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Comment savoir si un syndic est bon ?

Voilà une question qui interroge beaucoup de conseillers syndicaux : Comment savoir si mon syndic est bon ?

En effet, bien souvent, le conseil syndical est persuadé qu’il faut changer de syndic mais sans pour autant savoir ce qu’il aura en échange.

Ainsi, la question est de savoir comment détecter un bon syndic ou plutôt comment identifier un mauvais syndic.

Essayons d’aborder ce lourd sujet en commençant par identifier ce qu’est un mauvais syndic.

I – Un mauvais syndic : définition

Le mauvais syndic peut être identifier par deux facteurs :

Le premier est la politique commerciale du cabinet ; en effet, il s’agit généralement de grandes enseignes qui privilégient la productivité qui consiste à produire le minimum de services pour un maximum de rendement.
Le deuxième est le gestionnaire qui est dépassé par le nombre de dossiers qu’il a à gérer avec très peu ou pas de formation de base ou de formations continue se retrouvant dans l’incapacité matérielle et intellectuelle de gérer ses copropriétés.

Ainsi, le premier réflexe est d’éviter les cabinets qui ont une politique définie par le siège avec des gestionnaires qui ont bien souvent plus d’une cinquantaine de copropriétés à gérer.

Ensuite, il est important d’interroger le syndic sur les documents qu’il produit et qui sont mis à la disposition du conseil syndical.

Pour cela, il suffit d’interroger le syndic prospecté en lui demandant de présenter un carnet d’entretien anonymisé.

S’il ne sait pas de quoi il s’agit ou bien s’il trouve une argutie pour ne pas le produire, ou encore s’il évoque le RGPD, un conseil fuyez !

Ensuite, il faut interroger le syndic prospecté sur sa stratégie face aux enjeux et difficultés que rencontre actuellement la copropriété.

A titre d’exemple, si elle présente des impayés, il faudra lui demander comment il compte agir pour résorber la situation sans engager des sommes mirobolantes.

Une réponse vaseuse ou bateau implique que le syndic n’est pas compétent ou du moins ne l’est pas sur l’enjeu spécifique que rencontre la copropriété.

II – Un syndic compètent : définition

Un syndic compétent ne fait généralement pas de publicité.

Il sélectionne ses clients voulant travailler en collaboration étroite et en confiance avec le conseil syndical.

Il n’a donc aucune réticence à présenter les documents qu’il produit, à mettre en ligne sur l’extranet l’ensemble des documents de la copropriété.

Le syndic compétent ne mégote pas sur ses honoraires.

Il sait que tout travail mérite salaire et qu’il est légitime à demander un montant de rémunération à la hauteur de son investigation.

En contrepartie, le syndic assure des tâches qui demandent du temps et de l’investissement tels que réaliser des appels d’offres, analyser une proposition de contrat, produire un courrier voire une mise en demeure à l’égard d’un prestataire qui manque à ses obligations.

Pour résumer, un syndic professionnel compétent se paye même si le montant des honoraires n’est pas pour autant un indicateur du professionnalisme du cabinet.

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Action

Conseil

Nouvelle condamnation d’un syndic professionnel pour refus de remise des pièces au conseil syndical : la jurisprudence se confirme

Nous ne le répétons peut-être par suffisamment mais l’objectif de l’ARC Nationale n’est pas de sanctionner les syndics professionnels mais de les responsabiliser en mettant dans la loi des dispositifs en cas de manquements.

C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a obtenu que soient insérées dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 des pénalités dans la mesure où le syndic retarde voire refuse de remettre au conseil syndical les documents de la copropriété qu’il réclame.

Plusieurs décisions judiciaires financées par l’ARC Nationale ont pu mettre en évidence l’efficacité de cette procédure avec des condamnations à l’égard des syndics professionnels qui atteignent presque 10 000 euros.

Ces affaires ont pu mettre en évidence plusieurs éléments de procédures notamment la capacité pour le président du conseil syndical à agir judiciairement ou encore la possibilité d’engager également la responsabilité de l’assureur du syndic pour garantir le paiement des pénalités.

Néanmoins, une question restait en suspens et semble avoir été traitée par une décision judiciaire du 16 octobre 2025.

Voyons donc cette décision et son nouvel éclairage.

