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La transmission d’un contrat de syndic à la suite d’un rachat de cabinet doit-elle être autorisée en assemblée générale des copropriétaires ?

Notre copropriété était administrée jusqu’à présent par un petit cabinet de syndic familial.

La gérante de ce cabinet nous a annoncé dernièrement qu’elle allait vendre son cabinet à un grand groupe immobilier du type FONCIA ou CITYA.

Aussi, notre copropriété ayant signé il y a peu de temps un contrat de 3 ans avec ce cabinet familial dont nous étions fort satisfaits, nous souhaiterions savoir dans quelle mesure nous serions contraints de poursuivre ce contrat avec un syndic qui dépendrait désormais de l’un de ces grands groupes.

Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?

Au titre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est « seul responsable de sa gestion », et il ne peut se faire substituer. Cela étant, dans le cas des rachats de cabinet de syndic, deux hypothèses se présentent.

La première hypothèse correspond au cas où la structure juridique au sein de laquelle l’activité du cabinet était exercée fait l’objet d’une fusion-absorption avec une autre entité juridique, et disparaît.

Dans ce cadre, la jurisprudence estime que la société absorbante (le cabinet qui rachète) ne se trouve pas de plein droit substituée à la société absorbée (le cabinet qui est cédé), si bien que le contrat de syndic ne peut faire l’objet d’une transmission automatique à la nouvelle société : voir en ce sens un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 10 novembre 1998, n° 97-12.369.

En d’autres termes, il n’y a pas de transmission automatique des contrats de syndics qui étaient détenus par le cabinet de syndic absorbé, et l’assemblée générale des copropriétaires doit ainsi approuver le nouveau contrat avec la nouvelle entité.

En pratique, il appartiendra donc à la société absorbée de convoquer une assemblée générale avant sa dissolution, ce qui est rarement fait ! Dans cette situation, la copropriété devra être considérée comme dépourvue de tout mandat de syndic en cours de validité et tout copropriétaire pourra convoquer une AG afin de faire nommer un nouveau syndic (voir les développements à ce sujet en fin d’article).

La deuxième hypothèse, beaucoup plus fréquente, correspond au cas où la société au sein de laquelle l’activité du cabinet était exercée continue d’exister, mais est détenue par un actionnariat différent ; en d’autres termes, seule la propriété des actions (ou parts sociales) de la société a changé.

Aussi, la jurisprudence ainsi qu’une réponse ministérielle ont estimé que de tels rachats ne pouvaient pas être assimilés à une substitution. Voir ainsi un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 avril 2011, troisième chambre civile, n° 10-14.298, ou encore la réponse ministérielle n° 16177 en date du 14 septembre 1998.

Il en va de même y compris en cas de changement de gérance du cabinet : cf. un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 mai 2019, n° 18-14.360.

Enfin, il a été jugé qu’il n’y a pas de rupture de mandat lorsque la société syndic change seulement sa forme juridique (par exemple, une SARL qui se transformerait en SAS) et sa dénomination sociale (son appellation), l’entité juridique restant identique. On peut citer en ce sens un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 18 septembre 2012, n° 11-17.701.

En pratique, afin de savoir dans quelle situation vous vous trouvez, il convient d’examiner le numéro d’immatriculation à 9 chiffres au registre du commerce et des sociétés, qui doit figurer notamment sur les appels de provisions sur charges que vous recevez, et d’examiner ensuite sur le site Infogreffe ou le site du Bodacc si la société existe toujours ou si elle a été dissoute et liquidée.

De même, nous vous invitons à examiner le numéro d’immatriculation figurant sur les appels de fonds adressés par votre syndic postérieurement au rachat et de le comparer au numéro d’immatriculation figurant sur les appels de fonds antérieurs au rachat du cabinet.

S’il y a une concordance, cela signifie que seule la structure actionnariale a changé mais que la société est la même.

S’il n’y a pas de concordance, cela signifie que la société a changé et que cette substitution aurait dû être autorisée en assemblée générale.

