

3- Le compte bancaire du syndicat des copropriétaires ne doit faire l’objet d’aucune fusion ni compensation avec un autre compte comme celui du syndic.

4- Le syndic doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour la gestion courante et un autre rémunéré pour encaisser les cotisations du fonds travaux.

Par conséquent, le syndic ne peut pas déposer sur un même compte bancaire même s’il est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires les règlements issus des provisions de charges avec ceux émanant des cotisations du fonds travaux.

II – Des conséquences importantes

Le même article 18 précise que la méconnaissance du syndic de ses obligations, c’est-à-dire les quatre énumérées précédemment, entraînent la nullité du mandat à l’expiration d’un délai de trois mois.

Ainsi, si un copropriétaire démontre le non-respect de l’une de ces quatre obligations, le mandat est susceptible d’être annulé judiciairement.

Cela est lourd de conséquence car la nullité du contrat a pour conséquence de reconsidérer rétroactivement le contrat, le syndic doit à ce titre rembourser les honoraires perçus.

D’ailleurs dans une récente décision judiciaire, le juge a validé cette sanction en demandant au syndic de rembourser les honoraires perçus, quand bien même il a effectué des missions pendant cette période.

A bon entendeur, je vous salue.

Actions et Actus

Actu

Attention à la répartition des charges dans le cadre de la vente d’un lot entre les copropriétaires vendeur et acquéreur

En cas de mutation d’un lot, il existe une question souvent posée qui peut créer des frustrations entre l’acquéreur et le vendeur.

Il s’agit de savoir comment se répartissent les provisions de charges en cours et à venir.

Cela concerne les cotisations du fonds travaux, les provisions de charges courantes ou de travaux ou encore la régularisation des charges.

Pourtant cette question est clairement traitée notamment à l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967.

Voyons cela en détail à travers ce texte pour ensuite en sortir les trois conséquences.

I- Une référence : la date d’exigibilité

Bien souvent les copropriétaires considèrent qu’ils sont tenus de payer les provisions de charges à partir du moment où le budget prévisionnel ou les travaux sont votés.

Ainsi, en cas de vente il revient au propriétaire vendeur de supporter l’intégralité des provisions de l’exercice.

Cette analyse est inexacte car quand bien même le vote du budget prévisionnel ou les travaux ont été votés, la date d’exigibilité des provisions de charges est définie soit par la loi pour le budget prévisionnel soit par l’assemblée générale pour les provisions travaux.

Ainsi, les copropriétaires sont redevables du paiement des provisions uniquement à la date de la survenance de son exigibilité.

Pour les provisions courantes, il s’agit par défaut du premier jour du trimestre et pour les provisions travaux aux échéances définies par l’assemblée générale.

Quant à la régularisation des charges, elle devient exigible au jour de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes.

A partir de cette règle, il est alors possible de définir qui du vendeur ou de l’acquéreur est tenu de payer les provisions de charges ou la régularisation.

II – Des règles définies par décret

L’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 rappelle la règle qui découle de l’explication précédemment évoquée :

A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Cette règle rappelle en définitive tout l’intérêt de déterminer la date de la notification de la mutation du lot auprès du syndic.

A un jour près, le vendeur ou l’acquéreur peut se retrouver à payer l’intégralité de la provision de charges alors même qu’il n’en bénéficie pas.

Cela peut être très lourd de conséquences notamment s’il s’agit de provisions de travaux liées à des opérations globales de rénovation énergétique telles qu’un ravalement.

Vous ne pourrez pas dire que l’ARC Nationale ne vous a pas alerté.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5171 : Syndic SERGIC : c'est magique

Au détour d’une convocation d’assemblée générale, son ordre du jour atteste de l’inventivité du syndic rédacteur. Dans le cas présent, la créativité est à mettre sur le compte du cabinet parisien SERGIC pour une assemblée programmée au 23 septembre 2025.

I. Une délibération inutile sur le contrôle comptable annuel des copropriétaires

En tant que récent syndic d’une résidence parisienne, SERGIC établit et notifie la convocation d’une assemblée générale fixée au 23 septembre 2025.