I- Une condamnation à 4 110 euros de pénalités

Dans une affaire qui, pour précision, n’a pas été financée par l’ARC Nationale, le cabinet professionnel a été condamné à 4 110 euros de pénalités de retard au profit du syndicat des copropriétaires.

Comme il est à présent d’usage, pour se défausser, le syndic a évoqué des vices de forme tels que l’incapacité du président du conseil syndical à agir ou bien le fait qu’il n’ait pas démontré sa qualité.

Ces arguments qui ont déjà été évoqués lors de deux précédentes affaires ont été systématiquement balayés par le juge.

Néanmoins, ce dernier a dû traiter un point qui pour le moment n’a pas été soulevé dans les autres affaires.

Il s’agit de savoir si les pénalités peuvent être comptabilisées par demande formulée ou par document réclamé.

Autrement dit, une demande qui porte sur dix documents non remis, doit-elle être considérée comme une seule réclamation impliquant un montant de pénalités de 15 euros par jour de retard ou bien par document soit 150 euros par jour (15 euros x 10).

II – Une réponse sur la base du texte

Pour répondre à cette question, le juge a repris strictement les dispositions légales.

Autrement dit, l’article 21 précise qu’il s’agit de pénalités par demande et non par document.

Ainsi, le juge a refusé de fixer le montant des pénalités proportionnellement au nombre de documents réclamés.

Voici l’extrait de la décision judiciaire :

Nouvelle condamnation d’un syndic professionnel pour refus de remise des pièces au conseil syndical : la jurisprudence se confirme

Cette décision n’est que le respect strict de la disposition légale impliquant que le conseil syndical et surtout son président doivent faire du juridisme en formulant une demande distincte pour chaque document réclamé permettant ainsi de multiplier le montant des pénalités.

Le but est bien de faire pression auprès du syndic pour obtenir les documents réclamés à défaut d’être condamné à des montants qui peuvent être extrêmement importants.

A suivre donc pour d’autres affaires…

Actions et Actus

Actualité juridique

Le syndic doit remettre au conseil syndical les adresses mails des copropriétaires

Nous avons publié en septembre dernier un courrier que nous avons envoyé à la CNIL (L’ARC Nationale saisit la CNIL sur la transmission des adresses mails des copropriétaires à destination du conseil syndical) concernant le droit du conseil syndical à demander à son syndic les adresses mails de chacun des copropriétaires et le droit éventuel du syndic à refuser de les remettre.

Expliquons brièvement l’intérêt de cette interrogation et surtout la réponse officielle de la CNIL qui se passe de commentaire.

I – Un intérêt stratégique

Depuis la modification de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, les notifications peuvent se faire, de droit, de manière électronique sans obtenir au préalable le consentement du copropriétaire.

Cela implique que le syndic peut convoquer une assemblée générale ou notifier un courrier de mise en demeure au copropriétaire sur son adresse mail sans que ce dernier ne soit informé et surtout sans qu’il ait donné au préalable son accord.

Bien sûr, il ne s’agit pas d’un mail standard mais bien d’une notification électronique qui répond à des critères précisés aux articles R 53 à R 53-4 du code des Postes et de communication électronique.

De même, le président du conseil syndical peut avoir intérêt à disposer des adresses mails des copropriétaires notamment lorsqu’il est amené à convoquer une assemblée générale.

En effet, la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 17 mars 1967 prévoient plusieurs situations qui donnent la possibilité au président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale même si un syndic est en place.

À titre d’exemple, l’article 18 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’en cas de manquement grave du syndic à ses obligations, à la suite d’une procédure, le président peut convoquer une assemblée générale.

De même, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 précise qu’à la suite d’une demande de convocation d’assemblée générale au syndic qui n’est pas suivie d’effet, le président du conseil syndical est en droit de convoquer une assemblée générale.

Connaissant les potentialités qu’offre la détention des adresses mails des copropriétaires, la plupart des syndics refusent de les transmettre au conseil syndical ou à son président en évoquant le règlement général des données personnelles (RGPD) et aux directives formulées par la CNIL.

C’est à ce titre que nous avons interrogé officiellement la CNIL afin de vérifier si effectivement le syndic était en droit de refuser de remettre au président du conseil syndical les adresses mails.

À vrai dire, la réponse de la CNIL, certes un peu tardive, est tout simplement excellente, nous obligeant à la reproduire en intégralité afin que chacun puisse la savourer.