Dans ce cas, rappelons que les mandats de syndic ne peuvent se former ou être reconduits tacitement, et il appartiendrait alors à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale afin de faire nommer un nouveau syndic, ce qui suppose d’avoir les coordonnées de l’ensemble des copropriétaires… ou, à défaut, de saisir le président du tribunal judiciaire afin qu’il désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui sera notamment chargé de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5185 : PIERRES DE PARIS : son imputation irrégulière à une copropriétaire d’une mise en demeure

S’il appartient au syndic de combattre les infractions des copropriétaires, il lui incombe néanmoins de se conformer aux prescriptions légales applicables à l’exercice de son mandat. En l’espèce, une mise en demeure du 9 janvier 2025 adressée par PIERRES DE PARIS à une copropriétaire enfreint les prérogatives de ce représentant légal du syndicat des copropriétaires.

I. Rappel à la loi licite du syndic à une copropriétaire

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, PIERRES DE PARIS constate un défaut d’entretien d’une terrasse commune de la part d’une copropriétaire dont le lot bénéfice d’un droit de jouissance exclusif.

A ce titre, il adresse à la copropriétaire une mise en demeure lui demandant de faire cesser cette infraction, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

PIERRES DE PARIS : son imputation irrégulière à une copropriétaire d’une mise en demeure

Cette notification répond aux impératifs légaux du syndic, chargé d’assurer la conservation de l’immeuble (parties et installations communes) pour le compte du syndicat des copropriétaires qu’il représente (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

La copropriétaire du lot doit supporter les menues opérations de maintenance sur la partie commune, dont le syndicat lui concède une jouissance exclusive, sauf clause dérogatoire prévue au règlement de copropriété (ce qui n’est pas avéré dans ce cas), Cass. 3e civ. 14 février 1996, n° 94 - 11737.

II. Rappel à la loi non facturable par le syndic dans le cas présent

PIERRES DE PARIS est parfaitement fondé à expédier ce courrier à la copropriétaire, réitérant son obligation de nettoyage de la terrasse commune à usage exclusif pour des motifs d’hygiène, d’harmonie de la résidence et de sécurité, à savoir : la préservation de l’étanchéité collective et la prévention des sinistres.

En revanche, ce syndic se trouve dans l’incapacité d’exiger le paiement de 132 € pour la rédaction de ce courrier, que ce soit à la copropriétaire contrevenante ou au syndicat des copropriétaires.

PIERRES DE PARIS : son imputation irrégulière à une copropriétaire d’une mise en demeure

Tout d’abord, la mission du syndic consiste entre autres à veiller au respect du règlement de copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et par conséquent à diffuser à tout membre du syndicat fautif une circulaire exigeant la cessation de leur infraction conventionnelle.

De plus, la rémunération de base du syndic inclut l’accomplissement de l’ensemble de ses tâches d’administration (hors frais d’affranchissement ou d’acheminement), à l’exception d’une liste réglementaire restrictive, qui ne comprend pas le cas d’espèce (article 9 du décret du 26 mars 2015).

Enfin, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le syndic à imputer à un copropriétaire les frais d’une mise en demeure, celle-ci s’entend uniquement du recouvrement de ses impayés de provisions ou de charges communes exigibles, respectivement à hauteur de sa quote-part : du budget prévisionnel adopté en assemblée (article 14-1, 14-I-II de la loi) ;

- des comptes clos du syndicat approuvés par l’assemblée (article 14-3 de la loi).

Or, PIERRES DE PARIS n’oppose pas à cette copropriétaire des arriérés de provisions ou de charges, mais sa carence à son obligation d’entretien de la terrasse commune à jouissance exclusive.

Si le syndic doit s’employer à obtenir l’arrêt d’une violation des obligations juridiques de tout copropriétaire, cette démarche ne lui permet pas pour autant de s’exonérer des règles juridiques, en ce qui concerne notamment ses honoraires.

En cas de contestation par le copropriétaire des sommes ainsi imputées par le syndic, le juge civil saisi apprécie souverainement leur régularité et les exclut du paiement s’il les considère illégitimes.

Abus

Action

Lundi 16 mars 2026 : Une Journée écolière sur le contrôle des comptes au service des finances de la copropriété

L’ARC Nationale s’appuie sur une large palette d’outils et de ressources pour accompagner la montée en compétences des conseillers syndicaux ainsi que des syndics non professionnels membres de l’association.

