Garantie des vices apparents à la prise de possession de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement

L’acquéreur « sur plans » d’un lot de copropriété dans un immeuble à construire dispose d’une garantie légale spécifique à la vente en état futur d’achèvement : la garantie des vices apparents. Elle est créée par l’article 1642-1 du Code civil ainsi rédigé :

"Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents".

"Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer".

L’article 1648 alinéa 2 précise que « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. 

Cette disposition concerne les acquéreurs pour les parties privatives et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, ce dernier devant être réputé prendre possession des parties communes le jour de sa naissance, à savoir le jour de la livraison du premier lot à un acquéreur. Cette prise de possession se traduit concrètement par ce qui peut être considéré comme un rendez-vous d’état des lieux et remise des clés entre le syndic et le promoteur, qui doit avoir lieu sans délai, puisque dès sa naissance, le syndicat des copropriétaires est responsable des parties communes de l’immeuble