Syndic SERGIC : c'est magique

Il y prévoit une question sur les conditions de vérification comptable annuelle par les copropriétaires.

Cette trame est grevée d’irrégularités et confusions juridiques.

La première approximation correspond à l’objet même de cette analyse comptable annuelle par les copropriétaires qui s’entend selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 non pas de l’examen des provisions pour charges courantes et exceptionnelles, autrement dit d’une simple projection des dépenses collectives envisageables comprises dans les budgets acceptés mais d’une étude des dépenses collectives avérées des comptes du syndicat clôturés par le syndic, avant leur présentation à l’assemblée pour approbation. Cette faculté s’opère par l’accès à l’ensemble des pièces comptables justificatives de l’exercice arrêté (factures, relevés bancaires, grand livre ...) au sein de l’agence du syndic.

De plus, nous ne cessons de souligner aux syndics professionnels, l’incongruité d’une délibération de l’assemblée en la matière. S’agissant de l’exercice d’un droit individuel des copropriétaires (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965), il revient au syndic d’en déterminer les formalités et de les en avertir, par une résolution sans vote portée à l’ordre du jour de l’assemblée concernée par l’adoption des comptes clos du syndicat (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).

Si cet excès de zèle semble pertinent pour certains copropriétaires, il traduit selon nous un manque flagrant des cabinets sur la veille juridique essentielle à une administration sécurisée et optimale d’une résidence ; et il expose le syndicat au rejet de cette question, en cas de vote majoritaire contraire. En contrevenant à cette prérogative légale, cette résolution encourt son annulation par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans les deux mois de notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi).

Enfin, l’article 9-1 du décret impose au syndic d’indiquer explicitement aux copropriétaires dans la convocation les modalités de cette analyse annuelle des dépenses et produits collectifs.

Ce texte précise, que cette mise à disposition dans son agence s’entend en principe d’un jour ouvré pendant la durée quotidienne de réception de la clientèle ; entre la notification de la convocation et la date de tenue de l’assemblée.

II. Une fixation d’honoraires additionnels illicites

SERGIC propose aux copropriétaires de faire établir par un tiers spécialisé un Plan Pluriannuel de Travaux (P.P.T.) préconisant les réfections communes sur les dix prochaines années (chiffrées et hiérarchisées). Une fois la projection éditée, il est tenu de la soumettre en assemblée pour accord des copropriétaires. Ce cabinet se conforme en ce sens à l’impératif prévu par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Syndic SERGIC : c'est magique

A cette occasion, SERGIC envisage des honoraires complémentaires du syndicat pour sa contribution juridique et comptable au projet, cette tâche ne constituant pas une prestation courante comprise dans sa rémunération de base (art. 18-1 A de la loi).

Néanmoins, l’approche employée par ce syndic enfreint la procédure légale, l’article 18-1 A de la loi exige dans ce cas non pas, comme en l’espèce, une vacation horaire avec un minimum forfaitaire mais des honoraires fixés en pourcentage H.T. de l’opération, et ce, de manière dégressive.

Là encore, une telle décision du syndicat encourt la nullité judiciaire par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé (art. 42 al. 2 de la loi).

III. Une actualisation du fonds travaux litigieuse

SERGIC insère enfin dans sa convocation une actualisation exceptionnelle du fonds travaux obligatoire du syndicat des copropriétaires par l’intégration d’un poste créditeur de cette collectivité.

Syndic SERGIC : c'est magique

La démarche en la matière de ce cabinet se révèle juridiquement discutable d’une part, en raison de l’imprécision sur la nature de la somme affectable « autres avances » et d’autre part, parce qu’il sous-entend cette imputation en un seul versement. Or, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 enjoint une constitution identique du fonds travaux par rapport au budget prévisionnel de fonctionnement.

Autrement dit, si le syndic doit effectuer quatre appels provisionnels annuels pour charges courantes auprès des copropriétaires au 1er jour de chaque trimestre, comme en l’espèce, il lui faut suivre les mêmes règles pour la création ou l’actualisation du fonds travaux.