Cette démarche vise à leur donner toutes les clés nécessaires pour exercer pleinement et efficacement les missions.

Comme il est de coutume à l’ARC Nationale, nous organisons une journée écolière le lundi 16 mars 2026 de 9 heures à 18 heures sur le sujet : Le contrôle des comptes au service des finances de la copropriété.

I - Pour quoi ?

L’intérêt principal de suivre une formation organisée par l’ARC Nationale est que cette formation est conçue et adaptée à un public qui n’est pas forcément comptable ou juriste afin de lui permettre d’acquérir des compétences et maîtriser différentes notions comptables.

En effet cette journée a pour objectif d’aider les acteurs de la copropriété, notamment les conseillers syndicaux et les syndics non professionnels adhérents, à comprendre, analyser et vérifier la gestion financière de l’immeuble.

Au-delà de l’aspect purement technique, cette formation vise à rendre les participants plus autonomes et plus efficaces pour une gestion optimale des comptes de leur copropriété.

II – Le programme

Cette journée écolière se tiendra le lundi 16 mars 2026 à l’Espace Charenton, situé au 327 Rue de Charenton, 75012 Paris de 9 heures à 18 heures.

Le programme de la journée est le suivant :

9h00 – 9h25 : Accueil et remise du guide pratique

9h30 – 12h30 : - Les pouvoirs du conseil syndical en matière de contrôle des comptes

- Présentation des comptes comptables et ses implications

- Les comptes comptables à particulièrement contrôler

12h30 – 14h15 : Pause

14h15 – 17h00 : - Les pièces complémentaires à contrôler

- Lecture et exploitation du Grand livre

- Analyse des annexes comptables

III – Comment s’inscrire ?

Par courrier : avec le coupon d’inscription présent dans la revue trimestrielle, à nous retourner à l’ARC 7 Rue de Thionville 75019 Paris

Par mail à l’adresse mail suivante : formations@arc-copro.fr

La participation aux frais est de 20€, à régler sur place ou au préalable par virement, chèque ou espèces.

Attention

Les places sont limitées, nous vous attendons nombreux alors n’hésitez pas à réserver et vous inscrire dès à présent afin de ne pas manquer ce rendez-vous !

ARC Nationale 7 Rue de Thionville 75019 Paris

Contactez-nous au : 01.40.30.12.82

Ou par mail : formations@arc-copro.fr

Actions et Actus

Action

Abus 5186 : La délégation de pouvoirs proposée par LOISELET & DAIGREMONT incohérente

Décidemment, une convocation d’assemblée générale est toujours un bouillon d’informations dans lequel on retrouve fréquemment des « pépites » qui imposent qu’elles soient dénoncées dans notre rubrique « Abus ».

Néanmoins, pour le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, lorsqu’on analyse une convocation d’assemblée générale, nous avons « le choix du roi ».

À vrai dire, nous ne savons pas s’il faut parler de la résolution sur les honoraires de suivi de travaux, de son protocole de recouvrement des charges ou encore de la question relative à l’adhésion à l’ARC Nationale.

Mais en définitive, nous avons retenu la question liée à la délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical et qui est soumise au vote de l’assemblée générale.

Comme nous allons le constater, la résolution est tout à fait aberrante car elle est tout simplement impossible à mettre en place.

Pour expliquer l’énormité de la situation, il est important de rappeler le cadre légal.

I- Une délégation de pouvoirs cadrée

L’article 21 du décret du 17 mars 1967 donne la possibilité à l’assemblée générale de donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical.

Dans ce cas, la résolution doit d’une part définir l’étendue de la délégation et d’autre part le budget alloué.

Ces deux conditions essentielles sont indispensables pour permettre au conseil syndical d’agir dans le cadre de son mandat sans être en difficulté ou, pire, d’engager sa responsabilité ou celle du syndicat des copropriétaires, au motif d’avoir dépassé le mandat accordé.

Après avoir rappelé l’évidence, voyons comment est rédigée la résolution présentée par le cabinet LOISELET & DAIGREMONT.

II – Une délégation avec zéro euro de budget

Sans plus tarder, voici la résolution :

À la simple lecture de la résolution, l’évidence surgit.