II – Une réponse sans équivoque

Le syndic doit remettre au conseil syndical les adresses mails des copropriétaires

Actions et Actus

Action

L’autorisation accordée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes peut-elle être transmise au copropriétaire acquéreur ?

Il y a quelques années, un copropriétaire avait sollicité en assemblée générale une autorisation pour procéder à l’ouverture d’un mur porteur dans son appartement.

L’assemblée générale lui avait donné cette autorisation mais les travaux n’ont jamais été réalisés. Ce copropriétaire a fini par vendre son appartement. Aujourd’hui, le nouveau copropriétaire souhaiterait bénéficier de cette autorisation pour procéder lui-même à cette ouverture de mur porteur.

Nous nous interrogeons sur la nature transmissible d’une autorisation accordée à un ancien copropriétaire.

Il s’agit au fond de déterminer si l’autorisation confiée par l’assemblée générale des copropriétaires a un caractère personnel.

C ’est-à-dire si cette autorisation est attachée au copropriétaire qui la sollicite ou bien si elle a un caractère dit « réel » c’est-à-dire quelle soit attachée au lot qui serait affecté par ces travaux.

La première vérification essentielle à réaliser consistera à lire attentivement la façon dont la résolution accordant l’autorisation a été rédigée. Il est possible, mais plutôt rare en pratique, qu’il ait été précisé que l’autorisation revêtait un caractère personnel et qu’elle ne pouvait donc pas être transférée.

En l’absence de précision particulière, il faut considérer que l’autorisation n’est pas attachée à la personne même du copropriétaire mais davantage au lot. La jurisprudence, en ce sens n’est pas très fournie mais l’on peut citer un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 1er avril 2004, qui a considéré que l’autorisation conférée par l’assemblée générale étant nécessairement attachée au lot considéré, elle se transmet à l’acquéreur.

D’autre part, cette autorisation ainsi conférée ne devrait pas davantage pouvoir être frappée de prescription faute d’avoir été exercée dans le délai de prescription de droit commun de 5 ans, applicable en matière de copropriété (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie lui-même à l’article 2224 du Code civil). Autrement dit, l’autorisation confiée par l’AG ne s’éteint pas suite à son « non-usage ».

Cela étant, sur ces deux problématiques, rien n’empêche l’assemblée générale de préciser aux termes de la résolution que l’autorisation ainsi confiée ne pourra être transmissible et qu’elle pourra être frappée de péremption passé un certain délai également à fixer en assemblée générale.

Il est même vivement conseillé de prévoir ces garde-fous.

Réponse de l'expert

Action

Savez-vous de combien a évolué chaque poste de charges de votre copropriété ?

Pour beaucoup de copropriétés, le premier semestre de l’année rime avec « contrôle des comptes ».

Pour certains, cela prend 1 heure pour d’autres 10 jours.

La différence est bien entendu le niveau d’investigation du contrôle effectué par le conseil syndical : tandis que certains se limitent à vérifier si les factures sont réelles, d’autres contrôlent la réalité de la facture.

A travers quelques interrogations, nous allons vérifier si le conseil syndical est efficace dans sa mission de contrôle des comptes et de gestion de la copropriété.

Allez, passons au test.

I – En 10 ans, de combien a augmenté le montant du budget prévisionnel ?

Cette donnée doit permettre de vérifier si le budget de fonctionnement de la copropriété est maîtrisé ou au contraire s’il est en dérive.

Pour cela, il suffit de récupérer les annexes comptables jointes à l’ordre du jour des dix dernières années et de vérifier l’évolution du montant des budgets prévisionnels sur une période de dix ans.

Si elle est supérieure à l’inflation, cela n’est pas bon signe.

II – De combien ont augmenté l’ensemble des honoraires perçus par le syndic sur une période de dix ans ?

Peu importe qu’il y ait eu un changement de syndic au cours de cette période, l’objectif est de connaître l’évolution des honoraires perçus permettant ainsi d’être en mesure de mieux apprécier toute nouvelle demande d’augmentation.

III – Quels sont les postes de charges qui ont le plus augmenté au cours des 5 dernières années ? Des mesures correctives ont-elles été engagées ?

Il n’est pas bon de laisser des postes de charges en dérive.

