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Réponse de l'expert - 21/12/2018

Dispense du conseil syndical de mise en concurrence des contrats de syndic : quand cette question doit se voter ?

Question Dans le cadre de la préparation de l’ordre du jour, le syndic en place souhaite inscrire comme question son renouvellement de mandat sachant qu’il arrive à terme prochainement, ainsi, et surtout, qu’une question qui dispense le conseil syndical de procéder à une mise en concurrence du syndic pour la prochaine fois où il faudra voter le renouvellement du mandat de syndic. Cela est-il correct ou bien s’agit-il d’un nouveau traquenard de notre cher syndic?
Réponse Sachez que votre question est souvent posée à nos juristes. Ceci étant, avant de répondre il est important de rappeler que légalement il ne s’agit pas d’un renouvellement de mandat mais même
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Réponse de l'expert - 14/12/2018

L’isolation des façades est-elle obligatoire ?

Question: La façade sur rue de notre immeuble est en pierres de taille et la façade sur la cour est en pans de bois. Sommes-nous concernés par l’obligation d’isoler les façadesà l’occasion du ravalement?
Réponse: L’obligation dépend de la nature des matériaux de constructions des façades. En effet, la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV) du 17 août 2015 impose «d’embarquer»
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Réponse de l'expert - 30/11/2018

Colocation et paiement solidaire du loyer

Question: Le contrat de location a été signé par un couple qui n’est ni marié, ni pacsé. Un des locataires m’informe qu’il va quitter les lieux prochainement. Puis-je poursuivre le locataire sortant en cas de non-paiement des loyers par celui ou ceux restant dans les lieux?
Réponse: Même en présence de plusieurs locataires, le bailleur peut rencontrer des difficultés pour percevoir ses loyers.
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Réponse de l'expert - 23/11/2018

Obligation du syndic sortant en matière d’archives de la copropriété

Question Nous avons élu un nouveau syndic lors de notre dernière assemblée générale. Le syndic sortant refuse de transmettre les archives au motif qu’il n’a plus d’obligation contractuelle envers le syndicat des copropriétaires, invitant alors le repreneur à faire le nécessaire. En parallèle, ce dernier nous indique l’inverse, impliquant que le syndic sortant doive transmettre les archives de la copropriété. Pouvez-vous nous éclairer sur la réalité juridique.
Réponse Ce problème se pose fréquemment lors d’un changement de syndic alors que la loi confirmée par divers arrêts des Cours d’appel et de cassation tranchent clairement sur les obligations réciproq
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Réponse de l'expert - 16/11/2018

Neutralisation des voix du copropriétaire en cas de vote de saisie de son lot

Question Au sein de notre copropriété, nous avons un copropriétaire qui profite d’avoir un nombre important de millièmes pour ne pas payer ses charges, sachant pertinemment qu’il s’opposera au vote de la saisie de son lot. Comment doit-on procéder?
Réponse Votre question est très intéressante car elle concerne de nombreuses copropriétés en difficultés où bien souvent le copropriétaire le plus endetté dispose du plus grand nombre de millièmes.
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Réponse de l'expert - 09/11/2018

Le contrat de dératisation est-il obligatoire ?

Question: Je suis membre du conseil syndical et nous cherchons à faire des économies sur les charges de copropriété, nous souhaitons supprimer le contrat de dératisation puisque nous n’avons pas de rats au sein de notre copropriété mais notre syndic nous dit qu’il est obligatoire. Est-ce vrai?
Réponse: C’est la circulaire du 9 Août 1978 relative à la révision du règlement sanitaire départemental type (RSD) qui stipule dans son article 119 que «Les propriétaires d’immeubles […] doivent pren
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Réponse de l'expert - 02/11/2018

Frais du logement de fonction à la charge du gardien d’immeuble

Question Nous avons embauché un nouveau gardien dans notre immeuble qui, comme le prévoit la convention collective, bénéficie d’un logement de fonction. Le syndic m’indique que la copropriété doit prendre en charge l’intégralité des frais qu’entraîne le logement (électricité, chauffage, eau…). Nous aimerions vous interroger sur la réalité de cette affirmation.
Réponse Cette affirmation est tout à fait erronée. En effet, l’article 20 de la convention collective des gardiens et employés d’immeubles prévoit que c’est l’occupant du logement de fonction qui do
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Réponse de l'expert - 26/10/2018

Vote d’une saisie immobilière : le copropriétaire concerné peut-il faire blocage ?