Alors que le conseil syndical dispose de tous les pouvoirs pour conclure des contrats et marchés relatifs aux dépenses courantes, il ne dispose pour cela que d’un budget de zéro euro.

Autrement dit, la délégation de pouvoirs est neutralisée par une absence de budget, ne permettant concrètement d’engager aucun marché ou de valider aucun contrat.

Le plus spectaculaire est que cela ne semble pas gêner le syndic LOISELET & DAIGREMONT, pourtant professionnel, qui entérine une résolution présentant une anomalie flagrante.

Autrement dit, il valide la commande d’une pizza alors qu’il sait pertinemment qu’il n’y a plus de pâte ni de mozzarella.

Abus

Action

Êtes-vous appelé sur les bons tantièmes ?

Généralement, les copropriétaires consultent leurs avis d’appels de fonds en se limitant à vérifier le montant qui figure en solde.

Souvent, ils poussent un cri d’effroi : « Toujours plus cher pour moins de services ».

Mais ensuite, bon gré malgré, ils paient sachant pertinemment qu’à défaut, ils devront en plus supporter le coût du courrier de mise en demeure, qui est généralement supérieur à 50 euros.

Et pourtant, si le législateur impose au syndic d’envoyer aux copropriétaires un appel de fonds avant la date d’exigibilité de la somme réclamée, cela a pour but de permettre à ces derniers de pouvoir les contrôler, en vérifiant notamment les modalités de calcul.

À travers cet article, voyons deux éléments à contrôler.

I- Les tantièmes attachés au lot

Qu’il s’agisse des provisions de charges ou des cotisations du fonds travaux, elles sont appelées auprès des copropriétaires en fonction des tantièmes attachés au lot.

Ainsi, le système est simple : plus le lot comporte un nombre de tantièmes important, plus le copropriétaire devra contribuer aux charges de la copropriété.

Pour éviter toute somme indûment réclamée, le copropriétaire doit non seulement vérifier si le lot qui lui est affecté est bien correct, mais également si les tantièmes qui y sont rattachés sont bien conformes à ceux mentionnés dans le règlement de copropriété.

Les erreurs en la matière sont nombreuses et s’expliquent par le fait que le syndic en place récupère le fichier de son prédécesseur, dans lequel figurait une erreur qui peut remonter à des syndics plus anciens.

Par conséquent, il faut contrôler si une cave ou une place de parking n’a pas été ajoutée par erreur, ou bien si est affecté au copropriétaire le lot 14 alors qu’il est propriétaire du lot 140.

II – Les bons tantièmes affectés au lot

La deuxième vérification stratégique à réaliser est de s’assurer que les tantièmes affectés au lot sont les bons en fonction de la présence de parties communes spéciales ou d’équipements collectifs, mentionnés dans le règlement de copropriété.

En effet, un même lot peut disposer de plusieurs tantièmes en fonction de l’existence de parties communes spéciales ou d’équipements collectifs.

À titre d’exemple, un appartement de 100 m² peut disposer de 300 tantièmes de charges communes générales, 400 tantièmes lorsqu’il s’agit de dépenses sur le bâtiment A, et 0 lorsqu’il s’agit de dépenses du bâtiment B, ainsi que de 0 pour les dépenses d’ascenseur, du fait qu’il se trouve au rez-de-chaussée et ne permet pas d’accéder au parking.

L’ensemble de ces données doit être contrôlé, sachant qu’il peut y avoir d’autres critères, notamment pour la répartition des consommations d’eau, dans la mesure où les appartements et commerces sont équipés de compteurs divisionnaires.

Pour rappel, l’ARC Nationale a publié un guide complet expliquant comment contrôler étape par étape ses appels de fonds.

Vous n’avez donc plus aucune excuse !

Dossier conseils

Action

Conseil

Un « descriptif détaillé des travaux envisagés » obligatoire mais non défini par la loi

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a introduit une nouvelle disposition dans l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet à un ou plusieurs copropriétaires de pouvoir effectuer, à leurs frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble.

Néanmoins, ce même article prévoit un cadre légal strict, renforcé par l’introduction d’un nouvel article 10-4 du décret du 17 mars 1967.