Cela crée souvent une hémorragie des dépenses qui a tendance à contaminer d’autres postes de charges créant très rapidement des impayés qui deviennent rapidement difficiles à résorber.

IV – Le contrat d’assurance a-t-il été résilié ? et le cas échéant, à l’initiative de qui ? Et pourquoi ?

Le contrat d’assurance est stratégique d’autant plus pour les syndics qui sont intermédiaires ou courtiers en assurance.

Il est donc indispensable de vérifier si le contrat d’assurance a été résilié à l’initiative du syndic et le cas échéant si celui en vigueur est au moins aussi performant que le précédent avec une prime de cotisations équivalente.

V – De quel type de contrat d’entretien dispose la copropriété en fonction des équipements en place ?

La plupart des équipements de la copropriété que ce soit l’ascenseur ou le chauffage imposent la souscription d’un contrat d’entretien.

Néanmoins, il en existe plusieurs types qui prévoient des obligations plus ou moins importantes à l’égard de la société d’entretien.

Cela impose de vérifier le type de contrat signé par le syndic et s’il s’avère pertinent au vu de l’ancienneté de l’équipement et des changements de pièces déjà effectués.

Voici donc cinq points de contrôle que le conseil syndical doit effectuer, faute de quoi il passerait à coup sûr à côté de sa mission de vérification des comptes et de gestion de la copropriété. »

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Action

Conseil

Les honoraires privatifs restent une charge de copropriété

Le syndic qui est un prestataire de la copropriété doit enregistrer dans la comptabilité l’ensemble des honoraires qu’il perçoit.

A ce titre, l’arrêté du 14 mars 2005 a défini une nomenclature comptable qui ne distingue pas moins de sept comptes différents en matière d’honoraires du syndic.

Il existe un compte pour la rémunération du forfait de base, les prestations complémentaires et supplémentaires, les frais postaux et les débours…

Néanmoins, nombreux cabinets de syndic encaissent des honoraires sans les faire transiter sur les comptes de charges de la copropriété.

Il s’agit des honoraires privatifs imputés sur le compte des copropriétaires.

Voyons cela de plus près et comment procéder aux investigations.

I- Des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les charges de la copropriété doivent être réparties selon les tantièmes attachés à chacun des lots.

Néanmoins, l’article 10-1 de cette même loi prévoit une exception pour les charges privatives imputées sur le compte du copropriétaire.

Il s’agit principalement des frais et honoraires liés à l’établissement de l’état daté et aux frais liés au recouvrement des charges.

Ces facturations doivent être imputées directement sur le compte du copropriétaire concerné mais malgré tout restent des honoraires de syndic qui sont une charge pour la copropriété.

Par conséquent, la comptabilité de la copropriété doit identifier dans les comptes de charges (classe 6), les honoraires privatifs imputés sur les comptes des copropriétaires tout en identifiant en parallèle les produits qui sont les sommes que ces derniers sont tenus de payer.

Néanmoins, pour minimiser l’intégralité de la rémunération que perçoit le syndic, ce dernier n’intègre pas dans les charges de la copropriété ses honoraires privatifs et par conséquent n’enregistre pas les produits.

Comment vérifier cette information ?

II – Analyser les comptes de charges et de produits

Pour vérifier si le syndic considère les honoraires privatifs comme une charge de copropriété, il suffit de vérifier les annexes comptables 2 et 3.

Sur ces annexes, les honoraires doivent figurer sur un des comptes relatifs aux honoraires du syndic qui commence par le préfixe « 62 » et utilisé pour les honoraires privatifs imputés aux copropriétaires débiteurs.

Généralement, il s’agit du compte 6223 intitulé « autres honoraires ».

Néanmoins, le syndic peut utiliser d’autres comptes qui relèvent du préfixe « 62 ».

L’autre méthode consiste à vérifier si le syndic présente dans les comptes « 7 » qui sont liés aux produits, les sommes imputées sur le compte du copropriétaire suite aux charges privatives qui lui sont réclamées.

Neuf fois sur dix, cela n’est pas le cas.

Par ailleurs, conformément à l’article 11 chapitre II – 2° du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical doit demander au syndic de joindre à la convocation de l’assemblée générale l’état détaillé de l’intégralité des sommes qu’il a perçues au titre de ses rémunérations.

Grâce à ce document, le conseil syndic pourra vérifier s’il présente bien l’intégralité des honoraires qu’il facture y compris ceux liés aux prestations privatives.

