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Reponses expert

Réponse de l'expert - 11/02/2022

Puis-je affecter l’excédent de l’exercice sur le fonds de travaux ?

Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical et les syndics bénévoles qui souhaitent que l’excédent de l’exercice comptable ne soit pas crédité aux copropriétaires, mais affecté directement au fonds travaux. Alors est-il possible d’affecter automatiquement un excédent d’exercice comptable au fonds travaux, compte 105000?
Après une période de réponses écrites, nous reprenons sous forme de vidéo les réponses de l’expert. Bon visionnage.
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Réponse de l'expert - 28/01/2022

Qui doit envoyer le procès-verbal de l'assemblée générale et dans quel délai ?

Nous avons eu une assemblée générale il y a six mois qui a abouti à un changement de syndic, à ce jour nous n’avons pas reçu le procès-verbal. Aussi nous nous posons des questions qui doit envoyer le procès-verbal et dans quel délai?
Conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 «il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de
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Réponse de l'expert - 21/01/2022

Le syndic peut-il élaborer seul l’ordre du jour sans consulter le conseil syndical?

Question:Membre du conseil syndical, voyant la date de l’assemblée générale arriver à grands pas, j’ai relancé plusieurs fois le syndic afin qu’une réunion soit organisée pour travailler ensemble sur l’ordre du jour. A ma grande surprise, j’ai reçu ma convocation à l’assemblée par la Poste, il y a peu. Malheureusement le manque de préparation se ressent et les questions à l’ordre du jour ne permettent pas de voter tout ce que le conseil souhaiterait en termes de travaux. Dans ce cadre y-a-t-il un risque d’annulation de l’assemblée? La responsabilité du syndic peut-elle par ailleurs être engagée?
Réponse:Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic.
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Réponse de l'expert - 14/01/2022

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la
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Réponse de l'expert - 07/01/2022

Peut-on imposer aux copropriétaires le changement de leurs fenêtres, partie privative, dans le cadre des travaux d’économie d’énergie et réduction des émissions de gaz à effet de serre ?

Question: Au sein de la copropriété nous sommes en train de réaliser des travaux d’économie d’énergie. En sus de l’isolation thermique de notre immeuble, nous souhaiterions imposer aux copropriétaires le changement des fenêtres actuellement en simple vitrage, est-ce possible?
Réponse: Le principe en droit de la copropriété est qu’aucune modification des parties privatives ne peut intervenir sans décision unanime de la copropriété. Cependant, le législateur a admis une exc
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Réponse de l'expert - 31/12/2021

Comment expliquer que la durée prévue au contrat de syndic concernant la tenue de l’assemblée générale n’est pas la même que le créneau horaire ?

Question: A la suite de la mise en concurrence des contrats de syndic, nous avons constaté au point 7.1.2 du contrat-type, qui concerne les modalités de tenue d’assemblée générale annuelle, que deux informations y figurant paraissent contradictoires. Il est indiqué que la tenue de l’assemblée générale se tient entre 18h et 23h, soit 5 heures, et ensuite il est mentionné uniquement: «une heure de tenue» assurée par le syndic. Pouvez-vous nous expliquer cette apparente contradiction?
Réponse: Pour répondre à votre question, il est indispensable de reproduire de manière exhaustive la clause figurant au point 7.1.2 du contrat type: 7.1.2.
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Réponse de l'expert - 24/12/2021

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour d’y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la
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Réponse de l'expert - 17/12/2021

Comment faire cesser l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété ?

Question: Au sein de notre copropriété, un copropriétaire exerce une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété. En effet, une clause stipule «les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé.» Comment pouvons-nous procéder pour interdire l’exercice d’une activité commerciale?
Réponse: A titre liminaire, rappelons que les copropriétaires peuvent jouir librement de leur lot privatif, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destinat
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Réponse de l'expert - 03/12/2021

La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?

Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel. En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires. Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour?
Réponse: Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour d
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Réponse de l'expert - 26/11/2021

L’Assemblée Générale peut-elle interdire l’usage du vote par correspondance.

Question: Je souhaite proposer à la prochaine Assemblée Générale l’interdiction de l’usage du vote par correspondance, après l’expiration des dispositions légales dérogatoires liées au COVID. Cela est-il possible?
Réponse: Cette question est tout-à-fait légitime compte tenu des différentes difficultés juridiques, techniques et sociales que représente le vote par correspondance et son formulaire réglementaire dé
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Réponse de l'expert - 19/11/2021

Notre copropriété datant de 1985 a-t-elle l’obligation de réaliser les travaux d’accessibilité?