Rappelons les obligations qui incombent au copropriétaire demandeur en essayant d’éclaircir les zones d’ombre.

I – Une obligation de « descriptif détaillé des travaux envisagés »

L’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher, et qui affectent les parties communes de l’immeuble, de faire une demande auprès du syndic afin que soit inscrite une question en ce sens à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Doit être joint à la demande un descriptif détaillé des travaux envisagés permettant au syndicat des copropriétaires de connaître avec exactitude les conséquences techniques et structurelles que cela entraîne pour la copropriété.

Le décret du 22 décembre 2025 a introduit un nouvel article 10-4 dans le décret du 17 mars 1967, qui précise qu’en l’absence de descriptif détaillé des travaux, le syndic est en droit de ne pas faire suite à la demande.

Néanmoins, ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 ne précisent quelles sont les informations que doit fournir le copropriétaire demandeur dans son descriptif détaillé.

Pour pallier à cette insuffisance, voici les éléments que nous préconisons d’indiquer dans le descriptif détaillé des travaux.

II – Une réponse à la loi

L’article 25-2-1 fixe les exigences pour réaliser ce type de travaux.

Ils ne doivent pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipement essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires, ou faire l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

Face à ces exigences, voici la liste des éléments qu’il serait intéressant de préciser dans le descriptif détaillé des travaux :

- Identification précise des surfaces concernées, telles que les parties communes (toiture, plancher haut, etc.), les limites et les emprises de l’intervention

- Description des objectifs des travaux : l’objectif énergétique, tel que l’amélioration du DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) - Justification technique et bénéfices attendus

- Techniques et matériaux envisagés

Nature des isolants

- Performances visées (résistance thermique R minimale conforme aux règles de l’art ou aux prescriptions d’aides).

- Méthodologie de mise en œuvre

Étapes d’exécution

Gestion des interfaces avec les parties communes existantes

Mesures de protection des occupants et du bâtiment

- Impact sur les parties communes et parties privatives

Modifications éventuelles de surfaces, d’éléments architecturaux ou d’équipements.

Solutions pour éviter les désordres.

- Planning des travaux

- Budget - mode de financement

Coûts – les financements envisagés (fonds propres, emprunt collectif, aides publiques).

Il est clair que ce descriptif devra être réalisé par une personne qualifiée ayant une assurance de responsabilité civile, afin de garantir que l’ensemble des préconisations soit conforme aux exigences légales et que, en cas de sinistre, la responsabilité du prestataire puisse être engagée.

Actions et Actus

Actualité juridique

En cas d’annulation judiciaire du mandat d’un syndic, ses honoraires ne sont pas dus

Un copropriétaire a la faculté de contester les résolutions irrégulières de l’assemblée, et, en cas de nullité judiciaire, leur application illicite par le syndic. Dans un arrêt du 27 février 2025 Cour de cassation confirme cette prérogative.

I. Capacité du copropriétaire à dénoncer une assemblée

Une copropriétaire opposante obtient la nullité d’une assemblée générale du 25 novembre 2020, en raison d’un motif invalidant celle-ci dans son intégralité. Dans l’hypothèse d’une infraction affectant l’assemblée dans son ensemble, l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise un copropriétaire opposant (à toutes les résolutions), défaillant (absent non représenté) ou assimilé (votant par correspondance exclu du décompte des voix du fait de l’amendement des questions par le président de séance) à agir en annulation de celle-ci dans les deux mois suivant la notification de son procès-verbal.

II. Capacité du copropriétaire à dénoncer l’application des résolutions de l’assemblée annulée

Outre le contentieux en nullité, à bref délai, d’une ou plusieurs résolutions de l’assemblée illégale, un copropriétaire peut solliciter pendant cinq ans la rectification de son compte individuel (article 42 alinéa 1er de la loi).

En l’espèce, l’erreur du compte individuel invoquée judiciairement par cette copropriétaire porte, entre autres, sur la quote-part imputée de la rémunération du syndic.

Cette facturation lui apparaît irrégulière, dans la mesure où la nomination de ce cabinet résulte justement de l’assemblée du 25 novembre 2020 invalidée.