C’est à vous de jouer !

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5201 : Le tarif démentiel du cabinet HOMELAND en matière d’opposition sur mutation

L’analyse d’un contrat de syndic se réalise en plusieurs étapes qui peuvent se résumer en trois actions :

Vérifier le sérieux du cabinet et les services internes
Etudier les prestations comprises dans le forfait de base
Vérifier le montant des honoraires.

A travers les honoraires proposés, il y a ceux liés aux prestations privatives qui sont souvent oubliés alors qu’ils peuvent représenter des sommes importantes voire démentielles surtout pour le copropriétaire concerné.

En effet, même s’il s’agit de charges de copropriété, elles ont la particularité d’être imputées directement sur le compte du copropriétaire.

Parmi ces prestations, on retrouve le courrier de mise en demeure, l’état daté ou encore l’opposition sur mutation.

Précisons rapidement en quoi consiste cette dernière prestation pour ensuite indiquer combien le cabinet HOMELAND la facture au copropriétaire concerné.

I – Une procédure claire

Dans la mesure où un copropriétaire vend son lot en laissant une dette à la copropriété, l’article 20 aliéna 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure permettant au syndic de faire opposition au prix de vente afin de récupérer la somme due à la copropriété.

Concrètement, le syndic doit former au domicile élu du copropriétaire vendeur un acte extrajudiciaire faisant opposition du versement des sommes de la vente.

Cette opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance.

Le notaire doit alors libérer les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.

A défaut d’accord, dans un délai de trois mois, après la constitution par le syndic de l’opposition, ce dernier verse la somme retenue au syndicat des copropriétaires sauf si le vendeur conteste l’opposition devant les tribunaux.

II – Un tarif prohibitif

Compte tenu du fait que le syndic a réalisé au préalable l’état daté que le cabinet HOMELAND facture au prix plafonné réglementé de 380 euros, ce qui est déjà élevé, il est alors simple d’établir ensuite une opposition sur la vente.

Et pour cause, l’état daté identifie le montant et les causes de la créance.

Généralement, elle est facturée entre 150 euros et 400 euros.

Pour assoir notre analyse, voici un tableau comparatif des tarifs d’opposition sur mutation que pratiquent différents syndics professionnels plus ou moins bons :

ATRIUM
180 euros

AVENTIN :
200 euros

R. LAURIN:
153,60 euros

FONCIA:
350 euros

CITYA:
150,48 euros

Néanmoins, pour le cabinet HOMELAND, le tarif retenu est de 800 euros.

Pour les sceptiques, voici l’extrait du contrat :

Le tarif démentiel du cabinet HOMELAND en matière d’opposition sur mutation

Ainsi, si nous devions faire un comparatif des tarifs pratiqués par les cabinets de syndic concurrents, cela arriverait à une différence démentielle de plus de 500 % !

Voici donc ce comparatif :

Abus

Action

A quand un 49-3 de la copropriété ?

Il existe actuellement une méfiance de plus en plus importante des conseillers syndicaux et des copropriétaires à l’égard de leurs syndics.

Néanmoins, nombreux professionnels et chambres professionnelles refusent ce constat en évoquant différentes études qui indiquent que 80 % des résidents sont satisfaits de leurs syndics ou bien encore que 70 % des conseillers syndicaux travaillent en confiance avec leurs gestionnaires.

Malgré tout, ils demandent en parallèle que l’on instaure des commissions de contrôle du syndic qui, soyons clairs, n’ont pas pour but de réguler la profession mais de créer un paravent pour dissimuler la misère.

Et pourtant il y a une idée simple à mettre en place pour garantir la légitimité du syndic face aux syndicats des copropriétaires. Il s’agit du 49-3 !

Voyons cela de plus près.

I – Un syndic encré dans la copropriété

Malgré les différentes dispositions prévues dans la loi du 10 juillet 1965 pour mettre en concurrence les syndics, ces derniers arrivent par différents stratagèmes à garder la main sur leurs copropriétés et donc à renouveler leur mandat sans trop de difficulté.

Parmi les process mis en place, il y a le verrouillage électronique ou encore la main mise sur l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Ainsi, bien souvent, les copropriétaires sont contraints de maintenir leurs syndics ne sachant pas comment s’en défaire.