Question: Une copropriétaire en fauteuil roulant, nous a envoyé une lettre indiquant que la copropriété doit obligatoirement permettre l’accès à son fauteuil roulant. Elle nous menace de nous assigner en justice si nous effectuons pas les travaux nécessaires.
Réponse: Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies. Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er juin 2
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Réponse de l'expert - 12/11/2021

Comment se calculent les voix du syndicat des copropriétaires en assemblée générale, lorsque ce dernier est propriétaire d’un lot privatif?

Question: Le syndicat des copropriétaires vient d’acquérir un lot privatif, comment prendre en compte ses voix lors des votes en assemblée générale?
Réponse: Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut procéder à des actes d’acquisition.
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Réponse de l'expert - 05/11/2021

La portée d’une autorisation de travaux privatifs donnée depuis plus de 5 ans

Question:Un copropriétaire souhaite faire installer un climatiseur fixe. Cela nécessite le percement d'une partie commune. Il y a environ 5 ans il avait obtenu l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à ces travaux. Mais, à ce jour il ne les a pas effectués. Il manifeste cette année son intention de procéder aux travaux sachant que l'emplacement envisagé pour l'équipement extérieur n'est plus celui présenté initialement. Doit-on voter à nouveau sur le sujet en assemblée générale ?
Réponse: Au titre de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, «Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L'autorisation donnée à certain
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Réponse de l'expert - 29/10/2021

Les honoraires de mutations doivent ils transiter par la comptabilité du syndicat des copropriétaires ?

Question: Je suis syndic non professionnel, j’ai perçu aux titres des honoraires de mutation (rédaction d’un état daté) un chèque de 150,00 € de la part du notaire. Faut-il que je l’enregistre dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, ou puis-je directement l’encaisser sur mon compte bancaire personnel? Dans l’éventualité où ces honoraires doivent figurer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comment s’effectue l’enregistrement?
Réponse: Avez-vous présenté un contrat de syndic dans lequel figure une rémunération pour les états datés? En effet, rappelons que tout syndic (qu’ils soient professionnels, non professionnels, bén
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Réponse de l'expert - 22/10/2021

Syndicat de copropriétaires propriétaire d’un lot : A-t-il droit de vote en assemblée générale ?

Question:« Notre syndicat de copropriétaires possède deux lots privatifs dans la copropriété. En assemblée générale, le syndic considère que le syndicat des copropriétaires vote «pour» chacune des résolutions sur la base des tantièmes relatifs à ses lots, en a-t-il le droit?»
Réponse: La réponse est clairement NON!
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Réponse de l'expert - 15/10/2021

Syndic provisoire, administrateur provisoire, mandataire ad hoc, administrateur ad hoc : le point sur les différentes terminologies

Question: En tant que membre du conseil syndical, je suis perdu avec toutes ces terminologies. Nous n’avons plus de syndic au sein de notre copropriété, qui devons-nous faire désigner par le président du tribunal judiciaire?
Réponse : Il est vrai que les terminologies juridiques sont sources de confusion pour les copropriétaires.
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Réponse de l'expert - 08/10/2021

En tant que copropriétaire à mobilité réduite, puis-je exécuter des travaux d’accessibilité à mon logement ?

A la suite d’une maladie, je suis désormais obligé de me déplacer en un fauteuil roulant de manière permanente. En tant que copropriétaire je peux très difficilement sortir de chez moi à cause d’un problème d’accessibilité des parties communes. Puis-je entreprendre des travaux d’installation d’une rampe pour faciliter l’accès à mon logement?
AVIS DE L'EXPERT : Nous sommes au regret d’apprendre votre maladie nécessitant de vous déplacer de manière permanente en fauteuil roulant. Il est malheureusement vrai que les copropriétés dont les pe
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Réponse de l'expert - 01/10/2021

Comment faire si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner les membres du conseil syndical ?

Notre assemblée générale se tient en vote par correspondance et il y a beaucoup de dissensions au sein de notre copropriété, nous craignons que tout cela rende impossible la désignation des membres du conseil syndical. Comment devons-nous procéder si nous ne parvenons pas à désigner les membres du conseil syndical?
La désignation des membres du conseil syndical s’opère à la majorité de l’article 25 soit la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.
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Réponse de l'expert - 24/09/2021

Comment restreindre l’exercice d’une activité commerciale au sein de notre copropriété ?

Au sein de notre copropriété nous avons un local commercial, à ce jour, il s’agit d’une librairie mais le locataire nous a confié avoir mis fin à son bail. Nous avons peur que le futur locataire installe un bar ou un restaurant car notre règlement de copropriété n’interdit pas cette activité commerciale. Comment faire pour insérer dans le règlement de copropriété des restrictions concernant l’activité commerciale?
La première chose à faire est effectivement de lire attentivement votre règlement de copropriété afin de savoir dans quelle limite l’activité commerciale peut être exercée.
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Réponse de l'expert - 17/09/2021

En cas de décès d’un copropriétaire, en tant que syndic bénévole qui dois-je convoquer?