Or, le syndic est élu en assemblée selon sa proposition de contrat jointe à la convocation, stipulant la durée de son mandat et les honoraires associés (article 25 alinéa c de la loi du 10 juillet 1965, article 11 alinéa 4 et article 29 du décret du 17 mars 1967).

En conséquence, un cabinet dépourvu de contrat, suite à l’annulation de l’assemblée le désignant, se trouve dans l’impossibilité d’administrer légitimement un immeuble et de requérir à ce titre la moindre rémunération. Dans son arrêt n° 23 - 14697 du 27 février 2025, la Cour de cassation accueille cet argumentaire juridiquement imparable.

À travers cette décision de justice, la Cour de cassation confirme les conditions licites de gestion et de facturation de la rémunération d’un syndic.

Un copropriétaire peut poursuivre la correction de son compte individuel dans les cinq ans suivant l’imputation indue de sa quote-part.

Actions et Actus

Actualité juridique

Un lot qui n’est pas d’habitation ne peut être habité s’il y a des risques pour l’immeuble et les occupants

Catégories Procédure

Juridiction

Cour de cassation (troisième chambre civile), 22 mai 2025

Référence

n° 23-19.387

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051680424

Observations

Indépendamment des contraintes réglementaires pouvant exister en fonction de la localisation de l’immeuble, les changements d’affectation de lots sont libres à l’égard de la copropriété dès lors que la nouvelle affectation est conforme à la destination de l’immeuble. Dans une copropriété à usage principal, sinon exclusif, d’habitation, des lots comme des garages, des remises ou des débarras peuvent être affectés à l’habitation sans décision de l’assemblée générale, et habités par leur propriétaire, voire loués s’ils respectent les critères de décence. C’est l’effet de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, aux termes duquel chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives dès lors qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. La copropriété ne peut bloquer ce type de projets que si le propriétaire de ces lots sollicite une autorisation d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il est vrai qu’il est souvent difficile de changer l’affectation sans toucher à ces deux éléments…

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris, approuvé par la Cour de cassation vient cependant de mettre un bémol à cette analyse. L’affectation à l’habitation d’un local non désigné comme tel par l’état descriptif de division – en l’occurrence un débarras eu dernier étage – peut être combattue par la copropriété si cette affectation, même en cas d’occupation par le propriétaire du lot, présente des risques pour les occupants, l’immeuble et le voisinage. Quant à la liberté d’usage et de jouissance affirmée par l’article 9 de la loi, elle ne vaut en réalité que si au moins le droit à la sécurité des autres copropriétaires est préservé…

Principe retenu

Ayant caractérisé le risque que présentait, pour l'ensemble de la copropriété, l'occupation du dernier étage de l’immeuble constitué de débarras à des fins d'habitation, la cour d’appel a pu retenir que la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux par l’assemblée générale, en interdisant leur usage à des fins d'habitation, était justifiée par des considérations tenant à la conservation de l'immeuble ; dès lors, l'assemblée générale n'avait pas commis d'abus en interdisant leur usage à des fins d'habitation, et il y avait lieu en conséquence d'ordonner leur remise en état initial de débarras.

Analyse de la décision

L’assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, construit en 1900, a décidé d'interdire l'usage à titre d'habitation des lots situés au sixième étage, qualifiés de « débarras » dans le règlement de copropriété, à raison des risques pour la sécurité des occupants en cas d'incendie. De fait, cette décision a été prise à la suite d’un incendie survenu à cet étage, un architecte sollicité ayant fait valoir la dangerosité de l'escalier d'accès au 6e étage du fait de la difficulté d'évacuation de ses occupants en cas d'incendie. Des propriétaires à cet étage ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution adoptée. Le syndicat des copropriétaires a reconventionnellement demandé le rétablissement des lots en question dans leur état initial de débarras.

Déboutés en appel et condamnés à rétablir l’affectation initiale, les propriétaires sont allés en cassation et ont vu leur pourvoi rejeté.