Question: Notre copropriété est composée de 7 lots répartis entre 4 copropriétaires. Un copropriétaire est débiteur mais malheureusement également majoritaire au vu de ses tantièmes. Compte-tenu du montant de sa dette (plus de 10000 euros), une saisie immobilière devient inévitable et nous le proposons au vote depuis 2 ans. Nous n’arrivons cependant jamais à obtenir la majorité nécessaire des présents et représentés (majorité de l’article 24) car celui-ci fait blocage. Comment sortir de cette impasse?
Réponse: La réponse est très claire. Vous indiquez que ce copropriétaire fait obstacle au vote de la saisie qui concerne ses lots.
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Réponse de l'expert - 19/10/2018

Puis-je installer une piscine privative sur un jardin, une terrasse ou une cour à jouissance exclusive ?

Question: En tant que président du conseil syndical je suis sollicité par un copropriétaire sur l’autorisation d’installer dans son jardin une piscine privative. Quels sont ses droits et obligations vis-à-vis du syndicat des copropriétaires?
Réponse: Le copropriétaire est tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, s’il envisage de poser (sans fondations) sa piscine sur une partie commune dont il détient la jouissance exc
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Réponse de l'expert - 12/10/2018

Assemblée générale : le gardien ou employé d’immeuble peut-il disposer de pouvoirs

Question Au cours de l’assemblée générale, j’ai constaté que notre gardien d’immeuble participait aux votes des résolutions. Après renseignement auprès de mon syndic ce dernier m’a indiqué qu’il a lui-même remis au gardien des pouvoirs qui lui ont été envoyés sans que soit précisé le nom du mandataire. Cela vous parait-il conforme à la loi?
Réponse Votre question a fait couler beaucoup d’encre y compris sur le site de l’ARC. Soyons très clair, le gardien ou l’employé d’immeuble, ainsi que le salarié du syndic ne peut en aucun cas dispo
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Réponse de l'expert - 05/10/2018

Compte d’attente : peut-il être maintenu en fin d’exercice ? Question

Question Au cours du contrôle des comptes de notre copropriété, nous avons identifié des comptes d’attente créditeurs qui ne cessent d’augmenter d’un exercice à l’autre. Nous voulons solder ce compte sachant que le syndic ne nous indique pas à quoi cela correspond. Que prévoit la loi sur l’utilisation de ce compte et comment le solder?
Réponse Votre question est très intéressante car elle concerne la plupart des copropriétés. Avant d’entrer dans les obligations du syndic, il faut tout d’abord préciser l’objet du compte d’attente c
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Réponse de l'expert - 28/09/2018

Action judiciaire à l’encontre de la copropriété : Le copropriétaire demandeur peut-il refuser de payer les frais de procédure ?

Question Un des copropriétaires a engagé une action judiciaire à l’encontre de la copropriété pour annuler l’assemblée générale qui n’a pas été convoquée dans les délais légaux. La copropriété a pris un avocat pour se défendre, ce qui a représenté un coût pour l’immeuble. Compte tenu du fait qu’il a eu gain de cause, le copropriétaire demandeur refuse de payer sa quote-part de frais de procédure et en l’occurrence les honoraires d’avocat. Est-il dans son bon droit?
Réponse Pour être clair, votre copropriétaire a tout à fait raison.
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Réponse de l'expert - 21/09/2018

Mise en concurrence des contrats de syndic

Question Dans le cadre de la mise en concurrence des contrats de syndics, un cabinet m’indique qu’il ne peut pas prévoir une date d’échéance de mandat qui indique l’expression suivante: «Jusqu’à la prochaine assemblée générale», mais doit préciser une date fixe. Or, notre assemblée générale ne se tient pas toujours à la même date, entraînant un risque qu’à la date de sa tenue il ne soit plus valablement syndic. Ces affirmations sont-elles exactes? Le cas échéant, comment éviter que l’on se retrouve en difficulté?
Réponse Votre syndic a tout à fait raison! Le point 2 du contrat type réglementaire impose, d’une part, de préciser la durée de contrat de mandat qui ne peut excéder 36 mois (3 ans) et, d’autre part
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Réponse de l'expert - 14/09/2018

Immatriculation des copropriétés : Syndicat principal et syndicats secondaires, doivent-ils tous être immatriculés ?