Syndic SERGIC : c'est magique

Au demeurant, il serait préférable que SERIC emploie au regard du budget prévisionnel, le terme non pas de dépenses réelles pour éviter toute méprise des copropriétaires avec les comptes clos mais de factures de prestataires réceptionnées sur l’exercice en cours.

De même, nous ne voyons pas à quoi se réfère ce cabinet, lorsqu’il prétend opposer révision du budget à des décisions sur les charges courantes de fonctionnement.

Selon l’article 14-1 de la loi, le budget prévisionnel résulte d’une résolution de l’assemblée, en tant qu’organe décisionnaire du syndicat et a justement pour finalité de faire face aux futures dépenses collectives.

La vigilance des copropriétaires s’impose face aux accommodations de leur syndic professionnel. Cette bienveillance apparente se confondant rarement avec régularité, la validation de ces décisions en assemblée peut exposer le syndicat à leur contestation légitime.

Abus

Action

L'incompétence du syndic n'a pas à être supportée par le syndicat des copropriétaires

A l’occasion de plusieurs articles, nous avons pu mettre en exergue l’insuffisance des syndics que ce soit pour gérer des dossiers d’ordre juridique, comptable ou technique.

Pour un certain nombre de copropriétés, il s’agit clairement d’une carence du gestionnaire n’ayant ayant aucune réponse aux questions formulées par les copropriétaires, voire le conseil syndical.

Cette absence des syndics n’est pas sans conséquence puisque d’une part la copropriété n’est pas gérée d’autre part cela entraîne des frais inutiles aggravant les charges supportées intégralement par les copropriétaires.

Dans ce registre, nous avons les syndics professionnels qui font appel à des aides extérieures pour gérer leur mission de base que ce soit la tenue de la comptabilité ou le recouvrement des charges, mais avec une subtilité à savoir que ces frais ne sont pas supportés par le syndic mais par le syndicat des copropriétaires.

Voyons cela à travers un exemple qui doit alerter les conseillers syndicaux.

I- Des frais d’avocat à la charge du syndicat des copropriétaires

A l’occasion d’un contrôle de comptes, un conseil syndical a découvert une facture bien curieuse.

Nous ne résistons pas à la présenter :

L'incompétence du syndic n'a pas à être supportée par le syndicat des copropriétaires

En effet, il s’agit d’une facture d’avocat pour procéder à la mise en demeure d’un copropriétaire débiteur. Le montant des honoraires s’élève à 150,04 euros.

La difficulté est que cette facture n’est pas payée par le syndic mais par le syndicat des copropriétaires.

La réponse du syndic est toute trouvée : l’avocat intervient pour le compte et dans l’intérêt du syndicat, c’est donc à ce dernier d’assumer les honoraires.

Certes, mais la difficulté est que le courrier de mise en demeure ne nécessite pas l’intervention de l’avocat puisque la mise en demeure aurait dû être réalisée par le représentant légal qui est le syndic et (selon les contrats) facturée entre 30 et 50 euros.

Ainsi la copropriété paye non pas l’intervention obligatoire de l’avocat, mais la carence du syndic.

Conclusion : soyons clairs et sans détour, cette facture n’a pas à être supportée par le syndicat des copropriétaires et devra être refusée lors de l’approbation des comptes pour qu’elle soit supportée par le syndic.

II – Des arguments fallacieux

Souvent, pour se dédouaner, le syndic va affirmer que cette facture sera supportée par le copropriétaire débiteur surtout si l’affaire passe devant le juge.

Cela est inexact car si effectivement l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur, si l’affaire passe devant le juge, ce dernier refuse systématiquement tous honoraires ou frais qui lui paraissent abusifs voire inutiles à la procédure à l’instar de cette facturation.

Et pour cause, comme expliqué au chapitre précédent, le courrier de mise en demeure ne nécessite pas de faire appel à un avocat, ce qui implique que l’imputation de ces honoraires sur le compte du copropriétaire débiteur est largement abusive.

En effet, les juges sont suffisamment perspicaces pour comprendre que certains syndics abusent des difficultés financières que peuvent avoir les copropriétaires pour les matraquer de frais de recouvrement inutiles.

La vigilance est donc de mise.

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