Un premier débat a eu lieu de savoir si, en raison de l’ancienneté de l’habitation des lots en question, la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas prescrite. Selon la Cour de cassation, la cour d'appel, a, d'abord, constaté que les lots étaient qualifiés de débarras dans le règlement de copropriété et, à bon droit, rappelé que les copropriétaires ne pouvaient changer l'affectation de leurs lots que sous réserve qu'elle ne soit pas contraire à la destination générale de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Elle a, ensuite, souverainement retenu qu'en dépit de l'ancienneté de l'occupation de lots du sixième étage comme logements, le syndicat des copropriétaires n'avait eu connaissance de la dangerosité que présentait cette affectation que lors de la remise par l'architecte de son rapport, consécutif à l'incendie survenu un peu plus tôt dans l'année, révélant une non-conformité de l'accès au sixième étage au regard des règles de sécurité incendie, notamment pour l'évacuation des occupants. Elle a, enfin, relevé que si les copropriétaires avaient été informés lors d'une assemblée générale de 2016 que les titres de propriété de certains des lots du sixième étage mentionnaient qu'ils étaient à usage d'habitation, ce point n'avait pas fait l'objet d'un vote, et il ne pouvait donc pas être considéré que le syndicat des copropriétaires aurait ratifié l'usage d'habitation des lots concernés. La cour d'appel a donc pu en déduire que ces copropriétaires n'avaient pas de droit acquis à l'usage qu'ils revendiquaient pour leurs lots à la date de l'adoption de la résolution de l’assemblée générale.

Sur la dangerosité, la cour d'appel a, d'abord, relevé que l'immeuble avait subi peu auparavant un incendie qui avait révélé une difficulté d'accès des services de secours pour évacuer les occupants du sixième étage, les couloirs de cet étage « étant un véritable cul-de-sac » à cause de l'étroitesse de l'escalier d'accès et de l'absence d'exutoire de fumée. Elle a, ensuite, retenu qu'il ressortait des rapports établis par l'architecte de l'immeuble et de celui émanant de l'expert mandaté par les copropriétaires demandeurs que l'escalier général de l'immeuble, allant du rez-de-chaussée au cinquième étage, ne permettait pas le passage de brancards en cas d'évacuation, que celui permettant d'accéder au sixième étage était particulièrement étroit et pentu, et que les difficultés de circulation inhérentes à la configuration de cet étage faisaient courir des risques anormaux aux occupants de l'immeuble, en cas d'incendie. Ayant ainsi caractérisé le risque que présentait, pour l'ensemble de la copropriété, l'occupation de l'étage en question à des fins d'habitation, elle a pu retenir, sans fonder sa décision sur les dispositions du code de la construction et de l'habitation régissant la police administrative ni méconnaître celles de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la restriction apportée aux droits des propriétaires des lots litigieux étant justifiée par des considérations tenant à la conservation de l'immeuble, l'assemblée générale n'avait pas commis d'abus en interdisant leur usage à des fins d'habitation, et qu'il y avait lieu d'ordonner leur remise en état initial de débarras.

Comment se répartissent les provisions, les charges entre le vendeur et l’acquéreur d’un lot ?

Un conseiller syndical s’interroge sur la personne redevable des provisions et charges, notamment travaux, en cas de mutation d’un local privatif. Ce questionnement s’avère d’autant plus fréquent, que des agents, des notaires et/ou des syndics adoptent des interprétations divergentes et confuses en la matière. Qui doit, selon les dispositions légales, ces sommes en cas de cession d’un lot ?

La réponse est juridiquement assez simple et imparable. Le critère requis, pour déterminer le débiteur de ces montants, est celui de leur exigibilité.

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’en cas d’aliénation d’un lot, la personne redevable des provisions ou charges (courantes et exceptionnelles) s’entend de celle qui possède le bien immobilier à leur date d’exigibilité, Cass. 3e civ. 20 mai 2021, n° 20 - 15633.

En ce qui concerne donc les provisions du budget prévisionnel :

- de fonctionnement pour charges communes courantes, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise, que sauf décision de l’assemblée, ces sommes s’imposent au détenteur d’un lot par quart au 1er jour de chaque trimestre concerné (article 6-2 al. 1er du décret) ;

- exceptionnel (cela concerne essentiellement les travaux collectifs hors opérations de maintenance comprises dans le budget de fonctionnement). Elles sont exigibles selon les modalités fixées par l’assemblée (nombre, ratio et dates), art. 6-2 al. 2 du décret.