Je suis syndic bénévole et un copropriétaire d’un lot vient de décéder, je connais son fils mais je n’ai pas eu d’information concernant la succession, ai-je l’obligation d’envoyer la convocation de la prochaine assemblée générale aux héritiers? Je vous interroge car certains membres du conseil syndical m’indiquent que si je ne les convoque pas, l’assemblée générale encourt la nullité.
Votre interrogation est légitime dans la mesure où la jurisprudence admet qu’il est impératif de convoquer tous les copropriétaires et que le défaut de convocation d’un copropriétaire ou du représenta
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Réponse de l'expert - 10/09/2021

En cas de vente, doit-on restituer les avances et les cotisations du fonds travaux au copropriétaire vendeur?

un copropriétaire va vendre son lot, il me dit que nous devons lui rembourser toutes les sommes versées au titre des avances, ainsi que celles sur le fonds travaux? Est-ce vrai? Peut-on en cas de réponse affirmative demander à l’acquéreur le versement des sommes?
Concomitamment à la mutation d’un lot, la question de la restitution des sommes se pose pour le copropriétaire vendeur.
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Réponse de l'expert - 02/09/2021

La délégation ponctuelle donnée au conseil syndical existe-t-elle encore?

Nous sommes membres du conseil syndical, nous ne voulons pas disposer d’une délégation «élargie» mais nous souhaitons choisir l’entreprise qui effectuera les travaux de ravalement, est-ce possible?
A titre liminaire, rappelons que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire, sauf s’il a obtenu une délégation de l’assemblée générale. L’ordonnance copropriété a effectivement inst
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Réponse de l'expert - 27/08/2021

Comment mettre un terme au contrat de syndic pour lequel nous sommes insatisfaits de la gestion de notre copropriété ?

Nous avons conclu un contrat avec le syndic le 9 octobre 2020 pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 09 octobre 2022. Cependant, au bout de 8 mois nous sommes très mécontents de sa gestion et nous souhaitons mettre un terme à son contrat: comment faire?
A titre liminaire, l’ordonnance «copropriété» a modifié le point concernant la résiliation du contrat de syndic.
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Réponse de l'expert - 30/07/2021

Le syndic peut-il confier nos archives à un prestataire ?

En consultant la convocation de l’assemblée générale, je m’aperçois que le syndic a inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une question relative à l’externalisation des archives. Or, il me semblait que la conservation des archives était une mission du syndic, a-t-il le droit de faire cela ?
Vous avez raison, il appartient au syndic d’assurer la conservation des archives, conformément aux articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 du décret du 17 mars 1967. Néanmoins, la loi prévoit
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Réponse de l'expert - 23/07/2021

Mon syndic peut-il démissionner sans préavis ?

Après contrôle des comptes par le conseil syndical et demande de régularisation des comptes auprès de notre syndic pour des dépenses engagées deux fois pour le même objet, ce dernier nous menace de démissionner alors que son contrat de syndic est valable encore un an. Nous sommes inquiets et angoissés quant à l’idée de nous retrouver sans syndic.
A titre liminaire, si votre syndic vous menace de démissionner après un contrôle des comptes opéré et une demande de régularisation des comptes, c’est qu’il a certainement des choses à se reprocher.
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Réponse de l'expert - 16/07/2021

Ai-je besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour réunir plusieurs lots m’appartenant ?

Je viens d’acquérir plusieurs lots mitoyens à mon lot initial, je souhaite réunir tous mes lots en un seul, ai-je besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour le faire?
Conformément à l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965: chaque copropriétaire dispose des parties comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties co
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Réponse de l'expert - 09/07/2021

Comment modifier la répartition des charges à la suite d’un achat de partie commune ?

Suite à un achat d’une partie commune, notre syndic nous informe qu’il faut également changer la répartition des charges à la majorité de l’article 26. Pourtant le conseil syndical est persuadé qu’il faut l’unanimité pour modifier la grille de répartition des charges, pouvez-vous nous éclairer ? De plus, le syndic nous dit que l’on doit faire publier la modification de la répartition des charges au fichier immobilier, qu’en est-il réellement?
La grille de répartition des charges est initialement définie par le règlement de copropriété.
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Réponse de l'expert - 02/07/2021

Quels sont les droits du nouveau copropriétaire sur une assemblée générale concomitante à son achat ?

Un nouveau copropriétaire qui ne comprenait pas son premier appel de charge se rends compte qu’il y a eu une assemblée générale concomitante à son achat dans laquelle des travaux ont été votés. Or il n’a pas été convoqué à cette assemblée, ni n’y a participé. Peut-il demander la nullité de l’assemblée générale en justice ?
La qualité de copropriétaire de l'acquéreur à l'égard du syndicat est subordonnée à la notification de la vente au syndic en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.