Soyons clairs, il s’agit de nombreux cas mais passés sous silence. Ils préfèrent mettre en avant des statistiques que même eux ne croient pas.

Pour évacuer toute polémique, il serait intéressant que le syndic propose une question de confiance à l’image du 49-3 de la constitution.

Le principe serait simple : le syndic propose une question sur ses honoraires de travaux ou sur sa nomination en tant que secrétaire de séance et en cas de vote « contre », il perdrait automatiquement son mandat.

II – Une idée à creuser

On entend déjà les critiques des professionnels : « mais l’ARC Nationale n’a rien à faire à écrire de telles inepties », « toujours le même sujet : la méfiance à l’égard du syndic ».

Nous pouvons les comprendre car il est difficile pour un professionnel qui sait pertinemment qu’il n’a pas bonne presse, et pire, qui a la méfiance de son mandant, d’être remis en question.

Or aujourd’hui, ce qui permet à un syndic de commettre autant d’illégalités c’est son assurance à pouvoir maintenir son mandat malgré l’insatisfaction grandissante des copropriétaires.

D’ailleurs, à chaque réunion avec les ministères et les professionnels, les syndics essaient de verrouiller un peu plus les dispositifs pour éviter que les copropriétaires et conseillers syndicaux puissent remettre à tout moment en question leurs mandats.

Il est clair que si les syndics pouvaient plus facilement être remerciés, ils assureraient leur fonction de manière plus professionnelle afin de satisfaire les copropriétaires et les conseillers syndicaux.

Néanmoins, ne rêvons pas, avec le gouvernement actuel, c’est plutôt la remise de médailles que la voix des sanctions qui est privilégiée alors même que les copropriétés plongent de manière de plus en plus inquiétante dans la difficulté.

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Action

Dossier

L’ARC Nationale saisit la répression des fraudes concernant le verrouillage des syndics professionnels

La Répression des Fraudes a toujours été attentive à garantir une mise en concurrence des contrats de syndic afin d’éviter que les syndicats de copropriétaires se retrouvent captifs de celui en place.

C’est à ce titre qu’elle a prévu dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 une obligation faite au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence automatique du contrat de syndic au cours de l’assemblée générale précédent la fin du mandat de celui en place en soumettant à l’ordre du jour d’autres propositions de contrat.

Néanmoins, on relève que les formulaires de vote ainsi que le verrouillage technologique instaurés par les grands groupes entraînent une mainmise sur la tenue de l’assemblée générale ne permettant plus de garantir une mise en concurrence transparente des contrats de syndic.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale a saisi la Répression des Fraudes afin d’une part de la sensibiliser à cette difficulté et d’autre part de trouver les moyens pour y remédier.

Voici le courrier qui a été transmis au Responsable des professionnels de l’immobilier.

« Paris, le 4 mars 2026

Objet : difficulté de mise en concurrence des contrats de syndic et de mise en application

Cher Monsieur,

En tant que directeur de la principale association représentative des syndicats des copropriétaires comptant plus de 18 000 copropriétés adhérentes, je me permets de vous saisir concernant les nouvelles difficultés liées à la mise en concurrence des contrats de syndic.

En effet, la Répression des Fraudes a toujours été vigilante pour permettre aux copropriétaires de pouvoir changer de syndic d’une part en obligeant au conseil syndical à procéder à une mise en concurrence et d’autre part en établissant un contrat-type.

Néanmoins, on constate que cette mise en concurrence devient de plus en plus complexe notamment depuis l’entrée en vigueur du formulaire de vote par correspondance et du verrouillage électronique mis en place par de plus en plus de cabinets.

En effet, l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise que les formulaires de vote par correspondance doivent être transmis au syndic impliquant que seul ce dernier a connaissance des votes exprimés par ce biais.

Par ailleurs, de nombreux grands groupes de syndic invitent voire imposent aux copropriétaires de remplir leurs formulaires de vote depuis l’extranet de la copropriété.

Cette situation rend le syndicat des copropriétaires captif de son syndic qui se retrouve le seul à pouvoir assurer la fonction de secrétaire de séance et déterminer si les résolutions sont adoptées.

Cette mainmise présente une difficulté majeure lorsque l’ordre du jour de l’assemblée générale présente une pluralité de contrats de syndic.