Question: Je suis copropriétaire dans une copropriété avec un syndicat principal et deux syndicats secondaires. Le syndic de notre syndicat secondaire nous facture l’immatriculation de celui-ci en plus de l’immatriculation du syndicat principal. Avait-il l’obligation d’immatriculer notre syndicat secondaire?
Réponse: Les services de l’ANAH, en charge de la gestion du registre, nous ont confirmé ce point. Oui, le syndicat principal et les syndicats secondaires doivent être immatriculés distinctement par
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Réponse de l'expert - 07/09/2018

Une nouvelle candidature de syndic à l’ordre du jour

Question Dans le cadre de la prochaine assemblée générale, je souhaite proposer à l’ordre du jour une nouvelle candidature de syndic. Celui en place m’a informé que cela était impossible puisque l’année précédente a été votée la dispense de mise en concurrence des contrats de syndics et que, de toute façon, seul le conseil syndical était habilité à proposer des questions et résolutions à inscrire à l’ordre du jour. Cela est-il vrai? A défaut, comment dois-je procéder pour que ma demande soit suivie d’effet?
Réponse Votre interrogation appelle plusieurs points à préciser. Tout d’abord, si effectivement, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut voter une dérog
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Réponse de l'expert - 03/08/2018

Fortes chaleurs : équiper mon logement d’un climatiseur

Question Compte tenu des fortes chaleurs, je souhaite équiper mon logement d’un climatiseur qui implique d’installer un moteur sur mon balcon. Le syndic m’indique que cette installation doit impérativement obtenir une autorisation de l’assemblée générale. Cela est-il exact?
Réponse Avant de répondre à votre interrogation, il est important de rappeler plusieurs dispositions légales: Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par la jurisprudence
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Réponse de l'expert - 27/07/2018

Pouvons nous modifier la date d’assemblée générale fixée unilatéralement par le syndic ?

Question: Nous venons de recevoir la convocation d’assemblée générale annuelle destinée à approuver nos comptes. Fixée dans 2 semaines unilatéralement par le syndic, ce qui ne nous convient pas, pouvons-nous faire modifier cette date en saisissant le juge des référés?
Réponse: Tout d’abord, il est important de rappeler que le décret du 17 mars 1967 a prévu, avec l’article 26, une obligation pour le syndic «d’organiser l’ordre du jour de l’assemblée en concertation
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Réponse de l'expert - 20/07/2018

Qui désigne les représentants du syndicat secondaire élus au conseil syndical du syndicat principal ?

Question: Dans notre résidence, nous avons quatre syndicats secondaires. Le syndic du syndicat principal a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la désignation des membres du conseil syndical. Dans notre règlement de copropriété, il est précisé que le conseil syndical est composé de huit membres et que l’assemblée générale de chaque syndicat secondaire désigne ses deux représentants au conseil syndical de celui principal. Nous nous interrogeons sur la validité de cette résolution. Pouvons-nous voter ?
Réponse: L’article 24 du décret du 17 mars dispose que c’est le règlement de copropriété qui, dans le cadre de dispositions particulières, organise la désignation des représentants du syndicat second
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Réponse de l'expert - 13/07/2018

Si il est aussi copropriétaire, le gardien d'immeuble peut-il être conseil syndical ?

Question Nous avons au sein de notre copropriété un copropriétaire qui est aussi notre gardien d’immeuble. A la prochaine assemblée générale, il souhaite présenter sa candidature pour être membre du conseil syndical. Cela est-il possible, sachant que nous craignons qu’il soit trop bavard avec le syndic et compte tenu du fait que nous projetons d’en changer?
Réponse L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que: «Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne
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Réponse de l'expert - 06/07/2018

L’avance de solidarité est-elle remboursable en cas de mutation ?

Question: «Je vais vendre mon appartement. Mon syndic me dit que l’avance de solidarité n’est pas remboursable compte tenu que la dette des copropriétaires n’a pas été recouvrée en intégralité, a-t-il raison?»
Réponse: Avant de répondre à votre interrogation, précisons que l’avance de solidarité n’est pas explicitement prévue dans la loi du 10 juillet 1965, ni dans le décret du 17 mars 1967. Il s’agit d’
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Réponse de l'expert - 29/06/2018

Le syndic peut-il repartir l’excèdent budgétaire avant approbation des comptes par l’assemblée générale ?

QUESTION A L’EXPERT Nous sommes à quelques jours de l'assemblée générale annuelle. Pour les copropriétaires qui payent leurs charges mensuellement par prélèvement, le syndic a remboursé l'excédent budgétaire non dépensé de l'exercice précédent avant même que l'assemblée générale approuve les comptes de 2017. La raison invoquée, est que l'annexe 1 doit être établie après répartition. Malgré nos protestations, le syndic campe sur ses positions, qu’en est-il?
REPONSE: Le syndic se trompe.
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Réponse de l'expert - 22/06/2018

Les charges « gardien et employé d’immeuble » sont-elles récupérables sur le locataire ?