Il résulte de ce qui précède, que la mutation d’un lot peut entrainer un partage de ces frais entre vendeur et acquéreur selon leur date exigibilité. Exemple : une cession intervient le 2 mai 2025, notifiée par le notaire au syndic le 10 mai 2025, le vendeur assumera les 2 premiers appels trimestriels du 1er janvier et 1er avril 2025 et l’acquéreur les deux appels suivants du 1er juillet et 1er octobre 2025.

En ce qui concerne les charges [différence entre le budget (estimation) et les dépenses effectives du même exercice], elles incombent (solde débiteur) ou bénéficient (solde créditeur) au copropriétaire du lot à la date de l’assemblée approuvant les comptes clos du syndicat (art. 6-2 al. 3 du décret), Cass 3e civ. 21 novembre 2006, n° 04 6 20473.

Bien évidemment, les parties peuvent en décider autrement dans l’acte authentique de vente. Cependant, un tel aménagement conventionnel n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic (art. 6-3 du décret). Ce dernier s’adressera donc au propriétaire du lot à la date d’exigibilité de la somme, sans que l’acquéreur ne puisse invoquer l’accord convenu avec le vendeur.

S’agissant enfin de la quote-part du fonds travaux du syndicat réglée par le vendeur, l’article 14-2-1 de la loi précise que cette contribution demeure acquise à la collectivité. En conséquence, le syndic ne procède à aucun remboursement auprès du cédant, libre à lui de négocier cette restitution au vendeur, via son notaire.

Il convient d’écarter toute méprise sur la répartition des provisions, des charges lors de l’alinéation d’un lot.

Cette ventilation s’opère réglementairement par le syndic, entre le vendeur et l’acquéreur, selon leur date d’exigibilité.

Toute autre disposition contractuelle revêt un caractère strictement privatif, qui n’intéresse pas le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic.

Réponse de l'expert

Action

Y a t-il un point commun entre les copropriétaires en difficulté et la rénovation énergétique ?

Actuellement, les syndicats des copropriétaires doivent faire face à deux enjeux :

le premier est celui du basculement de la copropriété en difficulté, et

le second enjeux est celui de la rénovation y compris énergétique du bâti et des équipements collectifs.

A priori, deux enjeux distincts et pourtant, ils ont un point commun qu’il est important de bien identifier.

I- Effets - conséquences

La difficulté majeure en copropriété est le vote des travaux de rénovation énergétique et les moyens pour les financer.

En effet, bien souvent, ils représentent des sommes extrêmement importantes dépassant le million d’euros.

Les pouvoirs publics ont mis en place des aides et subventions mais « le reste à charge » réclamé aux copropriétaires reste généralement encore trop important.

Cette situation entraîne doucement mais sûrement les copropriétaires dans une fragilité qui, à défaut d’engager des mesures correctives fait basculer la copropriété en difficulté.

Ainsi l’origine des copropriétés en difficulté est l’absence de programmation de financement des travaux d’entretien et de rénovation qui sont, soyons clairs, inévitables.

Ce constat doit nous alerter car une très grande majorité de copropriétés a été construite avant les années 1970, sans avoir engagé des travaux nécessaires à leur entretien et à leur rénovation.

II – Un financement dans le temps

Il n’est évidemment pas possible de demander aux copropriétaires de supporter 40 à 50 000 euros de quote-part de charges de travaux à payer sur un ou deux exercices.

Pour éviter cette situation, il faut prévoir un financement sur une longue période.

Ce mécanisme porte un nom en comptabilité, il s’agit de « l’amortissement ».

L’objectif est de réclamer chaque année aux copropriétaires une contribution à l’usure des parties communes et équipements collectifs afin d’être en mesure « l’année N » de pouvoir financer les travaux nécessaires.

Ce financement programmatique permettrait non seulement d’entretenir la copropriété mais également d’éviter que les copropriétaires, et par voie de ricochet, la copropriété ne basculent en difficulté.

Voilà un conseil simple et de bon sens qui prendra vingt ans à être mis en place.

Entre temps, il faudra poser des sparadraps sur les copropriétés, qui pour un certain nombre sont déjà en « hémorragie financière ».

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