Pour y remédier, il est impératif de prévoir dans la loi une obligation faite au syndic de remettre au conseil syndical une copie de l’ensemble des formulaires de vote avant la tenue de l’assemblée générale afin que ce dernier puisse vérifier les votes exprimés et éviter toute manipulation ou erreur de bonne ou de mauvaise foi du syndic.

Par ailleurs, de plus en plus de copropriétés se retrouvent du jour au lendemain à être gérées par un grand groupe de syndic sans qu’il ait été élu.

Cela résulte du fait que ces grands groupes achètent la majorité des parts sociales des petits et moyens cabinets tout en conservant la personnalité morale et par voie de conséquence le numéro SIREN alors que dans les faits, la politique commerciale et managériale a été complètement modifiée pour se conformer aux directives du grand groupe acquéreur.

Cette situation n’est pas admissible compte tenu du fait qu’un syndic est élu sur la base de l’intuitu personae devant considérer qu’à partir du moment où l’actionnaire majoritaire a changé, le contrat de mandat est automatiquement rompu nécessitant une nouvelle assemblée générale afin de le valider ou bien en choisir un autre.

Je profite de ce courrier pour exprimer mon regret de ne pas avoir prévu dans le contrat-type un tarif différencié selon que le courrier de mise en demeure ou de relance soit transmis par voie postale ou électronique.

Cette distinction aurait contraint les syndics à baisser les tarifs pratiqués qui pour mémoire et conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit se limiter aux frais engagés sans pouvoir y appliquer d’honoraires.

Je reste à votre disposition pour évoquer avec vous les différentes difficultés rencontrées dans les liens commerciaux entre les syndics et les syndicats de copropriétaires notamment en matière de contrat-type et de sa mise en application.

Je vous prie de croire, Cher Monsieur, en l’expression de ma considération distinguée. »

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Action

Une incohérence de procédure liée au droit individuel de réaliser des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a introduit un nouvel article 25-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965 qui permet à un copropriétaire de pouvoir engager à ses frais des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble.

Cette disposition a été complétée par le décret du 22 décembre 2025 qui a introduit un nouvel article 10-4 et a modifié d’autres dispositions dans le décret du 17 mars 1967.

Néanmoins, il semble que ces modifications manquent de cohérence et sont à l’avantage du copropriétaire demandeur.

Voyons donc le cadre légal et l’incohérence apparente.

I- Un droit attribué au copropriétaire

L’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’isolation thermique de leur toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble.

Néanmoins, cette même disposition précise que ces travaux ne doivent pas atteindre la structure de l’immeuble, la sécurité ou sa salubrité.

Le copropriétaire doit alors notifier au syndic sa demande en réclamant la tenue d’une assemblée générale et en précisant le projet de résolution accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Les travaux se votent à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

La loi ne précise pas les éléments devant figurer dans le descriptif détaillé.

Néanmoins, l’ARC Nationale a publié un article sur le site internet indiquant les différents éléments à faire figurer. (Un « descriptif détaillé des travaux envisagés » obligatoire mais non défini par la loi )

Voyons à présent les précisions apportées par le décret du 17 mars 1967.

II – Une disposition incohérente

À la suite de la publication du décret du 22 décembre 2025, a été introduit un nouvel article 10-4 dans le décret du 17 mars 1967.

Cet article précise des éléments de forme pour valider la demande du copropriétaire d’effectuer des travaux sur le plancher ou la toiture.

En premier lieu, doit être envoyé au syndic un descriptif détaillé des travaux qu’il compte effectuer.

En l’absence de descriptif, le syndic est en droit de refuser d’inscrire la question à l’ordre du jour.

Par ailleurs, même dans l’hypothèse où les travaux ont été validés par l’assemblée générale, le copropriétaire ne pourra entamer les travaux que deux mois après l’envoi du procès-verbal.

Néanmoins, ce même décret précise que le descriptif détaillé ne doit être transmis dans l’ordre du jour que pour information et non pour valider la résolution.

En effet, cette obligation a été insérée dans la deuxième partie de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui précise les documents qui doivent être joints à la convocation uniquement « pour information » n’ayant pas de conséquence déterminante pour la validité de la résolution.

Selon nous, il s’agit d’une erreur matérielle qui est à l’avantage du copropriétaire demandeur.

Néanmoins, le texte est à présent celui-ci.

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Actualité juridique