Question: Je suis copropriétaire bailleur, je gère moi-même, et on me dit que je peux répercuter sur mes locataires l’intégralité du salaire du gardien, est-ce exact?
Réponse: Oui, les charges « gardien et employé d’immeuble » sont récupérables, mais sous certaines limites et conditions. La liste des charges récupérables est fixée limitativement par le décret n°8
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Réponse de l'expert - 15/06/2018

Des impayés de charges d’un trimestre permettent-ils d’engager une procédure ?

QUESTION Nous avons élu un nouveau syndic qui nous indique que la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure permettant de réclamer les appels de fonds non encore exigibles à partir du moment où le copropriétaire se retrouve en impayé de charges d’un trimestre. Est-ce exact? Car cette procédure nous intéresse au vu du nombre important d’impayés dans notre copropriété.
REPONSE Votre syndic a tout à fait raison, à quelques précisions près. En effet, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision
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Réponse de l'expert - 08/06/2018

Légionelle : Est-il obligatoire de procéder à un diagnostic ?

Légionelle : Est-il obligatoire de procéder à un diagnostic? Question: Dans le cadre du contrôle des comptes, nous avons constaté la facturation d’un diagnostic légionnelle. Notre syndic nous indique que ce diagnostic est obligatoire. Est-ce exact?
Réponse: Non, en copropriété, il n’y a aucune obligation d’effectuer un tel diagnostic, voyons ensemble pourquoi. La légionelle est une bactérie qui se développe dans les réseaux d’eau douce, et da
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Réponse de l'expert - 01/06/2018

Est-il normal que le syndic verse la quasi-totalité du salaire au gardien quand il est en arrêt maladie

Question: «Lors des contrôles de comptes, je me suis aperçu que le syndic avait procédé au règlement quasi intégral du salaire du gardien d’immeuble alors qu’il était en arrêt maladie. Est-ce normal ?»
Réponse: Votre question est souvent posée par les syndics bénévoles qui ne savent pas forcément comment gérer le bulletin de salaire du gardien ou employé d’immeuble en cas d’arrêt maladie. Voici do
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Réponse de l'expert - 25/05/2018

Fiche synthétique : Doit-on obligatoirement utiliser le site d’immatriculation pour pouvoir l’éditer ?

Question: Notre copropriété est composée de 40 lots principaux et de 80 lots en tout, parking compris. Notre syndic vient de facturer, en 2017, l’immatriculation de la copropriété alors que nous avions jusqu’au 31 décembre 2018 pour le faire. Il soutient qu’il devait produire la fiche synthétique au 31 décembre 2017 et que celle-ci était éditée seulement via le site de l’immatriculation? Est-ce exact?
Réponse: Oui et… Non! Il est vrai que les syndicats de copropriétaires ont désormais deux nouvelles obligations: l’immatriculation et la fiche synthétique. Les dates d’entrée en vigueur ont été fi
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Réponse de l'expert - 18/05/2018

Le conseil syndical a-t-il le droit de contrôler les délégations de pouvoirs ?

Question Je suis président du conseil syndical, j’ai des doutes sur les pouvoirs comptabilisés lors de l’assemblée générale qui ont permis, entre autres, de reconduire le mandat du syndic en place. Après l’assemblée, j’ai demandé au syndic de contrôler les pouvoirs. Ce dernier a refusé au motif que le conseil syndical n’a pas à avoir accès à ces documents pour des raisons de confidentialité. A-t-il raison?
Réponse Avant de répondre à votre question, il est important de rappeler qu’il n’existe pas de question relative au renouvellement du contrat, mais au vote d’un nouveau contrat. Et pour cause, même
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Réponse de l'expert - 11/05/2018

Une délégation indéterminée (mandat général) au conseil syndical est-elle légale?

Question: Nous venons de recevoir la convocation à notre prochaine assemblée et dans l’ordre est prévu la question de «mandat général au conseil syndical jusqu’à un certain montant». Est-ce légal?
Réponse: Une délégation de pouvoir est régulièrement votée pour permettre au conseil syndical d’engager des dépenses indéfinies, dans la limite d’un plafond déterminé. De plus en plus de formulatio
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Réponse de l'expert - 04/05/2018

Syndic bénévole : Comment gérer les impayés d’une indivision ?

Question: «Je suis syndic bénévole, et je suis confronté à un impayé important sur un lot qui est en indivision entre deux frères. Dois-je envoyer une mise en demeure à chacun d’entre eux ou me limiter à un seul courrier envoyé à l’un des frères?»
Réponse: Le législateur a prévu ce cas de figure avec l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce : «…..En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent